2026年监理工程师《建设工程目标控制（土木建筑工程）》考前必背笔记

2026年监理工程师《建设工程目标控制（土木建筑工程）》考前必背笔记宝马蓝字体加粗（标题）爱马仕橙字体加粗（考情、分值）状元红字体加粗、着重号（高频考点）上岸绿字体加粗、双下划线（口诀、技巧及拓展）第一部分投资控制第一章工程投资控制概述考点1：建设项目总投资建设项目总投资：为完成工程项目建设并达到使用要求或生产条件，在建设期内预计或实际投入的全部费用总生产性建设工程工程项目总投资固定资产投资建设投资（工程造价）建设期利息流动资金非生产性建设工程工程项目总投资固定资产投资建设投资（工程造价）建设期利息建设投资，由设备购置费、建筑安装工程费、工程建设其他费用、预备费(包括基本预备费和涨价预备费)组成。固定资产投资建设投设备购置费工程费用静态投资建筑安装工程费工程建设其他费用预备费基本预备费涨价预备费动态投资建设期利息流动资金动态投资部分，是指在建设期内，因建设期利息和国家新批准的税费、汇率、利率变动以及建设期价格变动引起的固定资产投资增加额固定资产投资动态投资涨价预备费、建设期利息静态投资建筑安装工程费、设备及工器具购置费、工程建设其他费、基本预备费2.计算公式总投资＝固定资产投资＋流动资产投资固定资产投资＝建设投资＋建设期利息建设投资＝工程费用＋工程建设其他费用＋预备费工程费用＝设备购置费＋建筑安装工程费3.建设工程项目投资的特点建设工程项目投资的特点是由建设工程项目的特点决定的。1）数额巨大2）差异明显（用途、功能、规模不同）3）需单独计算4）确定依据复杂5）确定层次繁多6）需动态跟踪调整考点2：投资控制的动态原理（一）动态控制原理投资控制是项目控制的主要内容之一。投资控制原理如图1-2所示。这种控制是动态的，并贯穿于项目建设的始终。（二）投资控制重点实现建设全过程的投资控制。以施工之前的投资决策和设计阶段为重点。项目做出投资决策后，控制项目投资的关键就在于设计。考点3：投资控制的目标投资估算应是建设工程设计方案选择和进行初步设计的投资控制目标。设计概算应是进行技术设计和施工图设计的投资控制目标。施工图预算或建安工程承包合同价则应是施工阶段投资控制的目标。各个阶段目标相互制约，相互补充，前者控制后者，后者补充前者，共同组成建设工程投资控制的目标系统。考点4：工程投资控制的任务2.相关服务阶段投资控制的主要工作3）工程保修阶段（1）对建设单位或使用单位提出的工程质量缺陷，工程监理单位应安排监理人员进行检查和记录，并应要求施工单位予以修复，同时应监督实施，合格后应予以签认。（2）工程监理单位应对工程质量缺陷原因进行调查，并应与建设单位、施工单位协商确定责任归属。对非施工单位原因造成的工程质量缺陷，应核实施工单位申报的修复工程费用，并应签认工程款支付证书。3.投资控制的措施技术与经济相结合是控制投资最有效的手段。项目监理机构在施工阶段投资控制的具体措施如下4个方面：组织措施人、分工、流程、计划技术措施设计、施工组织设计、施工方案合同措施合同修改、索赔经济措施资金、工程计量、付款、投资支出、价款及竣工结算第二章资金时间价值与价值工程考点1：资金利息及其计算【变更】I=F-P，即：利息=还本付息总额-本金不包括因建立债权债务关系而由债务人支付的评估费、保险费等费用，也不包括债权人为实现债权的诉讼费、保全费、执行费等费用。利率=利息/本金（二）利息的计算方法【15-16、18年】1.单利计息2.复利计息单利利息＝本金×利率×计息周期＝P×i×n本利和F=P×（1+i×n）复利计息周期利息＝本金×(1＋利率)－本金计息周期=本金×[(1＋利率)－1].=P×[(1＋i)－1].本利和F=P×（1+i）(三)资金时间价值计算（等值计算）计算公式系数符号欲求项公示（F/P,i,n）..F=P（1+i）"（P/F,i,n）FPP=F（1+i）_"（F/A,i,n）A..（P/A,i,n）AP考点2：价值工程方法（一）价值工程方法及特点价值工程是以提高产品或作业价值为目的，通过有组织的创造性工作，寻求用最低的寿命周期成本，可靠地实现使用者所需功能的一种管理技术。V代表价值，F代表功能，C代表成本三要素：价值；功能；周期寿命成本。（二）提高价值的途径【新增】双向型：功能提高，费用降低改进型：功能提高，费用不变节约型：功能不变，费用降低投资型：功能较大提高，费用较少提高牺牲型：功能略有下降，费用大幅度降低2.选择方法【变更】因素分析法（定性）经验分析法，是指根据价值工程对象选择应考虑的各种因素，凭借分析人员的经验集体研究确定选择对象的一种方法。适用于备选对象彼此差异较大，不需要量化比较或由于时间紧迫等原因难以量化比较的情形。ABC分析法分主次、轻重其原理最先来自库存分类管理，将备选对象分为ABC三类：A类产品或商品种类少但销售额或成本占比高，应重点管C类产品或商品种类多但销售额或成本占比低，实行一般管理；B类位居两者之间。ABC分析法遵循二八法则，即20%左右的对象（如产品或零部件数量占比）会产生80%上下的效果（如产品销售额占比、零部件成本占比）。对工程项目而言，应优先选择A类为价值工程对象。强制确定法（定量）是以功能重要程度作为选择价值工程对象的一种分析方法。强制确定重要性的常用方法如0~1评分法、0～4评分法等。百分比分析法通过分析某种费用或资源对企业的某个技术经济指标的影响程度的大小（百分比）该方法侧重于从成本/费用维度选择价值工程对象。