2026奥特莱斯行业洞察蓝皮书

卷首语在宏观经济承压、大宗资产普遍震荡的周期波动中，

奥特莱斯正以独特的韧性穿越迷雾，

成为商业地产领域稀缺的景气赛道。这一现象并非偶然，它既源于业态本身的底层逻辑，

也契合了国家战略与资本市场的深层脉动。基于长期、中期、短期三重维度的观察，

我们试图系统解构奥莱从“折扣卖场”向“品质生活枢纽”进化的内在逻辑。长期来看，奥莱是消费价值回归这一宏观进程中的最大受益者。当经济增速放缓、居民消费信心波动时，“价格左移”成为消费者普遍行为特征——消费者追求更低价格，

却不妥协品质。奥莱凭借“名品+折扣”的错位优势，成为承接这一需求的最佳载体。无论是在上行周期承接消费升级，还是在下行周期满足理性消费，奥莱都展现出穿越周期的价值韧性。中期而言，

政策红利为奥莱注入了确定性发展动能。“十五五”规划将“消费扩容升级”作为战略主线，明确提出“推进传统商圈焕新”、“培育中高端消费新增长点”。奥莱作为兼具品质消费与休闲体验的复合业态，天然契合政策导向，

成为落实国家提振消费战略的重要载体。与此同时，

2024年华夏首创奥莱

REIT的成功发行，被北京市国资委列为国资改革的标志性成果——这不仅标志着优质奥莱资产获得了国家级资本的权威背书，

更意味着其“投、融、管、退”的商业闭环已全面打通，

为行业的高质量、可持续发展注入了强劲动能。短期表现上，奥莱的景气度已在市场中得到充分验证。2025年以来，头部奥莱项目销售额与客流量双双攀升，成为行业中罕见的租金与出租率“双增长”的零售业态。在二级市场，消费基础设施REITs与商业不动产REITs

中，奥莱业态的业绩表现最为稳健，进一步印证了其资产质量与抗风险能力。在长、中、短三周期共振的背景下，

奥莱已不再是一个简单的折扣卖场，

而正在进化为一个兼具价值感与体验感的“品质生活枢纽”。我们将从奥莱的行业逻辑、发展趋势、竞争壁垒与案例分析四个维度，系统呈现奥特莱斯如何通过重构“品牌力、体验力、科技力”，在存量竞争时代确立新的价值坐标，并以此回应一个核心命题：奥莱何以穿越周期，又如何引领未来。T

TPAGE

0335.00%30.00%25.00%20.00%15.00%10.00%5.00%0.00%2024Q12024Q22024Q32024Q42025Q12025Q22025Q32025Q42026Q1统计范围：

27城标杆购物中心、奥特莱斯注：

左轴客流增速，右轴出租率；

2026Q1指2026年1月、2月数据均值数据来源:赢商大数据购物中心场日均客流增速购物中心出租率(%)奥特莱斯场日均客流增速奥特莱斯出租率(%)1009590858075706560行业观察奥莱为什么是当下最景气的细分赛道？随着宏观经济进入新周期，

消费市场的结构性分化日益清晰：

奥特莱斯以逆势增长的姿态，成为线下零售商业中稀缺的景气赛道。奥莱为何能穿越周期、持续领跑？本章节将从消费需求、业绩韧性、资源禀赋与估值逻辑四个维度，深度解构奥莱逆势增长的底层逻辑。1奥特莱斯经营指标表现好于购物中心行业均值PAGE

05M

O

R

ET

HA

N

O

U

T

L

E

T

S51.6%

53.1%36.5%

35.3%8.6%

8.6%3.3%

2.9%工薪小康

中产富豪20212025奥特莱斯

、Costco百亿补贴

、抖音直播唯品会特卖

、盒马奥菜

、永辉折扣店

现在

从前价格指数关键词:越贵越好

、奢侈消费、高溢价关键词:正品折扣

、性价比、价低质高消费左移指数曲线品质品牌1、富裕等级：基于用户手机消费信息、机型价格、常住地房价、到访场所行为轨迹等综合建模，

通过机器学习进行挖掘。一般富豪的排名在城市前3-6%

以内，

中产排名在富豪其后，占比约

10-20%，小康排名中产其后占比约30~60%，工薪排名在小康其后，占比约

10-30%。不同城市的富裕等级分布与当地经济水平有一定关系。2、TGI

指数反映该占比对比全市平均水平的高低，大于1代表高于全市平均水平。注：五年

TGI指数变化解读：数值

>

0：代表该部分客群

2025

年偏好度较

2021

年有所提升；数值

<

0：

代表该部分客群

2025

年偏好度较

2021年有所下降。变化幅度绝对值越大，

说明偏好度变动趋势越明显。在一个“横坐标是价格，纵坐标是品质”的坐标轴上，当经济增速不及预期的时候，

消费者自然会变成“价格敏感型”，要求商品价格更低，

但依然要有原先的商品品质。作为美国最知名的两大零售商，

亚马逊和沃尔玛不约而同的把品牌口号改为

“Spend

less.

Smilemore

.

