2026年物业纠纷人民调解员考试题库

2026年物业纠纷人民调解员考试题库一、单项选择题（每题1分，共20分）1.根据《中华人民共和国民法典》，业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比（）以上的业主且人数占比（）以上的业主参与表决。A.二分之一；二分之一B.三分之二；三分之二C.四分之三；四分之三D.三分之二；三分之一答案：B2.业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求（）予以撤销。A.街道办事处或乡镇人民政府B.人民法院C.住房和城乡建设主管部门D.公安机关答案：B3.物业服务合同终止后，在业主或者业主大会选聘的新物业服务人或者决定自行管理的业主接管之前，原物业服务人（）继续处理物业服务事项。A.可以请求B.应当C.不得D.无权答案：B4.物业服务区域内规划用于停放汽车的车位、车库，应当首先满足（）的需要。A.物业服务企业员工B.来访客人C.业主D.建设单位答案：C5.业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以（）。A.采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交B.直接向人民法院提起诉讼或者申请仲裁C.扣押业主的财物D.限制业主进入小区答案：B6.业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经（）的业主同意。A.本单元全体B.有利害关系C.本栋楼全体D.全体答案：B7.关于物业纠纷人民调解协议书的效力，下列说法正确的是（）。A.具有强制执行力，一方不履行可直接申请法院强制执行B.经人民法院司法确认后，具有强制执行力C.不具有法律约束力，当事人可随意反悔D.等同于法院判决书答案：B8.在调解物业纠纷时，调解员的首要原则是（）。A.分清是非，明确责任B.维护物业服务企业的权威C.维护业主的绝对利益D.自愿、平等、不违背法律、法规和国家政策答案：D9.业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以（）为由放弃权利、不履行义务。A.放弃权利B.未实际使用C.未参与表决D.未签订合同答案：A10.新建物业在交付使用前，前期物业服务合同的签订主体是（）。A.业主委员会与物业服务企业B.全体业主与物业服务企业C.建设单位与物业服务企业D.居委会与物业服务企业答案：C11.物业保修期满后，物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，应当通过（）列支。A.建设单位专项资金B.物业服务企业利润C.专项维修资金D.公共收益答案：C12.利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，所得收益在扣除合理成本后，属于（）。A.物业服务企业所有B.建设单位所有C.业主共有D.业委会工作经费答案：C13.人民调解员在调解纠纷过程中，发现纠纷有可能激化的，应当采取（）。A.立即终止调解B.向有关方面报告C.采取有针对性的预防措施D.强制当事人达成协议答案：C14.业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加，这一规定适用于（）。A.制定和修改管理规约B.选举业主委员会C.选聘和解聘物业服务企业D.筹集和使用专项维修资金答案：B15.调解协议书自（）生效。A.调解员签字盖章之日起B.当事人签名、盖章或者按指印，调解员签名并加盖调解组织印章之日起C.司法确认之日起D.送达当事人之日起答案：B16.物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的（）。A.行政责任B.刑事责任C.法律责任D.道义责任答案：C17.业主委员会任期届满前（），应当组织召开业主大会会议进行换届选举。A.一个月B.两个月C.三个月D.六个月答案：B18.人民调解员调解纠纷，调解不成的，应当（）。A.对当事人进行批评教育B.强制当事人继续调解C.终止调解，并依据有关法律、法规的规定，告知当事人可以依法通过仲裁、行政、司法等途径维护自己的权利D.不再理睬答案：C19.关于物业承接查验，下列说法错误的是（）。A.建设单位应当在物业交付使用15日前，与选聘的物业服务企业完成承接查验B.物业服务企业应当对共有部分、共用设施设备进行查验C.现场查验应当形成书面记录，由建设单位和物业服务企业签字确认D.建设单位应当向物业服务企业移交相关资料答案：A20.在调解涉及群体性物业纠纷时，调解员应当（）。A.只与业主代表沟通B.只与物业服务企业沟通C.分别与各方沟通，了解核心诉求，并可以引导推选代表进行协商D.直接建议双方诉讼答案：C二、多项选择题（每题2分，共20分，多选、少选、错选均不得分）1.下列事项中，属于由业主共同决定，且应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意的是（）。A.选举业主委员会或者更换业主委员会成员B.选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人C.筹集建筑物及其附属设施的维修资金D.改建、重建建筑物及其附属设施E.改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动答案：C,D,E2.