成都市《物业管理服务合同》

成都市《物业管理服务合同》一、合同当事人合同的开篇，首先需要明确界定双方当事人的身份信息。对于甲方，通常是指选聘物业服务企业的业主大会或其执行机构业主委员会。在此部分，应载明业主委员会的全称、所在小区名称、备案证明编号（如有）、负责人姓名及联系方式，以及其所代表的业主总人数与专有部分面积等基本情况，以体现其签约主体资格的合法性与代表性。乙方则为承接物业服务的企业。需清晰列明物业服务企业的全称、统一社会信用代码、法定代表人姓名、住所、联系方式，以及其具备的物业服务资质等级（若政策有要求）。同时，乙方指派的项目负责人信息，包括姓名、联系方式、执业资格等，也应在此处明确，以便于日常沟通与责任落实。二、物业基本情况物业的基本情况是合同履行的基础，务必详尽准确。合同中应载明物业的名称、坐落位置（具体到区、街道、门牌号）。物业类型需明确，是住宅、商业还是综合型物业，因为不同类型的物业，其服务内容与标准往往存在差异。更为关键的是物业的管理范围，这需要详细约定。一般而言，包括但不限于房屋本体建筑（如住宅、商铺、公共配套用房等）的共用部位，即承重结构部位、楼梯间、电梯井、公共门厅、过道、走廊、屋面等；共用设施设备，如上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、通讯线路、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。对于属于业主专有部分或专属部位的，则不在此列。此外，物业管理区域的四至界限、占地面积、总建筑面积、总户数等信息，也应在合同附件中以图纸或详细文字说明的方式予以明确，避免后续因管理范围不清引发争议。三、物业服务内容与标准物业服务内容与标准是合同的核心条款，直接关系到业主的切身利益和物业服务企业的服务尺度。双方应本着实事求是的原则，结合物业的实际情况与业主的需求进行约定，并力求细化、量化，具有可操作性。在房屋管理方面，应对房屋共用部位的日常维修、养护和管理作出规定，例如定期巡检的频率、小修小补的响应时限、外观的维护要求等。对于共用设施设备的运行、维修、养护和管理，应涵盖电梯、供水供电系统、消防系统、安防系统、公共照明、排水排污系统等，明确各系统的维护保养周期、标准、应急处理预案以及相关的记录要求。公共秩序维护与安全防范也是业主普遍关注的重点。合同中应明确物业服务企业在门岗值守、巡逻检查、监控系统运行、消防管理、车辆停放管理等方面的责任与具体措施。例如，门岗的值守时间、巡逻的频次与路线、消防设施的定期检查与演练要求、外来人员及车辆的管理流程等。同时，应注明物业服务企业不承担对业主私有财产的保管责任，但需尽到合理的安全防范义务。环境卫生管理包括公共区域的清洁保洁、垃圾的收集与清运、化粪池的清掏等。清洁的范围应覆盖楼道、大堂、电梯轿厢、公共卫生间、道路、绿化带等所有公共区域，清洁的频次（如每日清扫、每周拖洗等）和标准也应明确。绿化养护管理则涉及公共绿地、花木、建筑小品等的日常养护，包括浇水、施肥、修剪、病虫害防治等，以保证绿化植被的正常生长和美观。此外，根据物业的具体情况，还可约定其他服务内容，如公共区域的文化宣传、便民服务设施的维护、装修管理等。值得注意的是，各项服务内容对应的服务标准，应尽可能参照成都市或国家相关的物业服务等级标准，或双方协商确定的具体标准，并作为合同附件，以便于监督和评估。四、物业服务期限物业服务期限应由双方协商确定，通常以年为单位，如三年或五年。合同中应明确载明服务期限的起止日期。同时，对于合同期满后的续约问题，也应作出约定。例如，在服务期满前一定期限（如三个月），业主大会应就是否续聘乙方进行表决，若决定续聘且双方无异议，应另行签订合同或签订补充协议；若不再续聘，乙方应按照规定办理好物业交接手续。五、物业服务费用物业服务费用是维持物业服务正常运转的经济基础，其确定与收取方式必须透明、合理。合同中应明确物业服务费用的计费方式，是按建筑面积还是按户收取，以及具体的收费标准（如每平方米每月多少元）。不同类型的物业（如住宅、商业），其收费标准可以有所区别。物业服务费用的构成也应向业主明示，一般包括管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费、物业共用部位及共用设施设备的日常运行和维护费用、物业管理区域清洁卫生费用、物业管理区域绿化养护费用、物业管理区域秩序维护费用、办公费用、物业服务企业固定资产折旧、物业共用部位及共用设施设备及公众责任保险费用，以及经业主同意的其他费用。