商品房预售审批制度

PAGE商品房预售审批制度一、总则（一）目的为加强商品房预售管理，规范商品房预售行为，保障购房人的合法权益，维护房地产市场秩序，根据《中华人民共和国民法典》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》等法律法规，结合本地区实际情况，制定本制度。（二）适用范围本制度适用于本行政区域内商品房预售的审批及相关管理活动。凡在本地区从事房地产开发经营，进行商品房预售的企业，均应遵守本制度。（三）基本原则1.依法审批原则严格依照法律法规和相关政策规定，对商品房预售申请进行审查，确保审批行为合法合规。2.公开公正原则审批过程和结果向社会公开，接受公众监督，保证公平公正对待每一个申请企业。3.便民高效原则优化审批流程，提高审批效率，为企业提供便捷的服务，同时保障购房人的知情权和选择权。二、预售条件（一）企业资质要求房地产开发企业应当具有房地产开发资质证书，并在资质等级许可的范围内从事房地产开发经营活动。1.一级资质企业注册资本不低于5000万元；从事房地产开发经营5年以上；近3年房屋建筑面积累计竣工30万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；连续5年建筑工程质量合格率达100%；上一年房屋建筑施工面积15万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额；有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于40人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于20人，持有资格证书的专职会计人员不少于4人；工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称；具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；未发生过重大工程质量事故。2.二级资质企业注册资本不低于2000万元；从事房地产开发经营3年以上；近3年房屋建筑面积累计竣工15万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；连续3年建筑工程质量合格率达100%；上一年房屋建筑施工面积10万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额；有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于20人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于10人，持有资格证书的专职会计人员不少于3人；工程技术负责人具有相应专业中级以上职称，财务负责人具有相应专业初级以上职称，配有专业统计人员；具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；未发生过重大工程质量事故。3.三级资质企业注册资本不低于800万元；从事房地产开发经营2年以上；房屋建筑面积累计竣工5万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；连续2年建筑工程质量合格率达100%；有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于10人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于5人，持有资格证书的专职会计人员不少于2人；工程技术负责人具有相应专业中级以上职称，财务负责人具有相应专业初级以上职称，配有专业统计人员；具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；未发生过重大工程质量事故。4.四级资质企业注册资本不低于100万元；从事房地产开发经营1年以上；已竣工的建筑工程质量合格率达100%；有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于5人，持有资格证书的专职会计人员不少于2人；工程技术负责人具有相应专业中级以上职称，财务负责人具有相应专业初级以上职称，配有专业统计人员；商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；未发生过重大工程质量事故。（二）工程进度要求1.多层建筑主体结构完成三分之二以上。2.高层建筑完成基础工程，并达到正负零。（三）投入开发建设的资金要求投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期。（四）其他条件1.已取得土地使用权证书。2.持有建设工程规划许可证和施工许可证。3.按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期。4.开发企业应当按照商品房预售合同约定，将预售商品房交付给购房人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知购房人。三、审批流程（一）申请房地产开发企业向房地产管理部门提出商品房预售申请，并提交下列材料：1.商品房预售许可申请表。2.开发企业的营业执照和资质证书。3.土地使用权证书、建设工程规划许可证、施工许可证。4.投入开发建设的资金证明。5.工程施工合同及关于施工进度的说明。6.商品房预售方案。预售方案应当说明预售商品房的位置、面积、竣工交付日期等内容，并应当附预售商品房分层平面图。（二）受理房地产管理部门对开发企业提交的材料进行查验。材料齐全、符合法定形式的，予以受理；材料不齐全或者不符合法定形式的，应当当场或者在5日内一次性书面告知开发企业需要补正的全部内容。（三）审核房地产管理部门对受理的申请进行审核。审核内容包括：1.开发企业的资质条件是否符合要求。2.工程进度是否达到规定标准。3.投入开发建设的资金是否达到规定比例。4.预售方案是否合理可行。（四）许可决定经审核符合预售条件的，房地产管理部门在受理之日起10日内，作出准予预售的行政许可书面决定，颁发《商品房预售许可证》；不符合预售条件的，作出不予许可的书面决定，并说明理由。（五）公示房地产管理部门将准予预售的项目在本部门网站及项目所在地进行公示，公示内容包括：开发企业名称、项目名称、预售许可证号、预售范围、房屋用途、建筑面积、销售价格等。四、预售管理（一）预售合同管理1.开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，将预售合同报房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门备案。2.房地产管理部门应当积极推行使用商品房预售合同示范文本，引导开发企业和购房人使用规范的合同文本签订预售合同。3.预售合同示范文本应当包括以下主要内容：当事人名称或者姓名和住所；商品房基本状况；商品房的销售方式；商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；交付使用条件及日期；装饰、设备标准承诺；供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；公共配套建筑的产权归属；面积差异的处理方式；办理产权登记有关事宜；解决争议的方法；违约责任；双方约定的其他事项。（二）预售资金监管1.开发企业应当按照预售商品房总价的一定比例缴存预售资金，存入监管账户。预售资金比例根据项目建设进度分阶段按比例拨付使用。2.预售资金监管账户由房地产管理部门、开发企业和监管银行三方共同监管。开发企业申请使用预售资金时，应当向监管银行提出申请，并提供相关证明材料。监管银行应当对开发企业提交的申请进行审核，符合规定的，按照工程进度拨付使用预售资金。3.房地产管理部门应当加强对预售资金监管的监督检查，确保预售资金专款专用，保障项目建设顺利进行。（三）预售广告管理1.开发企业发布商品房预售广告，应当向房地产管理部门提交预售许可证明等有关材料。未取得商品房预售许可证明前，不得发布商品房预售广告。2.商品房预售广告应当真实、准确、合法，不得含有虚假内容，不得欺骗和误导消费者。广告内容应当包括商品房的基本情况、销售价格、付款方式、交付日期等主要内容。3.房地产管理部门应当加强对商品房预售广告的监督管理，对违法违规广告依法予以查处。五、法律责任（一）开发企业违法责任1.开发企业未取得《商品房预售许可证》预售商品房的，由房地产管理部门责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处已收取的预付款1%以下的罚款。2.开发企业隐瞒有关情况、提供虚假材料，或者采用欺骗、贿赂等不正当手段取得商品房预售许可的，由房地产管理部门责令停止预售，撤销商品房预售许可，并处3万元罚款。3.开发企业不按照规定使用商品房预售款项的，由房地产管理部门责令限期纠正，并可处以违法所得3倍以下但不超过3万元的罚款。4.开发企业未按照本制度规定将预售合同报备案的，由房地产管理部门责令限期改正；逾期不改正的，处以1万元以下的罚款。5.开发企业发布虚假商品房预售广告的，由工商行政管理部门依法处罚。（二）购房人权益保护1.因开发企业原因导致商品房预售合同无效或者被撤销、解除的，购房人可以要求开发企业返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以要求开发企业承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。2.开发企业未按照预售合同约定