项目有利条件争取案例汇编（2023年V1.0版）

湖北区域项目有利条件争取案例汇编2023年2月21日内部资料严禁外传l3»一、规划设计类内部资料严禁外传l3标准规定参照设计条件参照设计条件参照设计条件参照设计条件参照设计条件大寒日2小时大寒日3小时大寒日2小时大寒日3小时大寒日3小时依据设计条件，普遍控制80米高度依据设计条件，普遍控制80米高度依据设计条件，普遍控制80米高度依据设计条件，普遍控制80米高度依据设计条件高度20米以下住宅，面宽≤80米高度20米以上住宅，面宽≤70米高度20米以下住宅，面宽≤80米高度20米以上住宅，面宽≤70米高度20米以下住宅，面宽≤80米高度20米以上住宅，面宽≤70米宜不超过60米高度20米以下住宅，面宽≤80米高度20米以上住宅，面宽≤70米参照武汉市规划管理条例248号令参照鄂州市规划管理条例黄石市城乡规划管理技术规定（2019）咸宁是城乡规划管理技术规定（2015）参照黄冈市规划管理条例参照武汉市规划管理条例248号令参照鄂州市规划管理条例参照设计条件参照咸宁市技术规定参照黄冈市规划管理条例参照设计条件参照设计条件参照设计条件参照设计条件参照设计条件18层及以下配置太阳能，18层以上33层以下设置30%18层及以下配置太阳能，18层以上33层以下设置30%18层及以下配置太阳能，18层以上33层以下设置30%18层及以下配置太阳能，18层以上33层以下设置30%18层及以下配置太阳能参照设计条件参照设计条件参照设计条件参照设计条件参照设计条件需配置，配建等级参照沟通结果需配置，配建等级参照沟通结果需配置，配建等级参照沟通结果需配置，配建等级参照沟通结果需配置，配建等级参照沟通结果需配置需配置参照设计条件参照设计条件参照设计条件筑100%无要求无要求无要求无要求/////风险提示汉十条、三边规定、武土规等规定////4»一、规划设计类4标准规定参照设计条件参照设计条件参照设计条件参照设计条件大寒日2小时大寒日2小时大寒日2小时大寒日2小时依据设计条件，普遍控制80米高度依据设计条件，普遍控制80米高度依据设计条件，普遍控制80米高度依据设计条件，普遍控制80米高度滨水、林山及城市重要干道沿线，多层不宜大于55米，高层不宜大于40米；其他地段多层宜不大于65米，高层宜不大于55米高层面宽≤70米无具体要求，一般高层面宽≤80米(一)住宅建筑高度小于或者等于27米的(其他建筑高度小于或者等于24米的)，最大面宽应满足消防控制要求及景观要求。(二)住宅建筑高度大于27米的(其他建筑高度小于或者等于24米的)，建筑立面宽度不得大于70米，重要节点建筑面宽根据城市设计合理确定。襄阳市城市规划管理技术规定满足日照及消防满足日照及消防按技术管理规定襄阳市城市规划管理技术规定参照设计条件参照设计条件按技术管理规定参照设计条件参照设计条件参照设计条件参照设计条件参考鄂建文(2022)54号关于加强可再生能源建筑应用管的通知参考鄂建文(2022)54号关于加强可再生能源建筑应用管的通知参考鄂建文(2022)54号关于加强可再生能源建筑应用管的通知参考鄂建文(2022)54号关于加强可再生能源建筑应用管的通知参照设计条件参照设计条件参照设计条件参照设计条件地标基本级根据主管部门意见根据主管部门意见根据主管部门意见襄阳市海绵城市规划设计导则无要求根据主管部门意见实际可不做筑《襄阳市人民政府办公室关于进一步加快发展装配式建筑的通知》无要求无要求无要求///风险提示襄十三条//内部资料严禁外传l5»1、规避镜像日照37户跃层户型无跃层户型37户跃层户型无跃层户型实际突破：引入第三方日照公司做为背书说内部资料严禁外传l62、日照——缩小主客体范围范围外住宅的日照影响测算,实现满容保证按1.72H考虑主客体范围满容产品竞争力高货值高内部资料严禁外传l7»3、利用红线外用地增加绿地面增加绿地面积约800㎡内部资料严禁外传l8»4、建筑面宽政府要求：《城乡规划管理技术规定（试行)》规定：政府要求：《城乡规划管理技术规定（试行)》规定：实际突破：以提高社区品质实现更好的城市天高容版户型高容版户型横厅户型内部资料严禁外传l9»5、突破楼栋间距政府要求：《地方城乡规划管理技术规定（试行)》规定：政府要求：《地方城乡规划管理技术规定（试行)》规定：多、高层居住建筑侧向间距不小于13内部资料严禁外传l10»6、两个地块平衡容积率政府要求：2个地块分别满足各自用地规划条件的容积率政府要求：2个地块分别满足各自用地规划条件的容积率西侧紧邻滦河提高西侧地块容积率西侧紧邻滦河提高西侧地块容积率内部资料严禁外传l11»7、突破建筑退线政府要求：分期地块楼座不能压红线且要求退政府要求：分期地块楼座不能压红线且要求退优化规划布局优化规