【《武汉市住房租赁市场的供求分析案例》5100字】

武汉市住房租赁市场的供求分析案例目录TOC\o"1-3"\h\u27385武汉市住房租赁市场的供求分析案例 1119591.1武汉市住房租赁市场的发展概况 1267281.2武汉市未来住房供求分析 2176681.2.1住房需求预测 222641.2.2住房供给预测 331611.2.3武汉市住房租赁市场未来五年供求情况分析 5166541.3武汉市住房租赁市场未来发展存在的问题及分析 71.1武汉市住房租赁市场的发展概况武汉市是湖北省的省会，其作为荆楚之都，历史悠久，古韵十足，是一座非常适宜居住的城市，九省通衢，长江、汉江贯穿其中，交通十分便捷。早在6000年前的新石器时代，已有先民在此繁衍生息。武汉地处江汉平原东部，全市现辖13个城区，3个国家级开发区，面积8467平方公里，水域面积占全市面积四分之一，构成了极具特色的滨江滨湖水域生态环境。武汉市统计年鉴中的数据显示，2019年末全市常住人口1121.20万人，比2018年末增加11.1万，增长1.2%。户籍人口906.40万人，占常住人口的80.8%；非户籍人口214.8，占常住人口的19.2%。2015—2019年武汉常住人口数的增长趋势如图3-1所示：图3-12015-2019年武汉常住人口数2019年武汉市的常住人口已超过1100万，其户籍人口达900万，有关数据表明，武汉市的租赁住宅总面积达到仅1468.34公顷，但同比增长了34.39%。武汉市的住房租赁市场的发展趋势迅猛，但还有很大的发展空间，其前景十分可观，将会进一步促进武汉市的经济发展。2021年武汉市统计局发表的《武汉市统计年鉴》显示，2020年房地产开发投资2776.78亿元，比上年下降6.4%。其中对住宅的投资下降了10.3%。并对保障性住房投资了115.87亿元，建成保障性住房共2.21万套，筹集租赁房共6.93万套。武汉租赁住房的人群主要包括三类：面向城市中低收入家庭、新就业大学生和外来务工人员配租的公共租赁住房，面向大学毕业生供应的大学毕业生租赁住房（与大学毕业生安居房统称大学毕业生保障性住房）和市场租赁住房。2017年统计的数据中，武汉市长租公寓的租客以本科学历居多，占比超过一半，从业服务业的租客的比重较高。租客年龄集中于21-25岁之间，超过35岁的租客占比很少，学生在公寓市场占据了12.31%的比例，这一比例远高于北京市场中4.83%。随着2017年实施的“百万大学生留汉创业就业工程”的推进，市场需求将进一步增加。与此同时，在多种渠道培育、扶持下，武汉租赁市场将迅速发展，整体规模将上一个台阶，同时数量上的充足，也将对整体租金水平起到稳定作用，租购并举将成为今后住房保障的重要制度。仅2014-2019年，武汉市租赁房屋的常住居民家庭占比15.2%，即武汉常住居民家庭中，约45万户租房，武汉的住房租赁市场正平稳的发展。1.2武汉市未来住房供求分析为了了解武汉市住房租赁市场未来的发展趋势，对其进行供求分析，以此来预测其未来的供给和需求情况，根据武汉市的人民对住宅的需求和住房租赁市场所提供的房屋数量对对武汉住房租赁市场的未来趋势进行分析，以此判断武汉住房租赁市场是否能满足武汉众多人口的住房需求，并判断其是否存在供求问题，分析其未来供求关系的发展趋势。1.2.1住房需求预测由于武汉市经济的发展，其流动人口和常住人口每年都会新增，而新增的常住人口对租房的需求很大，因此选取2015-2020年的常住人口数作为的人口基数，计算出每年的常住人口增长率，对武汉市未来几年的常住人口的增长率进行预测，即可计算出武汉市未来五年中每一年将会增加的常住人口数量，以此来预测住房租赁市场的需求量，根据武汉市统计年鉴中的数据，武汉市2015-2020年的常住人口数如下表3-1所示：表3-12015-2020年武汉常住人口数年份2015年2016年2017年2018年2019年2020年常住人口数（万人）1060.771076.621089.291108.11121.21131.87增长率26.09‰14.94‰11.77‰17.27‰11.82‰11.3‰使用时间序列预测法中的移动平均法对武汉未来五年的人口数量进行预测，其最适用于预测对象的历史数据呈水平型变动状态，逐期增长量大体相同的情况，根据表3-1的数据可看出武汉近六年常住人口数逐年增加，逐期增长量大体相同，且增长幅度平缓，因此使用该方法进行人口预测，以基数期年每年常住人口的增长率为基数，来预测规划目标年的人口增长率，其预测模型为：（1.1）该式中的表示规划目标年的人口增长率，表示基数期年的人口增长率，n表示基期年数量。