中山W科项目前期策划建筑和规划部分46p

规划及建筑设计建议一、地块分析二、价值最大化的物业选取建议三、实现价值的规划及开发时序建议四、提升档次建议（园林、建筑风格）五、提高附加值的户型建议六、配套功能设置建议地块现状和指标：项目分南北两地块，轮廓基本比较规则地块中部被市政路隔开地块为一农作凹地，内部比较平整，但与周边道路有近2m高差14380190224230290151158地块经济技术指标占地面积76386.9㎡容积率2.0建筑面积约152774㎡建筑限高北区60m南区40m其他3000㎡菜市场有发展别墅洋房等高品质物业条件建筑限高控制在18F和11F最为经济一、地块分析交通状况及商业价值：地块位于城市中心，交通比较发达;连接市中心主要干道（城桂路）比较成熟且级别较高；地块四周道路均已开通公交;项目周边道路都具备一定的商业价值：——城桂路的商业影响较广可达到城市级辐射力；——东苑南路及兴文路的商业有区域性的影响；——项目中部道路商业可为社区生活服务；城桂路东苑南路兴文路一、地块分析二、价值最大化的物业选取建议初步方向：临街商业尽量多——塑造高品质的商铺形象，在不影响社区档次的情况下，商铺的价值较高，因此多设临街商铺有利于项目实现高利润；设置提升项目档次的类别墅产品；南区设置类别墅产品，避免占用北区的限高条件；保障主要物业（小高层住宅）的品质，120-150平方米户型为1梯3户，150平方米以上为1梯2户；测算方案的选取：1、是否能满足北区物业排布的可行性和舒适性2、是否实现最高的销售总额。测算条件：二、价值最大化的物业选取建议上层250平方米有入户花园、私家电梯、高厅、地下室、天面露台等别墅元素下层220平方米有入户花园、后花园、高厅、采光地下室等别墅元素平地叠T产品示意根据前述的市场定位研究，户型面积配比为：联排叠T三房四房一套四房双套200-250200-250110-130140-150160-17045%30%25%二、价值最大化的物业选取建议测算过程：测算组合1：小高层+叠T方案叠T面积叠T比例叠T栋数11层面积11层比例每层套数18层面积18层比例每层套数12104115%47118809%910730977%442112508.0%252524918%1810377574%42376505.5%173927728%279334767%38南区考虑大部分为叠T，只设置1～2排小高层，令北区开发强度大，大部分产品未能实现舒适性。组合1方案1组合1方案2组合1方案3方案3的南区考虑两排叠T，能形成小组团的氛围。同时也令北区18层小高层能实现每层40套以下的排布，保证了大部分产品的舒适性。三、实现价值的规划及开发时序建议平面规划构想建议：商业会所景观轴线形象主入口商业组团入广场口菜市场风情商业街类别墅组团三、实现价值的规划及开发时序建议高程规划示意图：——为了降低地下室的建造成本，同时缩短开发周期，建议利用现有的高差设计地下室商铺11层叠T联排商铺18层18层半地下车库半地下车库风情商业街现状中部道路标高现状地块内部标高建议区内地坪标高（建议比中部道路高1.5－2米）三、实现价值的规划及开发时序建议时序示意图：（策划同事叙述原因）商业会所景观轴线形象主入口商业组团入广场口菜市场风情商业街类别墅组团建议首期开发范围。内容包括：形象主入口；会所（销售中心）；风情商业街；组团入口广场；类别墅组团；部分区内园林及东面景观资源。