划布局保证满容»8、装配式建筑装配面积、装配率均降低（武汉桃李东方项目）降低成本装配式配建面积降低（武汉星樾星禧项目）《武汉市人民政府关于进一步加快发展装配式的通知》2020年年底新建装配式建筑面积比例不低于降低成本»9、商业层高突破»10、减少大宗资产比例严禁外传l14严禁外传l14内部资料严禁外传l15»二、地库及车位类标准规定比参照武汉市规划管理条例248号令参照鄂州市规划管理条例黄石市城乡规划管理技术规定（2019）关于加强商住开发项目停车泊位配置管理的通知（咸规发【2018】51号）参照黄冈市规划管理条例率不计入要求停车数不可停车参照设计条件10%，可沟通不可停车微型车位按0.7个计算微型车位按0.7个计算微型车位按0.7个计算微型车位按0.7个计算微型车位按0.7个计算总车位数量的20%总车位数量的10%总车位数量的10%100%预留，10%建设总车位数量的10%地下室、半地下室在室外地平面以上部分的高度不能超过1.5米的，否则计容。地下室、半地下室在室外地平面以上部分的高度不能超过1.5米的，否则计容。地库顶板不超城市道路最近点标高1米的，否则计容。可做架空车库地下室、半地下室在室外地平面以上部分的高度不能超过1.5米的，否则计容。积不超过总车位数量50%，机械车库配建部分层高不低于5米无无无无/////风险提示/////»二、地库及车位类标准规定比独立、联立式住宅2个/户，普通商品住宅、还建房、公租房等保障性住房1.0个/100㎡。商业1.2个/100㎡，幼儿园1.0个/100㎡，配套用房0.8个/100㎡，农贸市场0.3个/100㎡住宅1.2个/户，商业1.0个/100㎡，配套和幼儿园可不配普通住宅1.0个/户。商业1.0个/100㎡，幼儿园每百师生3个，配套用房1.0个/100㎡。保障房0.6个/户按规划设计条件率住宅用地不允许地面车位。幼儿园车位可放地面10%孝南区20%，市直10%住宅用地不允许地面车位微型车位不可折算有效车位，子母车位只算一个微型车位不可折算有效车位，子母车位只算一个微型车位可按0.7系数折算普通车位，子母车位只算一个微型车位不可折算有效车位，子母车位只算一个100%预留充电设施安装条件，车位10%安装充电桩可不做100%预留充电设施安装条件，车位10%安装充电桩可不做1、城市道路边线至临街建筑之间宜以缓坡过度，坡度不宜大于3%。2、地下室在室外地坪以上部分的高度不超过1.0米（临近城市道路的以最近的城市道路中心线标高为准加上0.2米作为室外地坪标高）无具体要求，结合地块情况审批无明确规定无具体要求，结合地块情况审批住宅不允许做机械车位可做，无具体要求可做，无具体要求住宅不允许做机械车位////风险提示////内部资料严禁外传l17»1、降低车位配比降低成本2079万降低成本2079万»2、降低车位配比通过合作方能力前置沟通政府降低车位配比（光谷减少地下车位：968个减少地下车位：968个降低成本9000万»3、地库抬高咸宁龙潭水镇项目咸宁龙潭水镇项目荆州央玺项目恩施建始项目恩施建始项目»4、架空车库不计容内部资料严禁外传l20»5、提升地面停车率3080万3080万内部资料严禁外传l22»6、提升地面停车率1地面停车位2392商业及公建停车位03住宅地面停车位04地下停车位15455其中：1地面停车位2392商业及公建停车位03住宅地面停车位04地下停车位15455其中：人防停车位364（包含会知音、观琴台人防面积共10595m2）6普通停车位11817机械停车位0合计1784地面车位占比（地面：总车位）0%11128118458.87住宅按1.2辆/100平方米。商业按0.6辆/100平方米配套按1.5辆/100平方米计算；100比1.2142222278.64100比0.63608.43100比1.594586（已建老苑区已建地上车位247个）按1辆/户339（地面配建239个，地下配建100个）»7、利用红线外放坡，减少支护成本北侧设置局部负二层（优化东侧设置局部负二层（优化内部资料严禁外传l24»8、地下车库上抬人防地库层高3.3米内部资料严禁外传l25»9、地库层高优化，地库抬高3.23.2光谷云玺AC地块优化地下室层高3.6m3.33.3»三、公建配套类标准规定按照计容总建筑面积6%的标准建设按照计容总建筑面积5%的标准建设按照计容总建筑面积6%的标准建设按照计容总建筑面积5%的标准建设按照计容总建筑面积5%的标准建设武汉市新建地区公共设施配套标准指引市人民政府关于提升养老服务供给水平加快发展养老服务业的实施意见（武政规【2017】34号）《关于加快推进养老服务高质量发展的实施意见》（武政规【2021】6号）湖北省物业服务和管理条例（2016）暂无标准，参设计条件湖北省物