招商蛇口2025年第三方评估方案宣贯

运营管理部

2025年3月招商蛇口25年度第三方评估方案宣贯CONTENTS一、25年评估体系框架二、住宅评估体系三、商业评估体系四、代建评估体系五、专项评估体系主体工程装饰工程外立面

园林景观公共区域机电工程防渗漏等主体工程

装饰工程钢结构工程幕墙工程机电工程消防工程证照类等主体工程管理行为幕墙工程机电工程道路桥梁园林景观防渗漏等预制桩灌注桩塔吊/施工电梯外檐工程

幕墙工程门窗工程园林景观等结构类渗漏类空鼓开裂类机电类

材料类进度安全类一、25年评估体系框架评估体系方案：加强问题闭合，持续红线管理，提升“交付力”1、持续加强并拉通红线管理，进一步优化增加红线内容；2、住宅评估：调整评估权重，过程加强外立面、园林景观、公共区域检查；品质排查、交付评估新增架空层、地下室大堂、会所检查项、机电消防、园林实测；增加推荐做法加分项；3、商业评估：优化评估体系框架及权重，对现阶段评估发现的薄弱项加强管理，同时结合现行规范要求对体系内容进行完善查漏补缺；4、专项评估：增加展示区后展（过程、观感）评估；优化各专项体系架构，对各专项检查项进行补充完善，提高薄弱项、关键项关注度；5、建立代建评估体系，代建项目纳入第三方评估。住宅评估交付评估土建过程精装过程品质排查土建过程精装过程开业评估商业评估市政过程住宅过程公建过程医院过程幕 墙重大安全装

配

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）园林景观门窗外檐地下代建评估红线管理招商蛇口2

5年评估体系框架展

示

区地下CONTENTS一、25年评估体系框架二、住宅评估体系三、商业评估体系四、代建评估体系五、专项评估体系问题类别红线内容说明整改期限调整方向一类问题1、后浇带未独立搭设支撑；后浇带支撑在浇筑砼前拆除；悬挑构件在砼未达到100%强度前拆除支撑（结构安全类）14天/2、出现两处及以上楼板厚度负偏差大于10mm，且合格率低于80%（结构安全类）14天/3、梁、柱受力主筋规格、数量与设计要求不符；【存在3个构件及以上】（结构安全类）1天/4、渗漏合格率低于85%（过程防渗漏试验综合、品质排查及交付评估淋蓄水试验单项合格率低于85%）（渗漏类）14天/5、卫生间、阳露台、空调机位等未按设计要求设置导墙，导墙高度不满足设计要求【存在5处及以上】（渗漏类）14天内容优化调整为5处6、外窗塞缝材料不符合设计要求，固定片安装未形成外低内高；塞缝前未清理窗框木楔或各类垫块、未撕去与塞缝材料接触部位的包装纸；塞缝后存在裂缝、透光、不密实、外露发泡胶进行切割处理（需提供书面文件）；【存在5处及以上】（渗漏类）14天调整为5处7、挂网、甩浆前未将墙体各种孔洞封堵、或封堵做法和质量不合规、结构缺陷修补和杂物清理不到位（高低差未用水泥砂浆填补）【存在5处及以上】（空鼓开裂类）14天调整为5处8、空鼓、开裂单项合格率低于80%【抹灰面、涂饰面、墙砖、地砖】（土建过程、精装过程、品质排查、交付评估均适用）（空鼓开裂类）14天/9、精装开始大面积（10套湿作业开始）施工前未完成精装工序样板（精装类）14天取消10、精装过程评估中分户墙存在洞口未封堵到位现象（透光或其他严重影响分户功能的问题）；【存在1处及以上】7天/11、外墙涂料施工质量差，完成面存在露筋、露网格布、脱落、透底、开裂、返碱；连墙件、预留洞洞口后修补色差明显，面漆后补色差严重。【存在5处及以上】（观感类）14天调整为5处12、材料非合同品牌且无替换依据，材料规格与图纸不符（土建、精装类主材实测合格率低于80%）（材料类）7天/13、品质排查形象进度合格率低于80分（进度类）//14、机电管线安装高度不符合设计要求，影响天花吊顶安装【存在5处及以上】（商业类）14天调整为5处15、人造岗石地面铺贴未按照施工工艺要求施工（未进行试拼导致面层颜色不一致、不顺纹、安装前未涂刷水泥素浆铺砂浆及胶粘结合层、结晶前填缝时间不足7天）【存在5处及以上】（商业类）14天调整为5处16、空调外机受建筑立面装饰线条遮挡无法安装。【存在1处及以上】（机电类）14天/17、窗口范围的外侧被管线或设备遮挡，对视线、采光造成影响；厨房、卫生间窗户开启被外墙管道碰撞，影响开窗；立管遮挡空调穿墙洞口。【存在5处及以上】（机电类）14天调整为5处18、防排烟试验合格率低于80%（品质排查及交付评估单项合格率低于80%）（试验类）14天新增特别说明：1、触犯一类问题红线扣项目综合得分5分/条；2、触发三条及以上二类问题红线即升级为触碰一类问题红线；3、一类问题总部督办，二类问题区域督办。二、质量红线问题类别红线内容说明整改期限调整方向二类问题1、未按规范设止水螺杆；端头处理不合规范、或螺杆切割后高出墙面【存在5处及以上】（渗漏类）14天调整为5处2、出屋面\地下室顶板反坎未随结构一次浇筑且二次浇筑未设置微型止水带【存在5处及以上】（渗漏类）14天调整为5处3、屋面、露台建筑完成面上200mm高度内采用带PVC套管的穿墙螺杆【存在5处及以上】（渗漏类）14天调整为5处4、导墙用木块、砖块等作为内撑，或用铁丝穿模，或使用普通螺杆；导墙浇筑前结合面未剔凿到位（如出现缝隙、漏水等；特别是竖向结合面）【存在5处及以上】（渗漏类）14天调整为5处5、①阳露台、空调机位应设砼导墙（反坎）而未设置；②阳露台、空调机位砼导墙（反坎）高度不满足：1）阳台四周（门口除外）完成面与阳

