【专家观点】轨道交通综合开发在城市发展新时代的探索和思考

一、TOD时代的深圳地铁轨道建设运营情况深圳市地铁集团有限公司成立于1998年7月31日，是市国有全资控股大型企业。业务涵盖地铁工程建设、轨道运营、物业开发、商业资源等“四位一体”的产业领域，全力推进“平安深铁、法治深铁、科技深铁、美丽深铁”建设。n2020年8月18日，深圳市轨道交通线网6、10开通，运营线网总长达到383公里；10线运营，多线建设n2020年底，深圳市轨道交通线网总长将达到415公里；n2022年，深圳市轨道交通线网总长将达到568公里；n2025年，深圳市轨道交通线网总长将达到16线647公里；n2035年，深圳市轨道交通线网规划总长为1335公里。一、TOD时代的深圳地铁轨道建设运营情况经多年积极争取，深圳市已由国家铁路网末端城市提升为国家铁路枢纽城市。深圳市政府现已将铁路建设任务委托深圳地铁，深圳地铁构建起地铁、城际、国铁“三铁合一”的业务架构。国家铁路：近期建设项目包括赣深客专、深茂铁路深国家铁路：近期建设项目包括赣深客专、深茂铁路深江门段，将积极争取建设深肇铁路、深汕铁路、深圳至长深茂-厦深、深肇铁路衔接贵广和南广铁路、机场东-西丽城际铁路：积极推进的项目包括穗莞深城际南延段、深惠铁快深圳市轨道交通枢纽规划一览表（2016-2035）枢纽级别枢纽名称枢纽换乘线路深圳市轨道交通枢纽规划一览表（2016-2035）枢纽级别枢纽名称枢纽换乘线路外交通设城际轨道城市轨道1--12#+20#+30#2-21#+23#3-15#+21#4--10#+16#+21#5--2#+11#+13#6--1#+13#+20#7--1#+7#+9#+1#8--2#+10#+11#+14#9--7#+14#+24#--1#+2#+5#+9#+11#--1#+3#+17#--4#+6#+22#--8#+18#--14#+18#+19#-18#+21#+33#--18#+11#--14#+17#+25#深圳市轨道交通枢纽规划一览表（2016-2035）序号枢纽级别枢纽名称枢纽换乘线路备注外交通设城际轨道城市轨道枢纽城市1全国性客运交通枢纽罗湖站广深铁路-1#+17#已建2福田站广深港客专-2#+3#+11#已建3西丽枢纽赣深客专、深肇客专、深茂铁路深惠+深莞城际13#+15#+29#新增4深圳北站厦深铁路+广深港客专+赣深客专深惠城际4#+5#+6#已建5深圳东站广深铁路-3#+5#+13#已建6坪山站厦深铁路+深汕铁路中虎龙城际16#+23#+33#已建7机场东站深茂铁路+深肇客专1#+12#+20#+26#+33#新增8T3枢纽-穗莞深城际+港深西快11#新增9T4枢纽-穗莞深城际11#+20#+33#新增1区域性客运交通枢纽前海湾站-穗莞深城际+港深西快1#+5#+11#新增2红树湾站-深莞城际2#+9#+11#+29#新增3石岩站-深莞城际29#+33#新增4光明城站广深港客专+赣深客专深莞城际6#支线+13#+18#已建5五和站-深惠城际5#+10#+33#在建6平湖站广深铁路深惠城际10#+18#在建7大运站--3#+14#+16#+33#在建8龙城北站-深惠城际+中虎龙城际21#+31#新增9坪山中心站-中虎龙城际19#+23#新增10深圳湾口岸穗莞深城际13#在建11福田口岸--4#+10#在建一、TOD时代的深圳地铁郑州项目轨道建设运营情况郑州项目以色列项目雄安项目雄安项目越南项目埃及项目越南项目埃塞项目埃塞项目一、TOD时代的深圳地铁·深铁置业物业开发发展历程蝉地实甲移交前海、蛇口西、横岗、塘朗蝉地实甲移交前海、蛇口西、横岗、塘朗2.2万套保障房集团组建物业开发总部首盘山海津实现“开门红”定向招拍挂获得前海车辆段上盖保障房开工建设深圳房地产综合实力第三名；连续第三年销售突破百亿首次销售突破百亿轨道交通投融资平台组建，深圳地铁“轨道+物业”发展模式加快推进，采用作价出资方式配置土