房地产标准化运营体系分享

房地产标准化运营体系分享2014年8月27日一、产品的标准化企业利润的最大化房地产企业要实现做大、做强的目标，可以归集为一个根本公式：M=S×F。其中，M是利润，S是销售额或营业收入，F是工程利润率。房地产企业在实行多工程开发时，因为不同工程的物业形态、规模等大都不同，所以往往导致开发效率和工程利润率较低，即从规模开发能力、本钱费用和工程附加值入手效果往往不是最快最明显的，那么，怎么才能同时满足做大M的条件呢？为何进行标准化？什么是标准化？所谓产品模式标准化就是基于预测和研发的、适合市场需求和自身能力的、可复制开发的、独特的、相对固化的产品线。标准化案例

目前业内一线企业几乎都在积极地地推行产品标准化工作：万科--城花系列(城市中心外围住宅)、四季系列(城郊结合部住宅)、金色系列(城市中心住宅)和自然人文系列龙湖地产-高层低密度住宅系列、地中海式别墅系列、天街系列、大城小院系列SOHO中国--“SOHO”系列(SOHO现代城/建外SOHO/SOHO尚都世茂集团--滨江豪宅系列(上海、福州、南京、武汉、哈尔滨等城市开发的滨江豪宅)阳光100--“阳光100系列”(北京、天津、济南、长沙等城市开发的“阳光100新城”)万达集团--“万达商业广场”系列雨润的“星雨华府”系列，是雨润打造的城市精品住宅连锁品牌标准化的目的对产品标准化的认识易产生以下误区：〔1〕认为就是简单地复制标准蓝图，事实上所复制的产品线必须是具有核心竞争力的好产品；〔2〕认为是一个工程复制另一个工程，事实上是前期的局部复制，而不是整个工程照搬复制。产品标准化的目的是明确企业的产品线，进而进行复制、连锁开发，以从根本上降低开发本钱和费用，提高开发效率和效益。研究、确定产品线的工程程序和步骤

第一步：根据企业开展规划的“产品战略”和“市场战略”等，调研、分析企业曾经开发过的工程，分析其产品特点，确定出“产品线”数量——确定研究架构和产品线数量。研究、确定产品线的工程程序和步骤

第二步：对“产品线”下具有代表性的工程进行标准化分析，包括工程中观区位、建筑风格、工程规模、设计标准等进行步系统分析，确定标准化的产品模式。第三步：确定标准化内容，见以下图。产品标准化内容一般包括但不限于以下内容：1.总图设计的标准化：小区规划设计中的总平面图中的入口、道路、标示、公共设施；2.建筑风格的标准化：如欧式风格，美式风格；3.建筑立面的标准化：选材、色彩、细节；4.户型的标准化；5.构件的标准化：集中采购，节约本钱，降低错误率；6.产品性能标准化；7.其它产品元素的标准化，如会所、大门、围墙等。产品模式确实定

确定开发模式以及连锁开发模式。标准化产品线下工程开发模式应包括投资开发模式、土地获取模式、规划规划设计模式、工程建设模式、营销模式、商业物业运营模式等全程操作模式；产品线连锁开发模式应基于同一产品线在不同城市、不同工程上的复制、连锁开发要求，要充清楚确工程的城市选择、工程选址、开发流程、工程组织管理、方案与目标管理、财务管理、风险控制等内容。最终成果

每一条产品线都要分别形成《工程开发手册》和《产品技术标准》两份工具手册。其中《产品技术标准》因以标准图集的形式，并包括产品标准化的各项内容。总之，要完全具备可以复制、连锁开发的根底。二、流程标准化

首先，每一条产品线都应该分别建立不同的工程开发流程，并形成《工程开发流程手册》。例如，某房地产企业有三条产品线，那么就应该建立不同的开发流程体系，对应关系例如如下：

A工程模式——城区高层电梯公寓产品线——《A工程模式开发流程手册》B工程模式——低密度工程产品线——《B工程模式开发流程手册》C1工程模式——销售型商业地产产品线——《C1工程模式开发流程手册》C2工程模式——持有经营型商业地产产品线——《C2工程模式开发流程手册》二、流程标准化其次，每类工程模式的开发流程应涵盖工程开发全程、各项工作的流程，至少包括但不限于以下十四个方面：1.工程管控模式及组织管理2.工程开发方案管理3.工程目标管理4.工程获取管理5.工程规划设计管理6.工程报批报建管理7.工程本钱管理

8.供方资源与招标采购管理9.工程组织建设管理10.工程营销管理11.

客户关系管理12.工程结案及工程后评价管理13.工程开发全程应急事件预案管理14.工程开发全程风险预警与控制可见，流程标准化是针对某一产品线或特定产品模式的标准化，是基于不同企业、不同产品线差异性而建立的开发流程——差异性是流程标准化的根底。但令人遗憾的是，至今仍有许多企业在机械地照搬杠杆企业的开发流程体系，也有为数不少的咨询机构在贩卖杠杆企业的管理模式，实在是有无人之嫌。三、合约标准化——降低履约风险的根本保证合约标准化就是建立统一的、标准的、可执行的合同范本。房地产企业的对外商务合同可以划分为八类、50多种合同。试想，如果每一种合同都推行标准化文本，那么合同洽谈、选择供方的工作效率必将大大提高，合作伙伴选择风险和履约风险必将大大降低，就可以从根本上躲避企业在合同方面存在的种种问题。

四、操作标准标准化——减少失误，从根本上提高工作绩效操作标准不同于GB/T国家标准标准，它可以视为指导企业内部各项工作的技术标准，或者依据企业实际情况所编制的企业标准。企业的操作标准应高于GB/T国家标准的标准，即前者比后者标准要高。而且，企业大多数工作，往往是国家标准没有涉及到的，只能由企业自行编制。例如《工程质量标准》、《建筑防渗防漏操作标准》、《工程本钱根底条件调研、测算标准》、《A工程模式标准化本钱定额》，等等。五、工作成果标准化——各项工作输出、输出成果的标准化房地产企业如果要根本上提高开发效率和工作质量，还要建立一套标准化的工作模板。房地产企业标准化工作模板就是各项工作标准化的输入、输出成果，包括各种各样的标准表单、方案、请示、报告、方案书等。

如果各项工作成果都能标准化、模板化，无论是哪个人，哪个工程部，哪怕是人员变更，都要