台建筑完成面高差大于50mm；2）露台四周（门口除外）高于结构板面200mm，完成面高差不小于100mm；3）外墙空调板靠室内墙根部高于建筑完成面100mm；③外墙裸露外挑线条根部未设置反坎（宽度超过200mm，长度超过3m的线条适用）【存在7处及以上】（渗漏类）14天与一类问题第5条合并6、吊洞封堵未分层施工，吊洞成型质量差，吊洞方式不合理含铁丝吊洞或吊洞强度不足【存在5处及以上】（渗漏类）14天调整为5处7、窗台压顶漏设、后浇筑；压顶伸入墙体长度不足200mm；支模前与结构交接部位未凿毛【存在5处及以上】（外墙渗漏）14天调整为5处8、卫生间门槛石在卫生间地砖铺贴后施工，门槛石未进行防水封边处理【存在5处及以上】（精装类）7天调整为5处9、淋浴间挡水石基层（止水条或止水钢板）高度不足（或与图纸设计要求不符），端部未伸入结构10-20mm【存在5处及以上】7天调整为5处10、对于室外通廊、地下室及卫生间区域，未采用防潮石膏板【存在5处及以上】（精装类）7天调整为5处11、吊顶木基层侧挂板高度超过200mm未采用燕尾榫固定，转角处未设置L型整板，双层石膏板之间未涂刷白乳胶【存在5处及以上】（精装类）7天调整为5处12、现场抹灰采用非法添加剂或强度不足、起砂（除配合比以外的材料均视为非法添加剂，如砂浆王）（材料类）7天/13、防水厚度达不到设计要求（土建过程/精装过程合格率低于60.00%）（材料类）7天/14、门、窗、栏杆未做成品保护，或破损、变形大于10*10mm【存在5处及以上】(观感类)7天增加成品保护调整为5处15、消防联动出现不合格（包括现场烟感、手报测试两点进行测试、声光报警器、消防广播、单元门禁释放、电梯迫降首层、非消防电源切除、正压送风/防排烟动作正常、疏散通道防火卷帘门二次迫降/非疏散通道一次迫降等9项测试有一项或以上不合格）（机电类）7天/16、电梯检查期间出现停梯项；电梯五方通话出现故障，电梯底坑未设置集水井或其它排水设施（按设计要求），排水设施出现故障【存在1处及以上】（机电类）7天与二类问题第20条合并17、天棚灯具、烟感、喷淋头等机电点位未对齐施工；墙面机电点位未规整对齐【存在5处及以上】（商业类）7天调整为5处18、饰面材料与施工样板不一致【存在5处及以上】（商业类）7天调整为5处19、进出地下室外墙的管线，未设置防水套管，多根线缆共用套管，或封堵不规范【存在1处及以上】（渗漏类）7天/20、电梯底坑未设置集水井或其它排水设施（按设计要求），排水设施出现故障【存在1处及以上】（机电类）7天与二类问题第16条合并21、交付评估时，停车场管理系统、可视对讲系统、智能家居系统等直接影响客户使用体验的智能化使用场景功能不合格（①无法通过可视对讲系统室内机开启单元门或围墙门②可视对讲系统室内分机无法与消控室通话③可视对讲系统单元门口机或围墙机不能识别人脸通行权限④停车场系统无法识别车牌⑤人行速通门损坏或不能根据人脸/手机APP/二维码开启⑥访客无法通过预约系统获得通行二维码⑦智能家居系统场景联动不符合设计要求，以上7项有一项或以上不合格）【存在1处及以上】（机电类）7天/二、质量红线监理单位十条安全管理行为红线：4条1类，6条2类（关联监理履约评价）序号类别判定标准级别判定指标，符合以下条件之一即触碰红线（参照法律法规、国家标准、行业标准、设计图纸、监理规划与细则等进行评定）1高风险作业危险性较大分部分项工程监理存在重大缺陷一类（1）未审查方案、（2）应监理验收未验收2高风险作业总监理工程师或总代（需总监授权）未每周组织安全检查和工程例会一类（1）每周安全检查记录缺失（2）每周工程例会中安全生产相关议题记录缺失3高风险作业未对高风险作业进行旁站或巡视检查一类（1）对大型机械安拆、顶升、加节，脚手架搭拆、混凝土浇筑等危大工程相关的关键工序、重要部位未进行旁站巡视，未现场核查相关人员资格、安全交底等情况（2）未在日常巡查现场时抽查特种作业人员资质（体现在监理日志或有相关抽查记录）4高风险岗位未对施工单位项目经理、项目技术总工、专职安全员在岗情况进行点名通报一类（1）每周周例会点名通报人员到岗情况，并如实在周例会议纪要中记录，向责任单位下达人员到岗整改指令5高风险作业监理单位公司层面未每季度对项目部进行一次监督检查二类（1）未每季度进行一次监督检查（无公司层面下发的检查记录）6高风险作业项目监理机构在日常巡查过程中未对违章进行纠正、制止二类（1）近1个月内无人员行为违章的整改单或处罚单或相关工作群内的通报记录7高风险作业项目监理机构监理规划、监理实施细则不符合要求二类（1）审批流程不符合标准，应公司审批未审批（2）未编制监理规划、危大工程监理实施细则8高风险作业项目监理机构未审查开工条件或未签发开工令二类（1）开工前，未审批施工单位（总包、分包）资质、人员资格（2）总包、分包单位实际在场管理人员、特种作业人员资质未经监理审批9高风险岗位项目监理机构人员配置不满足合同标准要求二类（1）总监理工程师、专业监理工程师、监理员数量、资格不满足合同和《建设工程监理规范》等标准要求10高风险岗位项目监理机构资质、人员资格未经监理公司书面确认二类（1）总监理工程师或经总监书面授权的总代未在岗、（2）监理人员未经监理公司书面任命（有公章）、（3）项目监理机构未经监理机构书面盖章或发文成立二、安全红线特别说明：1、触犯一类问题红线扣项目安全文明综合得分5分/条；2、触发三条及以上二类问题红线即升级为触碰一类问题红线；3、一类问题总部督办，二类问题区域督办。二、安全红线施工单位安全管理行为红线：5条一类，3条二类（关联亮灯考核）序号类别判定标准级别判定指标，符合以下条件之一即触碰红线（参照法律法规、国家标准、行业标准、设计图纸、施工方案等进行评定）1高风险作业大型机械设备未取得检测合格即投入使用或存在结构安全缺陷高处作业未策划并布置安全带系挂的锚固点或生命绳等地下室顶板或侧壁违规施加荷载（超过设计值），未采取方案措施；交叉作业、临边孔洞未采取空间隔离或时间错开等防护措施同红线考核的情形高风险岗位人员违章指挥、违章作业生活区总平布置、消防设计存在重大缺陷一类（1）无合格证的非原厂部件。2高风险作业一类（1）楼层、屋面、电梯井、洞口、阳台、基坑、门窗等临边无防护作业时未将安全带系挂在设置好的锚固点上（累计超过3处）、（2）脚手架搭拆、钢结构安装水平钢梁未拉设水平生命绳（累计超过10米），人员未系挂安全带、（3）吊篮作业、悬吊作业（蜘蛛人）、电梯井道安装、钢结构安装独立钢柱垂直爬梯位置未配置防坠器或自锁器，人员未系挂安全带（累计超过3处）、（4）吊篮作业、悬吊作业（蜘蛛人）未设置独立安全绳或未将安全带通过自锁器系挂在独立安全绳上（累计超过3处）。（5）高处作业人员未配备使用五点式安全带（累计超过3处）3高风险作业一类（1）应编制方案的未编制回顶或加固方案、（2）应回顶或加固的未回顶或加固、（3）强度未达标即安排下道工序、（4）回填高度超方案设计值4高风险联合一类（1）应搭设未搭设防护棚超过3处及以上、（2）临边防护缺失累计长度大于10米或洞口防护缺失累计大于10处5其他一类国家行业规定的重大事故隐患的情形，在检查评估时发现存在此类问题的，均按一类红线考核规则处理。67高风险岗位高风险联合二类二类（1）管理人员强令冒险作业、（2）特种作业人员起重吊装违反“十不吊”：（a）信号指挥不明不准吊；（b）斜牵斜挂不准吊；（c）吊物重量不明或超负荷不准吊；（d）散物捆扎不牢或物料装放过满不准吊；（e）吊物上有人不准吊；（f）埋在地下物不准吊；（g）安全装置失灵或带病不准吊；（h）现场光线阴暗看不清吊物起落点不准吊；（i）棱刃物与钢丝绳直接接触无保护措施不准吊；（j）六级以上强风不准吊。（1）选址定在危险地带（临时建筑不应建造在易发生滑坡、坍塌、泥石流、山洪等危险地段和低洼积水区域）、（2）应使用A级板材而未采用、（3）宿舍内未使用USB取电或未采用36V安全电压的每一间宿舍内未设置限流器、（4）未竣工验收的建筑物内安排住人、（5）施工现场未做到封闭管理、（6）施工现场出现儿童等未成年人员。8高风险作业消防管理存在重大缺陷二类（1）应设置消防水的的作业区未设置消防水或消防水滞后作业面超过3层以上、（2）应设置消防水的生活区未设置消防水。亮灯类别质量红线亮灯机制安全文明亮灯机制品质排查综合得分交付评估综合得分紅灯违反一类质量红线违反一类安全红线