价值指数法计算备选对象的价值指数，根据指数大小选择价值工程对象。该方法综合考虑功能重要性和成本/费用选择价值工程对象。考点3：价值工程创新阶段1.方案创新（1）头脑风暴法：5-10人小型会议自由奔放地思考问题。（2）哥顿法（模糊目标法）：在会议上提出方案，但究竟研究什么问题，目的是什么，只有会议的主持人知道，以免其他人受约束。利于开拓思路。（3）专家意见法（德尔菲法）：是由组织者将研究对象的问题和要求，函寄给若干有关专家，专家返回设想意见，整理分析归纳，再函寄，再回收整理，经几次反复，最后确定出新的功能实现方案。（4）专家检查法：主管设计的工程师做出设计，然后请各方面的专家审查。2.方案评价【新增】方案评价分为概略评价和详细评价两阶段进行。方案评价不论概略评价和详细评价都包括技术评价、经济评价、社会评价和环境评价。第三章工程项目投资构成及计算考点1：按费用构成要素划分的建筑安装工程费用项目组成1.支付给从事建筑安装工程施工的生产工人和附属生产单位工人的各项费用。奖金是指对超额劳动和增收节支支付给个人的劳动报酬。如节约奖、劳动竞赛奖等加班加点工资是指按规定支付的在法定节假日工作的加班工资和在法定日工作时间外延时工作的加点工资津贴补贴如流动施工津贴、特殊地区施工津贴、高温（寒）作业临时津贴、高空津贴等。特殊情况下支付的工资因病、工伤、产假、计划生育假、婚丧假、事假、探亲假、定期休假计时计件工资是指按计时工资标准和工作时间或对已做工作按计件单价支付给个人的劳动报酬。2.材料费指施工过程中耗费的原材料、辅助材料、构配件、零件、半成品或成品、工程设备的费用。3.施工机具使用费①折旧费：在规定使用年限内，陆续收回其原值的费用。②检修费：按规定检修间隔进行必要的检修，以恢复正常使用功能所需要的费用。③维护费：按规定的维护间隔进行各级维护和临时故障排除所需的费用。4.企业管理费企业管理费指建筑安装企业建组织施工生产和经营管理所需的费用。内容包括：管理人员工资；办公费；差旅交通费；固定资产使用费；工具用具使用费；劳动保险和职工福利费；劳动保护费；检验试验费；工会经费；职工教育经费；财产保险费；财务费；税金；城市维护建设税；教育费附加；地方教育附加；其他。劳动保险和职工福利费：是指由企业支付的职工退职金、按规定支付给离休干部的经费，集体福利费、夏季防暑降温、冬季取暖补贴、上下班交通补贴等。5.规费考点2：按造价形成划分的建筑安装工程费用项目组成2.其他项目费暂列金额①包括在合同价款中的一笔款项，不一定发生。②用于施工合同签订时尚未确定或者不可预见的所需材料、工程设备、服务的采购，施工中可能发生的工程变更、合同约定调整因素出现时的工程价款调整以及发生的索赔、现场签证确认等的费用。③如有剩余归建设单位所有。计日工工程合同范围以外的零星项目或工作，自主报价。总承包服务费针对建设单位自行采购的材料，设备保管及现场管理、竣工资料汇总管理等。自主报价。7.增值税建设单位和施工企业均应按照省、自治区、直辖市或行业建设主管部门发布的标准计算规费和税金，不得作为竞争性费用。税前造价=人工费+材料费+施工机具使用费+企业管理费+利润+规费建筑安装工程造价（含税）=税前工程造价×（1+9%）考点3：设备购置费构成及计算设备购置费＝设备原价或进口设备抵岸价＋设备运杂费一、国产标准设备原价1.设备制造厂的交货价或订货合同价。2.批量生产，符合国家质量检测标准设备。3.一般采用带有备件的出厂价。二、国产非标准设备原价（估算）不能批量生产。采用成本计算估价法、系列设备插入估价法、分部组合估价法、定额估价法等方法确定。三、进口设备抵岸价的构成及其计算1.进口设备抵岸价是指抵达买方边境港口或边境车站，且交完关税以后的价格。2.进口设备的交货方式：①内陆交货类即卖方在出口国内陆的某个地点完成交货任务。（自提买方承担风险）②目的地交货类即卖方要在进口国的港口或内地交货。（送货上门）（卖方风险比较大）③装运港交货类即卖方在出口国装运港完成交货任务。（装运港交货）采用装运港船上交货价时：卖方责任1.负责将货物装上买方指定的船只，并及时通知买方2.负责货物装船前的一切费用和风险；3.负责办理出口手续；4.提供出口国政府或有关方面签发的证件；5.负责提供有关装运单据。买方责任1.负责租船或订舱，支付运费，并将船期、船名通知卖方；2.承担货物装船后的一切费用和风险；3.负责办理保险及支付保险费，办理在目的港的进口和收货手续；4.接受卖方提供的有关装运单据，并按合同规定支付货款。考点4：工程建设其他费（一）土地使用费和其他补偿费1.建设用地费是指为获得工程项目建设土地的使用权而在建设期内发生的各项费用建设用地费临时土地使用费其他有关费用土地使用权出让金土地补偿费安置补助费征用耕地复垦费租赁费地上附着物和青苗补偿费土地恢复费以及其他税费等水土保持补偿费土地上的附着物和青苗补偿费2.其他补偿费（1）费用内容：指项目涉及的对房屋、市政、铁路、公路、管道、通信、电力、河道、水利、厂区、林区、保护区、矿区等不附属于建设用地的相关建（构）筑物或设施的拆除补偿、迁建补偿、搬迁运输补偿等费用。（五）研究试验费为建设工程提供或验证设计参数、数据资料等进行必要的研究试验以及设计规定在施工中进行的试验、验证所需费用，包括自行或委托其他部门研究试验所需人工费、材料费、试验设备及仪器使用费，支付的科技成果、先进技术的一次性技术转让费。