《物业服务手册》

物

业

服

务

手

册

序言

尊敬的业主/住户：

为了以便阁下进一步理解的物业管理服务运作状况，

我公司特编制《物业服务手册》，以供参照。该手册根据《业

主临时公约》而制定，特将一切有关阁下权利、义务以及多种服务

与设施之使用予以阐明，敬请具体参阅！谢谢。

目录

—社区管理5.1停车场

1.1专业管理5.2水、电、空调供应

1.2投诉与建议5.3电话系统

二入住及迁出事项5.4消防，保安监控系统

2.1入住手续5.5绿化

2.2迁出手续六社区其他服务

三缴费事项6.1清洁服务

3.1管理费6.2维修服务

3.2管理费的缴付6.3邮政服务

3.3其他费用6.4特约服务

3.4缴费方式七社区规定

四装修管理7.1注意事项

4.1装修手续7.2消防事项

4.2装修公司7.3保安事项

五社区内设施及设备八保险事项

九意外事件9.4治安事件

9.1火警十常用电话

9.2停电结束语

9.3水浸

一、社区管理

1.1专业管理

物业公司名称：物业公司

山东汉邦置业有限公司聘任物业公司对本项目进

行全方位的物业服务。我公司为华融国际项目设立项目物业管理处，

将接受委托，提供服务，兑现承诺，为住户营造安全、舒服、优美的

生活空间。

物业公司服务范畴概括：

物业公司根据《业主临时公约》（如下简称公约）所赋予H勺权利

义务将负责社区内所有公共区域、物业构造、机电系统、绿化和其他

公共设施及设备日勺保养、维修和管理。

物业管理处部门设立：行政人事部、客户服务部、工程部、保安

部、财务部。

办公时间：为以便业主/住户，物业公司在物业设接待中心实行

24小时办公。

1.2投诉与建议

任何人士均可以任何合法的方式合理地向物业管理处接待中心

提出有关aJ投诉或建议。

投诉电话:

