委托经营管理协议书审查

委托经营管理协议书审查1.甲方（买方/出租方/委托方）：

甲方名称：XX房地产开发有限公司。

甲方地址：中国北京市朝阳区建国路88号XX大厦18层。

甲方法定代表人/负责人：张伟，职务：董事长。

甲方联系方式

2.乙方（卖方/承租方/服务提供方）：

乙方名称：XX商业管理集团有限公司。

乙方地址：中国上海市浦东新区陆家嘴环路1088号XX国际金融中心25层。

乙方法定代表人/负责人：李明，职务：总经理。

乙方联系方式

协议简介：

鉴于甲方为持有位于中国XX市XX区XX路XX号XX商业综合体的所有权或合法租赁权，并希望将该商业综合体的部分或全部经营管理事务委托给专业化的乙方进行运营管理；

鉴于乙方具备丰富的商业地产经营管理经验、专业的管理团队及完善的运营服务体系，能够为甲方提供高效、规范的物业管理及商业运营服务；

基于双方平等自愿、诚实信用的原则，经友好协商，甲方同意委托乙方对XX市XX区XX路XX号XX商业综合体（以下简称“标的物业”）进行经营管理，双方达成如下协议，以资共同遵守。

本协议的签订背景基于甲方对标的物业进行专业化管理的需求，以及乙方在商业地产运营领域的专业资质和业绩表现。甲方通过尽职调查确认乙方的服务能力能够满足其管理目标，而乙方亦认可甲方的资产规模及市场地位，双方合作旨在通过分工协作实现资源优化配置，提升标的物业的经济效益与社会价值。协议内容将围绕双方权利义务、服务标准、费用结算、违约责任等核心条款展开，具体细节详见本协议后续章节。

第一条协议目的与范围

本协议的主要目的在于明确甲方将其拥有的标的物业委托给乙方进行专业化经营管理，以提升物业运营效率、增强市场竞争力并实现投资回报最大化。双方同意，乙方将依据本协议约定，全面负责标的物业的日常运营管理，包括但不限于物业基础管理、租户服务、商业推广、市场租赁、财务管理以及风险控制等事项。具体范围涵盖：标的物业的物业基础管理（含设施设备维护、清洁绿化、安保服务、环境保洁等）、租户关系管理（含租户招引、合同签订、服务协调、投诉处理等）、商业氛围营造（含营销活动策划与执行、品牌合作洽谈等）、市场租赁管理（含市场调研、租赁策略制定、租赁谈判与签约等）、财务管理（含运营成本控制、收入核算与报告、财务分析等）以及其他双方约定的专项服务。本协议旨在通过明确双方的权利与义务，确保乙方按照甲方要求及行业规范对标的物业实施有效管理，最终实现甲方对物业资产保值增值的期望。

第二条定义

在本协议中，除非上下文另有明确解释，下列词语具有以下含义：

“标的物业”指甲方委托乙方管理的位于中国XX市XX区XX路XX号XX商业综合体，包括但不限于其建筑物主体、附属设施、土地及所有相关权益。

“经营管理”指乙方根据本协议约定，对标的物业进行的全面或部分运营管理活动，包括但不限于物业维护、租户服务、商业推广、市场租赁、财务管理及相关服务。

“服务标准”指本协议附件一《标的物业经营管理服务标准》中规定的各项服务内容、质量要求和完成时限。

“月度报告”指乙方每月向甲方提交的关于标的物业运营状况、财务收支、市场动态等的书面报告。

“年度报告”指乙方每年向甲方提交的全面总结标的物业年度运营绩效、财务状况及未来发展规划的书面报告。

“运营成本”指乙方在履行本协议约定服务过程中产生的合理费用，具体范围见本协议第五条。

“不可抗力”指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，包括但不限于自然灾害、战争、政府行为、社会事件等。

“协议期限”指本协议约定的有效期限，自双方签字盖章之日起计算。

第三条双方权利与义务

1.甲方的权力与义务：

1.1甲方有权要求乙方按照本协议约定及附件一《标的物业经营管理服务标准》提供专业、高效的经营管理服务，并对乙方的服务过程和结果进行监督和检查。

1.2甲方有权审阅乙方提交的月度报告和年度报告，并有权就报告内容或标的物业运营状况向乙方提出疑问或建议。甲方对标的物业的重大决策权（如资产处置、改造升级、租赁策略重大调整等）仍保留不变，但应于决策前征询乙方专业意见。