地轨道交通三期工程首通3线建设周期轨道交通三期修编及四期工程建设新时代-站城一体开发经营连续第二年销售突破百亿；连续第四年联深圳市房产开发综合力十强前三轨道交通二期工程建设周期综合开发部更名为物业开发分公司集团设立综合开发部，物业开发正式启动深圳房地产综合实力第二名；连续第四年销售突破百亿竞得蛇口西和深圳北项目土地使用权“深圳地铁地产”品牌正式推出深圳地铁置业集团挂牌成立一、TOD时代的深圳地铁·深铁置业职责定位2019年1月，深圳地铁置业集团有限公司注册成立2019年1月，深圳地铁置业集团有限公司注册成立秉承集团“经营地铁、服务城市”的经营理念秉承集团“经营地铁、服务城市”的经营理念，以TOD发展模式，推进以枢纽为核心的“站城一体化”开发，积极推动“轨道+物业”模式与城市深度融合。未来将通过市场化模式主动拓展轨道周边土地资源，同时以技术手段实现盖上限高突破，提高上盖空间容积率，再造土地资源，以物业开发升值效益反哺轨道交通建设与运营，减轻政府财政压力，实现城市轨道交通的可持续发展，使深铁置业成为真正的轨道城市缔造者，助力深圳“先行示范区”建设及大湾区高效高质城市发展。一、企业基本情况·深铁置业总体经营情况••14个项目总可售面积493.3万㎡，累计货值3548亿元。其中13个政府配置项目总可售面积约449.3万㎡，总货值3442亿元；1个市场化项目总可售面积约44万㎡，总货值约106亿元。•目前7个项目先后入市销售，销售额累计约697.79亿元。•14个项目预计为集团实现开发利润约915.1亿元。其中13个政府配置项目预计为集团实现开发利润约908.07亿元；1个市场化项目预计为集团实现开发利润7.08亿元。•13个政府配置项目土地开发收益（地价+开发利润）共计约为1415亿元•2019年以前为集团实现开发利润累计171.1亿元。YY•共获取14个项目土地开发权，建筑面积合计约548万㎡；其中政府配置项目13个，建筑面积约500万㎡，市场化拓展项目1个（佛山项目建筑面积约47.4万㎡。•即将获取项目7个，其中轨道三期政府配置项目1个、轨道四期项目6个，建筑面积合计约410万㎡，累计将获得21个项目土地开发权。一、TOD时代的深圳地铁·深铁置业建立全新的商业管理平台打造品牌效益明显、核心能力突出、资产管理优越的商业地产管理平台。将加大优质商业物业的持有力度，强化资源的价值创枢纽商业区域型商业社区商业零星商业地下商业空间枢纽高端办公空间商务核心写字楼标准五星标准四星服务式公寓枢纽高端办公空间商务核心写字楼标准五星标准四星服务式公寓传统媒体新媒体融媒体民用通信新兴业务大数据运用资源衍生业务机构入驻办公机构入驻办公•荣获“2018年度中国最具影响力基金小镇”占地面积约9.5万平方米，建筑面积近8.5万平方米，写字楼面积6.2万平方米，2018年11月22日，前海深港基金小镇成功开园前海深港基金小镇作为前海标志性产业项目前海深港基金小镇作为前海标志性产业项目，将为深圳金融和科技创新加速全球资本在前海集聚，成为前海金融产业发展的“引爆点”、深圳创新金融的“新名片”，成为珠三角“湾区经济”发展的核心引擎前海地下市政道路一、TOD时代的深圳地铁·深铁置业前海地下市政道路积极履行社会责任代建政府保障房代建的185万平米逾2.2万套的政府保障性住房已全部竣工交付；连续多年荣获“深圳房地产社会责任标杆企业”称号开工建设人才房落实政府人才化发展战略，在深铁懿府和深铁阅山境项目承担了1800余套人才住房；目前两个人才房项目均已开工建设开设商品房限价租赁试点响应国家对租赁市场的引导和控制；明确将塘朗城的248套交通公寓产品作为限价租赁商品房的试点项目前海桂湾一路代建前海自贸区多项临、跨地铁市政工程前海桂湾一路代建前海跨三条地铁隧道的地下市政道路工程及四条枢纽周边市政道路，确保轨道交通安全。