不包括应由科技三项费用（即新产品试制费、中间试验费和重要科学研究补助费）并支的费用 【区分】企业管理费中“检验试验费”（八）引进技术和进口设备其他费出国人员费用、来华人员费用、技术引进费、分期或延期付款利息、担保费、检验鉴定费。 【人来人往，利息担保，技术鉴定】考点5：预备费按我国现行规定，预备费包括基本预备费和涨价预备费。1.基本预备费基本预备费是指在项目实施中可能发生难以预料的支出，需要预先预留的费用，又称不可预见费。主要指设计变更及施工过程中可能增加工程量的费用。计算公式为：基本预备费=（工程费十工程建设其他费）×基本预备费费率2.涨价预备费为在建设期内利率、汇率或价格等因素的变化而预留的可能增加的费用，亦称为价格变动不可预见费。费用内容包括：①人工、设备、材料、施工机具的价差费②建筑安装工程费及工程建设其他费用调整③利率、汇率调整等增加的费用。计算：式中：P——涨价预备费；n——建设期年份数；t——估算静态投资额中第t年的①工程费用、②工程建设其他费及③基本预备费f——投资价格指数；m——建设前期年限（从编制概算到开工建设，单位：年）。涨价预备费中的投资价格指数按国家颁布的计取，计算式中（1+f）0.5表示建设期第1年当年投资分期均匀投入考虑涨价的幅度。考点6：增值税应纳税额一般纳税人：应纳税额=当期销项税额-当期进项税额增值税销项税额＝税前造价x9%进项税额=销售额x税率小规模纳税人：通常是指年应税销售额未超过500万元建筑工程总承包单位为房屋建筑的地基与基础、主体结构提供工程服务，建设单位自行采购全部或部分钢材、混凝土、砌体材料、预制构件的，适用简易计税方法计税根据《营业税改征增值税试点有关事项的规定》：①一般纳税人以清包工方式提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。②一般纳税人为甲供工程提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。考点7：建设期利息为了简化计算，在编制投资估算时通常假定借款均在每年的年中支用，借款第一年按半年计息，其余各年份按全年计息。（当年借款算一半，之前年份全部算）各年应计利息=（年初借款本息累计+本年借款额/2）×年利率第四章工程项目资金来源及项目融资考点1：项目资本金制度项目资本金，是指在项目总投资中由投资者认缴的出资额。这里的总投资是指投资项目的固定资产投资与铺底流动资金之和。项目资本金属于非债务性资金，项目法人不承担这部分资金的任何利息和债务。投资者可按其出资比例依法享有所有者权益，也可转让其出资，但不得以任何方式抽回。项目资本金可以用货币出资，也可以用实物、工业产权、非专利技术、土地使用权作价出资（需评估）。工业产权、非专利技术作价出资的比例不得超过投资项目资本金总额的20%货币方式认缴的资本金-资金来源金融工具类不得认定资本金的情形（1）各级人民政府的财政预算内资金、国家批准的各种专项建设基金、经营性基本建设基金回收的本息、土地批租收入、国有企业产权转让收入、地方人民政府按国家有关规定收取的各种规费及其他预算外资金。（2）国家授权的投资机构及企业法人的所有者权益（包括资本金、资本公积金、盈余公积金和未分配利润、股票上市收益资金等）、企业折旧资金及投资者按照国家规定从资本市场上筹措的资金。（3）社会个人合法所有的资金。（4）国家规定的其他可以用作投资项目资本金的资金。（1）存在本息回购承诺、兜底保障等收益附加条件；（2）当期债务性资金偿还前，可以分红或取得收益；（3）在清算时受偿顺序优先于其他债务性资 考点2：项目资本金筹措渠道与方式1.既有法人项目资本金筹措法人项目内部资金来源1）企业现金；2）未来生产经营中获得的可用于项目的资金；3）企业资产变现；4）企业产权转让。外部资金来源1）企业增资扩股；2）优先股；3）国家预算内投资。2.新设法人项目资本金筹措（1）由发起人和投资人按要求提供足额资金；（2）在资本市场上进行融资来形成项目资本金。3.筹措形式主要有：①在资本市场募集股本资金：私募或公开募集。②合资合作。考点3：债务资金筹措渠道和方式债务资金是指项目投资中除项目资本金外，以负债方式取得的资金。优点：速度快、成本较低缺点：融资风险较大，有还本付息的压力。债务资金主要通过信贷、债券、租赁等方式进行筹措。1.信贷方式融资是公司融资和项目融资中最基本和最简单，也是比重最大的债务融资形式。商业银行贷款期限：短期贷款（1年内），中期贷款（1-5年），长期贷款（5年以上）。用途：固定资产贷款、流动资金贷款、房地产开发贷款。政策性银行贷款中国进出口银行、中国农业发展银行出口信贷进口设备的。使用出口国的出口信贷。按借款人不同，分为买方信贷、卖方信贷和福费廷（代理融资技术）银团贷款国际金融机构贷款国际货币基金组织2.债券方式融资债券是债务人为筹集债务资金而发行的、约定在一定期限内还本付息的一种有价证券。企业债券融资是一种直接融资。所得税=（收入-成本）×税率债券融资的优缺点：优点筹资成本较低（比股票筹资的成本低）保障股东控制权发挥财务杠杆作用便于调整资本结构（可以提前赎回）缺点可能产生财务杠杆负效应可能使企业总资金成本增大经营灵活性降低3.租赁方式融资（1）是出租方以自己经营的设备租给承租方使用，出租方收取租金（2）融资租赁，租赁期满，设备一般承租人所有，低价收购。优点：①融资租赁能迅速获得所需资产的长期使用权；②可以避免长期借款筹资等各种限制性条款，具有较强的灵活性；③融资租赁的融资与进口设备都由有经验和对市场熟悉的租赁公司承担，可以减少设备进口费，降低设备取得成本。