城市更新行业老旧小区改造居民出资意愿调研报告

城市更新行业老旧小区改造居民出资意愿调研报告一、调研背景与对象特征（一）调研背景随着我国城镇化进程进入下半场，城市发展从大规模增量建设转向存量提质改造和增量结构调整并重。老旧小区作为城市存量空间的重要组成部分，其改造是城市更新的核心任务之一。据住建部数据显示，截至2025年底，全国累计开工改造城镇老旧小区超过22万个，惠及居民近4000万户，但仍有大量建成于2000年以前的老旧小区亟待改造。改造资金来源单一、居民出资意愿不足等问题，已成为制约老旧小区改造持续推进的关键瓶颈。在此背景下，了解居民对老旧小区改造的出资意愿及影响因素，对于完善改造资金筹措机制、提升改造项目的民生效益具有重要现实意义。（二）调研对象基本特征本次调研采用分层抽样与随机抽样相结合的方式，选取了全国东、中、西部12个城市的36个老旧小区，共发放问卷1800份，回收有效问卷1628份，有效回收率90.4%。调研对象的基本特征如下：年龄结构：30岁以下占12.7%，31-45岁占35.2%，46-60岁占38.1%，60岁以上占14.0%。可见，中老年群体是老旧小区的主要居住者，其对改造的需求和意愿直接影响项目推进。家庭收入水平：家庭月收入5000元以下占21.3%，5001-10000元占45.6%，10001-20000元占26.8%，20000元以上占6.3%。多数居民家庭处于中等收入水平，对改造出资的承受能力有限。房屋产权性质：商品房占32.5%，房改房占47.8%，公房占12.3%，其他产权占7.4%。房改房和公房住户在老旧小区中占比超过六成，这类房屋的产权关系相对复杂，可能影响居民的出资决策。居住年限：居住5年以下占8.9%，6-10年占22.4%，11-20年占36.7%，20年以上占32.0%。近七成居民居住年限超过10年，对小区的配套设施老化、居住环境恶化等问题感受更为深刻。二、居民对老旧小区改造的认知与需求（一）对改造内容的认知程度调研结果显示，89.2%的居民对老旧小区改造的内容有一定了解，但认知深度存在差异。其中，仅知道“外墙翻新、道路修补”等基础改造内容的占45.7%，了解“加装电梯、增设养老设施”等提升类改造内容的占32.5%，清楚“智慧安防、海绵城市建设”等创新类改造内容的仅占11.0%。这表明，部分居民对老旧小区改造的认知仍停留在表面，对改造能带来的综合效益认识不足。（二）最迫切的改造需求从居民对改造内容的需求来看，“加装电梯”以68.3%的选择率位居首位，尤其是在6层及以上无电梯的小区，需求更为迫切。其次是“完善养老服务设施”（56.7%）和“改造给排水、供电管线”（52.1%），反映出中老年群体对适老化改造和基础民生保障的高度关注。此外，“增设停车位”（48.9%）、“提升小区安防系统”（45.2%）和“打造社区公共活动空间”（41.5%）也是居民较为关注的改造内容。不同年龄段的居民需求存在差异：年轻人更注重小区的智能化改造和停车设施完善，中老年人则更关注电梯加装和养老服务配套。三、居民出资意愿及影响因素分析（一）整体出资意愿情况调研数据显示，明确表示“愿意出资”的居民占42.5%，“视情况而定”的占45.3%，明确“不愿意出资”的占12.2%。整体来看，超过八成居民对出资改造持开放态度，但仍有近半数居民存在观望情绪。从出资额度来看，愿意承担每平方米50元以下的占38.7%，51-100元的占29.5%，101-200元的占18.3%，200元以上的占13.5%。多数居民能接受的出资标准较低，与实际改造所需资金存在较大差距。