深铁阅山境人才房塘朗城商品房租赁试点深铁懿府才房蛇口西保障房塘朗保障房横岗保障房深铁阅山境人才房塘朗城商品房租赁试点深铁懿府才房蛇口西保障房塘朗保障房横岗保障房前海保障房二、TOD发展实践城轨交通行业发展的三个阶段纵观150多年来世界城轨交通发展历程，可以看出城轨交通行业发展的三个重要发展阶段及其主要特征阶段1：城轨交通“建设+运营”是世界地铁发展史上最基本、最重要的管理模式运营运营城轨交通建设••从1863年英国伦敦第一条地铁开始，世界各国一直是以地铁建设和运营管理作为•城轨交通1.0—城轨交通企业最基本也是最重要的管理模式二、TOD发展实践城轨交通行业发展的三个阶段城轨交通“轨道+物业”模式开创了地铁可持续发展之路轨道轨道物业城轨交通 自我造血，有效扩大了城轨交通与物业开发整体效益，达到政府、地铁和社会“三方共赢”•2008年，深圳地铁在前海车辆段通过招拍挂方式获得140万建面平米的地铁上盖物业开发权•城轨交通2.0—“轨道+物业”模式实现城轨交通企业的自我造血功能城轨交通行业发展的三个阶段城轨交通“轨道+物业+资本运作”模式加快了企业资产规模和综合实力的迅猛增长轨道轨道物业城轨交通资本运作 •2000年港铁在香港成功上市，其资产规模和综合实力得到迅速增强•2001年上海申通地铁通过入主凌桥股份而成为我国境内第一家从事轨道交通投资经营的上市•2009年北京市基投公司成为A股京投发展重要股东，2012年又由京投控股参与中国城市轨道科技1522HK在香港创业板上市•城轨交通3.0—“轨道+物业+资本运作”的发展模式二、TOD发展实践 ————本质：以物业开发所产生的地价回收和开发收益进入良性的企业经营状态城轨交通的建设、运营投入除了产出运营收入、附属资源收入以外，还具有相当大的正外部效应，包括民生公益福利、沿线土地增值、城市品质提升、促进人口就业等，只要将正外部效应最大程度的内部化才有可能时间城轨交通企业增加效益二、TOD发展实践二、TOD发展实践政府给予的政策支持政府给予的政策支持土地出让方式采用了分层出让的形式，上盖物业与地铁设施在不同标高分层划分用地权属，实现了在轨道交通便利地段立体复合利用土地资源，利于车辆段上盖土地使用权的获取。二、TOD发展实践政府给予的政策支持2013年5月，市政府印发了《深圳市国有土地使用权作价出资暂行办法》和《深圳市国有土地使用权内部实施流程》，在地铁集团、深圳机场、特区建发公司先二、TOD发展实践政府给予的政策支持深圳市给予地铁集团固定资产折旧、融旧；并将计提的折旧和融资利息延迟计入经营业创造了具备自主融资能力的政策条件（自2016年开始采取当期计提折旧与利息的全成本核算）。深圳地铁“轨道+物业”发展历程轨道二期原始积累轨道三期发展收获轨道四期创新提升深圳借鉴香港地铁成功经验，2008年地铁集团通过参与土地摘牌，在国内首次依法取得轨道交通上盖物业土地开发权，市政府以注册资本金形式将按规定上缴的地价及时返还地铁集团，地铁集团以此方式先后取得4个地铁上盖项目的开发权。27亿借款实转——一个月之内深圳市轨道交通投融资平台正式组建，土地作价出资政策随之出台，市政府将轨道交通上盖 物业土地作价为轨道交通项目资本金直接注入地铁集团，作为政府投入轨道交通工程建设资金。深圳地铁“轨道+物业”发展模式逐步成型，获取土地总数达到12块。目标500亿按照市场化改革的总体思路，一方面配合政府梳理轨道沿线土地资源，继续争取通过招拍挂、作价出资政策获取土地的同时，探索开发“站城一体”枢纽综合体，跟随线网发展，积极介入尝试城市更新、整村利益统筹、棚改，一级/一级半土地整理开发新路径；另一方面寻求市场合作和市场途径，获取新资源，提升开发品质，运营优质持有商业，开创“轨道+物业“新模式。