【《万科房地产公司生命周期各阶段的融资策略分析案例》5200字】

万科房地产公司生命周期各阶段的融资策略分析案例目录TOC\o"1-3"\h\u16268万科房地产公司生命周期各阶段的融资策略分析案例 13141.1初创期融资策略研究 1247011.1.1初创期融资策略分析 1115201.1.2初创期融资策略评价 2171561.2成长期融资策略研究 479381.2.1成长期融资策略分析 4160871.2.2成长期融资策略评价 5230641.3成熟期融资策略研究 855071.3.1成熟期融资策略分析 88731.3.2成熟期融资策略评价 10初创期融资策略研究初创期融资策略分析从1988年万科公司开始涉及房地产行业到2001年万科公司主营房地产业务的这一阶段为初创期，表4-1收集了万科公司初创期融资策略。直接融资通过首次公开配股及1991年、1997年和1999年的三次配股：间接融资通过银行借款在这一时期筹集31.62亿元。在这一阶段，因为万科公司得益于上市地位的确立，万科公司充分利用股权融资来解决内源融资资金紧缺的问题。初创期的融资策略在内源融资不能满足其发展的需求下，企业的融资决策多运用股权融资渠道以及银行借款进行筹集资金，融资决策单一化，同时在初创阶段企业为了维持良好的资本结构发行债券比较慎重融资策略属于稳健型。在融资顺序上，万科公司满足优序融资理论，先进行内源融资外源融资中先债权融资后股权融资。表4-1万科公司初创期融资模式年份融资方式1989IPO首次公开发行并上市1991向原股东以4.4元的价格配股（2股配售1股）定向增发770万新股，共融资1.27亿1993首次发行外资股B股4500万，融资4.73亿1995实施首期员工持股计划，每股发行价格为人民币3.01元，发行882.65万股，募集资金约2,700万人民币。1997增资配股以保障深圳住房开发需求为名筹集3.83亿1999以4.5元的价格配股（10股配2.727股），募集6.25亿元数据来源：万科公司年报初创期融资策略评价从1988年万科企业开始涉及房地产行业到2001年万科企业整体转入房地产行业的这一时期为初创期。如表4-2所示,从资本负债率上看万科企业1992年的资产负债率为75.36%，到了2001年已经下降至51.78%。净负债率在1992年时上升至118.95%，之后万科企业所有者权益大幅增加，万科企业执行“现金为王”策略，净负债率快速下降，1993年甚至下降至-14.03%企业现金流量充足，财务情况得到了改善，随后资本固化率也保持了一个地产行业健康的水准。初创时期现金流充裕是管理层在这一阶段融资决策所追求的宗旨，在这个宗旨下万科企业融资渠道上多运用股权融资渠道以及银行借款进行筹集资金,融资决策单一化，同时融资规模在逐渐增长，融资策略较稳健，企业逐渐步入成长期。表4-2万科公司初创期资本结构资本结构（%）资产负债率净负债率流动资产/总资产非流动资产/总资产资本固化率199275.36118.9568.3731.63125.99199356.45-14.0378.0421.9650.75199457.0921.0874.2325.7763.29199557.8848.5478.4421.5659.13199656.5847.9881.5118.4948.06199749.817.3984.0215.9834.48199847.9521.5387.2612.7425.52199952.2524.5584.9315.0732.36200047.250.4489.5110.4920.29200151.783793.546.4613.41数据来源：万科公司年报图4-1万科公司初创期资产负债率及净负债率图4-2万科初创期流动资产及非流动资产趋势图4-3万科初创期资本固化率在这一阶段，万科公司的经营发展刚刚起步，以解决生存问题为主要目标，企业面临着各项建设支出，资金需求十分巨大，造成了净现金流出大于净现金流入的局面，资金链断裂的风险较大。由于处于生命周期初创阶段，还没有步入稳定的发展轨迹，产品比较单一化，没有形成品牌效应，同时销售存在一定风险，产品往往无法带来预期的回报率。这一时期万科公司在市场中还没有形成知名度和信用度，盈利能力不强，资信水平较低，较少得到银行和其他金融机构的青睐，外部债务融资能力很弱。此时，万科公司有效地利用了企业的内部留存资金，重视通过内源融资来满足企业融资需求。同时，善于把握机遇的万科借助国内资本市场发展的东风，在这一时期成功上市，使得万科在初创期就拥有了利用股权融资进行资金筹集的优势。