”

和

“Savemoney,

livebetter”——既要省，还要好，这就是消费向左平移的价值主张。理性消费可以让大家走得更远，而且这种趋势本身也是一种商机：当经济上行、居民消费信心增强时，

消费者品牌消费意识提升，奥莱有望承接部分消费升级需求。当经济增速减缓或居民消费信心较弱时，

由于名品消费存在一定惯性，

消费者将倾向于购买品牌折扣商品，

因此奥莱也将受益。富豪0.97

工薪

0.962025年TGI指数富豪:-0.02(Decrease)

工薪:0.04(Increase)五年TGI指数变化

五年TGI指数变化2021-2025年购物中心到访客群富裕等级占比202520212021-2025年购物中心到访客群富裕等级变化消费需求奥特莱斯，消费左移时代的最大受益者这种消费左移特征，从购物中心客群结构变迁中可见一斑：2021年到2025年的五年间，购物中心的大众化消费阶层（工薪、小康）客群逐渐强势，高消费阶层（中产、富豪）客群则有所减少。焕然新意

共赢未来

M

O

R

E

T

H

A

N

O

U

T

L

E

T

S

20252021

小康:0.01(Increase)五年TGI指数变化数据来源:赢商大数据数据说明：1.1中产:-0.03(Decrease)五年TGI指数变化统计范围：三线及以上城市购物中心、独立百货 小康

1.00PAGE

07数据来源:赢商大数据中产

1.01——SKT.N收盘价（前复权）Tanger创始人Stanley

K.

Tanger

曾说，“经济好时，人们喜欢折扣；经济差时，人们需要折扣”。经济低迷时，理性消费蔚然成风，人们希望花更少的钱购买高质量的商品，性价比成为消费者购物决策的重要因素，奥特莱斯的商业价值不断放大。这种逆周期特性，

归根结底来自奥特莱斯源源不断的生命力——解决供需双方矛盾。作为渠道端，

奥特莱斯对品牌厂商来说就如蓄水池，一起承担了仓储成本和生产过剩的风险，同时以较高端的消费环境和品牌运营能力保证高端品牌的品牌价值；对于需求端，又通过缩短供应链、低廉的运营成本保证低价，满足消费者的需求。因此，即使在经济下行阶段，奥特莱斯也能快速走出低谷，展现出业绩的强大韧性。业绩韧性奥莱景气度领跑，实现穿越周期的增长韧性向上承接消费升级需求，向下承托折扣零售需求，让奥特莱斯拥有穿越周期的能力。当前经营环境中，

出租率与平均租金单价，

总有一个要向市场妥协。据赢商大数据监测，

2025年，典型城市购物中心首层租金同比下降0.2%，12个典型一二线城市平均数量空铺率为10.2%，较2024

年提升0.4%。其中，奥特莱斯景气度领跑所有线下业态。以商业不动产REITs底层资产项目经营数据为例，

奥莱项目的租金与出租率双双稳中有升，侧面反映奥特莱斯的不可替代性正在强化。值得一提的是，奥莱因其“目的性消费”属性，销售与客流相关系数高，

意味着奥莱有更高的提袋率，

进一步保障业绩韧性。353025201510平稳发展阶段

美国“新经济”经济

繁荣时期，平稳发展5

》拉长时间线看，美国首个上市的奥莱开发商——Tanger

REIT

的业绩韧性给予行业充分的信心：

作为奥莱

REITs

领跑者，

Tanger

为股东创造了巨大的回报，

是2008

年美国金融危机冲击下唯一保持正回报的商业地产REITs。上市以来，Tanger只有在遭遇零售与商业地产行业的系统性风险时股价会大幅回落，

但往往可在经济下行期逆势增长，

逆周期特征显著。数据来源:赢商大数据第三波

增长疫情期40

间美国经济衰退，折扣业态暖；2022

年后疫Tanger

REIT上市以来股价波动及成因1993/5/281994/5/281995/5/281996/5/281997/5/281998/5/281999/5/282000/5/282001/5/282002/5/282003/5/282004/5/282005/5/282006/5/282007/5/282008/5/282009/5/282010/5/282011/5/282012/5/282013/5/282014/5/282015/5/282016/5/282017/5/282018/5/282019/5/282020/5/282021/5/282022/5/282023/5/282024/5/282025/5/28焕然新意

共赢未来

M

O

R

E

T

H

A

N

O

U

T

L

E

T

S

1.2情正式结束后进一步增长；2023

年开始进入稳步增长阶段，消费回流至线下实体零售，消费者在折扣渠道的支出依然强劲

第一波增长互联网泡沫破裂+911事件影响，美国经济陷入短暂低迷，利好折扣业态；公司收并购行为增多，推动业务增长第二次下跌美国实体零售企业遭遇寒冬，大量百货公司闭店，市场环境影响叠加企业业务收缩导致股价大幅下滑第二波增长金融危机持续发酵之下，奥莱的商业价值不断放大第一次下跌受

2008年全球金融危机冲击，小幅下跌PAGE

090资源禀赋品牌资源壁垒，奥莱稀缺性与可控性的压舱石奥特莱斯通过“名品+折扣+体验”的独特模式，在线上与电商平台、线下与传统购物中心实现了错位竞争。奥莱的最大优势是折扣零售，主力货品价格一般为3-7折，节假日期间大部分品牌还会有折上折和满额再返券等活动加持，部分过季商品价格在年度售罄日或特卖活动时最低可达1-2折。因此，合作品牌资源丰富程度、折扣力度和良好的品牌关系是项目长期稳健发展的基石。这种品牌资源壁垒，一方面，从根本上决定了奥莱的稀缺性：作为目的性消费场所，进驻奥莱的品牌多为大众熟知的品牌，但一般每5-20个正价店商品才能满足1个奥莱店的商品配置需求，