缴费周期（如月缴、季缴、年缴）、缴费时间、缴费方式（如银行代扣、线上支付、现场缴纳等）也需一一列明。对于业主逾期未缴纳物业服务费的，应约定滞纳金的计算方式及催缴措施，但需符合相关法律法规的规定。此外，关于物业共用部位、共用设施设备的经营收益（如电梯广告、公共区域停车位租金等）的分配与使用，以及专项维修资金的筹集、管理与使用，也应在合同中作出原则性约定或指引业主参照相关规定执行。六、双方权利与义务合同双方的权利与义务是对等的，应在合同中分别列明。甲方（业主或业主大会/业主委员会）的权利主要包括：监督乙方按照合同约定提供物业服务；对乙方的服务质量提出意见和建议；审议乙方提出的物业管理制度、年度服务计划、财务预算及决算报告（如合同有约定）；按照合同约定解聘或续聘乙方等。其义务则包括：遵守业主管理规约和物业管理区域内的各项规章制度；按照合同约定按时足额缴纳物业服务费；向乙方提供必要的物业管理用房及相关资料；支持和配合乙方的物业服务工作，尊重乙方的管理服务人员；协调处理物业管理活动中发生的矛盾和纠纷等。乙方（物业服务企业）的权利主要包括：按照合同约定提供物业服务并收取物业服务费；制止业主或物业使用人违反业主管理规约和物业管理规章制度的行为；选聘专业公司承担专项服务（如保洁、安保、绿化等），但需对分包方的服务质量向甲方负责；向甲方报告物业服务的实施情况等。其义务则包括：严格按照合同约定的服务内容和标准提供服务；制定完善的物业管理制度和应急预案；定期向甲方公布物业服务费用的收支情况（如合同有约定或相关规定要求）；接受甲方的监督和业主的查询；及时处理业主的报修和投诉；做好物业档案资料的建立与管理；协助做好社区文化建设等。七、违约责任为保证合同的顺利履行，违约责任条款不可或缺。合同中应明确双方在违反合同约定时应承担的责任形式，如继续履行、采取补救措施、赔偿损失等。例如，若乙方未能按照合同约定的服务标准提供服务，经甲方指出后在合理期限内仍未改进，给业主造成损失的，应承担相应的赔偿责任，甲方有权根据违约情况扣减相应的物业服务费，甚至有权提前解除合同。反之，若甲方或业主未能按时缴纳物业服务费，经乙方书面催告后仍未缴纳的，乙方有权按照合同约定收取滞纳金，并可依法采取法律途径追讨。对于一方违约给另一方造成的直接经济损失，违约方应承担赔偿责任。但对于间接损失或不可抗力因素导致的损失，应在合同中明确免责条款。八、合同的变更、解除与终止合同签订后，并非一成不变。若因法律法规政策调整、物业实际情况发生重大变化或双方协商一致，需要对合同内容进行变更的，应签订书面的补充协议，补充协议与原合同具有同等法律效力。关于合同的解除，除了合同期满自然终止外，还应约定在特定条件下，一方或双方可以提前解除合同的情形。例如，乙方提供的服务质量长期不达标，经整改仍无明显改善的；甲方或业主拒不支付物业服务费，导致乙方无法正常运营的；因不可抗力导致合同无法继续履行的等。合同解除时，双方应就物业资料、财物、资金等的交接程序和要求作出明确约定，以确保物业的平稳过渡。合同终止后，乙方应在规定期限内，向甲方移交全部物业管理档案、财务资料、物业管理用房及其他属于业主共有的财物，并配合新选聘的物业服务企业办理交接手续。九、争议解决方式合同履行过程中难免会发生争议。为便于争议的解决，合同中应约定争议解决方式。一般而言，双方可首先通过友好协商解决；协商不成的，可提请物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府或物业管理行业协会进行调解；调解不成的，可根据双方达成的仲裁协议向仲裁机构申请仲裁，或依法向物业所在地的人民法院提起诉讼。十、其他约定除上述主要条款外，双方还可根据物业的具体情况和实际需要，约定其他事项，如保险条款（物业服务企业应购买的公众责任险等）、知识产权保护、保密条款、通知与送达方式、合同附件的效力等。合同附件作为合同不可分割的组成部分，与合同正文具有同等法律效力，常见的附件包括《物业构成明细》、《物业服务标准细则》、《前期物业服务协议》（如适用）、《业主管理规约》等。最后，合同应由双方法定代表人或授权代表签字并加盖公章（业主委员会应加盖公章或由负责人签字并附业主大会决议），注明签订日期。合同一式若干份，甲乙双方各执一份，报送相关部门备案（如需要）