根据表3-1中数据可计算出武汉市未来几年常住人口的增长率为：根据计算出的武汉未来几年常住人口的增长率，可计算出2021-2025年每年将会增加的常住人口数，如下表3-2：表3-2武汉市2021-2025年常住人口数年份2022年2023年2024年2025年2026年常住人口数（万人）1169.361187.521205.961224.691241.71因此，根据时间序列预测法预测的2026年武汉市的常住人口数为1241.71万人，未来五年武汉市将会增加92.23万人，对武汉住房租赁市场是一个巨大的挑战。1.2.2住房供给预测武汉每年住宅面积的新增，预示着可提供租赁的住宅数量也在增加，因此选择2015-2020年住宅竣工面积作为基数，计算出每年住宅竣工面积的增长率，对武汉未来几年的住宅竣工面积的增长率进行预测，即可计算出住房租赁市场可提供住房的能满足的人口数，根据武汉市统计年鉴中的数据，武汉市2015-2020年住宅竣工面积如下表3-3所示：表3-3武汉市2015-2020年住宅竣工面积年份2015年2016年2017年2018年2019年面积（万平方米）921.53880.25597.82305.7479．16增长率8.42%-4.48%-32.09%-48.86%56.74%使用时间序列预测法中的移动平均法对武汉未来几年的住宅竣工面积进行预测，其最适用于预测对象的历史数据呈水平型变动状态，根据表3-3的数据可看出武汉2015-2018年住宅竣工面积递减，而2019年又增加了一百多万平方米。由于2017年7月，住建部把武汉正式列为国家首批住房租赁试点城市，一批2017年底和2018年初挂牌的新建配建租赁住房项目新建租赁住房陆续进入开工建设阶段，因此2019年武汉住宅竣工住宅面积较2018年增加了一百多万平方米。但2015年-2019年武汉市住宅竣工面积总体呈下降趋势，且增长幅度平缓，因此使用该方法进行预测，以基数期年每年住宅竣工面积的增长率为基数，来预测规划目标年的住宅竣工面积增长率，其预测模型为：（1.2）该式中的表示规划目标年的住宅竣工面积，表示基数期年的住宅竣工面积增长率，n表示基期年数量。根据表3-3中数据可计算出武汉市未来几年住宅竣工面积的增长率为：根据计算出的武汉未来几年住宅竣工面积的增长率，可计算出2021-2025年每年将会增加的住宅竣工面积，如下表3-4：表3-4武汉市2021-2025年住宅竣工面积年份2022年2023年2024年2025年2026年住宅竣工面积（万平方米）421.93406.79390.69375.07360.06因此，根据时间序列预测法预测的2022-2026年武汉市住宅竣工面积共1956.54万平方米。1.2.3武汉市住房租赁市场未来五年供求情况分析根据以上预测的武汉未来常住人口数以及新增住房面积，对武汉市住房租赁市场未来五年的供求情况进行分析，为了更清晰的分析出供求情况，以下将对每人平均需要的住宅面积进行假设，最后计算出新增住宅面积与新增人口达到均衡时的人均需求面积。假设平均每人需要50平方米的住宅面积，武汉市未来五年的新增住房面积能满足的人数也可计算出来，并计算出其与新增常住人口之间的差额，以此对比供求情况，如下表3-5所示：表3-5预测武汉市2021-2025年新增住房对应人口情况年份2022年2023年2024年2025年2026年新增人口（万人）17.8818.1618.4418.7319.02新增住宅对应人口（万人）8.488.147．817.57.2差额（万人）9.410.0210.6311.2311.82为了更明显的体现其变化趋势，针对该表格做一张趋势图，如下图3-2所示：图3-2武汉市2021-2025年新增住房对应人口情况由此可知，当每人平均需要50平方米的住宅面积时，未来五年武汉市新增住宅面积可满足的人口数共40.88万人，而根据以上对武汉未来五年预测的新增常住人口数92.23万人，可看出武汉未来五年新增住宅面积完全不能满足武汉未来五年新增人口对房屋的需求量，其未来五年新增住宅面积仅能满足的人口数不超过未来五年新增人口数的二分之一，其差额将会逐年增加，说明武汉市房屋租赁市场的房源将会存在严重供不应求的现象，将会造成租金的持续上涨。