融资租赁的租金包括：①租赁资产的成本②租赁资产的利息③租赁手续费承租人租赁取得的设备按照固定资产计提折旧，租赁期满，设备一般要由承租人所有，由承租人以事先约定的很低的价格向出租人收购的形式取得设备的所有权。考点4：新型项目资金筹措渠道和方式【新增】（一）绿色金融绿色金融是指为支持环境改善、应对气候变化和资源节约高效利用的经济活动，即对环保、节能、清洁能源、绿色交通、绿色建筑等领域的项目投融资、项目运营、风险管理等所提供的金融服务。产品类型按产品形式：绿色金融产品可分为绿色融资产品、绿色投资及交易类产品、环境风险管理产品以及环境信息类产品等。按资金属性：绿色金融产品可分为债务类产品和权益类产品。•债务类产品，包括：绿色信贷，绿色、社会与可持续发展债券，绿色融资租赁等。•权益类产品，包括：绿色投资产品、ESG（环境、社会和治理）投资产品、气候投融资产品1.特点绿色金融：主要支持“纯绿”或接近“纯绿”的经济活动，如清洁能源、节能环保等。聚焦于已经达到或接近净零的项目或活动；关注项目当前是否为“绿色”属性。转型金融：核心服务对象是高碳排放行业和活动、环境影响相对较大的行业，如水泥、钢铁、建材行业等。2.产品类型典型的转型金融产品包括转型债券和可持续发展挂钩债券。考点5:资金成本构成和特点资金成本是指企业为筹集和使用资金而付出的代价。资金筹集资本指在资金筹集过程中所支付的各项费用，一般属于一次性费用，筹资次数越多，资金筹集成本也就越大。代理费（代理发行股票）、手续费（银行借款）、律师费、公证费等。【各种费】资金使用成本又称为资金占用费（股息、红利、利息），具有经常性、定期性的特征，是资金成本的主要内容特点：使用中发生的2.资金成本特点【新增】（1）资金成本是资金使用者向资金所有者和中介机构支付的筹资费和占用费之和。（2）资金成本发生的前提是，资金或资本参与任何交易活动都有代价。（3）资金成本在会计处理中，可以分为不计入产品成本和计入产品成本两种情形。通常情况下，资金成本不直接计入产品成本。考点6：政府和社会资本合作模式（Public-PrivatePartnership，PPP）【21-23年，全变更】1.PPP的特点、主要参与方及项目重点领域PPP可理解为政府和社会资本在风险分担、利益共享基础上建立并维持长期合作伙伴关系，通过发挥各自的优势及特长，最终为公众提供质量更高、效果更好的公共产品及服务的一种项目投融资方式。PPP核心特征是：伙伴关系、利益共享及风险共担。2）主要参与方PPP项目的参与方主要包括：政府、社会资本、项目公司、融资方、承包商、产品或服务购买方、保险公司以及专业机构等。各参与方之间的权利义务关系依托各种合同和协议。其中，政府与社会资本或项目公司签订的PPP项目合同为核心合同。PPP应限定于有经营性收益的项目PPP应全部采取特许经营模式实施（1）BOT的基本形式典型BOT建设-经营-移交BuildOperateTransfer投资财团愿意自己融资，建设某项基础设施，并在项目所在国政府授予的特许期内经营该公共设施，以经营收入抵偿建设投资，并获得一定收益，经营期满后将此设施转让给项目所在国政府BOOT建设-拥有-经营-移交Build-Own-Operate-TransferBOOT与BOT的区别在于：BOOT在特许期内既拥有经营权，又拥有所有权。此外，BOOT的特许期要比BOT的长一些BOO建设-拥有-经营Build-Own-Operate特许项目公司根据政府的特许权建设并拥有某项基础设施，但最终不将该基础设施移交给项目所在国政府（私有化）一个O经营，两个O经营+拥有，T移交TOT（以旧换新）移交-运营-移交Transfer-Operate-Transfer就是项目所在国政府将已投产运行的项目在一定期限内移交给外商经营，以项目在该期限内的现金流量为标的，一次性地从外商处筹得一笔资金，用于建设新项目。TBT,移交-建设-移交Tansfer-Build-TransferTBT是将TOT与BOT组合起来的一种融资模式TBT是以BOT为主，TOT的实施是辅助性的。采用TOT的主要目的是为了促成BOT的实施。ROT改建一经营一移交habilitate-Operate-Transfer与TOT模式相比，ROT模式中的社会资本方需负责对项目进行改扩从交易结构和相关法规看，ROT与TOT的差异不大，均可用来处理地方政府债务、盘活存量资产。DBFOT,设计一建设—融资一运营一移交。DBFOT模式除具备BOT模式的基本内涵外，还增加了社会资本方的设计和融资权限。是政府和社会资本合作新机制中唯一具有全寿命周期特性的具体实施模式，其核心是解决项目设计需求和经济可行性，强调以民营企业降低建设风险、提高公共效率的融资功能。3.PPP项目特许经营方案项目实施机构根据授权，参照可行性研究报告编写规范，牵头编制特许经营方案。实施机构可以委托具有相应能力和经验的第三方机构，开展特许经营可行性论证，完善特许经营方案。实施机构根据经审定的特许经营方案，应当通过招标、谈判等公开竞争方式依法依规选择特许经营者。鼓励民营企业通过直接投资或者独资、控股、参股等方式积极参与特许经营项目。4.PPP项目特许经营者①市场化程度较高、公共属性较弱的项目，应由民营企业独资或控股；②关系国计民生、公共属性较强的项目，民营企业股权占比原则上不低于35%；③少数涉及国家安全、公共属性强且具有自然垄断属性的项目，应积极创造条件、支持民营企业参与。