1.3甲方应确保其作为标的物业权利人的合法地位，并配合乙方处理与标的物业相关的政府审批、备案等事宜。

1.4甲方应按照本协议第五条约定，按时足额向乙方支付委托经营管理服务费。

1.5甲方应向乙方提供标的物业相关的必要资料和信息，包括但不限于产权证明、原始建筑图纸、租赁合同档案、过往运营数据等，以供乙方开展工作参考。

1.6甲方应保证乙方及其工作人员在履行本协议过程中，能够合法、安全地进入标的物业进行必要的管理活动。

1.7甲方有权根据市场变化或自身需求，对本协议约定的服务范围或标准提出调整建议，但应提前不少于三十日书面通知乙方，双方友好协商后达成一致后方可变更。

1.8甲方应负责处理标的物业的最终租赁权归属、重大法律纠纷等核心权利事项，并承担由此产生的一切法律责任和经济责任。

2.乙方的权力与义务：

2.1乙方的主要权力在于依据本协议及服务标准，全面接收并执行标的物业的经营管理任务，并有权在专业范围内自主制定具体操作方案和流程。

2.2乙方有权按照本协议第五条约定，按时收取甲方支付的委托经营管理服务费。

2.3乙方应组建专业的经营管理团队，明确岗位职责，确保服务人员具备相应的专业技能和职业素养，并建立完善的内部管理制度和操作规范。

2.4乙方应严格依照本协议约定及附件一《标的物业经营管理服务标准》提供经营管理服务，确保服务质量符合行业标准及甲方要求。具体包括：

a.**物业基础管理**：建立并执行设施设备预防性维护计划，确保正常运行；保持物业公共区域及外围环境的清洁卫生；提供24小时安保巡逻及监控服务，确保物业安全；及时处理突发事件及业主/租户报修需求。

b.**租户服务**：负责招商推广，吸引符合标的物业定位的优质租户；提供专业租赁咨询，协助甲方进行租赁谈判；签订租赁合同，明确双方权利义务；负责租户关系的日常维护，处理租户投诉，协调租户纠纷；按时收取租金并代为转交甲方。

c.**商业推广**：根据标的物业定位及市场情况，策划并执行线上线下营销活动，提升物业知名度和吸引力；负责公共区域的品牌合作洽谈与布局管理，营造良好的商业氛围。

d.**市场租赁管理**：持续进行市场调研，分析租金水平及租赁趋势；制定科学合理的租金策略；管理租赁房源，提高出租率；处理租赁相关的法律事务。

e.**财务管理**：建立规范的财务核算体系，准确核算运营收入、成本及费用；每月向甲方提交月度报告，年度向甲方提交年度报告；严格控制运营成本，提出成本优化建议；配合甲方进行财务审计。

2.5乙方应建立完善的信息管理系统，确保标的物业运营数据的真实、准确、完整，并定期向甲方汇报关键运营指标。

2.6乙方应投保必要的责任险（如公众责任险、财产险等），并将投保凭证复印件提交甲方备案。因乙方原因造成标的物业或第三方损失的，由乙方承担赔偿责任。

2.7乙方应遵守国家及地方有关法律法规、行业规范及标准，确保经营管理活动合法合规。如遇政策变化或行业标准调整，应及时通知甲方并调整服务标准。

2.8乙方应保护甲方的商业秘密及客户信息，未经甲方书面同意，不得向任何第三方泄露。

2.9乙方应配备应急处理机制，针对突发事件（如火灾、停电、自然灾害等）制定应急预案，并定期组织演练，确保能够及时有效地应对。

2.10乙方有权要求甲方提供必要的支持与配合，以保障经营管理服务的顺利开展。如甲方未按要求提供支持，影响乙方正常工作的，乙方有权暂停相关服务并书面通知甲方，直至问题解决。

2.11乙方应定期对服务团队进行培训，提升专业能力和服务水平，确保持续满足甲方及市场的需求。

第四条价格与支付条件

1.甲方同意按照本协议约定向乙方支付委托经营管理服务费。服务费的计算方式如下：

a.基于固定月费模式：乙方每月向甲方收取固定管理服务费人民币______元（大写：____________元整）。此费用涵盖标的物业日常经营管理中约定的基础服务内容。

b.基于百分比模式：乙方按照标的物业每月实际租金收入（扣除tenant签订的免租期、租金减免及空置期租金后）的______%向甲方收取管理服务费。最低管理服务费标准为每月人民币______元（大写：____________元整）。

具体计算方式以双方选择的模式为准，并在本协议附件二《服务费计算细则》中详细约定。

2.支付方式：甲方应通过银行转账方式将服务费支付至乙方指定的以下银行账户：

开户行：____________

户名：____________

账号：____________

3.支付时间：服务费按月支付，甲方应在每个自然月结束后的______个工作日内，根据乙方提交并经甲方确认的上一月度服务报告及费用明细，支付当月的服务费。首期服务费应于本协议生效之日起______日内支付；后续服务费应于每月支付期限届满前支付。如甲方选择百分比模式，最低服务费应在每月支付期限届满前支付。