成长期融资策略研究成长期融资策略分析1998年亚洲金融危机对我国经济造成了较大冲击，我国房地产行业也受到了严重的影响，在此背景下，政府从供需双向为切入点实施新的住房改革，为房地产业的发展带来政策层面的有力保障，以此来带动整体经济的进步，经过一段时间的恢复和发展，我国房地产行业开始步入高速发展期。2003年下半年起，房地产市场的各种潜藏问题开始显现出来，主要体现为区域投资过热、房价上涨过快以及供需求严重脱节等问题，于是国家从2003年下半年开始对房地产市场加强管控力度，2003年到2004年间，政府收紧了房地产信贷政策、土地供给政策，以此来抑制房地产市场的过热发展。成长期的万科借助资本市场充分发挥上市融资的优势，同时从债权资本筹集资金，采用了信托、可转换债券等方式。在2008年之后万科基本没有进行股权融资，其将融资渠道重心逐渐转化为公司债和中期票据。同时信托的兴起也为万科节约了大量财务费用，2003年万科向新华信托投资股份有限公司申请信托融资2亿元，这家中国人民银行首批的具备信托业务资格的公司以低于当时银行利率1.49%的贷款利率向万科贷款为期2年利率4%，为万科节省400万的财务费用。同年，万科又再次与新华信托公司达成2.06亿，为期2年利率4.3%的贷款。2009年建设银行授予万科500亿的授信额度，是当时银行授予地产公司最大的授信额度，也占到万科2009年1245.2亿总资产的一半。这一举动为银企双方的合作奠定了基础，有助于万科把握住发展机遇，巩固自身实力。成长期的万科融资手段发生多样化转变，使得万科在面对严峻的宏观政策下仍然可以保持资金流的畅通。另外，此时房地产市场发展起伏较大，土地价格高、居民需求大、市场内出现炒房现象，导致供需关系紊乱。此时万科转为债券融资，牢牢抓住了机遇，取得了发展的再进步。表4-3万科公司成长期融资模式年份股本（万股）融资模式200263097发行可转换债权，融资15亿2004227363发行可转换债券，融资19.9亿2006436990向10家发行对象，非公开增发4亿A股，增发价为10.5元，融资42亿2007687201公开增发A股，增发价为31.53元，融资99亿20081099521公开发行担保、无担保债券，融资59亿数据来源：网络整理成长期融资策略评价万科很好的适应了国家政策变化，并具有一定的前瞻性。央行多次调高存款准备金率，使得依赖银行贷款的房地产企业面临融资困境，万科在政策收紧的情况下还能把控资本成本和财务经营风险，与其洞察国家政策，多渠道融资有不可分割的联系。表4-2万科公司成长期资本结构资本结构（%）资产负债率净负债率流动资产/总资产非流动资产/总资产资本固化率200258.2837.7394.195.7914.11200354.9143.2596.683.327.44200459.4119.9697.622.365.93200560.9719.0190.419.5725.35200665.0314.4296.673.3111.12200766.0923.3795.334.6415.91200867.4333.6195.144.8318.11200967.119.9794.695.2719.48201074.6817.8295.324.6822.86201177.1224.2895.424.5625.62数据来源：万科公司年报图4-4万科公司成长期资产负债率及净负债率图4-5万科成长期李东资产于非流动资产趋势图4-6万科成长期资本固化率2002-2011年,这一阶段就是万科公司快速发展的十年，整个房地产行业也经历黄金发展的十年。这一阶段万科公司资本结构表现强势，资产负债率从2002年的58.28%小幅度上升到2011年的78.12%因为这个时期万科公司仍然注重“现金为王”的发展目标，因此这一时期万科公司的净负债率在14%到44%的范围浮动,公司偿债的能力超强，现金流也比较平稳，这一战略使得万科公司的融资成本在行业内保持着比较低的水准。万科公司在2002-2006年期间,资本固化率上下不稳定波动，而2007-2011年由15.91%逐年小幅度上升至25.62%，企业逐渐步入成熟期，财务状况良好。财务指标趋稳,抵抗风险能力加强在成长期开始阶段,万科公司资产负债率维持在50%到60%之间，其财务杠杆的优势没有充分利用为了发挥其优势,万科公司通过债券融资筹集更多的资金同时股权融资的优势依旧存在。2002-2011年万科公司采用进取型融资策略的原因是：2002年后房地产行业成为我国国民经济的支柱性行业,万科公司在此背景下得以迅猛发展,之后受国家政策对房地产融资的调控,万科公司将融资策略瞄准证券市场,这一阶段融资策略是进取型,包括可转债融资、公司债、房地产信托融资、定向增发等。