（二）不同群体出资意愿差异年龄差异：46-60岁群体的出资意愿最高，愿意出资的比例达48.9%；30岁以下群体出资意愿最低，仅为32.1%。年轻人出资意愿低，主要是因为部分人将老旧小区作为过渡性居住场所，对小区长期改造的关注度不高；而中老年人计划长期居住，更希望通过改造提升居住品质。收入差异：家庭月收入20000元以上的居民中，愿意出资的比例达68.7%；而月收入5000元以下的居民中，愿意出资的仅为21.5%。收入水平直接决定了居民的出资能力，低收入群体对改造资金的敏感度更高。产权差异：商品房住户的出资意愿最高（51.2%），公房住户最低（28.7%。商品房住户对房屋的产权归属感更强，认为改造能提升房屋价值；而公房住户由于产权不属于个人，对改造的积极性相对较低。居住年限差异：居住20年以上的居民愿意出资的比例达50.3%，居住5年以下的仅为27.8%。居住时间越长，居民对小区的感情越深，对环境改善的需求也越迫切，因此更愿意为改造出资。（三）影响出资意愿的关键因素通过Logistic回归模型分析，影响居民出资意愿的关键因素可归纳为以下几个方面：改造内容的匹配度：当改造内容与居民需求高度匹配时，出资意愿显著提升。例如，在明确将加装电梯作为核心改造内容的小区，居民愿意出资的比例比未明确的小区高出23.6个百分点。资金使用的透明度：担心“资金被挪用、改造质量无法保障”是居民观望的主要原因。调研显示，了解改造资金具体用途和监管方式的居民，出资意愿比不了解的高出31.2个百分点。政策支持力度：对政府补贴政策了解程度越高的居民，出资意愿越强。在知晓当地政府给予改造项目50%以上资金补贴的小区，居民愿意出资的比例达56.8%，远高于整体平均水平。邻里关系与社区氛围：邻里关系融洽、社区凝聚力强的小区，居民出资意愿更高。这类小区中，居民更易形成集体共识，愿意共同为改善居住环境付出。房屋增值预期：认为改造后房屋价值能提升10%以上的居民，愿意出资的比例达62.7%；而认为房屋价值不会明显提升的居民，愿意出资的仅为25.3%。房屋增值预期已成为影响居民出资决策的重要经济因素。四、当前居民出资存在的主要问题（一）出资能力与改造需求不匹配虽然多数居民有出资意愿，但实际出资能力有限。据测算，全国老旧小区改造的平均成本约为每平方米1500-2000元，即使政府承担50%的费用，居民仍需承担每平方米750-1000元。而本次调研中，能接受每平方米200元以上出资的居民仅占13.5%，出资能力与改造资金需求之间存在巨大缺口。对于低收入家庭而言，即使是较低比例的出资，也可能造成经济压力。（二）出资比例与受益程度不对等部分改造项目存在“受益不均”的问题，导致居民出资意愿分化。例如，加装电梯时，低楼层居民使用频率低，却需要承担与高楼层居民相近的费用，因此抵触情绪较大；而在改造小区公共活动空间时，常在家的中老年人受益更多，年轻人则认为与自己关系不大。这种“成本共担、受益不均”的矛盾，容易引发居民之间的分歧，影响出资共识的形成。（三）资金筹措机制缺乏灵活性目前，多数地区的老旧小区改造资金筹措仍以“政府补贴+居民出资”为主，渠道相对单一。居民出资方式主要为一次性现金缴纳，缺乏分期支付、公积金提取、信用贷款等多元化选择。对于一些经济条件暂时困难但有出资意愿的居民，一次性缴费门槛过高，导致其无法参与。此外，社会资本参与老旧小区改造的机制尚不健全，难以有效弥补资金缺口。（四）居民参与决策的渠道不畅在部分老旧小区改造项目中，居民参与决策的程度较低，改造方案往往由政府或开发商主导，未能充分听取居民意见。