78分以下72分以下76分以下（精装）75分以下（毛坯）黄灯违反二类质量红线违反二类安全红线

78-88分（不含）72-75分（不含）76-79分（精装）75-78分（毛坯）绿灯无质量红线问题无安全红线问题

88分及以上75分及以上79分及以上（精装）78分及以上（毛坯） 住宅评估、商业评估、专项评估：依据第三方评估结果亮灯（出现一类红线问题，该项目分期亮红灯综合分扣5分；出现不超过两条二类红线问题，亮黄灯，出现三条及以上二类红线问题，亮红灯）；安全文明：土建过程、精装过程、商业过程依据第三方安全文明评估结果亮灯；品质排查：依据第三方评估结果亮灯；交付评估：依据第三方评估结果亮灯。二、亮灯机制二、住宅评估体系—推荐做法加分项适用场景：在测评轮次内，根据评估类型对总部推荐做法进行加分。加分标准：每项符合要求的做法加0.2分，同一项做法在同一测评轮次内仅首次出现时加分。推荐做法：推荐做法共计10项，详细如下：11成品石膏定制-观感类吊顶圆弧等造型现场手工作业，随机性较大，无法标准化施工，呈现效果不佳吊顶造型统一工厂定制成品石膏制品，现场安装。12门套墙布收口-观感类壁布与不锈钢门套线收口拼接处壁布容易毛边、掉丝、观感不佳。墙布先施工，金属门套或木门套贴面线条后安装、压墙布；墙布延伸到门套内，端头固定，避免褶皱；需关注墙布成品保护。13地板与门槛石节点-观感类常规T型铝合金压条尺寸太宽交接部位不协调且后期容易脱落直型嵌缝金属条没法遮挡拼接缝隙定制压条西卡胶固定，木地板插入压条，压条材质建议采用不锈钢或铜条门槛石高出压条2-3mm14空调风口-观感类空调风口内新风风口铝箔或浅色材料外露；白色竖向固定件分割明显，观感较差采用黑色新风出风罩,或喷涂黑色漆；黑色竖向固定件，弱化新风风口，提升观感15铝扣板与橱柜顶封板缝隙插片限位-观感类铝扣板先安装，橱柜顶封板后安装的情况下：因铝扣板边条存在厚度，造成扣板与橱柜顶封板缝隙不均匀顶封板上固定与铝扣板边条同厚的亚克力薄板用于限位，缝隙统一美观（或者pvc软玻璃，更加容易裁剪）16烟道承插式配件-使用功能类传统烟道施工，烟道根部浇筑砼挡水坎，拼接阴角部位不易振捣密实，且不均匀沉降易造成漏烟。依据国家建筑标准设计图集16J916-1住宅排气道（一），排气道层间外侧T型管套连接，管套与烟道采用坐浆方式强化烟道根部防漏烟管控17金属线条拼角圆弧定制-使用功能类踢脚线、腰线等金属线条直角拼接，呈现效果不佳且锋利、不安全，后期塑料包角容易掉。工厂定制圆弧，且原则上两圆弧边直条延伸500mm，严禁现场圆弧加工，仅直段拼接。18硬质铺装排版铺装施工前未排版，铺贴过程没有对缝，观感差。铺装施工前需进行图纸深化、排版，设定好缝宽及铺装材料尺寸，侧石、平石、路面铺装对缝整齐划一；材料下单及铺贴过程严格按照排版图纸实施。19硬质铺装对缝标准做法铺贴过程未使用缝卡控制缝宽，铺贴完成后未进行洗缝，导致相邻缝隙大小不一、对缝不齐整，观感差。缝宽满足设计要求效果（一般3-4mm），施工过程中使用缝卡控制缝宽；石材铺装完成后洗缝前必须灌浆（防止石材崩边），用比缝小1mm的刀片洗缝（过程中必须有固定切割机摆动的辅助工具，禁止随手切割），洗缝深度控制不小于10mm。靠尺20软硬景交界面标准做法软硬景交界处无沟槽，雨水或浇灌时泥土被冲刷到铺装面；草坪、绿化比石材铺装面底2-5cm；在铺装与草坪之间设置L型排水沟，由铺装同色石材制作，下沉宽度3cm以上，具体尺寸根据设计需要与相邻铺装确定。土建过程评估体系实测实量