4.费用调整：协议履行期间，如遇政府税赋、公用事业费用（如水电、燃气等）标准发生变动，乙方应于变动发生后的______日内提供有效依据，双方可相应调整服务费计算中的相关成本项，具体调整方式由双方协商确定。

5.乙方开具发票：乙方应在收到甲方服务费支付后______个工作日内，向甲方开具合法有效的增值税发票。

第五条履行期限

1.本协议的初始有效期为______年，自双方授权代表签字并加盖公章（或合同专用章）之日起计算。

2.协议期满前______个月，如双方均有意继续合作，应另行协商签订续期协议。若双方未在期满前达成续期协议，本协议自动到期终止。

3.协议有效期内，乙方应自本协议生效之日起______日内完成对标的物业的接收及初期现场勘查，并开始履行本协议约定的经营管理服务。

4.乙方应按照本协议第三条第2.4款约定，持续、全面地履行经营管理服务义务，直至本协议期限届满且终止手续办理完毕之日。

5.协议履行期间的关键时间节点包括：每月______日前，乙方提交上一个月度报告；每年______月______日前，乙方提交上一年度报告；每年租赁续约或空置房源招租关键节点的启动日等，具体时间安排以双方通知为准。

第六条违约责任

1.甲方违约责任：

a.甲方未按本协议第四条约定的支付条件按时足额支付服务费的，每逾期一日，应按逾期支付金额的______%向乙方支付违约金。逾期超过______日的，乙方有权暂停相应范围内的经营管理服务，直至甲方付清全部款项及违约金。若甲方仍拒不支付，乙方有权解除本协议，并要求甲方赔偿因此造成的全部损失。

b.甲方无正当理由单方面解除本协议的，应向乙方支付相当于______个月服务费总额的违约金。若违约金不足以弥补乙方因解除协议而遭受的实际损失（包括但不限于已投入的管理成本、预期收益损失、寻找新客户的费用等），甲方还应补足差额。

c.甲方未能按时提供乙方履行本协议所必需的资料、信息或未配合乙方处理相关事宜，导致乙方工作延误或无法正常开展的，甲方应承担由此给乙方造成的直接损失，并应支付每日______元的停工/延误补偿费。

2.乙方违约责任：

a.乙方未按本协议第三条第2.4款约定，或未达到附件一《标的物业经营管理服务标准》的要求履行经营管理服务义务，导致标的物业运营管理混乱、服务品质下降、租户投诉增加或造成甲方其他损失的，乙方应承担相应的赔偿责任。甲方有权要求乙方立即纠正违约行为，并可根据违约情节的严重程度，要求乙方支付相当于当月服务费______%至______%的违约金。

b.因乙方原因（包括但不限于管理疏忽、操作失误、人员失职等）导致标的物业发生重大安全责任事故（如火灾、重大设备故障、群体性事件等）或造成第三方人身伤害或重大财产损失的，乙方应承担全部赔偿责任（包括但不限于民事赔偿、行政处罚、诉讼费、律师费等），并应向甲方支付相当于______个月服务费总额的违约金。甲方有权立即解除本协议。

c.乙方泄露甲方商业秘密或客户信息，给甲方造成损失的，应全额赔偿甲方的直接经济损失，并支付相当于______个月服务费总额的违约金。甲方有权立即解除本协议。

d.乙方违反本协议第四条约定的支付时间，每逾期一日，应按应付未付服务费金额的______%向甲方支付违约金。

e.乙方未经甲方书面同意，擅自变更服务内容、提高收费标准或转包服务项目的，甲方有权单方面要求乙方停止该等行为，并可根据情节严重程度，解除本协议，要求乙方支付相当于______个月服务费总额的违约金。

3.违约金的限制：双方同意，任何一方因违约而应支付的违约金总额不应超过本协议总标的额（指预估的服务费总额）的______%。若违约金不足以弥补守约方实际损失的，守约方仍有权要求违约方赔偿超出违约金部分的损失。

4.终止权：发生本协议约定的严重违约情形（如本条第1款a项、第2款a项、b项、c项所述），守约方有权书面通知违约方，在给予违约方______日纠正期限后，若违约方仍未纠正或违约情形持续存在，守约方有权单方面解除本协议，并要求违约方承担相应的违约责任。

5.不可抗力导致的违约：因不可抗力导致未能履行或未能完全履行本协议义务的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但法律另有规定的除外。非因不可抗力，任何一方不得以不可抗力为由免除其违约责任。

6.赔偿责任的承担：除本协议另有约定外，违约方应赔偿因其违约行为给守约方造成的一切直接经济损失和间接损失（包括但不限于利润损失、商誉损失等）。赔偿范围应合理，以填补守约方因其违约所蒙受的实际损失为限。