成熟期融资策略研究成熟期融资策略分析2010年以来，国内的资本市场变化莫测，股票市场在2014年的牛市以后，2015年7月开始下跌，大量的资金逃离股市。同样在房地产市场，市场相对饱和，规模大的房地产上市企业融资优势明显。国内的房地产市场，在经历了短暂的黄金期后，楼市的供求关系产生变化，据统计在2015年，平均每户家庭的所拥有的住房数量已经达到了两套。消费者的需求已经接近饱和，对于改善型住房的要求越来越高。与此同时，中央以及各级政府对楼市的调控力度也空前加大。面对市场的不景气和政策导向不利好的情况下,万科的融资策略采取了积极地改变,运用了多种新型融资方式,具体情况如下。第一，“小股操盘”开发模式。2014年,恰逢万科成立30周年,三十而立的万科仿造铁狮门的经营策略,开发出新兴融资策略小股操盘。小股操盘在本质上属于合作开发的一种,但是“小股操盘”主要依靠的是品牌的影响力和管理经验,此种模式投入的资金少,对于保持企业良好的现金流和提高企业的盈利能力都非常有帮助。在“小股操盘”的具体操作过程中,万科仅仅占有10%左右的股份,但是拥有操盘能力,项目总经理以及管理团队由万科委派万科方获得品牌管理费,管理费不低于项目销售金额的2.5%,并且按照所占股份取得收益。小股操盘不仅为万科提供了稳定的现金流,并且可以降低外部经济波动对于万科的影响,提高万科的抗风险能力第二，积极寻求海外融资。2010年以后,如表4-4所示,万科积极寻求海外融资表4-4万科成熟期海外融资策略时间事件2012.7万科收购香港南联地产控股2013.2万科通过转股的形式，将旗下万科实现上市地的转换，使得B股转为H股2013.3万科成功完成境外美元债券的发行，共发行5年期的年利息率为2.625%的8亿美元债券2013.7万科的境外子公司万科嘉宜控股，20亿美元中期票据计划性2013.9万科通过香港子公司发行了3笔债券，累计融资折合人民币75.78亿元2014.10万科与平安集团合作，推出第一款互联网金融产品，该产品可以购买万科楼盘数据来源：网络整理第三，合作开发。就目前有一定规模的房地产上市企业来讲合作开发已经形成常态。成熟期的万科更是经常采用此种方式。万科在2018年将土地竞拍达到随后引入保利进行合作开发,两家公司各占50%的权益。2019年3月份开盘的位于成都高新区中和街道的楼盘,由万科与保利合作开发。第四，债券融资。在成熟时期万科公司加大了中期票据和公司债券的发行规模，同时在这一时期没有进行股权融资。2014年发行票面利率为4.7%的中期票据募集资金18亿元；2015年发行利率为4.5%的公司债券募集资金50亿元，同年发行票面利率为3.7%的中期票据，募集资金30亿元；2016年发行票面利率为3.2的中期票据募集资金30亿元；2017年发行利率4.5%的公司债券募集资金40亿元；2018年发行票面利率为4.03%的中期票据募集资金20亿元。这一时期债券融资共募集247亿元。成熟时期债券融资在一定程度上补充了万科公司的资金需求，减少了成熟期万科公司的资金短缺。第五，房地产信托投资基金作为一种新型融资方式拓宽了我国房地产融资渠道。万科公司借鉴西方REITs从而深入拓宽融资渠道，鹏华前海万科REIT是这一形式下成功的例子，2015年6月此房地产信托投资基金在市场上对公众发售，这是我国第一支公募基金投资REITS项目的起点。第六，房地产+互联网金融模式融资。“房地产+互联网金融”是在新时代的大环境下,房地产企业进行融资方式创新的产品,房地产企业与互联网金融企业合作,降低了房企的融资成本同时加快了资本的回收。2014年10月“平安万科购房宝”产品推出,该产品是由平安集团和万科集团强强联合推出的一款创新金融产品,此次的合作开创了万科公司在互联网融资渠道的先河。成熟期融资策略评价2012-2020年万科公司的资本结构相对来说比较稳定,2012年资产负债率为78.32%，2020年是81.28%，在此期间只有缓慢的上升。2012-2020年公司的资本固化率出现了明显的上升，从2012年的19.51%上升至2020年的91.98%近几年资本固化率过高说明公司自有资本用于长期资产的数额相对较多，公司日常经营所需资金需靠借款筹集，因此可能导致财务情况恶化。成熟期万科公司的总资产、营业收入以及净利润都相当大，同时企业抵抗外部风险的能力进一步提升。因为股权融资会增加股本而分散大股东的股权，为了防止股权被稀释，万科公司成熟期没有进行股权融资而频繁利用债务融资，以保持相对高的资产负债率。同时这一阶段政策对房地产企业影响越来越大，万科公司积极寻求其他融资渠道并向多元化创新化融资渠道发展。成熟期万科公司使用多元化融资策略的原因：一是多元化的融资策略为万科企业提供了充足的资本，同时