四、提升档次的园林建议—资源整合之鱼塘利用资源整合建议：租用东侧鱼塘，塑造为区内水体景观和水生活场地四、提升档次的园林建议—资源整合之河涌改造资源整合建议：对东侧河涌改造，如改造为景观性溪流或覆盖排洪渠做成绿化带景观河涌景观性溪流绿化带景观四、提升档次的园林建议—资源整合之市政路的私家化资源整合建议：—加强中部市政路的“私家化”设计，建议将两边的商铺统一设计为社区风情商业街，如考虑骑楼、商业广场、休闲座椅等设计在市政路广场上增设可移动的特色销售亭和小品，创造私家化情调的商业气氛路边设置休闲设施，铺地采用地砖拼花等手法，增加道路私家化一条中心景观轴线依据规划主轴而打造，贯穿两块用地两个中心景观节点北区地块中心（轴线中心）为北区地块项目位置中心，结合中心景观轴线打造，具有较大的联系作用和辐射范围北区地块中心（轴线中心）为北区地块项目位置中心，结合中心景观轴线打造，具有较大的联系作用和辐射范围同时，将高层和别墅两种物业隔开，形成良好的居住氛围一个联系节点设置在次级入口广场上，用地间相邻出入口互相呼应。结合景观轴线打造，将两块用地连接起来，弱化分离感，提升物业形象和价值。四、提升档次的园林建议—打造中心景观轴线联系节点中心景观节点中心景观轴线次级景观轴线区内园林空间打造建议：四、提升档次的园林建议—园林风格建议区内景观整体风格建议：采用具有共享性的现代“自然生态园林”风格：选取具有原生态氛围的“自然式”园林，营造幽静舒适的气氛中心景观轴线与主要交通流线结合，打造一条跨区的主题景观路，有效将南北两区联系在一起在节点上可设置一些小型山水景观呼应项目，或树立部分标志性景观小品等四、提升档次的园林建议—园林特色中心景观节点利用不同广场设计有效地加强各区的联系，聚集人气，形成较好的景观面通过中心节点将景观轴线串连起来，形成覆盖网络四、提升档次的园林建议—园林特色组团出入口在中部道路设置形象入口广场，并结合商业街在中部设置南北组团出入口广场，加强整合性四、提升档次的园林建议—园林特色四、提升档次的园林建议—园林特色丰富景观元素，打造动静水系景观，营造富有趣味性的亲水生态空间规划水系，注重岸旁绿化设计、营造亲水感觉，如设置亲水平台等内部空间，以设置水景小品增加园林趣味性，设计上可结合旱景进行设计、丰富景观效果宅前绿化，营造静谧诗意般的园林意境区内景观细部处理建议：四、提升档次的园林建议—园林特色适当引入原生态树木，点缀小区重要的景观与休闲空间；移植树型较好、生长茂盛的树木，形成小区的主要景观植物，提升项目的价值感；修饰树木周围的用地，设置休闲设施，使人能进入活动；区内景观细部处理建议：四、提升档次的建筑风格建议建筑风格建议—建议采用Artdeco：请策划根据市场的需求和客户的审美倾向，叙述原因高端项目立面案例：上海绿城用材特征：外墙用材：花岗岩色调：淡褐色整体效果典雅、稳重、大气的风格单体细节讲究线角的丰富细腻，讲究形体变化的韵律，讲究窗、门、阳台等建筑构件组合的比例关系，建筑在凹凸、转折、进退、高低错落中，不知不觉增强了本身的层次感、动感和光影的和谐。四、提升档次的建筑风格建议高端项目立面案例：广州.汇景新城用材特征：外墙用材：花岗岩色调：淡褐色整体效果整体线条简约明快，局部细节精美考究其建筑风格沿袭南欧特色加以创新，建筑形体吸取法式建筑精华，将宽大的建筑形体进行竖向划分产生高耸感每栋建筑所占面宽较大，充分体现出建筑单体设计“大面宽”、“小进深”的“绿色豪宅”平面布局特色主入口门廊设计宽敞、明亮、气派堂皇，利于常年主导风的穿行，改善街区微气候环境。