30%质量风险

50%安全文明

20%进度管理分项调整内容参评条件1、介入时间：标段内标准层拆模累计三层；多层（7层及以下）、别墅主体达1/2；2、退出时间：项目全部移交精装修单位或交付前70天。实测实量1、增加薄弱项（抹灰工程、外立面工程）指标项点数、降低较优指标项点数；2、增加公共部位实测检查。质量风险1、增加地下室墙地顶观感质量；增加屋面观感检查项（地砖/地面、设施设备管道、涂饰）；增加公区检查项内容（吊顶、墙地砖石材、墙顶面涂饰）；增加园林景观检查项；2、针对薄弱检查项增加检查点数；增加烟道试验；3、调整质量风险评分项，重点指标分值为8，一般指标分值为4。安全文明1、新增施工机具安装验收、接地要求，工地门岗管理检查，优化基坑上下通道、围挡内容。2、提高“三宝、四口、五临边”权重，将部分安全生产检查内容扣分分值进行调整。3、《招商蛇口大型机械设备安全管理与技术指引》强制做法融入体系内，未按要求执行在塔式起重机实体检查、施工升降机实体检查、脚手架专项进行相应扣分。调整说明增加公区、屋面、园林等后期涉及交付分项检查内容；园林检查内容不纳入综合成绩，单列供应商成绩（评估结果按招商蛇口质量标准进行亮灯）。二、住宅评估体系—土建过程实测实量调整内容分部分项检查内容检测点检测标准墙砖表面平整度20[0,3]mm地砖表面平整度20[0,3]mm墙砖垂直度20[0,2]mm墙砖阴阳角方正8[0,3]mm公区墙地砖工程墙地砖接缝高低差8[0,1]mm（新增检查项）墙地砖砖拼缝宽8不小于设计宽度单块砖边角局部空鼓且每自然间不超过墙砖总数5％可不计为空鼓.（例300mmX300mm或300mmX600mm单片瓷砖边角局部有两个墙地砖空鼓2050mmX50mm空鼓点及以上视为空鼓；600*600mm,或800*800mm边角局部有三个50*50mm空鼓点及以上视为空鼓,单片砖中心部位空鼓则视为空鼓.）二、住宅评估体系—土建过程（实测实量）质量风险调整内容检查大项检查项检查子项扣分因素列举调整方向混凝土工程地下室地下室墙地顶1、地下室地坪浇筑前未打凿、钢筋网规格、厚度不满足设计要求；2、地下室地坪开裂；3、地下室墙顶面存在开裂、破损、返锈、钢筋外露、霉变等。新增检查项公区质量吊顶工程吊杆安装质量1、吊杆安装前顶棚未进行弹线标注位置，吊杆未采用热镀锌成品螺杆，或吊杆膨胀栓/螺管存在外露、螺栓松动现象2、沿主龙骨方向的吊杆间距大于1200mm，吊杆过短，安装不牢固，上下螺丝未紧固，且吊杆存在弯曲、不垂直、生锈等现象。新增检查项龙骨安装质量1、使用木方或大芯板做边龙骨时，材料（含木楔）未进行三防处理，或存在不连续现象；未使用膨胀螺栓或木楔、自攻螺丝固定，钉距大于300mm，端头50mm内未加设固定点；2、使用成品边龙骨安装时，未使用膨胀螺栓或木楔、自攻螺丝固定，钉距大于300mm，端头50mm内未加设固定点；（造型需要，总长100mm内边龙可使用钢排钉做辅助固定）；3、采用V37卡式龙骨（覆单层石膏板）及50、60系主龙骨安装间距大于900-1000mm；V25主龙骨间距大于600mm的；第一道主龙骨离墙间距大于300mm；4、存在主龙骨切断（针对灯位部位切断进行扣分）、主龙骨出挑大于300mm等现象；5、侧挂板距墙间距小于300mm时，可不设主龙骨；侧挂板距墙间距小于700mm时，可设一根主龙骨；6、吊顶安装石膏板时，板与板交接处未加设横撑龙骨，横撑龙骨间距大于600mm；7、主、次龙骨连接未使用专用连接件，副龙骨与边龙骨未使用抽芯铆钉或螺丝连接。石膏板施工1、叠级式吊顶底位的转角部位面层石膏板须整张铺设（切割成L型），L角长度不小于300mm；2、面层石膏板拼接缝与第一层板拼接缝未按300mm距离错缝安装；3、螺钉头未埋入板内，或嵌入过深使纸面破损，钉眼未做防锈处理或存在使用腻子批嵌现象；4、安装钉距：未切割的板边以10~15mm为宜，切割的板边以15~20mm为宜，板边钉距150-170mm，板中钉距不得大于200mm；5、板缝隙未控制在3mm-5mm之间，与墙面装饰面间隙5-8mm，特殊部位（室外通廊、地下室等潮湿区域）未使用耐水石膏板；6、安装双层石膏板时，面层板与基层板同时安装的，第一层板为碎板拼接，第二层板未刷白乳胶。顶面观感质量1、线条不顺直、阴阳角不方正；2、涂料颜色不均匀，有色差，刷痕、波浪纹、皱皮、漏涂、露底、补痕、起皮和掉粉、开裂；3、石膏线条对角不齐，不挺，处理不清晰；4、灯具、设施安装在同一条线上，交接部位平顺。二、住宅评估体系—土建过程（质量风险）质量风险调整内容检查大项检查项检查子项扣分因素列举调整方向屋面质量屋面质量地面瓷砖/找平明显不平整，高低不平、破损、开裂、起皮、污染、积水新增检查项设施设备/管道敷设不整齐、美观，变形、破损、污染；安装不牢固、管道抱箍不牢固、管道未穿墙敷设、预埋套管，锈蚀、脱漆屋面可视面涂饰平整顺直，无返碱、明显色差、污染、明显刷痕、破损、凹凸不平、鼓包、起皮、霉点公区质量墙地砖/石材成品保护成品保护不到位、污染新增检查项瓷砖（石材）观感质量1、目测明显色差、裂纹、裂缝、划伤、破损、污染；2、勾缝不饱满、不美观、宽度不一致、表面污染严重、拨打处勾缝未同色处理;3、材料交接处收口粗糙，阴阳角不顺直，未采用专用填缝剂，观感质量较差；4、暴边、拼缝目测明显大小不一，开关盒等处开孔过大、粗糙；5、阳角未45度对缝，阴角压砖不正确；拼缝和阴阳角线等各类线条，直线不平顺，曲线不平滑；6、拼缝不紧密，不顺直、明显错缝、高低差；切割不整齐，勾缝不干净、不光滑顺直，勾缝剂颜色与砖色差别较大；7、无排版图、排版不合理，现场施工与排版图不符。墙面涂饰观感质量墙面涂饰观感质量1、涂饰刷痕明显、波浪纹、流坠、透底、污染、表面不平整，阴阳角不顺直，明显色差，开裂；2、开关面板周边收口粗糙，材料交接处收口粗糙；3、涂料存在漏涂、露底、补痕、锈迹、开裂、起皮和掉粉等现象，墙顶涂料分色时，出现咬合现象。新增检查项二、住宅评估体系—土建过程（质量风险）二、住宅评估体系—土建过程（质量风险）质量风险调整内容检查大项检查项检查子项扣分因素列举调整方向园林工程隐蔽工程混凝土垫层厚度1、符合设计要求；2、误差不大于正负5%，混凝土标号不小于C20,无开裂现象。（若无设计要求时，人行道下部需设置不小于100mm厚碎石垫层，混凝土标号不小于C20,无开裂现象）新增检查项混凝土质量1、混凝土收面不佳有起砂现象、未按规范和图纸要求设置伸缩缝、混凝土开裂、露筋、蜂窝面、涨模；2、混凝土开裂缝隙：宽度大于2mm，长度大于50cm；3、混凝土模板质量，安装固定牢固、模板高度、顺直度满足设计要求；4、排水坡向不合理，存在大面积积水。抹灰观感1、抹灰层厚度（符合设计要求，无设计要求时0-2cm）；2、出现开裂、空鼓、起砂；3、抹灰厚度超过3.5cm时，需增设防开裂措施（防开裂措施根据《建筑装饰装修工程质量验收标准》GB50210-2018中4.4.3条款抹灰工程应分层进行。当抹灰总厚度大于或等于35mm时，应采取加强措施。不同材料基体交接处表面的抹灰，应采取防止开裂的加强措施，当采用加强网时，加强网与各基体的搭接宽度不应小于100mm要求）。防水处理1、树池及其他砌筑挡土墙内侧均需设置防水措施；2、防水材料出现气泡、孔洞、脱落。检查井位置1、检查井位于重要景观节点；无跨两种材质及以上井盖，无跨软硬景交接处井盖，无跨高低差处井盖，无打断绿篱、地被造型模纹轮廓线；井内壁抹灰平整、井口标高与周边完成面标高一致；排水口内管道安装深度、管道直径符合设计要求（隐形井盖/篦子尺寸符合铺装排版模数，隐形井盖尺寸与周边铺装排版模数相符、井盖能正常开启、需设置沉砂池）2、井内壁抹灰平整、井口标高高于或低于周边完成面。钢结构、干挂件及龙骨1、安装点位，未满焊；2、焊缝未打磨平整、未除锈、未刷防锈漆。质量风险调整内容检查大项检查项检查子项扣分因素列举调整方向园林工程硬景工程石材/PC砖铺装1、直线顺直，弧线顺畅，与不同饰面交接隔边清晰2、装饰面完整，无切割划痕、缺棱掉角裂纹等；无水泥、油渍、油漆等污染；表面洁净，图案清晰，色泽一致，接缝严密，美观，拚缝处的图案、花纹吻合，无胶痕（排版合理、无偏缝、收边细腻、无破损断裂及沉降、无返锈，直线区域不得出现小于整砖1/3碎料出现）3、缝隙均匀，缝格直顺，与周边材质紧密结合；收口处杜绝不规则小角补贴；4、结合层厚度不大于40mm，不小于30mm；5、现场未编制排版图。新增检查项道牙施工接种植一侧须做混凝土护角，道牙背后的种植土低于道牙顶面30-50mm软景工程乔木观感1、种植歪斜，树干不垂直，种植后非降解土球包装材料外露；2、定植完成后，支撑重点位置大乔木应使用铁架四角支撑，胸径10cm以上的乔木采用井字架杉木四角支撑；固定方式美观、牢固、不损坏树，绑扎处应加衬软垫；3.死树1：苗木明显整体干枯死亡的；（缓苗期和费生长季街检测时，同品种苗木生物学表现基本一致的可判定为合格）4.死树2：明显已经失去景观价值的——主枝枯死、严重偏冠的；侧枝枯死、损伤造成严重缩冠、偏冠的；5、修剪措施不合理，修剪过重，破坏树形。灌木、绿篱、地被1、种植密度稀疏、不均匀，垂直向下观察可见明显露土（后层阔叶及落叶缓苗期地被不计入露土）；轮廓线、可见侧立面苗木稀疏植株不匀称不整齐不密实；2、绿篱造型宽窄不一，顶面或侧立面修剪不平整；3、造型修剪，层次不清晰；线条造型不丰满，直线部位不笔直，曲线部位不圆顺，直线曲线过渡不自然；4、未综合排版放线，绿篱地被造型与草坪衔接轮廓线被井盖、树穴打断；5、泥土流挂污染严重或种植土高于硬质铺装存在硬质铺装污染的风险；6、存在枯萎、枯死（缓苗期和费生长季街检测时，同品种苗木生物学表现基本一致的可判定为合格）；明显的枯枝、枯死现象；7.绿植造型内有明显的缺株，枯枝烂叶；明显的病虫害；苗木稀疏明显露土；8、成品保护不到位，有明显踩踏、破坏痕迹。草坪观感1、草坪带土厚度≥1cm；2、草坪铺植方向不一致，草坪修剪不及时，高度大于10cm；3、草皮有明显杂草；4、局部斑秃或露土面积大于5cm×5cm的；5、成品保护不到位，有明显踩踏、破坏痕迹；6、未密缝铺植，草坪内有明显留缝、严重露土；7、不平整，局部明显凸起或凹坑，整体坑洼不平，积水。（海绵城市除外）其他烟道烟道试验1、检查数量：随机选取4根烟道进行检测，每根烟道检查5户，共计检查20户；3、检查方式：①、测区现场随机抽取，检查范围内应关闭窗户；②、使用制烟器设备将烟雾输送至烟道或油烟机内；③、在楼顶观察烟雾是否覆盖整个烟道内（以风帽出烟为准），再检查测区（如楼栋共24F，在8F做试验，则9~24F均为测区范围内）是否存在漏烟或窜味现象；④、所抽取户内出现漏烟或窜烟现象，则判定该户不合格（若发现烟道存在堵塞现象、测区开窗、喷清醒剂等措施，违反任意一条，即判定该测区烟道不合格。新增检查项二、住宅评估体系—土建过程（质量风险）安全文明调整内容检查大项检查项评分标准调整方向安全生产施工机具安装后未履行验收程序（每一处扣5分）新增金属外壳未连接保护零线（每一处扣10分）新增基坑工程人员上下无专用通道或通道设置不合规（每一处扣10分）优化三宝、四口、五临边提高权重权重由20%调整为25%安全用电降低权重权重由15%调整为10%落地式、悬挑式脚手架外架存在堆载杂物，存在高坠风险扣分标准由每处扣5分为每处扣10分分值调整为20分附着式升降脚手架荷载不均匀或超载、外架材料堆放混乱扣分标准由每处扣5分为每处扣10分爬架支座无法正常安装的部位，提前预埋，做临时刚性拉结。（未执行扣5分）新增基坑工程坑壁支护中坑槽、管沟开挖设置安全边坡不符合安全要求的、支护设施已产生局部变形又未采取措施调整扣分标准由每处扣5分为每处扣10分施工升降机施工升降机笼门位置设置防撞链条或挡杆，防止小推车等冲撞笼门（未执行扣5分）新增塔式起重机采用地面定型化制作，塔吊自行空中吊装的安装方式（未执行扣5分）新增文明施工工地门岗管理门禁现场随机抽工人进行人脸识别测试（扣5分）新增无围合区域设置，无围合标识。（每一处扣5分）施工场地四周应设置连续、封闭的围墙使用的材料应保证围挡稳固、整齐、美观。（扣5分），