这天然就限制了奥莱项目的数量。关于这点，

从新锐运动品牌奥莱门店占比即可直观感知。受制于知名品牌的奥莱门店指标有限，同一个城市中难以开出多家门店，也就意味着城市中先开的奥莱项目具有明显先发优势。因此奥莱行业集中度远超传统购物中心。据赢商大数据，截至2026年3月，

全国在营商业建筑面积大于3万平方米的奥莱项目有266个，而同期购物中心为6752个。其中，六大奥莱头部企业运营的87个奥莱项目占全部在营奥莱项目的32.7%。另一方面，奥莱品牌开店谨慎，

也避免了购物中心的超量供应问题。从2026-2027年拟开项目增速放缓，存量竞争时代来临，马太效应进一步放大，利好头部玩家：截至2026年3月，六大头部奥莱运营企业筹开项目占未来奥莱增量的三成左右。15.8%3.4%2.4%始祖鸟lululemon昂跑16014012010080604020018%16%14%12%10%8%6%4%2%0%门店总数奥莱门店数量奥莱门店占比350030002500200015001000500090%80%70%60%50%40%30%20%10%0%存量规模(万吖)规模增速2010年2019

年2017

年2008年2025年2004年2013

年2018年2005年2006年2020年2022

年2023年2021

年2012

年2002年2014

年2016

年2015

年2024年2009年2011年2026E2027E探索起步（2002-2005）逐步兴起（2006-2012）快速扩张（2013-2020）提质增效（2021-2025）存量竞争

（2026年后）每年新开1-2

家不到10家两位数城市分布一线一线和部分二线向三四线扩张发展重点奥莱正式进

入中国市场奥莱运营商开始积累奥莱项目选址、招商和运营等方面经验头部运营商向全国扩

张，存量资产改造项

目明显增多通过轻资产运营、并购交易、资产证券化推动高质量发展存量增速回落至

10%以下，马太效应凸显，利好头部中国奥特莱斯市场发展历程新锐运动品牌奥莱门店占比焕然新意

共赢未来

M

O

R

E

T

H

A

N

O

U

T

L

E

T

S

1.3PAGE

11数据来源:赢商大数据数据来源:赢商大数据估值逻辑REITs通道全面打开，奥莱业态受资本市场认可2025年12月31

日，

证监会发布《关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告》（21

号文），

标志着我国

REITs

市场正式进入商业不动产与基础设施并行发展的新阶段。政策为商业不动产对接资本市场打开了通道，市场反响积极。对标已上市的奥特莱斯基础设施REITs市场表现，

奥莱REITs市场认可度高，

证明奥莱资产优质，

具备较高投资价值。以华夏首创奥莱REIT为例：事实上，奥莱REITs的估值逻辑在消费基础设施中处于领先地位。Cap

Rate本质上是风险溢价的直观体现。风险越高，

投资者要求的回报率就越高，

Cap

Rate也就越高。反之，

资产越优质、现金流越稳定，

风险越低，Cap

Rate则越低。对标行业基准，

目前已上市及待上市的奥莱REITs底层资产，均处于合理且较低的Cap

Rate

区间，说明市场对奥特莱斯的资产质量与抗风险能力给予了高度认可。●市值方面，上市以来涨幅高达72.2%（截至2026年

3

月

13

日），奥莱资产的强抗周期性保障其成长预期；●收益方面，年化现金流分派率约为4.05%-4.80%，奥莱资产的现金流稳定性提升资产吸引力。焕然新意

共赢未来

M

O

R

E

T

H

A

N

O

U

T

L

E

T

S

1.4PAGE

13本报告来源于三个皮匠报告站（）,由用户Id:1181721下载,文档Id:1193440,下载日期:2026-04-20穿越周期首创奥莱的核心竞争力构建随着宏观经济进入新周期，

消费市场的结构性分化日益清晰：

奥特莱斯以逆势增长的姿态，成为线下零售商业中稀缺的景气赛道。3当前，奥莱行业凭借其独特的逆周期属性，

已稳步进入准成熟发展阶段，

发展重心正从规模扩张向存量提质、精细化运营深度转变，行业整合的时代机遇已然凸显。作为国有企业，首创奥莱积极践行文商旅体融合发展理念，以场景创新、业态升级激发消费内生动力，全力打造城市消费新引擎。同时，首创奥莱也敏锐洞察到，非标商业兴起、差异化场景打造、体验化业态升级已成为行业发展的核心趋势，未来将紧跟行业演进方向，发挥国企优势，推动首创奥莱业务向更具个性、更具辨识度的方向迈进。作为行业领先的奥莱连锁运营企业，首创奥莱精准把握奥莱行业战略布局的时间窗口，稳步推进全国化布局，目前已在全国布局15家奥莱项目，管理面积约180万平米，数量规模行业领先，成功实现对直辖市、省会城市及潜力消费城市的战略覆盖，构建起完善的全国运营网络。同时，首创奥莱紧跟行业发展趋势，在业务创新上取得重大突破，成功完成国内首单奥莱REITs——华夏首创奥莱REIT的上市发行，该产品以济南与武汉项目为底层资产，上市后业绩表现优越，获得资本市场广泛认可，不仅顺利打通了资产退出通道，更实现了“投融管退”的业务闭环，为公司持续高质量发展注入强劲动力，进一步巩固了行业领先地位。PAGE25M