PPP项目的特许经营期限原则上不超过40年第五章工程决策阶段投资控制考点1：投资估算的作用【23年】（1）项目建议书阶段的投资估算是项目主管部门审批项目建议书的依据之一。（2）可行性研究阶段的投资估算是投资者进行项目投融资决策的重要依据。（3）经批准的可行性研究报告中的投资估算是初步设计概算的控制目标，进行政府投资项目初步设计及概算审批时，对于初步设计概算超过经批准可行性研究报告中投资估算10%的项目，投资主管部门或者其他有关部门可以要求项目单位重新报送可行性研究报告。（一）项目建议书阶段投资估算方法1.生产能力指数法C1——已建成类似项目的投资额；C2——拟建项目投资额；Q1——已建类似项目的生产能力；Q2——拟建项目的生产能力；f——不同时期、不同地点的定额、单价、费用和其他差异的综合调整系数；X——生产能力指数。规模比值情况生产能力指数0.5～2/.2～50且拟建项目生产规模的扩大仅靠增大设备规模来达到时0.6～0.7靠增加相同规格设备的数量达到时0.8～0.9考点2：财务分析的主要指标1.净现值NPV（1）概念：按预定的基准收益率，将项目计算期内各年净现金流量折算到项目开始实施时的现值之和。（2）当项目的NPV≥0时，说明该项目能满足基准收益率要求的盈利水平，故在经济上是可行的；（3）优点与不足优点：①计算过程中考虑了资金时间价值，属于动态评价指标；②能全面考虑项目在整个计算期的经济状况；③直接以价值形式表示项目超额收益的绝对金额，经济意义明确且直观，便于进行多方案比选；④评价准则比较直观。缺点：①必须事先确定一个较符合经济现实的基准折现率，而该收益率的确定往往比较困难；②在互斥方案评价时，如果互斥方案寿命不等，必须构造一个相同的分析期限，才能使用净现值指标进行方案比选；③不能反映项目投资中单位投资的使用效率。2.内部收益率IRR方案寿命期内使现金流量的净现值等于零时的折现率。内部收益率函数是减函数：（2）评价准则。1）IRR≥基准收益率，则项目在经济上可以接受；（3）内部收益率指标的优点和不足。优点：①考虑了资金时间价值；②全面考虑了项目在整个计算期内的经济状况；③能用相对数衡量项目占用的尚未回收投资的获利能力；④与净现值相比，计算内部收益率时不需要事先设定一个折现率，其计算结果完全取决于项目的现金流量，不受基准收益率等参数的影响；⑤对于常规型投资项目而言，内部收益率是唯一的。缺点：①计算比较繁琐；②非常规型投资项目的内部收益率在某些情况下可能不唯一，甚至不存在。3.净年值NAV净年值又称等额年值或等额年金，是利用基准收益率将投资项目计算期内的净现金流量等值变换为均匀的等额年值。•评价准则应为：若NAV≥0，应该考虑接受该项目。•净年值可用于寿命期不等的互斥方案比选，因此时不能直接比较各方案的净现值，但可以将各方案的净年值直接进行比较，选择净年值最大的方案作为最优方案。4.净现值率NPVR项目净现值（NPV）与全部投资现值之和（Ip）的比值，其经济含义是单位投资现值所带来的净现值。若NPVR≥0，则应考虑接受该项目；若NPVR＜0，则应考虑拒绝该项目。在对投资额不同的多个投资方案进行比选时，如果存在资金约束，则需要考虑单位投资额的经济效果，此时使用NPVR指标较为合适。5.投资回收期投资回收期也称投资返本期。（1）静态投资回收期投资回收期可以自项目建设开始年算起，也可以自项目投产年开始算起。自投产开始年算起时，应予以注明。评价准则，静态投资回收期≤基准回收期，可行（2）动态投资回收期动态投资回收期是将项目各年的净现金流量按基准收益率折成现值之后，再来推算投资回收期，动态投资回收期就是项目累计现值等于零时的时间。（3）投资回收期指标的优点和不足。优点：①经济意义明确、直观，容易理解；②在一定程度上显示了投资的周转速度，投资周转速度越快，回收期越短，项目风险就越小。对于那些技术上更新速度快的项目、资金相当短缺的项目、未来情况很难预测而投资者又特别关心资金补偿速度的项目，投资回收期指标是非常重要的财务评价指标。不足：①无论是静态投资回收期还是动态投资回收期都没有全面考虑项目整个计算期内的净现金流量，只考虑了投资回收之前的效果，不能反映回收投资之后的情况，所以无法反映项目整体盈利水平；②相对于动态投资回收期，静态投资回收期未考虑资金时间价值，无法准确辨识项目的优劣；③作为静态投资回收期的判别标准，基准投资回收期较难确定6.投资收益率投资收益率R=年净收益或年平均净收益/投资总额×100%总投资收益率资本金净利润率EBIT=息税前利润=利润总额（税前利润）+利息支出评价：投资收益率≥基准投资收益率，可以考虑接受优点：投资收益率指标的经济意义明确、直观，计算简便，在一定程度上反映了投资效果的优劣，可适用于各种投资规模。缺点：没有考虑投资收益的时间因素；正常生产年份的选择比较困难，正常生产年份选定带有一定的不确定性和人为因素。考点3：不确定性分析项目不确定性分析主要包括盈亏平衡分析、敏感性分析等方法，其中：盈亏平衡分析：只用于项目财务分析敏感性分析：适用于项目财务分析和经济分析（一）盈亏平衡分析1.盈亏平衡分析概述盈亏平衡分析是指通过计算项目达产年的盈亏平衡点（BEP），分析项目收入与成本的平衡关系，判断项目的适应能力和抗风险能力。其中盈亏平衡点多以达产年的产销量或生产能力利用率等作为不确定因素，计算得出项目达产年盈利和亏损的转折点。盈亏平衡分析可分为线性盈亏平衡分析和非线性盈亏平衡分析。线性盈亏平衡分析是假定成本、产销量与利润之间呈线性关系。