二、TOD发展实践根植伟大时代——“轨道+物业”的发展机遇•构建现代化的综合交通运输体系••进一步明确深圳在粤港澳大湾区建设中的核心深铁置业实践优质轨交物业助力深圳“先行示范区”建设，助推大湾区高效高质城市发展的使命•实施创新驱动发展战略，发挥国企的先行引领作用，不断创新“•深化“站城一体化”开发模式，着力打造湾区大型轨道枢纽上盖“先行示范项目”•实现轨道物业与城市的深度融合，探索建设新型城市文明典范、民生幸福标杆及可二、TOD发展实践TOD新发展——站城一体化遵循TOD城市发展理念，利用轨道建设所引发的街区/片区整体规划建设或者再造，进行站城一体 二、TOD发展实践促进公共交通利用资源的集约利用和创二、TOD发展实践促进公共交通利用资源的集约利用和创造提升城市整体价值TOD新发展——站城一体化“站城一体化”的TOD发展方向二、TOD发展实践TOD新发展——站城一体化将作为交通节点的枢纽车站空间和城市开发建设合为一体。通过换乘空间与城市空间的融合，构建立体化、高效能、集约式的城市生态空间，缝补城市物理空间割裂，推动城市出行、生活、购物、休闲无缝对接二、TOD发展实践“站城一体化”项目城市综合体l车辆基地上盖的住宅商办综合体（前海时代；塘朗城；锦荟广场）l大型枢纽上盖的商办综合体（深圳北站-汇德大厦、汇隆商务中心；前海枢纽项目）l地铁车站上盖的商办综合体（深圳湾超总基地启动区-汇云中心；深大站-地铁金融科技大厦；车公庙站-深铁置业大厦）地铁城市更新片区统筹l依托地铁建设，对城市进行更新改造的片区统筹（清水河项目）地铁特色街区/小镇引导启动l产业园区（前海深港基金小镇；坪山新能源产业园区；松岗中车基地）l特色街区（连城地下餐饮一条街；华强北地下商业街）l特色小镇（武汉市正在规划建设黄家湖等6个地铁小镇，1小时就可到市区；南京正在建设的青龙地铁小镇，吸引了招商局、保利地产、新城地产等诸多知名房企拿地开发）“站城一体化”的路径统筹规划轨道引领城市发展统筹规划轨道服务城市发展化、车辆基地选址策略划布局策略集约设计提高土地使用效率一体化开发形成最佳综合开发方案细化管控二、TOD发展实践轨道交通企业实施“站城一体化”开发的优势轨道交通规划是城市规划的重要组成轨道交通规划是城市规划的重要组成，地铁集团在实施站城一体化开发、提高轨道沿线开发强度和集约化利用水平等方面独具优势。二、TOD二、TOD发展实践上盖物业开发的预留工程涉及管理等众多问题，由地铁集团作为建设单位统一实施更具有可操作性。轨道交通企业实施“站城一体化”开发的优势二、TOD发展实践轨道交通企业实施“站城一体化”开发的优势地铁设施和上盖物业在同一个立体空间，地铁集团作为上盖物业的建设和管理主体，能有效调动各方力二、TOD发展实践实践表明塘朗车辆段开发前后效果对比图（站城一体化）轨道企业交通实施“站城一体化”开发的优势实践表明塘朗车辆段开发前后效果对比图（站城一体化）由轨道企业主导地铁上盖物业开发，不仅有利于推动国有资本做强做优做大、推动我市轨道交通产业集群发展，而且也是推动一体化集约利用土地的最佳选择。车辆段上盖开发的一体化实施匹配·····施工图设计工程开工工程竣工试运行····初步设计施工图设计工程开工二、TOD发展实践三发展动力——“两条腿”走路三协调政府配置轨道沿线综合开发发挥轨道建设优势，积极参与城市更新、对外合作等市场化运作二、TOD发展实践二、TOD发展实践发展动力——“两条腿”走路深圳地铁联合万科公司，成功竞拍佛山市南海区三山新城香港城地块，土地成交价43.88亿元，总用地面积为17.8万平方米，计容面积48万平方米。协调政府配置轨道沿线综合开发深铁置业市场化项目拓展实现“零”的突破市场化土地拓展发挥轨道建设优势，积极参与城市更新、对外合作等市场化运作协调政府配置轨道沿线综合开发深铁置业市场化项目拓展实现“零”的突破市场化土地拓展发挥轨道建设优势，积极参与城市更新、对外合作等市场化运作佛山南海区新交通上盖开发项目二、二、TOD发展实践多个不同类型的项目三、城市发展新时代——新问题和新挑战战略定位•高质量发展高地。深化供给侧结构性改革，实施创新驱动发展战略，建设现代化经济体系，在构建高质量发展的体制机制上走在全国前列。•法治城市示范。