O

R

ET

HA

N

O

U

T

L

E

T

S8月6月店庆

-

杭州

/

郑州4月统营

-

狂抢节5月统营

-

双旦店庆

-

南昌

/

厦门

/昆明3月

2月

1月统营

-

年货节店庆

-

济南露营季

新春

·

年货节7月统营

-国庆节感恩季品牌折扣力是奥莱业态的核心生命力，

也是首创奥莱吸引消费者、穿越周期的基础。其关键在

于持续引入

“超值商品”，在同款、同质的基础

上，通过折扣力扩大货品质价比，在消费者心中

建立“好货不贵”的认知及信任感。在品牌折扣力的构建路径上，

首创奥莱采取“三

维发力”策略，形成差异化竞争优势：一是强化品牌矩阵建设，夯实供给基础。首创奥

莱与国内外千余个知名品牌建立了坚实的共生

伙伴关系，构建

“国际名品+

国内大牌+特色

潮牌”的全品类品牌矩阵，

兼顾不同客群的消费

需求。同时，积极拓展高阶户外、有趣生活、烟火

美食等特色品牌，形成品牌差异化优势，持续提升对消费者的吸引力。二是坚守折扣核心承诺，强化信任壁垒。首创奥莱坚持“全年奥莱价”策略，部分品牌折上再享满减、团券立减等优惠，

真正让消费者感受到“物超所值”。以

“品质

+折扣”

筑牢消费者信任根基，形成“买折扣名品，就去首创奥莱”的消费认知。三是优化品牌组合，适配消费需求。依托全国化运营网络的大数据优势，精准分析不同区域、不同客群的消费偏好，

以招商品牌焕新为核心驱动、场景微提升为辅，

针对性调整品牌组合，

实现“一店一策”的运营策略。

体验创新力：打破传统边界，打造消费新场景随着消费迭代的持续推进，消费者对奥莱的需求已从“单纯购物”向“体验式消费”转变，体验创新力成为奥莱吸引客流、提升用户粘性的关键。首创奥莱以“文商旅体融合”为核心，打破传统奥莱“单一购物”的边界，打造“超级奥莱+轻度假目的地”的多元化消费场景，实现从“折扣场”向“体验场”的转型。体验创新力的构建路径主要围绕“场景创新、业态升级、文旅赋能”三大方向展开：一是场景创新，打造差异化体验空间。首创奥莱结合各项目地域特色，将空间场景进行改造升级，同时融入非标商业元素，

形成更具辨识度的IP化场景。同时，结合节假日打造首创奥莱特有的主题活动，有效延长消费者停留时间。%品牌折扣力体验创新力

科技链接力通过

AI+

大数据对用户画像→精准推荐→消费转化→重复反馈→赋能运营效率通过场景创新、服务创新，打造沉浸式的购物休闲体验，创造情绪价值汇聚国际、国内知名品牌，提供极具吸引力的折扣，满足消费者对品质和性价比的追求首创奥莱的三大核心竞争力奥莱的竞争本质是“人货场”的重构能力之争。在消费理性回归、体验需求升级、数字化浪潮席卷的当下，首创奥莱将聚焦“品牌折扣力、创新体验力、科技链接力”的三大核心竞争力打造，

持续构建穿越周期的增长韧性。2026年首创奥莱活动档期概览焕然新意

共赢未来

M

O

R

E

T

H

A

N

O

U

T

L

E

T

S

9月统营

-

集团庆店庆

-

合肥/重庆/西安昆山

/

南宁

/

湖州丰收季%品牌折扣力：坚守核心本质，筑牢信任根基统营

-

五一店庆

-

北京

/

武汉

/

青岛露营季3.1PAGE2710月12月11月35%30%25%20%15%10%5%0%新春喜市(年货节)狂抢节

五一

集团庆国庆

感恩季(双旦)营销费用(占全年)

客流(占全年)媒体曝光(亿)数字化体验，

打通线上线下闭环。首创奥莱积极布局线上渠道，

打造“线上+线下”一体化消费场景，

推出线上团券、线上导购、直播带货等服务，

消费者可通过全新的官方小程序或抖音等线上平台，

抢购超值团券，实现“奥莱折扣+用券直降+单笔满返”等多重优惠，线上领券、线下核销，打通消费闭环。数字化会员管理，

提升用户粘性。首创奥莱打造大会员体系，

整合全国800万会员数据，

利用Al等数字化技术建立精准的会员画像，通过大数据战略分区，实现精准投放与内容推荐，增加潜在客群的有效触达，提升用户粘性和复购率，挖掘客户全生命周期价值，助力品牌商户业绩达成。二是业态升级，

完善消费生态闭环。在坚守零售核心业态的基础上，

首创奥莱积极拓展体验式业态，

补充文旅、社交、休闲、运动等多元业态，成为兼具消费、体验、社交功能的城市生活枢纽。三是文旅赋能，

实现场景与流量的双重突破。首创奥莱将地域文化与商业场景深度融合，通过文化内容运营

+

矩阵式消费场景双引擎驱动，打造文商旅融合体，实现“文化赋能商业，商业传承文化”的双赢，同时吸引年轻客群参与，提升品牌年轻化形象。线下消费闭环，提升运营效率与用户体验。数字化运营，