在项目财务分析中一般仅需要进行线性盈亏平衡分析。线性盈亏平衡分析需要满足以下假设条件：①产销平衡，即年产量等于年销量；②产销量变化时，单位变动成本保持不变，总成本费用是产销量的线性函数；③产销量变化时，产品售价保持不变，销售收入是销售量的线性函数；④当生产多种产品时，假设不同产品之间的销售比例保持不变。2.盈亏平衡点的计算（1）以产销量表示的盈亏平衡点。项目盈亏平衡时的利润为0,销售收入等于总成本，即：销售收入=总成本销售单价×产销量=变动成本+固定成本+销售税金及附加销售单价×产销量=单位变动成本×产销量+固定成本+单位销售税金及附加×产销量（2）以生产能力利用率表示的盈亏平衡点。 【结论】在其他因素不变情况下，盈亏平衡点越低，表示项目适应市场变化的能力越强，抗风险能力也越强。3.盈亏平衡分析的优缺点主要优点：易于理解，便于投资者进行方案比较。主要缺点是：①该方法仅涉及运营期不确定性分析，不是全寿命分析方法；②未考虑不确定因素发生变化的可能性；③线性盈亏平衡分析需要建立在产销平衡和线性关系假设基础上，不太符合实际。考点4：风险对策研究风险回避主要是中断风险源风险分担可采取与项目其他参加人合资或合作等方式，共担风险、共享收益。风险转移保险转移：投保非保险转移：总承包、分包等风险自留将风险留给自己承担，不予转移。第六章工程设计阶段投资控制考点1：设计方案评选的内容（一）民用建筑设计方案评选内容民用建筑按使用功能可分为居住建筑和公共建筑两大类。其中，居住建筑可分为住宅建筑和宿舍建筑。1.建筑与环境关系适用性的评选建筑地基应选择安全、可获得卫生条件的地段；建筑结合自然与地理环境特征；建筑周围环境不应构成对人体的危害存在污染的建设场地应采取有效措施进行治理，并应达到建设用地土壤环境质量要求。人文环境建筑应与基地人文环境相协调；建筑基地应进行绿化；建筑使用过程中产生的废物应妥善处理建筑与危险化学品及易燃易爆品等危险源的距离，应满足有关安全规定。考点2：设计方案评选的方法方案评价的基本方法包括定性评价法和定量评价法，应根据设计方案评选内容的不同，采用不同的评价方法，在各项内容分别评价的基础上，进行综合评价。定量评价法括方案经济效果评价方法、费用效益分析方法定性评价法专家意见法、用户意见法综合评价定性方法有德尔菲（Delphi）法、优缺点列举法等；常用的定量方法有直接评分法、加权评分法、比较价值评分法、环比评分法、强制评分法、几何平均值评分法等。考点3：设计概算的内容和编制依据设计概算是以初步设计文件为依据。建设项目设计概算是设计文件的重要组成部分。设计概算由项目设计单位负责编制，并对其编制质量负责。（一）设计概算的内容设计概算文件的编制应视项目情况采用三级概算（总概算、综合概算、单位工程概算）二级概算（总概算、单位工程概算）编制形式对单一的、具有独立性的单项工程建设项目，按二级编制形式编制，在单位工程概算基础上，直接编制总概算。考点4：设计概算的编制办法1.建筑工程概算的编制方法（1）扩大单价法当初步设计达到一定深度、建筑结构比较明确时，可采用这种方法编制建筑工程概算。（2）概算指标法由于设计深度不够等原因，对一般附属、辅助和服务工程等项目，以及住宅和文化福利工程项目或投资比较小、比较简单的工程项目，可采用概算指标法编制概算。2.设备安装工程费概算的编制方法预算单价法：当初步设计有详细设备清单时，可直接按预算单价编制设备安装工程概算。扩大单价法：当初步设计的设备清单不完备，或仅有成套设备的重量时，可采用主体设备、成套设备或工艺线的综合扩大安装单价编制概算。概算指标法：当初步设计的设备清单不完备，或安装预算单价及扩大综合单价不全，无法采用预算单价法和扩大单价法时考点5：设计概算的审查（一）概算文件的质量要求项目设计负责人和概算负责人应对全部设计概算的质量负责。设计概算应按编制时项目所在地的价格水平编制，总投资应完整地反映编制时建设项目的实际投资。（二）设计概算审查的主要内容审查设计概算的编制依据（1）定额和标准的时效性（必须使用概算文件编制期正在执行使用的定额和标准）（2）针对性（要针对项目特点）（3）合理性（能够反映项目实施的真实造价（投资）水平）（4）对影响造价或投资水平的主要因素或关键工程的必要说明（5）适用性设计概算审查一般采用联合会审的方式进行。根据审查人员的业务专长分组，将概算费用进行分解，分别审查，最后集中讨论定案。初步设计提出的设计概算超过经批准的可行性研究报告提出的投资估算10%（含）以上的，建设单位应向投资主管部门或者其他有关部门报告，投资主管部门或者其他有关部门可要求建设单位重新报送可行性研究报告。考点6：施工图预算内容和编制依据建设单位施工单位①确定建设项目造价的依据。②编制最高投标限价的基础。③建设单位在施工期间安排建设资金计划和使用建设资金的依据。④可以作为拨付工程进度款及办理工程结算的依据①建筑施工企业投标报价的依据。②施工单位进行施工准备的依据。施工图预算的工、料、机分析，为施工单位材料购置、劳动力及机具和设备的配备提供参考。③施工企业控制工程成本的依据考点7：施工图预算的审查（一）审查内容（1）是否符合现行法律、法规和规定要求。（2）审查工程量计算的准确性、工程量计算规则与计价规范规则或定额规则的一致性。（3）审查各种计价依据使用是否恰当，各项费率计取是否正确。（4）审查各种要素市场价格选用、应计取的费用是否合理。（5）审查施工图预算是否超过概算以及进行偏差分析。（二）施工图预算的审查方法全面审查法优点：全面、细致，审查质量高。