请阁下告之姓名及联系方式，以以便我们及时地采用相应行动及

答复。

二、入住及迁出事项

当您准备搬入或搬出时，物业公司会为您提供如下细致、周到日勺

服务，请阅：

2.1入住手续

业主在收到销售部发出日勺《验房告知单》后即可前来办理入住手

续。办理入住手续请与接待中心联系，并须持有：

（1）《验房告知单》

（2）业主欧I身份证明及其同住人的身份证及其两张一寸免冠照

片。

（3）代理人需持有由业主签订的委托书和业主的身份证。

同步应完毕如下手续：

（1）交付首期物业管理费。

（2）请与接待中心联系钥匙等有关事项。

（3）如果要进行房屋装修，须到接待中心办理装修申请。（详见

4.1）

（4）如果需要，请接待中心联系停车位租用事宜，停车证将在签

订租用合同并交付费用后发放。

注意：

A、漏掉工程

客户如发现单位内有任何漏掉工程，须于48小时内告知

物业公司，物业公司将会与承建商联系，尽速安排修理工作，

逾期者则视同住户已确认其单元之设备及装修。

B、往户登记

住户须填写《住户紧急联系表》，并存于物业公司，以便

紧急状况时可与住户联系。

C、入住须知

住户入住前须提前48小时能知物业公司，以便安排人手

和车位供顾客使用等。

D、大件物品及家具运送

提前告知物业公司，做好充足准备，以减少对其他住户

W、J影响。

2.2迁出手续

业主欲转让其拥有产权的房屋，须在规定口勺期限内书面告知接待

中心并写明新业主的基本状况。在迁出之前须将转让合同日勺副本和新

业主签订的承诺业主临时公约的承诺书一并交至客服部。在上述文献

齐备后，方可办理。同步，所有业主的权利和责任亦由新业主承当，

否则原业主仍需负责该房屋的管理费用以及其责任和义务。

三、缴费事项

物业公司所收每项费用都按政府和本行业日勺相应法规和规章收

取，也可以说取之于您，更用之于您，请您详阅如下：

3.1管理费

管理费根据每年度的管理开支预算而拟定，计有管理、服务人员

的工资和按规定提取的福利费，公共设施、设备平常运营、维修及保

养费，绿化费，清洁卫生费，保安费，办公费，固定资产折旧，利润,

法定税费。管理费金额将根据实际运营支出，收支状况每季度向业主

/住户发布一次。

3.2管理费时缴付

管理费为上期缴付，并于每年1月15日之前完毕。若每年1月

15日后来，物业公司仍未收到该等款项，我们就会根据《公约》规

定，加收该款项的滞纳金；逾期30天仍未缴纳，我们将根据《公约》、

及与业主/住户签订的《物业服务合同》停止对该户的一切服务，并

采用合适的法律行动予以追讨，这样做也是从全体业主/住户日勺利益

出发江

3.3其他费用

所有其他费用，如特约服务费、零修费等，须于规定的缴费期内

交付。若超过缴费期七日，物业公司仍未收到该款项，所有有偿供应

与服务将暂停，直至缴清，并有权加收该等款项的滞纳金，固然我们

不乐意发生此类状况。

交费地点：财务部

3.4缴费方式

缴费可以通过如下措施：国内银行转喉、钞票缴付。

物业公司开户行：

账号：

使用外币支付费用时，以中国人民银行当天发布的人民币兑换外

币汇率执行。

四、装修管理

我们对各业主/住户所进行日勺房屋装修从最初装修公司资质日勺审

核，装修进行过程中的管理监督，到最后日勺竣工验收都是有严格规范

的。物业公司之因此这样提供服务，由于当任何一户装修浮现违章，

如私改公共管线、水、电、气等都也许引起整栋楼该供应系统浮现故

障，再如私改内部房间布局、破坏承重墙，破坏楼的整体构造受力，

一旦遭遇地震等自然外力，楼日勺设计抗震系数便会大大减少，甚至浮

现险情，同步也会影响大楼的J使用寿命，缩短使用年限，从而不可避

免日勺使您所购买日勺物业升值条件受到限制。基于这些因素，也为了不

给您和您的邻居留下其他装修隐患，当您聘任日勺施工人员装修也许未

按已审核的方案和规定进行施工时，就要请您协助我们对这种行为进

行纠正。物业公司在此问题上完全是出于对全体业主/住户切身利益

的考虑来安排的工作，请您配合做到如下：

4.1装修手续

业主/住户在入住手续办理完毕后，如需对其房屋进行装修，可

与工程部联系，索取装修申请表并完毕如下手续：

（1）选择符合条件的装修公司。

（2）将《装修申请表》连同装修设计方案和施工图交物业公司工

程部审批。

（3）审批合格后，选定的装修公司应与工程部联系，办理施工前

W、J手续：如签订装修合同书、交付装修押金和装修管理服务

费、装修人员登记办证、签订防火安全合同等。