提升管理效率。首创奥莱将搭建全国统一的数字化运营管理平台，

整合各项目的客流、销售、库存、招商等数据，实现数据实时监控、精准分析。通过大数据分析，精准把握消费趋势，优化商品组合与招商策略；借助数字化工具，实现对招商、运营、物业、营销等全流程的精细化管理，提升管理效率。%

科技链接力：赋能精细化运营，打通线上线下闭环在数字化浪潮的推动下，科技已成为零售行业转型升级的核心驱动力，也是奥莱实现精细化运营的重要支撑。首创奥莱聚焦“数字化赋能”，

打造科技链接力，

将数字技术与运营管理、消费体验深度融合，

打通线上2026年首创奥莱全年营销目标焕然新意

共赢未来

M

O

R

E

T

H

A

N

O

U

T

L

E

T

S

营销费用投入占比＞50%

客流占比＞50%PAGE29“超值购物”为价值锚点，筑牢核心竞争力根基。这是首创奥莱的立身之本，

也是吸引消费者的核心优势。首创奥莱以国际名品折扣为核心，构建“价格优势×

品质保障”的理性消费基础，强化消费者“买得值”的即时满足感，确立超值商品的竞争力基石。“轻度假目的地”为体验升华，打破传统奥莱边界。这是首创奥莱应对消费升级、实现差异化竞争的关键举措。首创奥莱通过开放式建筑形态、多元场景营造及全龄友好服务，

打造“城市轻度假”体验。消费者在此不仅完成购物，更获得短暂逃离日常、与亲友共度惬意时光的情绪价值，实现“无需远行，即刻度假”。双核协同效应，重塑奥莱业态价值。“超值购物”与“轻度假体验”并非孤立存在，而是形成互补共生的协同关系：“超值”吸引高频消费，“轻度假”延长停留时间、提升复访意愿，

二者共同构建差异化壁垒，

推动首创奥莱从传统折扣场向轻度假生活场的战略转型。奥莱+立足于“超值购物”与“轻度假体验”的双核驱动重塑奥莱业态价值——从传统折扣场升级为兼具物质获得感与情绪松弛感的复合型自在生活空间。超值商品带来的

"即时满足感

"满足感

1:

更低的价格，买到大牌好货满足感

2:同样的预算，可以收获更多满足感

3

:

丰富的品牌与商品，可以满足全家人的生活所需情绪价值带来的

"当下惊喜感

"惊喜

1:

价格落差带来的

Π

赚到了ΠΠ

占便宜

Π的惊喜感惊喜

2:

探索与体验，收获的新奇与乐趣惊喜

3

:

友好的社交空间，带来的温馨与自在自在

+

惊喜让每一次停留，都成为惬意时光品质

+

超值让每一次到来，都满载而归品牌承诺:

让每个人

"

轻松享受自在生活

"让每位到访者都能从容面对生活，享受闲暇时光，轻松找到属于自己生活品味与节奏。结合行业发展趋势与自身的核心竞争力构建，首创奥莱全新定位应运而生：超值购物的轻度假目的地这一定位以“双核驱动”为核心逻辑，既坚守奥莱业态的核心本质，

又实现体验维度的升级突破，

推动首创奥莱从传统折扣场向轻度假生活场的战略转型。在这一品牌定位下，首创奥莱推出“购自由

享自在”的全新品牌标语。“购自由”精准描述了消费者在首创奥莱的“消费”过程。购物过程本身就充满了探索与发现的乐趣，无论是发现超值好物的惊喜，还是邂逅新奇品牌的欢喜，都是一种无压力购物、释放自我的积极情感收获。“享自在”将最终的体验主导权交还给消费者，是对“闲适主权”的强力呼应。承诺这里没有压力与催促，节奏、方式、足够自主的“松弛”与“自在”。首创奥莱的全新品牌价值解读基于三大核心竞争力的构建，全新的首创奥莱深度契合消费者对物质满足与情绪体验的双重需求，打破传统奥莱的价值边界，

以“物质获得感+情绪松弛感”为核心，

为消费者提供“超值商品+情绪价值”的双重价值，兼顾性价比与体验感，让每一位到访者都能收获满足与惊喜，践行"让每个人轻松享受自在生活”的品牌承诺。购自由享自在焕然新意

共赢未来

M

O

R

E

T

H

A

N

O

U

T

L

E

T

S

3.2EASE

FIRSTPAGE

313.3首创奥莱的空间进化论北京首创奥莱——从传统折扣场到“超级奥莱+社区生活场+轻度假目的地”的迭代升级作为华北地区规模领先的奥莱标杆，

北京首创奥莱于2026全面启动调改升级，

开启一场深刻的空间进化论，实现从传统折扣卖场到“超级奥莱+社区+轻度假目的地”的跨越式迭代。此次升级紧扣全新定位，以“重构空间、丰富体验、链接情感”为核心，

推动项目从传统零售空间向复合生活空间转型。作为“超级奥莱”，项目持续强化品牌核心竞争力，在保留超值折扣优势的基础上，优化品牌矩阵，引入国际奢侈品、潮流设计师品牌及区域首店，摆脱尾货卖场刻板印象，打造高品质消费场景。焕然新意