假设平均每人需要30平方米的住宅面积，武汉市未来五年的新增住房面积能满足的人数也可计算出来，并计算出其与新增常住人口之间的差额，以此对比供求情况，如下表3-6所示：表3-6预测武汉市2021-2025年新增住房对应人口情况年份2022年2023年2024年2025年2026年新增人口（万人）17.8818.1618.4418.7319.02新增住宅对应人口（万人）14.1311.5611.0212.512差额（万人）1.754.65.426.237.02为了更明显的体现其变化趋势，针对该表格做一张趋势图，如下图3-3所示：图3-3武汉市2021-2025年新增住房对应人口情况由此可知，当每人平均需要30平方米的住宅面积时，未来五年武汉市新增住宅面积可满足的人口数共64.21万人，而根据以上对武汉未来五年预测的新增常住人口数92.23万人，可知武汉未来五年新增住宅面积还是不能满足武汉未来五年新增人口对房屋的需求量，其差额逐年增加，说明武汉市房屋租赁市场的房源还是会存在供不应求的现象，租金仍将上涨。但差额比人均需要50平方米的住宅面积时小很多，因此当人均需要住宅面积较小时，住房租赁市场能满足能多人的住房需求。因此根据预测人口和新增住宅面积可以计算出新增住宅面积与新增人口达到均衡时的人均需求面积，由此可知当武汉人民人均需求面积在一定数量时，可以满足所有人的住房需求。以下将对新增住宅面积与新增人口达到均衡时的人均需求面积进行计算，如下表3-7所示：表3-7新增住宅面积与新增人口达均衡时的人均需求面积年份2022年2023年2024年2025年2026年人均需求面积（平方米）21.7122.421.1920.0318.93为了更明显的体现其变化趋势，针对该表格做一张趋势图，如下图3-4所示：图3-4新增住宅面积与新增人口达均衡时的人均需求面积由此可知，武汉市未来五年新增住宅面积与新增人口达均衡时的人均需求面积在20平方米左右，且每年的人均需求面积都在减小，因此当武汉市未来五年新增住宅面积与新增人口达均衡时，要降低人均需求住房面积。1.3武汉市住房租赁市场未来发展存在的问题及分析根据武汉市住房租赁市场未来五年供求情况分析，可知武汉住房租赁市场存在一些问题，主要问题包括住房供不应求、租金上涨、人均需求住房面积太大，以下将对这些问题进行展开分析。武汉市房屋租赁市场的房源存在严重供不应求的现象，其未来住房租赁市场房源的增加速度远远低于常住人口数量的增加速度，租赁房将会短缺，根据上面预测的数据，以及假设的没人平均需要的住房面积，可推算出武汉未来五年将会有超过一半的人口将会没有房屋居住，这是极其严重的社会问题，如果不解决此现象，可能会引发严重的社会问题。由于未来武汉住房租赁市场的房源存在严重的供不应求现象，将会导致通货膨胀，而造成住房的租金将会持续上涨，而武汉市需要租房的人群大多是外来人口，包括个体经营商、务工人员、毕业大学生等，这些群体的收入较低，只能通过租房来解决居住问题，而租金的上涨将会给他们带来更大的压力，而本就短缺的房源，如果因为租金负担过重而导致的更多人租不到房子，便会出现房源短缺，将会导致更加严重的社会问题。人均需求住房面积太大，而由于预测的武汉市未来五年中每年的新增住房总面积已定，如果住房租赁市场中所提供每一套住房的面积都很大，那么住房的套数将会减小，而武汉住房租赁市场中选择整租方式的人群基数很大，住房租赁市场中所提供住房的数量便不能满足每年新增的常住人口，那么将会出现严重的供不应求。主要原因有以下几点：1、人口增长太快。由于武汉经济发展速度较快，人口也随之增长，且增长速度将会越来越快，因此住房租赁市场的住房需求量也会越来越大，而住房供给量的增长速度远远低于人民对住房需求的增长速度，因此存在严重的供不应求。2、武汉土地规划有限。武汉市土地面积是有限的，住宅面积的增加只会越来越少，最终会达到极限，因此武汉市住房租赁市场的住房供给量也是有效的，并在未来会越来越少，只能满足有限的住房需求。因此武汉市住房租赁市场的住房