4.2装修公司

为保证装修工程的质量，业主/住户在委托前应认真审查装修公

司的资质。装修公司若经业主/住户批准亦可承办装修工程，但须一

方面完毕：

（1）向工程部提供合法的装修资质证明，营业执照复印件，同步

办理登记手续。

（2）送审装修方案及图纸。

（3）缴纳装修押金和装修管理费等。

（4）办理装修人员临时出入证，并对装修人员进行遵守施工规则

的教育。

五、社区设施、设备

为了使业主/住户生活丰富多彩，物业公司在社区内提供了多项

服务及相称完善日勺娱乐设施和便民服务，详阅后，便知是想您所想，

急您所急。如您需物业公司提供尚未提供的服务内容，请您随时提出。

5.1停车场

为了以便业主/‘住户，社区内设有公共停车场。

(1)机动汽车

如果业主/住户有需要可与客服部接待中心联系，签订《车位租

用合同》并选定车位，缴付首期，至少一种月H勺租金或管理费用，领

取车证，然后可于起租日开始使用该车位，并按月缴纳管理费。

(2)摩托车

如果业主/住户如有需要可与客服部接待中心联系，签订《车位

租用合同》并选定车位，缴付首期，至少一种月的租金或管理费用，

领取车证，然后可于起租日开始使用该车位，并按月缴纳管理费。

(3)自行车

为了维护社区的公共秩序，业主/住户的自行车应放在自家庭院

内，请不要放在公共区域内。

(4)货车入园

业主/住户运送商品日勺车辆，进入社区须遵守保安员或管理人员

的指挥。如该通道车辆挤塞，保安员或管理人员可以临时严禁车辆进

入。

(5)停车场管理

所有使用停车场的业主/住户，须严格遵守并服从管理人员日勺指

挥，细则请参阅《停车场管理规定》。

5.2水、电、空谎供应

(1)华融国际具有完善的给、排水系统：供水系统由冷水、中水两

部分构成，为业主/住户提供24小时生活用水供应；排水系统

采用大口径下水管道。与大市政相衔接，构成了供水充足、排

水流畅欢I给排水系统。物业公司为保证供水欢I水质和排水畅通,

会定期检查维护。

(2)社区内有自管高压变电站，每个变电站均是双路供电系统，受

到物业公司口勺严格看守，为社区供电提供了可靠保证。

(3)为给业主/住户提供舒服I向生活环境，室内设有小型中央空调

系统，该系统由制冷主机、风机盘管、管道、控制系统等构成。

各房间温度可以独立设定，换热效率高，运营可靠，制造商或

供货商会定期为您清理该系统(保修期外收费)，以保证运转正

常。

5.3电话系统

社区拥有装机容量大、设备先进的互换机系统，采用优质高速率

传播线为业主/住户上网提供了极大口勺便利。当您的线路浮现故障时,

可以直接拨通电话局障碍台或告知物业公司协助您解决。

5.4消防、保安监控系统

为了保证业主/住户日勺安全，社区内配备先进的保安监控系统，

保安监控中心通过设在各地方的摄像头对社区内的公共区域内进行

24小时不间断地监控。进入社区的业主/住户将通过磁卡进行辨认，

保证安全。如您口勺磁卡遗失，请速告知接待中心补办。

5.6绿化

社区内的园林设计高雅，施工专业，绿化面积大，四季景观常新,

树木错落有致，绿草荫荫，烘托出特有口勺崇高气息“保修期外物业公

司将设专业技术人员对绿地进行养护。

六、社区其他服务

为使社区公共区域内任何一处都干净整洁，设施设备完好无损，

物业公司特为您提供了细致日勺保洁服务和到位的平常维修服务：

6.1清洁服务

物业公司委托专业清洁人员负责保持公共区域W、J清洁，但仍有赖

于全体业主/住户通力合伙，才干保证社区清洁。

业主/住户房间内部的J清洁可按业主/住户规定由物业公司提供

上门服务。为管理和安全起见，业主/住户不应聘任无资质H勺其他清

洁承包商或非正规渠道来日勺工人入园。有关委托清洁事宜可与客服部

接待中心联系。

各业主/住户应将其室内日勺生活垃圾用袋装妥，放置在物业公司

指定日勺位置，清洁人员每天准时清理，切勿将垃圾废物堆放在社区日勺

其他地方。

解决大型垃圾请与物业公司接待中心联系，将派清洁人员上门收

取。

6.2维修服务

除因人为导致的损毁外，公用部位、公用设施设备H勺维修保养均

由物业公司负责，物业公司亦定期检查社区的其他设备。

在收楼前，应具体查点房屋内设施、设备，如发现不当之处，须

在交验前提出。在保修期到来前，物业公司会公示各位'业主/住户，

如有问题均由房屋施工公司负责维修（业主/住户自行装修部分除

外）。保修期过后由物业公司为业主/住户提供有偿服务。所有业主/