缺点：工作量大。适合于一些工程量小、工艺简单的工程标准预算审查法优点：时间短、效果好。缺点：适用范围小。仅适用于采用标准图纸的工程分组计算审查法审查速度快、工作量小。利用同组中的一种数据审查分项工程的一种方法。具有相同或相近计算基数的关系，判断同组分项工程的计算准确度，利用底建筑面积，审查楼面找平层、天棚抹灰的工程量是否准确对比审查法是当工程条件相同时，选择具有可比性的同类工程的预算，相同的地方采用对比审查法筛选审查法是简单易懂，便于掌握，审查速度快，便于发现问题。但问题出现的原因尚需继续审查。该方法适用于审查住宅工程或不具备全面审查条件的工程。重点审查法工程量大、造价高的工程。优点：突出重点，审查时间短、效果较好第七章工程招标阶段投资控制考点1：编制方法【变更】（一）工程量清单组成工程量清单由分部分项工程项目清单、措施项目清单、其他项目清单、增值税四部分组成，并应分别编制及计价。（二）工程量清单编制步骤1.分部分项工程项目清单分部分项工程项目清单计价宜采用单价计价方式。分部分项工程量清单必须载明项目编码、项目名称、项目特征、计量单位和工程量。（五项）1.项目编码分部分项工程量清单项目名称的数字标识。五级十二位一至九位应按现行计量规范的规定设置，十至十二位应根据拟建工程的工程量清单项目名称和项目特征设置，同一招标工程的项目编码不得有重码。2.项目名称应按现行工程量计算标准附录规定的项目名称，并结合拟建工程的实际确定。3.项目特征项目特征是确定分部分项工程项目清单综合单价的重要依据，在编制的分部分项工程项目清单时，必须对其项目特征进行准确和全面的描述。（1）项目特征描述的内容应按现行计量规范，结合拟建工程的实际，满足确定综合单价的需要。4.计量单位应按现行计量规范规定的计量单位确定。在现行计量规范中有两个或两个以上计量单位的，应结合拟建工程实际情况，确定其中一个为计量单位。同一工程项目计量单位应一致。5.工程量计算以形成工程实体为准，并以完成后的净值来计算的。（二）措施项目清单编制编制措施项目工程量清单时，列入工程量计算标准附录的措施项目应按规定的项目编码、项目名称和工作内容确定。发包人提供设计图纸并要求承包人按图施工的措施项目，应按工程量计算标准中分部分项工程的规定编制工程量清单，列入分部分项工程量清单中。考点2：单价合同【变更】单价合同在约定的范围内合同单价不作调整。在单价合同签订时，其工程量为预估工程量，合同中明确的是工程量清单项目的综合单价。•在合同实施过程中，允许工程量根据实际情况进行调整，但综合单价在合同约定的条件下保持不变。•结算时按照实际完成工程量乘以综合单价计算。（一）单价合同特点1.风险合理分担单价合同的风险分担模式可以有效地保护发承包双方的利益。发包人承担的风险承包人承担的风险①工程量变化的风险；②发包人提供的除措施项目清单外的项目清单存在工程量清单缺陷的风险；③发包人提供的数据、资料错误，批准的工程变更，要④法律法规与政策变化的风险。①未超出招标文件、合同约定物价变化范围和波动幅度的市场物价变动的风险；②措施项目清单的准确性和完整性的风险；③承包人为完成工程量清单及其项目特征所说明的工程、国家及行业工程量计算标准中工作内容说明的所有工作所需费用的风险。2.便于变更和索赔费用的计算3.有利于变更方案的选择由于综合单价已经确定，发承包双方能够据此计算变更涉及的金额，便于发包人对是否变更或对变更项目进行方案比较和优选，进而采取最佳的处理方法。考点3：成本加酬金合同【变更】2.成本加酬金合同特点（1）承包人不承担价格变化或工程量变化的风险，这些风险主要由发包人承担，不利于投资控制。（2）承包人往往缺乏控制成本的积极性。有时不仅不愿意控制成本，甚至还会期望增大成本以提高自己的经济效益，从而损害发包人的利益。（3）可以减少发包人和承包人之间的对立情绪，承包人对工程变更和不可预见事件的反应会比较积极和快捷。考点4：计价方式选择【变更】（一）不同合同计价方式比较第八章工程施工阶段投资控制考点1：资金使用计划编制监理工程师应协助建设单位编制资金使用计划，合理地确定投资控制目标值。1.按投资构成分解的资金使用计划工程项目的投资主要分为建筑安装工程投资、设备及工器具购置投资及工程建设其他投资。2.按子项目分解的资金使用计划首先要把项目总投资分解到单项工程和单位工程中。在编制投资支出计划时，要在项目总的方面考虑总的预备费，也要在主要的工程分项中安排适当的不可预见费。3.按时间进度分解的资金使用计划（S曲线）时间一投资累计曲线的绘制步骤如下：（1）确定工程项目进度计划，编制进度计划的横道图。（2）根据每单位时间内完成的实物工程量或投入的人力、物力和财力，计算单位时间（月或旬）的投资，在时标网络图上按时间编制投资支出计划（3）计算规定时间t计划累计完成的投资额（4）按各规定时间的Q值，绘制S形曲线S形曲线必然包络在由全部工作都按最早开始时间开始和全部工作都按最迟必须开始时间开始的曲线所组成的“香蕉图”内。一般而言，所有工作都按最迟开始时间开始，对节约资金贷款利息是有利的。但同时也降低了项目按期竣工的保证率，因此监理工程师必须合理地确定投资支出计划，达到既节约投资支出又能控制项目工期的目的。考点2：基本要求【变更】1.合同工程需要工程计量的，应以承包人按合同要求已完成且应予计量的工程进行计量。2.发承包双方应在合同约定的时间节点或工程形象目标节点或工程进度节点进行工程计量。4.