优化二、住宅评估体系—土建过程（安全文明）分项调整方向参评条件1、介入时间：精装开始施工十套房及以上且精装工序样板完成；2、退出时间：项目交付前70天（不得少于一轮过程评估）。实测实量1、增加薄弱项指标项点数、降低较优指标项点数；质量风险1、增加地下室工程、屋面工程、抹灰工程、栏杆工程、门窗工程、外立面工程、园林景观检查项；新增烟道试验；2、针对薄弱检查项增加检查点数。安全文明1、文明施工内容优化，增加工地门岗管理检查。2、高空抛物、楼梯口防护、临边防护及作业、消防设施设备中检查项扣分标准调整。聚焦高频事故类型防控。调整说明降低安全文明权重、加大质量风险权重占比，增加地下室、屋面、门窗栏杆、外立面、园林等后期涉及交付分项检查内容，新增检查内容不纳入综合成绩，单列供应商成绩（评估结果按招商蛇口质量标准进行亮灯）。二、住宅评估体系—精装过程精装过程评估体系实测实量质量风险安全文明30%55%15%二、住宅评估体系—精装过程（实测实量）实测实量调整内容检查项检查内容评判标准检测点调整方向顶棚扣板天花水平度极差[0,5]mm20原30个点数调整为20个点数墙砖工程饰面拼缝宽度[-0.5,0.5]mm，且无明显大小缝10明确标准说明地砖工程饰面拼缝宽度[-0.5,0.5]mm，且无明显大小缝10明确标准说明质量风险调整内容检查大项检查内容评分标准总点数调整方向安装工程管线1、动力线金属软管长度不超过800mm，照明线金属软管不超过1.2m，消防线金属软管不超过1.5m；2、明配暗配线缆均不允许采用黄腊管，接线盒引至嵌入式灯具线缆需采用金属软管保护，禁止使用不阻燃的塑料管（引自《建筑电气与智能化通用规范GB55024-2022》中8.5.3条中第3条）。3、管线埋设存在使用软管。5优化检查项地暖工程1、绝热层安装前工作面应平整、干燥、无杂物，绝热层安装到位；2、地暖回填层与墙面间必须设置侧面绝热层，侧面绝热层厚度不得小于8mm，高度不得低于回填层的上边缘；3、地暖盘管应按设计图纸标定的管间距和走向敷设，当管间距小于100mm时，管外部应设置柔性套管；4、地暖管上部钢丝网片铺设应满足图纸要求。10新增检查项木地板工程施工工艺1、距1.5m处正视无明显木线条接缝、目测明显起拱、翘曲，松动、异响，踢脚线位有扭曲变形、墙面交接不严现象；2、防潮棉上翻未至踢脚线约20mm，大面积冒灰，色差；3、龙骨地板木龙骨、木夹板材质、间距满足设计要求；4、鼓包、发胀发黑、发霉。5优化检查项公区质量顶面观感质量1、线条不顺直、阴阳角不方正；2、涂料颜色不均匀，有色差，刷痕、波浪纹、皱皮、漏涂、露底、补痕、起皮和掉粉、开裂；3、石膏线条对角不齐，不挺，处理不清晰；4、灯具、设施安装在同一条线上，交接部位平顺。5优化检查项瓷砖（石材）观感质量1、目测明显色差、裂纹、裂缝、划伤、破损、污染；2、勾缝不饱满、不美观、宽度不一致、表面污染严重、拨打处勾缝未同色处理;3、材料交接处收口粗糙，阴阳角不顺直，未采用专用填缝剂，观感质量较差；4、暴边、拼缝目测明显大小不一，开关盒等处开孔过大、粗糙；5、阳角未45度对缝，阴角压砖不正确；拼缝和阴阳角线等各类线条，直线不平顺，曲线不平滑；6、拼缝不紧密，不顺直、明显错缝、高低差；切割不整齐，勾缝不干净、不光滑顺直，勾缝剂颜色与砖色差别较大，排砖不合理。5优化检查项墙面涂饰观感质量1、涂饰刷痕明显、波浪纹、流坠、透底、污染、表面不平整，阴阳角不顺直，明显色差，开裂；2、开关面板周边收口粗糙，材料交接处收口粗糙；3、涂料存在漏涂、露底、补痕、锈迹、开裂、起皮和掉粉等现象，墙顶涂料分色时，出现咬合。5优化检查项成品保护五金洁具保护1、马桶采用原包装纸盒保护；2、浴缸采用木夹板保护；3、预留地漏、排水管、马桶等高管管口采用盖板保护；4、地漏采用不粘胶塑料膜保护；5、厨房电器采用原包装成品保护；6、龙头采用原包装塑料膜保护；7、花洒采用原包装塑料膜保护；8、卫浴五金采用原包装塑料膜保护。5优化检查项二、住宅评估体系—精装过程（质量风险）质量风险调整内容检查大项检查内容评分标准总点数调整方向样板管理木饰面、软硬包样板龙骨固定工艺、饰面节点是否有样板；1.设置标准要求：需在工序样板户内设置，做到分层展示，明确各层施工质量要求及固定方式，如基层龙骨安装、基层板固定方式、面层材料排版，分格线条安装方式等，2.完成面观感：分格缝不平整、凹缝凸条一致，缝宽一致，无钉眼外露，3.现场施工与样板施工要求一致，工艺、质量无明显偏差。10新增检查项地下室工程地下室渗漏1、地下室顶板、外墙、底板出现渗漏，且渗漏处理不合规5新增检查项地下防水成品保护1、地下防水成品保护不合规，防水成品保护破损5新增检查项地下室墙地顶1、地下室地坪浇筑前未打凿、钢筋网规格、厚度不满足设计要求；2、地下室地坪开裂；3、地下室墙顶面存在开裂、破损、返锈、钢筋外露、霉变等。5新增检查项屋面工程屋面渗漏1、屋面出现渗漏，且渗漏处理不合规5新增检查项屋面防水1、砼板面未收光，表面未清理干净，砼缺陷未修补；基层不干燥时施工聚氨酯涂膜、卷材防水；2、未施工R角、防水附加层未施工到位；3、防水卷材长/短边搭接不小于规范及设计要求；收头处理不符合规范或设计要求；防水层高度应满足设计及规范要求；4、防水施工完成成品保护不到位。5新增检查项地面瓷砖/找平1、明显不平整，高低不平、破损、开裂、起皮、污染、积水5新增检查项屋面防雷接地1、接闪带安装位置、安装方式正确，焊缝饱满无遗漏，连接处应防腐完好，螺栓固定的应防松零件齐全；2、在过变形缝处的跨接处有补偿措施；3、避雷带平直，固定支架均匀且不超过1米，转弯处30-50cm，距下表面高度不小于150mm,支架规格满足设计要求，引下线位置标识清晰。5新增检查项设施设备/管道1、敷设不整齐、美观，变形、破损、污染；安装不牢固、管道抱箍不牢固、管道未穿墙敷设、预埋套管，锈蚀、脱漆。5新增检查项屋面可视面涂饰1、平整顺直，无返碱、明显色差、污染、明显刷痕、破损、凹凸不平、鼓包、起皮、霉点。5新增检查项烟道烟道试验1、检查数量：随机选取4根烟道进行检测，每根烟道检查5户，共计检查20户；3、检查方式：①、测区现场随机抽取，检查范围内应关闭窗户；②、使用制烟器设备将烟雾输送至烟道或油烟机内；③、在楼顶观察烟雾是否覆盖整个烟道内（以风帽出烟为准），再检查测区（如楼栋共24F，在8F做试验，则9~24F均为测区范围内）是否存在漏烟或窜味现象；④、所抽取户内出现漏烟或窜烟现象，则判定该户不合格（若发现烟道存在堵塞现象、测区开窗、喷清醒剂等措施，违反任意一条，即判定该测区烟道不合格。