共赢未来

M

O

R

E

T

H

A

N

O

U

T

L

E

T

S

PAGE

33精致慢生活松弛烟火气A

REFINED

AND

LEISURELY

LIFESTYLERELAXED

COMMERCIAL

SPACE潮流活力范TRENDY

AND

ENERGETIC

STYLE艺术场景感ARTISTIC

SCENE

SENSE西安首创奥莱——品牌“主理人”化与个性化体验的深度转型在西安商业版图中，

城南始终是高端消费与商业创新的核心地带，

而西安首创奥莱作为城南核心板块唯一的奥莱项目，凭借稀缺的区位优势，成为西安奥莱市场二次进阶的关键推手。2026

年，西安首创奥莱紧抓西安时尚小镇筹备落地的区域发展机遇，

以

“质价比潮流生活聚场”为价值主张，开启品牌“主理人化”

与个性化体验的深度转型，打破传统奥莱同质化瓶颈，重构存量时代的奥莱消费叙事。立足“社区+轻度假”双属性，项目深度焕新空间场景，

投资近亿元升级硬件设施与景观环境，

打造涵盖亲子互动、运动休闲、艺术打卡等多元场景的全域友好空间，

既成为邻里日常社交、休闲消费的“第三空间”，也为都市人提供便捷、松弛的轻度假选择，实现商业与生活的深度融合。借助AI+大数据技术赋能，项目打通线上线下消费链路，精准匹配用户需求，让消费更便捷、体验更贴心。这场空间进化，

不仅是业态与场景的升级，

更是商业逻辑的革新，

北京首创奥莱以全新定位为引领，

实现商业价值、社交价值与体验价值的三重提。焕然新意

共赢未来

M

O

R

E

T

H

A

N

O

U

T

L

E

T

S

PAGE

35西安首创奥莱的区位优势堪称独树一帜，2019

年开业的它坐拥

11.6

万平方米大体量，是城北、西咸、临潼等奥莱均布局远郊背景下，

城南消费力强劲地带的唯一奥莱坐标。项目紧邻西安高新高质高知人群聚集地，覆盖长安区成熟居住腹地，

还承接城西品质生活升级需求，

30

分钟车程辐射高新、雁塔、曲江等高消费区域，

天然具备截留南向消费的战略地位，

其客群更是呈现高净值家庭化特征，

消费力与品质追求位居西安市场中上游，为转型奠定了坚实的客群基础。品牌矩阵的迭代升级，

是此次转型的核心底盘。项目始终以名品折扣为核心，

构建起全品类高覆盖的品牌体系，不仅拥有

Coach、Y-3

西北独家奥莱店等国际名品，还打造了以

Adidas

西北最新形象

Pulse

店为核心的运动户外集群，汇聚数十家优质女装与量级头部儿童品牌。2026

年，

项目进一步启动品牌焕新计划，拟引入

80

余家优质品牌，重点扩容

GANT、HAZZYS

等轻奢名品，补位狼爪等专业户外品牌，焕新时尚女装板块并深耕亲子儿童品类，全方位完善品牌生态。亮眼的经营数据更是印证了品牌实力，2026

年初项目营收同比增长

30%，品牌调整后提袋率超

40%，品牌方也在货品、折扣等方面给予全力支持。而向“主理人化”

转型与个性化体验打造，

成为项目差异化竞争的关键。针对奥莱市场价格战内卷、体验单一的痛点，

西安首创奥莱聚焦主理人业态，

将于

2026

年

3-5

月推出「狂抢节

・友好市」主题市集，

引入超级植物、如意市场等超

50

+

潮流主理人品牌，

打造西安奥莱首个超级

lP

市集，同时叠加全场折上折、多平台团券、会员专属福利等重磅优惠，

撬动全城消费。在场景体验上，

项目依托托斯卡纳风格建筑，

升级硬件设施：加装扶梯透明雨棚、打造雾森景观系统，增设落日观景台、音乐喷泉等打卡点，融合自然与商业打造城市微度假场景；还打造“周末剧场”，联动文化机构推出非遗新创、旧衣新生等活动，

结合季节开展露营节、国风体验等主题活动，联动品牌打造亲子时装秀等共创场景，让消费不止于购物，更有文化温度与参与感。此外，项目还通过全方位的服务升级夯实竞争壁垒，打造家庭友好型服务体系，完善母婴室、增设宠物饮水点与骑行友好场景，推出免费停车、专属拎包等增值服务；优化四级会员体系，推出高新“周末卡”等专属权益，

保持

1-5

折常年优惠并严控品质，还为跨区域客群打造专属折扣与交通配套升级。西安首创奥莱的转型，让奥莱从“单纯折扣购物”

转向“潮流生活聚场”，不仅彰显了商业体对消费情绪的敏锐捕捉，更以品牌与体验的双重升级，为西安奥莱市场的发展提供了全新范本。Calvin

klein西安首创奥莱店Y-3西北独家奥莱店焕然新意

共赢未来

M

O

R

E

T

H

A

N

O

U

T

L

E

T

S

PAGE

373.4首创奥莱会员画像解析随着消费左移与奥莱行业迭代，

奥莱的会员结构已从“折扣敏感型”消费群体向多元分层、需求细分的复合型人群转变，呈现出“结构清晰、需求多元、价值集中”的鲜明特征。基于首创商管2024-2025年度会员分析报告，通过精准聚类，提炼出奢品藏家、扫货狂人、悦己风尚家、户外爱好者、养娃主理人、熟脸常客六大典型特色客群，