承包人实施的下列工程及工作不予计量：（1）承包人为完成永久工程所实施的临时工程，合同约定应予计量的临时工程除外；承包人原因造成超出合同约定工程范围的工程；（2）承包人所完成、但不符合合同图纸及合同规范要求的工程；（3）承包人拆除及迁离不符合合同图纸及合同规范要求的工程或工作；（4）承包人责任造成的其他返工。考点3：计日工计量【新增】2.以下工程项目或零星工作可采用计日工计量计价：（1）不能依据施工图纸、工程变更及合同约定计量规则进行计量的增加工程或替代工程；（2）按发包人要求增加的短工期、零星、有限工程范围、工程数量少的工程项目；（3）极端变化的工作条件导致的非正常操作；（4）进行紧急工程引致其他工程损坏的修复；（5）按发包人要求打开已隐蔽的工程，但相关工程通过检测证明符合合同要求的（6）修复其他承包人完成工作后周边受影响工程的费用；（7）因发包人暂缓（停）工程引致工程延期而必须更换的材料设备的费用；（8）合同外发包人特殊要求的清扫和清场工作；（9）合同外发包人要求的测试运行；（10）非承包人原因导致的修复和恢复被损坏的微小工程（大规模的损坏恢复应按工程变更规定计量计价）。3.采用计日工计价的任何一项工作，在该项工作实施过程中的每一天，承包人应将每天发生计日工内容的下列报表和有关凭证报送给发包人核实：（1）工作名称、内容和数量；（2）投入该工作所有人员的姓名、工种、级别和耗用工时；（3）投入该工作的材料名称、类别、规格、品牌和数量；（4）投入该工作的施工机具型号、台数和耗用台班；（5）发包人要求提交的其他资料和凭证。考点4：工程量清单缺项1.采用单价合同的工程，按规定完成工程量清单缺陷修正的，除安全生产措施项目及以综合单价形式计价，在分部分项工程项目清单中所列属于措施项目的模板工程及合同约定应予计量的其他措施项目外，合同清单的措施项目清单及合同工期均应不予调整。2.采用总价合同的工程，合同价格及合同工期不因合同清单缺陷而调整。但合同约定的分部分项工程项目清单工程量为暂定数量单价计价的项目，应按相应规定调整。（1）对于任一招标工程量清单项目，如果因工程量偏差和工程变更等原因导致工程量偏差超过15％时，可进行调整。当工程量增加15％以上时，增加部分的工程量的综合单价应予调低；当工程量减少15％以上时，减少后剩余部分的工程量的综合单价应予调高。采用上述两式的关键是确定新的综合单价。确定的方法：一是承发包双方协商确定，二是与最高投标限价相联系承包人在工程量清单中填报的综合单价（P0）发包人最高投标限价相应清单项目的综合单价（P2），当工程量偏差项目出现承包人在工程量清单中填报的综合单价与发包人最高投标限价相应清单项目的综合单价偏差超过15％时，新综合单价（P1），如下确定：考点5：暂列金额【变更】1.合同总价内的暂列金额应由发包人掌握，依据发包人发出的指令使用。5.在合同执行中没有发生暂列金额调整事件的，合同总价包括的暂列金额应在结算时全部扣除；如发生暂列金额调整事件的，发承包双方应按相关规定进行暂列金额调整价格的申报、核实及确定，并支付相应的价款。考点6：暂估价【变更】6.工程量清单中给定材料暂估价的价格调整，应只调整综合单价的材料暂估价价格，合同清单中该清单项目的综合单价的其他费用不作调整，调整后的合同单价可用于计价标准规定的工程量清单缺陷、暂列金额、工程变更的计价。8.承包人参加由发包人作为招标人的暂估价专业工程投标并中标的，应按规定扣减该专业工程的总承包服务费。考点7：总承包服务费【新增】1.若合同约定的发包人提供材料变更为承包人提供的，发承包双方应按规定调整相应分部分项工程项目清单的综合单价，并扣除合同总价中计取的相应发包人提供材料的总承包服务费。2.如合同履行过程中发生合同约定的承包人提供材料变更为发包人提供的，发承包双方应按规定计算新增发包人提供材料的总承包服务费，调整合同总承包服务费。3.若合同履行过程中发生暂估价专业分包工程、发包人直接发包工程取消，或确定由承包人负责完成，或承包人按规定中标，或在承包人的合同工程已竣工且撤场后进行的，发承包双方应扣除合同总价中计取的相应专业分包工程、直接发包工程的总承包服务费。考点8：物价变化如没有约定，则材料、工程设备单价变化超过5％时，超过部分的价格应按照价格指数调整法或造价信息差额调整法计算调整材料、工程设备费。发生合同工程工期延误的，应按照下列规定确定合同履行期应予调整的价格：（1）因非承包人原因导致工期延误的，计划进度日期后续工程的价格，应采用计划进度日期与实际进度日期两者的较高者；（2）因承包人原因导致工期延误的，则计划进度日期后续工程的价格，采用计划进度日期与实际进度日期两者的较低者。（一）采用价格指数进行价格调整•价格调整公式考点9：法律法规及政策性变化【变更18、21年】1）合同工程实施期间，在合同基准日后发生以下法律法规及政策性变化引致合同价款增减变化和（或）工期延误的，发承包双方应按合同约定和国家、省级或行业建设主管部门及其授权的工程造价管理机构据此发布的规定调整合同价格及（或）工期：（1）新增的法律法规及政策性规定；（2）修改原有的法律法规及政策性规定；（3）废止原有的法律法规及政策性规定；（4）政府对相关法律法规的解释发生了变化。2）因承包人原因导致工期延长，在工期延长期间出现上述规定的法律法规及政策性变化的，合同价格调增的不应予调整，合同价格调减的应予以调整。3）因发包人原因导致工期延长，在工期延长期间出现上述规定的法律法规及政策性变化的，合同价格调减的不应予调整，合同价格调增的应予以调