10新增检查项二、住宅评估体系—精装过程（质量风险）质量风险调整内容检查大项检查内容评分标准总点数调整方向抹灰工程抹灰基层处理1、挂网、甩浆前未将墙体各种孔洞封堵、或封堵做法和质量不合规、结构缺陷修补和杂物清理不到位（含高低差用水泥砂浆填补）；2、外墙孔洞封堵不密实。（如钢管未割除、孔洞未清理干净）5新增检查项挂网1、不同材质墙面抹灰前未挂抗裂网、钢丝网丝径小于0.7mm，或宽度小于300mm，或未热镀锌、抗裂网锚固方式错误或不牢固。5新增检查项抹灰前墙面甩浆1、抹灰前墙面未甩浆或甩浆质量差。（粘结强度不足、严重不均匀）5新增检查项抹灰前墙面甩浆1、砂浆配合比不合规、楼层堆放不设垫板、现场加水、初凝后使用；2、未分层抹灰，超过35mm未加钢丝网；3、抹灰养护措施不合规；空鼓、开裂（反映问题性质，不反映数量）裂缝长度大于100mm，空鼓面积大于200mm*200mm或小于200mm*200mm大于两处的（每一面墙为一个测区）5新增检查项抹灰墙面观感1、抹灰层大面积起砂、强度低，手指能抠起洞；2、肉眼可见抹灰层表面露网、钢筋头、其他杂物等；3、破损最大边长50mm及以上、二次抹灰收口部位接茬粗糙。5新增检查项栏杆工程护窗栏杆1、窗台高度小于900的，应有防护栏杆，防护栏杆高度从可踏面起算不低于900mm。5新增检查项栏杆玻璃1、未按规范使用夹胶玻璃；临空栏杆玻璃应使用双钢化夹胶玻璃；2、雨棚和天窗玻璃应使用夹胶玻璃。5新增检查项栏杆规格1、栏杆高度和竖向净空尺寸不符合规范；临空栏杆高度：多层不小于1050mm，高层不小于1100mm；2、临空栏杆竖向构件内空尺寸：不大于110mm.5新增检查项栏杆安装位置、固定1、埋件锚固深度、锚固数量、材料规格型号是否与设计一致；2、栏杆固定不符合要求、松动等。5新增检查项成品保护到位1、成品保护、防锈不到位；2、栏杆污染、划伤掉漆。5新增检查项二、住宅评估体系—精装过程（质量风险）质量风险调整内容检查大项检查内容评分标准总点数调整方向门窗工程外窗及窗框安装1、主框与墙面间隙、副框与墙面间隙：抹灰收口及塞缝后发生裂缝、空鼓；塞缝前应撕去与塞缝材料接触部位的包装纸；安装完成后，清理窗框木楔或各类垫块，塞缝材料符合设计要求（需提供书面文件）；塞缝不密实，发泡外露切割；2、窗框与钢副框间未打发泡胶，现场对外露发泡胶进行切割处理，窗框塞缝不密实；3、外窗无泄水孔；泄水口开设不符合设计及规范要求。5新增检查项门窗框固定1、钢副框或主框固定在空心砌体上或加气块上；在砌体墙上用射钉固定；固定片未按内高外低设置，间距不符合设计要求（固定片设置间距应符合设计要求，角部固定片距门窗洞口四角不大于150-200mm；中间各固定片中心距离不大于500mm）；抹灰后固定片外露或直接固定在抹灰面上；5新增检查项铝合金门窗构造1、宽度≤2800mm的组合平开窗在加强中挺位置外框不得断开，宽度＞2800mm的组合平开窗必须采用“分樘组合”的方式安装；2、内平开窗鸭舌胶条转角部位应采用专用转角胶条；3、明框玻璃幕墙压板应通长设置；4、外窗玻璃室外侧与框型材装配间隙应为：≥5mm；5、型材拼缝宽度≤0.3mm；6、框扇45度组角防渗：挤角点补胶封堵（硅酮中性密封胶）；7、框扇90度组角防渗：拼接面设置了柔性止水垫片，止水垫片形状应与拼接型材断面外轮廓线一致，拼接时螺钉应紧固，保证连接牢固，且下口阴角位置需注胶防渗；8、框、挺连接防渗：所有框及挺的阴角注胶封堵（硅酮中性密封胶）且要求注胶密实、美观，必须在工厂施打完毕；9、中梃凸包两端注胶防渗：外露腔体封堵，采用发泡剂封堵时外侧需打胶密封，采用专用的塑料封盖需带胶封盖。5新增检查项安全性1、应使用安全玻璃的部位：1、7层及以上外开窗；2、底边距离最终装修面小于500的窗；3、门扇玻璃；4、单块面积大于1.5平米的玻璃；5、幕墙玻璃。2、刚度不满足规范要求。（可现场手推玻璃或框架观察，再印证计算书和检测报告）5新增检查项门窗、五金1、门窗成品保护不到位：划痕、碰迹、污染、破坏。5新增检查项打胶质量1、外侧非耐候硅酮胶，内侧非中性硅酮胶打胶外观质量。（顺直、色泽一致、无污染）5新增检查项二、住宅评估体系—精装过程（质量风险）二、住宅评估体系—精装过程（质量风险）质量风险调整内容检查大项检查项检查子项扣分因素列举总点数调整方向园林工程隐蔽工程混凝土垫层厚度1、符合设计要求；2、误差不大于正负5%，混凝土标号不小于C20,无开裂现象。（若无设计要求时，人行道下部需设置不小于100mm厚碎石垫层，混凝土标号不小于C20,无开裂现象）5新增检查项混凝土质量1、混凝土收面不佳有起砂现象、未按规范和图纸要求设置伸缩缝、混凝土开裂、露筋、蜂窝面、涨模；2、混凝土开裂缝隙：宽度大于2mm，长度大于50cm；3、混凝土模板质量，安装固定牢固、模板高度、顺直度满足设计要求；4、排水坡向不合理，存在大面积积水。5抹灰观感1、抹灰层厚度（符合设计要求，无设计要求时0-2cm）；2、出现开裂、空鼓、起砂；3、抹灰厚度超过3.5cm时，需增设防开裂措施（防开裂措施根据《建筑装饰装修工程质量验收标准》GB50210-2018中4.4.3条款抹灰工程应分层进行。当抹灰总厚度大于或等于35mm时，应采取加强措施。不同材料基体交接处表面的抹灰，应采取防止开裂的加强措施，当采用加强网时，加强网与各基体的搭接宽度不应小于100mm要求）。5防水处理1、树池及其他砌筑挡土墙内侧均需设置防水措施；2、防水材料出现气泡、孔洞、脱落。5检查井位置1、检查井位于重要景观节点；无跨两种材质及以上井盖，无跨软硬景交接处井盖，无跨高低差处井盖，无打断绿篱、地被造型模纹轮廓线；井内壁抹灰平整、井口标高与周边完成面标高一致；排水口内管道安装深度、管道直径符合设计要求（隐形井盖/篦子尺寸符合铺装排版模数，隐形井盖尺寸与周边铺装排版模数相符、井盖能正常开启、需设置沉砂池）2、井内壁抹灰平整、井口标高高于或低于周边完成面。5钢结构、干挂件及龙骨1、安装点位，未满焊；2、焊缝未打磨平整、未除锈、未刷防锈漆。5质量风险调整内容检查大项检查项检查子项扣分因素列举总点数调整方向园林工程硬景工程石材/PC砖铺装1、直线顺直，弧线顺畅，与不同饰面交接隔边清晰；2、装饰面完整，无切割划痕、缺棱掉角裂纹等；无水泥、油渍、油漆等污染；表面洁净，图案清晰，色泽一致，接缝严密，美观，拚缝处的图案、花纹吻合，无胶痕（排版合理、无偏缝、收边细腻、无破损断裂及沉降、无返锈，直线区域不得出现小于整砖1/3碎料出现）3、缝隙均匀，缝格直顺，与周边材质紧密结合；收口处杜绝不规则小角补贴；4、结合层厚度不大于40mm，不小于30mm。