第七条不可抗力

1.定义：本协议所称“不可抗力”是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，包括但不限于：地震、台风、洪水、雷击、火灾、罢工、骚乱、战争、恐怖袭击、政府行为（如法律、法规、规章的变更或政策调整）、流行病疫情以及其他类似事件。

2.通知义务：任何一方因不可抗力而无法履行或无法完全履行本协议义务时，应在不可抗力发生后______日内，以书面形式通知对方，说明不可抗力的具体情况、影响范围以及预计持续期限。通知应包含相关证明文件（如政府公告、新闻报道、保险理赔通知等）的复印件或影印件。

3.暂停履行：自不可抗力发生之日起，受影响一方可以暂停履行被不可抗力影响的义务，暂停履行的时间不应超过不可抗力持续的时间。在不可抗力消除后，应立即恢复履行本协议义务。

4.责任免除：因不可抗力导致本协议任何一方无法履行或无法完全履行其在本协议下的义务，受影响一方不承担违约责任，但应在不可抗力消除后，根据实际情况协商是否需要调整协议条款或解除协议。

5.协商解决：双方应就不可抗力事件的影响及后续处理进行友好协商。如协商不成，应依照本协议第八条约定解决争议。

6.不可抗力的持续：如果不可抗力影响持续超过______日，双方均有权单方面以书面形式通知对方解除本协议，但应及时通知对方解除的具体日期。解除协议后，双方应就善后事宜（如费用结算、资产交接等）进行协商处理。

7.不可抗力的认定：关于不可抗力的认定，应以有权机关的证明或相关公开信息为准。若双方对不可抗力是否存在或其影响范围有争议，应以第三方有资质的评估机构或专业机构的意见作为参考。

第八条争议解决

1.协商：凡因本协议引起的或与本协议有关的任何争议，双方应首先通过友好协商解决。协商应本着公平、合理的原则进行，由双方授权代表就争议事项进行沟通，力求达成书面协议。

2.调解：若双方通过协商未能解决争议，可共同选择一个中立的第三方调解机构进行调解。调解应遵循自愿、公平、保密的原则。经调解达成一致，双方应签订调解协议书，调解协议书经双方签字盖章后具有约束力，双方应共同遵守。

3.仲裁：若协商和调解均未能解决争议，任何一方均有权将争议提交至中华人民共和国国际经济贸易仲裁委员会（CIETAC），按照申请仲裁时该会现行有效的仲裁规则进行仲裁。仲裁地点为标的物业所在地或甲方所在地，由申请仲裁一方选择。仲裁裁决是终局的，对双方均有约束力。仲裁费用由败诉方承担；双方均败诉的，由双方平均承担。

4.诉讼：若双方在协议中明确选择诉讼方式解决争议，则任何一方均有权将争议提交至标的物业所在地有管辖权的人民法院诉讼解决。选择诉讼方式解决争议的，仲裁条款和调解条款均无效。

5.争议的管辖：除双方明确选择诉讼方式外，仲裁为首选争议解决方式。任何一方在提交仲裁或提起诉讼前，应给予另一方合理的书面通知期限（通常为______日），允许对方在通知期内采取补救措施或寻求其他争议解决途径，除非情况紧急必须立即采取行动。

6.保密：双方同意，对于在协商、调解或仲裁过程中获悉的对方的商业秘密、经营信息或其他敏感信息，均应予以保密，除非法律另有规定或双方另有书面约定。此保密义务不因本协议的终止而失效。

第九条其他条款

1.通知：与本协议有关的任何通知、请求、要求或其他通信，均应采用书面形式（包括信函、传真、电子邮件、快递服务）发送至本协议首页载明的地址、传真号或电子邮件地址。如一方信息变更，应提前______日书面通知对方。通过电子邮件发送的，发出时视为送达；通过快递服务发送的，寄出后______日视为送达；通过传真发送的，发送成功后视为送达；通过邮寄发送的，寄出后______日（以邮戳或快递记录为准）视为送达。以邮戳或快递记录为送达证明的方式，应得到对方的书面确认才具有法律效力。

2.协议变更：对本协议的任何修改、补充或变更，均须由双方授权代表签署书面文件，经双方盖章后才能生效。任何口头约定或非正式的修改均不具法律约束力。

3.可分割性：本协议任何条款的无效或不可执行，不影响其他条款的效力。双方应就无效或不可执行的条款协商达成替代条款，以尽可能实现原条款意图。

4.法律适用：本协议的订立、效力、解释、履行及争议解决均适用中华人民共和国法律。双方在签订本协议时已充分了解并接受该法律作为争议解决的法律。

5.完整协议：本协议及其附件构成双方就本协议标的事项达成的完整协议，取代双方此前就此达成的所有口头或书面的协议、谅解或安排。除非本协议另有明