业服务和管理条例（2016）其他参设计条件关于加强商住开发项目社区邻里公共服务中心规划管理的通知（咸规发【2018】56号）其他参设计条件暂无标准，参设计条件武土资规发【2012】263号暂无标准，参设计条件暂无标准，参设计条件暂无标准，参设计条件暂无标准，参设计条件建详设计条件暂无标准，参设计条件暂无标准，参设计条件暂无标准，参设计条件暂无标准，参设计条件/////风险提示/////内部资料严禁外传l27»三、公建配套类标准规定按照计容总建筑面积5%的标准建设按照计容总建筑面积5%的标准建设按照计容总建筑面积5%的标准建设按照计容总建筑面积5%的标准建设按照规划设计条件湖北省物业服务和管理条例（2016）按照规划设计条件随州市物业管理办法孝感市城市规划管理技术规定及居住区规范技术管理规定按照规划设计条件按照规划设计条件按照规划设计条件按照规划设计条件建《襄阳市市区公共租赁住宅管理办法》（襄阳市人民政府令第3号）住宅建筑面积的4%，单套面积：高层控制在75㎡左右，多层65㎡左右一般无需配建按计容面积5%配建保障房，单户面积不超过80㎡一般无需配建////风险提示////»1、配建人防物资库面积达到18000㎡以上的大型单体人防工程方可降低成本库人防分区示意图»2、减少人防面积人防面积优化6303.54㎡»3、争取人防后期建设»4、公建配套指标优化»5、减少地面公建配套面积政府要求：红号站、换热站宜设置在地上；黑号站应设置在政府要求：红号站、换热站宜设置在地上；黑号站应设置在实际突破：红号站、换热站、黑号站均设置地上可售面积地上可售面积增加760㎡释放了可售货值3000万内部资料严禁外传l33»6、降低配套指标政府要求：两个地块分开报建,每个地块的配套用市政配套用房按一个社区规划设置,使用1泵房、中水泵房、换热站等的配置面积1100平米。»7、首层改为社区用房部分住宅首层日照不过分散布置社区用房减少货值损失»8、配套一二层商业改首层商业。因首层商业比二层商业售价高约12000元,实现货值增加约850万四、产品溢价类标准规定空调室外机搁板进深不应超过0.8米，住宅每个空调室外机搁板水平投影面积不应超过1.0平方米，且每套住跃层式住宅门厅、起居室、餐厅的通高部分不超过上空层或该层套内外墙结构外围水平面积的30%且通高部送进深小于或者等于0.6米且无围护设施的花池、结构板、装饰性阳台等建筑部件（不含室外空调机搁板）不计主体结构内的阳台，计算全面积。主体结构外的阳台，水平投影面积总和不超过单套套内建筑面积的12%，进深不超过相邻基本功能空间进深的40%且进深不超过2.1米，计算1/2面积；与阳台相接的建筑部件，均视飘窗赠送且外墙墙体结构外边线至飘窗围护结构外边线距离不超过0.高差在0.45米以下但结构净高在2.1米以上，且外墙墙体非住宅飘窗按围护结构外围水平面积计算建/////风险提示///严/严/四、产品溢价类标准规定跃层式住宅的客厅及与客厅相连的封闭式阳台的通高部分在高不超过上空层套内外墙结构外围水平面积的30%且通高求求飘窗赠送////风险提示////»1、增加赠送提升溢价竞品户型更新天津区域户型库政府要求：根据《建筑工程规划管理技术规范》中规定：住宅建筑的每个套型中凸出结构主体外的阳台、飘窗竞品户型更新天津区域户型库政府要求：根据《建筑工程规划管理技术规范》中规定：住宅建筑的每个套型中凸出结构主体外的阳台、飘窗参照竞品赠送方式更新区域户型库增加赠送提高溢价»2、屋面赠送利用缓坡坡屋面预留洞口后期改造实现屋面赠送»3、飘窗改造赠送内部资料严禁外传l41»4、突破政府限墅令，实现产品溢价定案方案概述争取到的有利条件）；）；）；）；结论：货值提升约4000万元）；4.消防扑救：设置到绿地内增加首层商业及叠拼的量。内部资料严禁外传l42»五、面积管控类标准规定外保温/棚积风井台/////风险提示/////»五、面积管控类标准规定外保温/不计容不计产权不计容不计产权棚风井风井、排气井不计容不计产权不计容不计容不计容不计容不计容台////风险提示////内部资料严禁外传l44»1、配电房设置地下一层规划方案设计时及时与供电部门沟通，将2个公变配电房集中设置于地下室一层（有地下室二层区域节约计容建筑面积200平方米，增加可售面积约200平方米，预计增加货值约400万元增加货值口地下室公变配电房»2、配电房设置地下一层规划方案设计时利用场地高差地库上抬优势，将4个公变配电房及一个消防泵房设置于地下室一层，节约计容建筑面积350平方米，增加商业可售面积约350平方米，预计增加货值约315万元增加可售面积：增加可售面积：350平方320万320万地下室公变配电房»3、配电房设置地下一层在地下室，不损失可售面积270m2内部资料严禁外传l47»4、