住户在使用中一旦发现其房屋有任何损坏：应立即报修，供电系统、

给、排水系统、燃气、共用天线等不得擅自更改或拆装。物业公司特

设工程维修人员提供24小时有偿维修服务，有关事宜请与物业公司

接待中心联系。

6.3邮政服务

在每户庭院内设有信报箱\重要信件须由业主/住户签收，我们

负责联系订阅报刊等事宜等。

6.4特约服务

为以便业主/住户生活，接待中心负责联系提供多种特约服务。

七、社区规定

7.1注意事项

（1）未经物业公司书面许可，住户不得在房屋外观、公共地方,

甚至屋外安装个别铁闸、檐篷、天线等，同步不得进行任

何构造性日勺加建或更改工程。

（2）保持社区内公共区域的清洁，不得乱扔乱倒垃圾及废弃物

品O

（3）维护社区内宁静的环境，不得在公共区域大声喧哗、吵闹、

播放或弹奏音乐及制造扰人日勺噪音，不得对社区内其他业

主/住户导致干扰。

（4）不得放置任何物品于公共区域，若经发现，物业公司有权

予以清理，并不必事先请示物主，且由物主负责清理费用。

（5）不得在房屋内寄存汽油等易燃易爆危险品。

（6）有义务维护正常的居住秩序。

（7）在社区内饲养动物、宠物应遵循市有关规定。

（8）不得将物品放置公用部位，室内放置较重物品须考虑楼板

荷载。

（9）为保持环境清洁，不得在其门前或公共区域摆设神位及燃

点香烛。

（10）不得在社区内（其房屋户门之外）张贴或展示广告、海

报、告示、标牌等任何物品。

（11）不得在公共区域住宿、洗烫、晾晒衣物或其他物品。

（12）住户不得在公共走廊或门前摆放自行车或鞋袜等。

（13）不得在社区内进行多种形式的拍卖或兜售、散发任何手

朋或物品。

（14）严禁在园区内洗车、修车。

（15）珍爱社区内H勺一草一木，不得随意攀折花草树木、侵占

社区内的绿地、破坏绿地景观。

（16）为维护社区内宁静祥和H勺居住环境，任何人士或机构如

要在社区内录像、录音、放送音乐/录像或做任何推广与商

业性活动，必须一方面与物业公司接待中心联系，获批准

后方可进行。

7.2消防事项

请熟悉社区内外的地理环境、熟悉灭火设备W、J位置及一般使用措

施，并注意如下几点：

（1）不要在非吸烟区域内吸烟，在吸烟区内吸烟时，应解决好

烟蒂和火柴。

（2）切勿令电荷过量或在同一插座上接驳多样电器，熟悉电源

总闸位置，如遇火警，即刻关闭。

（3）定期检查、维修电器设备、电线等。

（4）室内不要寄存易燃易爆及其他危险物品。

（5）保持屋内楼道、楼梯及任何通道在任何时候都畅通无阻,

保持防火门常常关闭。

（6）火柴及危险物品应放置在孩童无法触及的地方。

（7）如嗅到易燃物品气味时，切勿触动任何电器开关（涉及电

话、门铃、电动玩具等）及燃气开关，小心打开所有门窗,

让空气流通，然后离开现场，并尽快告知保安部。

（8）除救火外，切勿使用消防水喉及其他消防设备做其他用

途。

（9）物业公司将不定期组织消防演习和防火安全检查，此等事

项将事先在告示板上予以告知。

7.3保安事项

社区每天24小时均有保安人员于公共区域巡逻。各房屋内部的

安全由业主/住户自行负责，请配合保安人员工作，以保障所有入住

业主/住户日勺安全，并请注意如下几点：

（1）室内无人时，请锁好门窗。

（2）访客进入社区请积极出示有效证件，并登记签名。如回绝

登记，保安人员有权制止其入内。离开时请告知保安人员，

以便管理。

（3）若发现任何可疑人和物，请在保证自身安全的状况下，立

即告知保安人员或其他管理人员。

（4）携出大件物品及搬运货品出社区，请到接待中心开据《物

品搬出通行证》。

（5）如遇紧急状况，请立即告知保安人员，以便解决。

各业主/住户如需在其房屋范畴内，自行聘任专职保安人员，须

事先向物业公司做书面申请，详列人员数目、值班时间及所属单位名

称等。若获批准须保证该等人员不得穿着制服在社区公共地方活动，

以免导致管理混淆及引起误会。

八、保险事项

物业公司已为社区W、J公共设施、设备购买保险，有关保险费将从

管理费中支付。各业主/住户若觉得有需要，可以自行为其房屋的室

内装置购买保险。

各业主/住户不得做出与《公约》相违而导致社区W、J保险成为无

效，或令该保险日勺保金提高的行为，如有此类事情发生，违约业主/

住户对因此产生日勺所有开支及损失负责。

九、意外事件

9.1火警

（1）发现火情时，请保持冷静，击碎近来的火警玻璃按钮，使

警铃发出声响。

（2）在保证不危及自身安全的状况下，用近来ET