四、提升档次的建筑风格建议户型基本设计要点建议：物业类型户型面积（不含赠送面积）设计侧重点主要开间尺寸产品附加值客厅主卧洋房三房90-100㎡满足户型实用性及功能完整性要保证有一定的亮点特色大三房满足户型舒适性及完善的功能空间、力争做到一定的附加值和观景性3.8-4m3.3-3.6m大景观阳台+入户花园+飘窗台110-130㎡3.8-4.0m3.4-3.8m四房140-150㎡满足户型舒适性及完善的功能空间突出产品观景性体现一定的附加值体现一定的阔达、通透、豪华性4.0-4.5m3.6-4.0m大景观阳台+入户花园+飘窗台+多阳台+多功能房150-160㎡4.2-5.2m3.6-4.2m类别墅联排200-250㎡贴近别墅产品特质的功能设置以超值赠送体现产品超高性价比4.5-5.2m4.0-4.5m私家车位+私家花园/天面+地下多功能层+飘窗台+大景观阳台+多阳台叠T200-250㎡五、提高附加值的户型建议——基本设计要点c.飘地台扩大空间b.带入户花园a.保证景观面高层产品亮点设计参考顶层户型设计由于顶层户型往往因楼层位置或面积过大而增加其销售难度，故建议顶层若考虑复式设计，则应能通过有效的增值手段提升其性价比，如客厅中空设计、赠送超大露台花园等高层产品亮点设计参考入户私家花园入户私家花园首层入户从楼梯进入地下的多功能室提升首层住宅单元的附加值，建议附送入户私家花园和地下多功能室，从而提升首层单元的产品附加值；高层产品亮点设计参考特色功能设计阳光室层高不足2.2米，赠送一半面积，提升户型的实用性户型平面布局上，阳光室可设置于餐厅或主卧室旁，为室内提供多功能的活动空间阳光室层高不足2.2米阳光室层高不足2.2米高层产品亮点设计参考飘窗台设计小飘窗设计该设计为户内附加更多的实用及使用空间或能增强功能房间的舒适性等大飘窗设计该设计可大大提高单元的性价比，让业主感到“划算”同时可借其创造出更多的情景空间飘窗飘窗飘窗飘窗飘窗标准层高≤2.2m高层产品亮点设计参考一梯一户、一梯两户概念利用楼梯，令一梯四户变“两户”，两户变“一梯一户”设计，从而提升楼宇的居住品质和私密性；入户花园入户经由入户花园进入客厅，起玄关作用为室内提供更多的绿化空间可考虑自行封闭，增加功能空间大面积景观阳台充分利用景观面，扩大户内景观视线增加室内空间的采光面丰富建筑外立面造型，增强通透性入户花园及大面积景观阳台景观阳台入户花园大面积景观阳台工作阳台利用空间变换偷面积取消传统的餐厅空间，以景观阳台进行报建；待验收合格进行室内装修时讲阳台趟门往外移，回复餐厅功能特点：空间变换所需改动较少（移动趟门），结构设计要求不大，较易实现景观阳台阳台客厅餐厅客厅利用花槽偷面积利用不计面积的花槽与计一半面积的入户花园封闭成房间花槽入户花园79㎡两房两厅带入户花园打通原花槽及入户花园，间隔出8㎡书房85㎡三房两厅双阳台入户通道书房户型亮点及实例参考－洋房物业户型实例1：一梯三户设计保证户户均为南向、良好景观面，均好性强开间舒适、间隔方正，兼具舒适性和实用性均配置入户花园、大景观阳台、多阳台设计户型实例2：一梯三户设计保证户户均为南向、良好景观面，均好性强舒展的设计，令各户均具有开阔视野，观景效果佳均配置入户花园、大景观阳台、多阳台设计户型亮点及实例参考－洋房物业户型实例3：一梯四户设计设置大面积阳台设计，可灵活间隔为房间实用，兼具实用和舒适性均配置入户花园、大景观阳台、多阳台，提升产品附加值户型实例4：一梯四户设计保证大面积户型具有南向、良好景观面舒展的设计，令各户均具有开阔视野，观景效果佳均配置入户花园、大景观阳台、多阳台设计叠加式类别墅产品亮点－1.