这六类客群虽仅占总会员人数的35.7%，却贡献了全量销售额的66%，成为驱动销售增长的核心力量。相较于传统奥莱会员“重折扣、轻体验”的单一标签，当前首创奥莱会员人群呈现出鲜明的分层特征：既有追求高性价比国际精品的奢品藏家，

也有热衷一站式家庭消费的扫货狂人；

既有聚焦时装格调的悦己风尚家，也有崇尚自然松弛的户外爱好者；既有围绕儿童成长消费的养娃主理人，也有高频到访的忠实熟脸常客。各类客群在年龄、消费能力、消费偏好上各有侧重，

女性均为各客群主力群体，

消费需求已从单纯的“购买商品”延伸至“追求生活品质、实现情感满足”，与首创奥莱“超值购物的轻度假目的地”的全新定位高度契合。会员消费总额近百亿元有效客户会员消费人数（去重）四百余万人人均消费金额约3000

元其中:活跃客户

女：64.9％

男：35.1%

女：61.3％男：38.7%17.4%

17.8%

10.7%

9.5%

7.3%

0.3%

2.4%

4.1%

30岁以下-年轻客群30-44岁-

中龄客群45岁及以上—熟龄客群12.2%60.9%26.8%9.7%64.2%26.1%会员消费TOP20品牌中13个是运动、户外品牌占全量会员消费总额33.7%是奥莱项目的销售基石

品牌偏好呈现"运动为主、多元补充"的格局整体年龄结构以30-45岁群体为主力会员客群占比达到63%且以女性客群为主

占比61%以上超级活跃会员约

100W

人人均年消费

5000以上会员总量超千万消费占比

60%以上有效客户其中:活跃客户焕然新意

共赢未来

M

O

R

E

T

H

A

N

O

U

T

L

E

T

S

≤19岁20-24岁25-29岁30-34岁35-39岁40-44岁45-49岁50-54岁55-59岁≥60岁

有效客户

其中:活跃

27笔单价800

元特色会员画像

养娃主理人

悦己风尚家

户外爱好者

奢品藏家

熟脸常客

扫货狂人25%20%15%10%5.0%0.0%PAGE

39近两年会员数据25.7%4.6%国际精品828品牌消费数据洞察在国际精品方面，

既偏好知名国际大牌，

又

倾向兼具品质及品味的高端时尚品牌。按消费人次降序排列且TGI＞100品牌：国际精品（时尚奥莱品牌集合店、GUCCl

、HUGO

BOSS、PORTS、布克兄弟、菲拉格慕、MAXMARA、sandro、prime

time、HECH-

TER、LT

BOUTlQUE、ED

HARDY、maje等）婚育未婚

28.7%已婚

71.3%两口之家和成熟家庭

0-3岁(

婴幼儿

)4-6岁(

学龄前

)7-12岁(

小学生

)13-17岁

(

初高中生

) 18.0%

10.7%

4.6% 22.4%

15.6%62.4%

年收入

25w以上占比

13.1%地位彰显消费实力强、看重品牌力奥莱是TA们寻找“性价比大牌货”的主战场对“尖货”折扣信息格外关注也会附带逛品质感、知名度较高的市场熟牌

拥车

61.5%拥房54.8%人均消费笔数7.01人均消费13,977

元笔单价1,995

元

人数占比：1.2%

销售贡献：

6.5%

消费金额占比

TGl＞100

品类焕然新意

共赢未来

M

O

R

E

T

H

A

N

O

U

T

L

E

T

S

5.39%

4.61%运动、户外女装03

消费偏好di

主要品类消费金额01

整体发现奢品藏家客群画像02收入

15万/年PAGE

41品味表达鞋类、皮具类82.63%0.02%40-4430-3445-4935-39黄金珠宝0.18%3.61%国际精品1.24%年龄女性0.11%0.11%2.11%家居类超市类集合店26%18%15%13%≥50<3021%8%儿童男装热衷全家出动，把奥莱作为

消费目的地家居类

147超市类131皮具类124儿童

117女装

115娱乐类110国际精品108配套102男装

100黄金珠宝85品牌消费数据洞察偏好品类众多，相对pick“不出错”的大众时尚熟牌重点偏好品类中，按消费人次降序排列且

TGI＞100品牌：家居类（全棉时代等）、鞋类皮具类（百丽、千百度、ECCO、UGG、星期六等）、儿童（巴拉巴拉、安踏、乔丹、戴维贝拉等）、女装（爱慕、GAP、伊芙丽、曼妮芬、TEENIEWEENIE、HOPESHOW、麦檬、

LILY

等）、国

际

精品（HAZZYS、POLORALPHLAUREN、I.T、BESIONIA、MICHAEL

KORS等）、男装（卡帝乐鳄鱼、雅戈尔、PLAYFANTASY、九牧王、GOLDENBEAR、华萨尼等）、黄金珠宝（周大福、潘多拉、老庙等）婚育未婚

28.1%已婚

71.8%两口之家和成熟家庭

0-3岁(

婴幼儿

)4-6岁(

学龄前

)7-12岁(

小学生

)13-17岁

(

初高中生

)