全面提升法治建设水平，用法治规范政府和市场边界，营造稳定公平透明、可预期的国际一流法治化营商环•城市文明典范。践行社会主义核心价值观，构建高水平的公共文化服务体系和现代文化产业体系，成为新时代举旗帜、聚民心、育新人、兴文化、展形象的引领者。•民生幸福标杆。构建优质均衡的公共服务体系，建成全覆盖可持续的社会保障体系，实现幼有善育、学有优教、劳有厚得、病有良医、老有颐养、住有宜居、弱有众扶。•可持续发展先锋。发展目标2025年，深圳经济实力、发展质量跻身全球城市前列，研发投入强度、产业创新能力世界一流，文化软实力大幅提升，公共服务水平和生态环境质量达到国际先进水平，建成现代化国际化创新型城市。2035年，深圳高质量发展成为全国典范，城市综合经济竞争力世界领先，建成具有全球影响力的创新创业创意之都，成为我国建设社会主义现代化强国的城市范例。本世纪中叶，深圳以更加昂扬的姿态屹立于世界先进城市之林，成为竞争力、创新力、影响力卓著的全球标杆城市。三、城市发展新时代——新问题和新挑战深圳建设中国特色社会主义先行示范区综合改革试点实施方案（深圳建设中国特色社会主义先行示范区综合改革试点实施方案（2020-2025年）——2020年10月11日•完善要素市场化配置体制机制•完善高水平开放型经济体制主要目标2020年，在要素市场化配置、营商环境优化、城市空间统筹利用等重要领域推出一批重大改革措施，制定实施首批综合授权事项清单，推动试点开好局、起好步。2022年，各方面制度建设取得重要进展，形成一批可复制可推广的重大制度成果，试点取得阶段性成效。2025年，重要领域和关键环节改革取得标志性成果，基本完成试点改革任务，为全国制度建设作出重要示范。三、城市发展新时代——新问题和新挑战方案要求在土地管理制度上深化探索。将国务院可以授权的永久基本农田以外的建设用地审批事项委托深圳市政府批准。支持在符合国土空间规划要求产业混合用地。支持盘活利用存量工业用地，探索解决规划调整、土地供应、收益史遗留用地问题。探索利用存量建设用地进行开发建设的市场化机制，完善闲收回机制。深化深汕特别合作区等区域农村土地制度改革。支持依托公自然资源资产交易市场，完善一二级市场联动的土地市场服务监管体系。试点市场预告登记转让制度。枢纽及上盖物业规划、设计和施工同步，实现方案提出，健全生态建设和环境保护制度，完善生态保护红线、环境质量底线、推动在建设用地地上、地表和地下分别设立使用权，按照海域的水面、水体、海三、城市发展新时代——新问题和新挑战我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活“世界进入动荡变革期”“世界进入动荡变革期”+“我国正处于实现中华民族伟大复兴的关键时期”不到2000平方公里土地、承载着超过2000万人口，正在“高位过坎”的深圳，能否探索一人均GDP超过2万美元，面临城市治理承压明显、发展空间不足等诸多挑战，深圳能否推动三、城市发展新时代——新问题和新挑战面对百年未有之大变局，新时代经济特区的“特”，体现在以高水平开放探索与世界互动、推动建设开放型世界经济40年前经济特区的起锚远航，打开一扇中国与世界沟通的“窗口”。也正是在坚定不移走国际化发展道路中，深圳实现了今40年后的今天，面对经济全球化的逆风和回头浪，中国选择站在历史正确的一边，坚定不移全面扩大开放，推动建设开放型习近平总书记在讲话中，再次强调新发展格局不是封闭深圳等经济特区将率先建设高水平开放型经济新体制，在制度型开放中吸引全球高端要素集聚，向全球标杆城市迈进，也让世界更多参与中国经济特区的改革开放发展。三、城市发展新时代——新问题和新挑战三、城市发展新时代——新问题和新挑战三、城市发展新时代——新问题和新挑战政府支持力度要进一步加强（财政好转，政策趋向求稳、房地产的制约限制，土地资源稀缺，竞争加剧，人才安居成为供地主旋律利益主体复杂化、多元化，线网扩张，城市更新政策不能适应TOD综合开发的需要