10新增检查项道牙施工接种植一侧须做混凝土护角，道牙背后的种植土低于道牙顶面30-50mm。5软景工程乔木观感1、种植歪斜，树干不垂直，种植后非降解土球包装材料外露；2、定植完成后，支撑重点位置大乔木应使用铁架四角支撑，胸径10cm以上的乔木采用井字架杉木四角支撑；固定方式美观、牢固、不损坏树，绑扎处应加衬软垫；3.死树1：苗木明显整体干枯死亡的；（缓苗期和费生长季街检测时，同品种苗木生物学表现基本一致的可判定为合格）4.死树2：明显已经失去景观价值的——主枝枯死、严重偏冠的；侧枝枯死、损伤造成严重缩冠、偏冠的；5、修剪措施不合理，修剪过重，破坏树形。5灌木、绿篱、地被1、种植密度稀疏、不均匀，垂直向下观察可见明显露土（后层阔叶及落叶缓苗期地被不计入露土）；轮廓线、可见侧立面苗木稀疏植株不匀称不整齐不密实；2、绿篱造型宽窄不一，顶面或侧立面修剪不平整；3、造型修剪，层次不清晰；线条造型不丰满，直线部位不笔直，曲线部位不圆顺，直线曲线过渡不自然；4、未综合排版放线，绿篱地被造型与草坪衔接轮廓线被井盖、树穴打断；5、泥土流挂污染严重或种植土高于硬质铺装存在硬质铺装污染的风险；6、存在枯萎、枯死（缓苗期和费生长季街检测时，同品种苗木生物学表现基本一致的可判定为合格）；明显的枯枝、枯死现象；7.绿植造型内有明显的缺株，枯枝烂叶；明显的病虫害；苗木稀疏明显露土；8、成品保护不到位，有明显踩踏、破坏痕迹。5草坪观感1、草坪带土厚度≥1cm；2、草坪铺植方向不一致，草坪修剪不及时，高度大于10cm；3、草皮有明显杂草；4、局部斑秃或露土面积大于5cm×5cm的；5、成品保护不到位，有明显踩踏、破坏痕迹；6、未密缝铺植，草坪内有明显留缝、严重露土；7、不平整，局部明显凸起或凹坑，整体坑洼不平，积水；（海绵城市除外）。5二、住宅评估体系—精装过程（质量风险）质量风险调整内容检查大项检查内容评分标准总点数调整方向外立面保温板1、砼基层有模板皮、油污、脱模剂、铁丝等，孔洞、裂缝、蜂窝、露筋、错台、胀模等缺陷未处理到位；砌体基层未抹灰或抹灰平整度不符合规范要求（内保温基层可不抹灰）穿墙管未封堵密实；2、保温板或岩棉带以长向水平铺贴，保证连续结合，上下两排板须竖向错缝1/2板长，局部最小错缝不得小于200mm，阳角位置应采用交叉互锁的布置方式；3、不满足垂直于板面切割，不得斜切要求；4、要求洞口保温板布置离洞口角部至少200mm；窗边洞口必须有排版图，并严格按图施工，不得拼接。5、保温层与门窗框间预留6~10mm缝隙，填背衬嵌密封胶。5新增检查项粘接胶浆涂抹1、粘接面积应符合设计要求，且用于EPS时，面积≮40%、用于岩棉板时，面积≮70%、用于岩棉带或小尺寸保温板时应采用满粘；外饰面为面砖时，面积≮60%；2、采用框点粘法时应设置透气孔，间隙宽度应为50mm；3、采用框点粘法粘贴，边框为满浆,（EPS板材边框宽度不小于5cm，岩棉板材边框宽度不小于10cm）中间均匀布置8个直径10cm圆饼，厚度不小于1cm。5新增检查项锚栓固定1、混凝土墙体≥30mm(有效深度)，砌筑墙体≥50mm(有效深度)；锚固需牢固无松动；2、门窗洞口、阳角边缘应加固处理，水平，垂直间距≤250mm，距窗口、阳角边缘100mm-150mm。5新增检查项网格布1、搭接宽度不小于100mm；禁止网格布干搭接,岩棉板首层网格布允许对接，第二道网格布布置要求错开对接位置不小于200mm且进行搭接，搭接宽度不小于100mm。2、宽度为岩棉板厚加200mm，网格布在岩棉板粘结层中的长度不小于100mm（当安装底座托架或终端连接附件时，可以不翻包）；3、要求拼接严密、平整、无褶皱、阴阳角部位相互转包200mm；岩棉板薄抹灰系统或面层采用面砖材料时应采用两道网格布进行加强。4、四角需附加耐碱玻纤网格布，网格布尺寸要求300mm*200mm，斜拉网格布铺设顺序正确(先窗口翻包，后铺设斜拉网）5、不得出现褶皱、漏网、粗糙等问题。5新增检查项抹面胶浆1、不得有网布隐现、粉化、起鼓、起泡、脱落、裂缝等5新增检查项涂料1、基层封闭底漆应满涂施工，底漆涂刷均匀，不得存在漏涂、透底现象，底漆表面不得有砂眼、蜂窝孔，底漆干燥后，不得存在泛碱、咬色现象，底漆涂刷不得存在流坠、疙瘩，封闭底漆与基层需粘结牢固，不得存在起皮、空鼓现象；2、中涂涂料无漏刷、透底现象，中涂涂料无开裂、破损、蜂窝孔等缺陷，中涂涂表饰面不得存在泛碱、咬色现象，喷点大小、粒径分布均匀，密度符合要求，喷点形状无斜喷现象，喷点压花、造型符合设计要求。3、面层涂料无漏刷、透底现象，面层涂料无开裂、破损、砂眼、蜂窝孔等缺陷，涂料饰面无返碱、咬色现象，涂料饰面无流坠、疙瘩，且阴角位置无积料，面漆漆面色系均匀且与封样或色板一致。4、已完成涂料分隔缝宽窄不一、分隔缝不交圈；分割缝漏设、透底。5新增检查项幕墙1、预埋件数量、规格、位置和防腐处理不符合设计要求，埋板未紧贴结构面、锚栓缺失，锚栓安装不合格、垫片未对点焊接限位；2、幕墙的金属框架与主体结构埋件的连接、立柱与横梁的连接及幕墙面板的安装必须符合设计要求；焊点防锈处理不合格、石材幕墙压顶水平面石材应固定在龙骨上，禁止用砖垫石材。3、石材：挂接形式及挂点数量符合设计要求、固定螺栓紧固到位；金属：安装牢固，不得缺失连接螺钉，未固定在龙骨之上、拼缝不顺直，接缝高低差明显。4、幕墙密封胶胶缝达不到深浅一致、宽窄均匀、光滑顺直。5新增检查项二、住宅评估体系—精装过程（质量风险）安全文明调整内容检查大项检查项评分标准总分数调整方向安全生产楼梯口防护无防护栏杆/扣分标准由每处扣1分为每处扣2分临边防护及作业无临边防护措施，临边防护不严、不牢或材料不满足防护要求、临边及登高作业施工时无可靠性防护措施/扣分标准由每处扣2分为每处扣3分室外施工电梯施工升降机笼门位置设置防撞链条或挡杆，防止小推车等冲撞笼门（未执行扣2分）新增消防设施设备施工现场必须合理有效设置消防用水、灭火器材、消防沙、消防设备设施周边不允许堆放材料及杂物或未定点摆放，材料堆放堵塞消防通道/扣分标准由每处扣2分为每处扣3分文明施工主入口（精装施工区域）施工现场入口处应进行封闭式施工管理，四周用硬质材料及铁门进行围挡封闭；2取消工地门岗管理门禁现场随机抽工人进行人脸识别测试，无法识别扣5分5新增现场封闭不严密，可随意出入扣2分。4新增二、住宅评估体系—精装过程（安全文明）品质排查评估体系户内观感