贴近别墅产品特质的功能设置——下层户(1-2层+地下多功能室)复式设计，有私家车位、前后私家花园，多露台/阳台设计上层户(3-4层+地下多功能室)复式设计，有私家车位，私家天面种植花园，层层大露台设计2.以大占比的超值赠送体现产品超高性价比——下层户，附送半地下室功能空间(含车库)、前后私家花园为免费附送上层户，附送半地下室功能空间(含车库)，私家天面种植花园为免费附送c.附送半地下室c.层层退台a.一层附送花园b.天面附送大露台户型实例参考－叠加式类别墅户型实例1：适用于平地、或地形起伏高差不大的用地上下两户户均具有良好的别墅元素，独立入户、私家花园和车库等下层户型：私家前后花园设计、私家车库、地下多功能室私家花园独立入户、户内楼梯连接的半地车库上层户型：空中私家前花园和天面花园、私家车库、地下多功能室首层私家花园及电梯入户，通过私家电梯直接进入居住层私家电梯连接的半地下层，使用方便户型剖面地下层五层三层首层上层前花园下层前花园二层上层花园四层户型实例参考－叠加式类别墅户型实例1：下层户型四房两厅四卫+工人套房+多功能厅具备别墅品质的空间打造前后私家花园，体现类别墅物业的亲地性客厅下沉高厅、中空玄关设计，体现物业气派阳光餐厅设计，丰富空间的观景性豪华主卧套间，体现物业的豪华感高附加设计，提升产品附加值前后私家花园设计三个私家车位设计地下多功能室多露台设计下沉式客厅阳光餐厅工人套房老人套房车位1车位2车位3独立入户花园地下层二层玄关玄关上空书房卧房卫浴衣帽间阳台储物主人房户型剖面前花园后花园首层户型亮点及实例参考－叠加式类别墅户型实例1：上层户型五房两厅四卫+工人套房+多功能厅营造有天有地的别墅级居住空间空中私家前花园、天面种植花园，增强物业的别墅感受独立私家电梯，直接连接户型各空间客厅中空设计，体现物业气派独立主人层，功能配置完善阳光餐厅设计，丰富空间的观景性高附加设计，提升产品附加值双花园设计，空中私家前花园、天面种植花园私家电梯设计三个私家车位设计地下多功能室设计多露台设计地下层车位1车位2车位3三层四层五层独立入户花园客厅客厅上空阳光餐厅老人套房过渡空间卫浴衣帽间主人房卧房阳台阳台工人套房户型剖面首层下层户型上层前花园上层大堂独栋别墅的客厅需突显豪华感而体现其稀有价值，中空及大高厅设计必不可少；用两段式窗代替落地窗，为弹性空间提供采光条件和立面的预先管理使用方式1：客厅餐厅中空设计体现空间豪华感使用方式2：满足客厅餐厅舒适度条件下，取消中空设计，增加房间数量，实现面积弹性增值联排别墅产品亮点：客厅餐厅层高设计卧室客厅7.2m6.6m餐厅卧室客厅餐厅卧室卧室3.6m4.2m3m3m联排别墅产品亮点：阳台面积增值弹性设计可弹性增加使用面积:利用设计规范,设镂空花架的露台不计入建筑面积。但业主可根据自身喜好，灵活将露台设置为室外情景空间，或纳入室内使用功能空间环保/人性化设计:设置推拉百叶对光线进行调节,避免物业之间的对望面积弹性增值空间联排别墅产品亮点：地下室空间具备良好使用功能良好的通风采光性能通过采光天井满足地下空间的通风采光错半层设计，使用方便利用客厅与餐厅之间的跃式设计,减少高差,提高地下室使用率地下室可实现卫生间天然采光作为多功能辅助空间（需计入销售面积），控制适中的面积户型设计参考:联排别墅联排别墅A12—地下室/首层户型:2厅4房4卫建筑面积:252.74m²,其中包括地下室53.91m²花园面积:62-89m²基底面积:6.8m╳15.1m=102.68m²优缺点分析优点:入户前厅设计,形成一定的尊贵感首层双内庭院设计,增加内部采