16.5%

11.9%

5.1%

22.6%

15.7%扫货狂人/

快乐shopping

消费欲旺盛、偏好一站式购物TA们钟情于大而全的消费空间不局限在单一品类，消费战绩ű以量取胜”ű”释放压力72.8%

年收入25w以上占比8.7%消费偏好di

主要品类消费金额

拥车

59.9%拥房50.6%人均消费笔数15.35人均消费11,008

元笔单价717

元

人数占比：8.2%

销售贡献：34%

消费金额占比

TGI＞100

品类焕然新意

共赢未来

M

O

R

E

T

H

A

N

O

U

T

L

E

T

S

女装运动、户外男装国际精品儿童鞋类、皮具类黄金珠宝家居类超市类集合店18.86%10.76%01

整体发现客群画像0203收入

13万/年0.18%

0.04%PAGE

4326.04%25.23%0.85%40-4430-3445-490.97%35-399.97%年龄女性7.11%23%16%13%≥5031%<3011%5%品牌消费数据洞察在男女装品类方面，除部分大众市场熟牌外，对部分品质感、设计感及品牌力兼具的品牌亦有较高偏好。按消费人次降序排列且

TGI＞100品牌：女装（波司登、HOPESHOW、麦檬、鄂尔多斯、LILY、KORADIOR、艾诺丝雅诗、影儿、NAERSI、纳俪、朗姿、MOFAN、播等）、男装（雅戈尔、九牧王、比音勒芬、华萨尼、GXG、利郎、LESS

IS

MORE等）女装

202男装18466%

年收入25w以上占比7.9%婚育未婚

26.1%已婚73.8%人均消费笔数7.65人均消费7,101

元笔单价928

元聚焦时装品类，为愉悦自己买单游走在流行时装店间奥莱是TA们搭配“时尚ootd”的好去处关注喜爱品牌的流行趋势及货品动态 20.1% 11.1% 4.7%

22.6%

15.3%

人数占比：10.3%销售贡献：

21.6%两口之家和成熟家庭0-3岁(

婴幼儿

)4-6岁(

学龄前

)7-12岁(

小学生

)13-17岁

(

初高中生

)焕然新意

共赢未来

M

O

R

E

T

H

A

N

O

U

T

L

E

T

S

di

消费金额占比

TGI＞100品类悦己风尚家03

消费偏好

主要品类消费金额01

整体发现

拥车

58.5%客群画像拥房

49.5%02收入

12万/年0.02%集合店PAGE45爱你老己风尚格调鞋类、皮具类34.65%45.81%0.08%运动、户外0.05%0.26%40-446.94%30-346.27%45-4935-392.76%黄金珠宝国际精品3.16%年龄女性家居类超市类24%10%16%19%19%13%≥50<30女装儿童男装运动、户外

166超市类

105婚育未婚

24.5%已婚

75.5%两口之家和成熟家庭

0-3岁(

婴幼儿

)4-6岁(

学龄前

)7-12岁(

小学生

)13-17岁

(

初高中生

)

21.1%

11.8%

5.1%

23.1%

14.4%消费金额占比

TGI＞100品类品牌消费数据洞察65.1%年收入25w以上占比8.1%在运动户外品类方面，既包含时尚度较高、单品/单系列人气出圈的运动品牌，又包含兼具专业性和功能性的户外品牌。按消费人次降序排列且

TGI＞100品牌：运动户外（斐乐、阿迪达斯、安德玛、北面、MLB、asics、探路者、

KAPPA、伯希和、哥伦比亚、蕉下、狼爪、SAUCONY、添柏岚、可隆、美国职棒联盟、Champion、鬼冢虎、NIKE、VANS、NEW

ERA、

LAFUMA等）

主要品类消费金额53.55%热衷都市户外风，追求随性自然奥莱可以是专业玩家们出发前的“装备补给站”亦可以是新手寻求健康生活方式的“灵感启蒙地”TA们把休闲和松弛感带入日常生活 拥车

59.3%拥房

47.7%人均消费笔数10.40人均消费8,425

元笔单价810

元

人数占比：8.9%

销售贡献：28.3%焕然新意

共赢未来

M

O

R

E

T

H

A

N

O

U

T

L

E

T

S

运动、户外女装男装国际精品儿童鞋类、皮具类黄金珠宝家居类超市类集合店户外爱好者03

消费偏好01

整体发现7.77%6.07%客群画像0215.26%11.37%收入

13万/年PAGE47轻松舒适绿色自然4.50%0.53%0.02%0.79%40-4430-3445-4935-390.14%年龄女性28%24%13%14%14%≥50<307%品牌消费数据洞察在儿童品类方面相对偏好具有一定时尚度的品牌。按消费人次降序排列且

TGI＞100品牌：儿童（巴拉巴拉、安踏、乔丹、戴维贝拉

、361°、皇室同缘、玛米玛卡、江博士、ROOKIE、Mini

Peace、男生女生

、ABCKIDS、

B.DUCK、久岁伴、马拉丁、泰兰尼斯、亚瑟士儿童、江南布衣、

NBA等）儿童356娱乐类

216家居类

129配套

12274%

年收入25w以上占比7.4%消费主要围绕”孩子“和”家庭“兼具户外空间和消费内容的奥莱是TA们的”溜娃圣地“享受温馨的家庭陪伴时光在