30%外立面15%公共部位

10%园林景观

15%功能性试验

30%形象进度1、参评标段划分：按交付批次进行检查，同一交付批次内最多三家总包单位，多于三家划分为2个标段，分2次检查。2、评估时间：项目交付前45-60天。3、测区：户内：400户以内抽16户、400户~800户抽20户、800户以上抽24户；随机抽取3户不同户型，进行实测实量墙地砖空鼓检查，墙砖20个空鼓，地砖10个空鼓；公区：首层大堂4个（公区精装单位均分），标准层电梯厅：10层（公区精装单位均分），地库全区域。园林景观：全覆盖；外立面：高层50%、低密度30%、别墅

20%，屋面3个；（若项目交付批次楼栋数≤3栋，则全查）功能性试验：外窗、外墙淋水：30樘；卫生间、阳露台蓄水各30间；屋面蓄水2个单元；通水、通球及打压测

试：12个；烟道串烟试验（随机抽取4根烟道，每根烟道检查5户，共计20户）；地下室渗漏观察20处；（地下室不在交付时间内也要进行渗漏点检查）

（备注：组合业态按比例进行抽取）。4、主要检查内容：户内（毛坯、精装）、公区、外立面、园林；功能性试验：外窗、外墙、卫生间、下水管通球、地漏通水、给水管打压、地暖管打压、烟道串烟试验；形象进度：景观、外立面、公区、室内、机电等完成情况。5、25年体系变化：降低功能性试验权重，提升外立面、园林景观权重，新增架空层、地下室大堂、会所检查项、机电消防、园林实测，结合交付评估，对部分评估内容进行、优化处理；6、评估目标：进度风险预控，排除交付功能缺陷、质量观感、施工工艺，杜绝渗漏、空鼓/开裂重大风险，为交付评估打下基础。二、住宅评估体系—品质排查检查大项检查内容补充检查标准内容测点说明户内观感强、弱电箱功能缺陷：1、开关控制不正常，短路、漏电、过欠压保护工作无效。精细化：1、强、弱电箱采用嵌入式隐藏安装。/开关/面板/插座精细化：无标识/公区架空层精细化：1、吊顶：表面平整方正、收口美观，无渗漏痕迹、明显色差、污染，露筋、开裂、破损、起皮。2、墙面：表面平整、线条顺直，无返潮、明显色差、污染，露筋、破损、变形、开裂。3、地面：表面平整、缝隙均匀，无破损、明显色差、开裂、积水。4、设施设备：安装牢固，使用功能正常，无漏电、锈蚀、故障、破损、掉漆。5、沙发/茶几/柜体：安装牢固、边角钝化，无破损、划痕、污染、掉漆。6、木饰面/挂画/：安装牢固、方正，无破损、明显划痕，污染、受潮发霉。每栋楼计为2个测点。会所精细化：1、吊顶：表面平整，铝板拼缝均匀；无开裂、污染、脱皮、锈斑、渗漏痕迹。2、瓷砖/石材：表面平整、勾缝饱满、缝隙顺直；无空鼓、破损、明显色差。3、木饰面/不锈钢：表面平整、安装牢固；无磕碰、钉眼、污染、变形、锈斑。4、地面装饰：表面平整、拼缝均匀，无破损、污染、返碱、划痕。5、门窗/栏杆/防火门：配件安装齐全、方正，型材拼缝紧密；无磕碰、掉漆、划痕、变形、焊点、污染。6、照明灯具/应急照明/空调：使用功能正常，无渗漏、异响、破损、闪烁。7、设施设备：安装牢固，使用功能正常，无漏电、锈蚀、故障、破损、掉漆。8、风口百叶：安装牢固，无变形、色差、风口接缝顺直、无弯曲。全区域总计8个测点，按问题发生数量（连续区域<1m^2）计取不合格点。电梯厅（电梯底坑）功能缺陷：1、电梯底坑积水、渗漏；精细化：1、照明正常，通道畅通；2、底坑内清洁卫生；3、底坑导轨、缓冲底座设置完整，无明显缺陷；4、有信号覆盖。/地下室大堂功能缺陷：1、玻璃破损。2、门禁使用不正常、对讲功能不正常、可视对讲机安装合理性检查。精细化：1、地弹簧安装端正平整无翘曲、标高准确、收口美观。2、门扇启闭正常，缝隙符合规范要求。3、打胶顺直、整洁美观。4、门窗表面整洁无污染，无损伤、无划痕。每栋楼计为2个测点。二、住宅评估体系—品质排查检查大项检查内容补充检查标准内容测点说明调整方向公区消防箱精细化：1、消火栓周边车位不得阻挡消火栓的正常操作使用。全区域总计2个测点按问题发生数（连续区域<1m^2）计取不合格点。，新增机电消防检查内容消防水泵房精细化：1、泵房间内应保持整洁干燥（环境温度应控制在5~30℃，相对湿度≤70%）、排水有效，地面无积水、无建筑垃圾，并上锁管理。2、泵房出入口应设置挡鼠板，与门同宽、高500mm，材质为铝合金板、不锈钢板、防火板等。3、疏散门应向疏散方向开启，应采用甲级防火门。消防报警阀间精细化：1、报警阀间或安装位置处内应保持整洁干燥、排水有效，地面无积水、无建筑垃圾，并上锁管理；延迟器、泄水阀处安装相应的排水设施。2、附设在建筑物内的湿式报警阀间，应设乙级防火门，安装闭门器自行关闭，并向疏散方向开启。消防管道精细化：1、立管应安装垂直无歪斜，横管铺设水平且位置合理及美观。2、内、外墙部位的套管内应封堵良好。3、管道穿墙、楼板时应设置套管，且管道接口部位不得在墙内。4、北方地区外露管道应做好防冻保护措施且保温厚度及安装符合要求。喷淋末端精细化：1、喷头玻璃柱不存在任何污染现象，如油漆、涂料。消防水池/水箱精细化：1、消防水箱如设置在室外应有挡风避雨防护措施。2、配置有直爬梯时，梯段高度大于３ｍ时应设置安全护笼。二、住宅评估体系—品质排查检查大项检查内容补充检查标准内容测点说明调整方向公区中控室消防设备设施精细化：1、出入口应设置挡鼠板，与门同宽、高500mm，材质为铝合金板、不锈钢板、防火板等。2、消防控制室的出口应直通室外或安全出口，开向建筑内的门应采用乙级防火门，并向疏散方向开启。消防控制室与其他部位防火分隔，应采用耐火极限不低于2.00h的防火隔墙和1.50h的楼板与其它部位分隔。3、火灾报警控制器和消防联动控制器安装在墙上时，其主显示屏高度宜为1.5m～1.8m，其靠近门轴的侧面距墙不应小于0.5m，正面操作距离不应小于1.2m。全区域总计

2个测点，

按问题发生数（连续区域<1m^2）计取不合格点。新增机电消防检查内容桥架、线管精细化：1、桥架穿墙、穿楼板的防火封堵和设置套管。2、桥架的跨接，支架间距，桥架盖板应完整。发电机房精细化：1、出入口应设置挡鼠板，与门同宽、高500mm，材质为铝合金板、不锈钢板、防火板等；窗口洞口设置纱网等防止小动物进入的措施。2、机房应无跑冒滴漏现象，穿墙孔洞封堵严密。柴油机的排烟管、柴油机房的通风管、与储油间无关的电气线路等，不应穿过储油间。3、储油间应设置甲级防火门，储油箱总储存量不应大于1m³。4、发电机房应采用耐火极限不低于2.00h的防火隔墙和1.50h的不燃性楼板与其他部位分隔，门应采用甲级防火门，向疏散方向开启；发电机房与储油间之间的隔墙应为防火墙；隔墙上开设的门应为甲级防火门。防火封堵精细化：1、管道井进行防火封堵，且封堵严密。2、楼板之间、楼板与防火分隔墙体之间、防火分隔墙体之间的缝隙进行防火封堵。3、电气线路和各类管道穿过竖井楼板、井壁时采取防火封堵措施，且封堵严密。4、防火封堵是无、脱落、变形、开裂等现象。防火门监控精细化：1、防火门关闭后应能从内、外两侧人为开启，不应上锁封闭。2、防火门组件齐全完好，应启闭灵活、关闭严密。3、防火门应为向疏散方向开启的平开门。4、双扇防火门应按顺序关闭。5、防火门标识应清晰、准确。二、住宅评估体系—品质排查品质排查调整内容检查大项检查项检查子项检查项分值数调整调整原因景观绿植规格尺寸随机抽取10处植物，检查植物胸径/地径、蓬径、株距、高度尺寸，检查标准：以胸径尺测量乔木主干胸径（地径测量植物主干高度300mm部位）直径尺寸，读数精确至毫米，再与设计值比较；以卷尺测量灌木球冠幅水平最短直径，读数精确至毫米，再与设计值比较，测量值不应小于设计值；以卷尺测量地被或低矮灌木种植密度及高度，密度选取1㎡范围；现场随机抽查，发现一处不合格既记为一处不合格点10加强园林材料管控大面铺装铺装厚度（石材、PC、砖材、塑胶等）随机抽取10处铁艺，检查厚度检查标准：石材厚度及长宽尺寸检查，石材厚度值与设计值对比极差≤2mm（只评定负值）现场随机抽查，发现一处不合格既记为一处不合格点10加强园林材料管控其他构造铁艺规格尺寸（大门、栏杆、廊架）随机抽取10处铁艺，检查间距、壁厚检测，检查标准：现场随机抽查10处铁艺的材料进行间距、壁厚检测，测量值不符合标准要求，则评定为不合格现场随机抽查，发现一处不合格既记为一处不合格点10加强园林材料管控二、住宅评估体系—品质排查1、评估时间节点：项目交付前7~20天。2、测区：户内观感：随机抽取12户全查；公共部位：随机抽选6个户内观感测区对应的楼层电梯前室（必查）/4个大堂（交付楼栋少于3个大堂全查）/2层地下室电梯厅（交付楼栋无地下室电梯厅甩项）/以及交付楼栋对应地下室；园林景观：交付楼栋四周（必查）、回家路线、小区入口；外立面：随机选取3楼栋，交付楼栋少于3栋全查；户内实测测区：户内观感测区（抽样点数不足增加毗邻房间）；外窗、外墙淋水：20樘（其中100%复查品质排查渗漏点）；屋面：2个单元屋面；卫生间蓄水10间；毛坯阳台蓄水10间；精装阳台泼水10间；厨房台盆管道蓄水

12户；卫生间台盆管道蓄水12户；（套内渗漏1处即判定为该户不合格）、串烟测试（随机抽取4根烟道，每根烟道检查5户，共计20户）；地下室渗漏观察10处（不在交付时间内也要进行检查、地下室全查）；通水通球4个。3、主要评估内容：户内观感、外立面观感、公共部位观感、园林景观观感、功能性试验、机电工程、竣备资料。4、计算方式：观感类评估按照严重项问题、一般项问题、轻微项问