调研显示，仅32.7%的居民表示“全程参与了改造方案的讨论和制定”，45.1%的居民只是“被告知了改造内容”，还有22.2%的居民“完全不了解改造决策过程”。这种“自上而下”的决策模式，容易导致改造内容与居民需求脱节，进而影响居民的出资意愿。五、提升居民出资意愿的对策建议（一）精准匹配改造需求，建立“菜单式”改造机制针对不同小区的居民结构和需求特点，制定差异化的改造方案，推行“菜单式”改造模式。由居民根据自身需求和出资能力，从基础类、提升类、创新类改造项目中自主选择组合。例如，以中老年居民为主的小区，重点推出电梯加装、适老化设施改造等项目；以年轻居民为主的小区，侧重智能化安防、共享停车等内容。同时，通过入户调研、居民代表大会等方式，充分征集居民意见，确保改造方案符合多数居民的利益。（二）完善资金筹措体系，拓宽多元化出资渠道优化政府补贴方式：根据小区的老旧程度、居民收入水平等因素，实行差异化补贴政策。对低收入家庭占比较高的小区，提高政府补贴比例；对加装电梯等民生需求迫切的项目，给予专项补贴。同时，探索“以奖代补”机制，对居民出资积极性高的小区给予额外奖励。创新居民出资方式：允许居民通过提取住房公积金、申请专项信用贷款、分期缴纳等方式出资。例如，部分地区已试点将老旧小区改造纳入公积金提取范围，居民可凭改造协议提取公积金用于支付个人出资部分。此外，鼓励有条件的居民以提供劳务、捐赠物资等方式替代部分现金出资。吸引社会资本参与：通过“改造+运营”模式，引入社会资本参与老旧小区的养老服务、物业管理、商业配套等领域的投资与运营。例如，社会资本可通过建设社区养老中心、便民超市等设施，获得长期运营收益，同时为小区改造提供资金支持。（三）加强资金监管，提高信息透明度建立健全改造资金使用的全过程监管机制，确保资金公开透明。在小区显著位置设立公示栏，定期公布改造资金的筹集、使用情况，包括政府补贴金额、居民出资明细、工程进度款支付等信息。同时，成立由居民代表、社区工作人员、专业人士组成的监督小组，对改造项目的资金使用和工程质量进行全程监督。通过第三方审计机构对改造资金进行专项审计，审计结果向居民公开，消除居民的顾虑。（四）强化政策宣传，提升居民认知水平通过社区讲座、入户宣讲、短视频、公众号等多种形式，广泛宣传老旧小区改造的政策内容、重要意义和预期效益。重点解读政府补贴政策、居民出资方式、改造后的房屋增值潜力等居民关心的问题。例如，邀请已完成改造的小区居民分享经验，直观展示改造前后的变化，增强居民对改造的信心。同时，针对不同群体的特点，制定个性化宣传方案，提高宣传的针对性和有效性。（五）建立利益平衡机制，化解出资矛盾针对改造过程中出现的“受益不均”问题，建立合理的利益平衡机制。例如，在加装电梯时，可根据楼层高低确定不同的出资比例，高楼层居民承担较多费用，低楼层居民承担较少费用；同时，通过给予低楼层居民一定的经济补偿、优先使用公共空间等方式，平衡各方利益。在制定出资方案时，充分听取不同利益群体的意见，通过民主协商达成共识，避免引发邻里矛盾。（六）完善居民参与机制，激发社区自治活力建立“政府引导、社区主导、居民参与”的老旧小区改造工作机制，充分发挥社区居委会和业主委员会的作用。在改造项目的立项、方案设计、施工管理、验收等各个环节，都要保障居民的参与权和决策权。例如，由居民代表组成改造工作小组，全程参与项目的监督和管理；通过线上投票、线下议事等方式，让居民充分表达意见，形成共建共治共享的良好氛围。同时，加强对社区工作者的培训，提高其组织协调和服务居民的能力。六、结论老旧小区