物业管理的基本内容包括（）。A.房屋及共用设施设备的维修、养护、管理B.物业管理区域内的环境卫生、绿化管理C.物业管理区域内的安全防范、秩序维护D.物业装饰装修管理服务E.代收代缴水、电、燃气等费用答案：A,B,C,D3.人民调解员在调解物业纠纷时，可以运用的调解技巧包括（）。A.耐心倾听，充分了解各方诉求和争议焦点B.背对背调解，分别做思想工作，寻找利益平衡点C.运用法律、法规、政策及管理规约、合同条款进行说理D.引入情感共鸣，回忆邻里和谐往事E.必要时邀请相关专业人士（如律师、工程师）提供咨询意见答案：A,B,C,D,E4.业主在物业管理活动中，享有下列权利（）。A.按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务B.提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议C.提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议D.选举业主委员会成员，并享有被选举权E.监督业主委员会的工作和物业服务企业履行物业服务合同答案：A,B,C,D,E5.物业服务收费可以采取（）等形式。A.包干制B.佣金制C.酬金制D.分成制E.年薪制答案：A,C6.物业纠纷人民调解委员会受理的纠纷范围主要包括（）。A.物业服务合同纠纷（如收费、服务质量）B.物业使用和维护纠纷（如违章搭建、占用通道）C.业主自治管理纠纷（如业委会选举、公共收益分配）D.物业承接查验纠纷E.相邻关系纠纷（如漏水、噪音、采光）答案：A,B,C,D,E7.业主委员会应当及时向业主公布的情况和资料包括（）。A.管理规约、业主大会议事规则B.业主大会和业主委员会的决定C.物业服务合同D.专项维修资金的筹集、使用情况E.物业共用部位、共用设施设备的使用和收益情况答案：A,B,C,D,E8.下列情形中，业主可以拒交或少交物业费的是（）。A.物业服务企业未按合同约定提供服务B.房屋存在质量问题，开发商尚未解决C.物业服务企业擅自提高收费标准D.业主未入住或未使用房屋E.物业服务企业将全部服务转委托给第三方答案：A,C,E9.调解笔录应当载明的事项有（）。A.当事人的基本情况B.纠纷的主要事实、争议事项以及各方当事人的责任C.当事人达成调解协议的内容，或者未达成协议的结果D.调解员的姓名、职务E.调解的时间和地点答案：A,B,C,D,E10.在调解因公共区域收益（如电梯广告、停车费）分配产生的纠纷时，调解员应依据和考虑的因素包括（）。A.《民法典》关于共有部分收益归属的规定B.物业服务合同中关于公共收益的约定C.管理规约或业主大会决议D.收益产生的合理成本（如管理费、税费）E.收益用于补充专项维修资金或业主共同决定的其他用途的合法性答案：A,B,C,D,E三、判断题（每题1分，共10分，正确的打“√”，错误的打“×”）1.业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。（）答案：√2.经业主共同决定，可以利用共有部分从事经营活动，所得收益归物业服务企业所有，用于补贴物业服务成本。（）答案：×3.业主对建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，但行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。（）答案：√4.人民调解委员会调解民间纠纷，不收取任何费用。（）答案：√5.物业服务企业可以根据自身需要，将物业管理区域内的全部物业服务一并委托给其他单位或个人。（）答案：×6.业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，业主只能向人民法院起诉，不能请求政府介入。（）答案：×7.专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。（）答案：√8.调解协议达成后，当事人认为协议内容不当的，可以在协议生效前反悔。（）答案：√9.建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。（）答案：√10.在物业纠纷调解中，只要双方达成口头协议，调解即告成功，无需制作书面调解协议书。（）答案：×四、填空题（每空1分，共10分）1.业主大会会议分为定期会议和（）会议。答案：临时2.物业服务人包括物业服务企业和其他（）。答案：管理人3.业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利（）转让。答案：一并4.人民调解员由人民调解委员会委员和人民调解委员会（）的人员担任。答案：聘任5.建筑物及其附属设施的维修资金，属于（）共有。答案：业主6.物业服务合同应当采用（）形式。答案：书面7.业主大会或者业主委员会的决定，对（）具有法律约束力。答案：业主8.因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得（）和物业服务企业的同意。答案：业主委员会9.人民调解员调解纠纷，调解期限一般为（）日。答案：3010.前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务人签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同（）。答案：终止五、简答题（每题5分，共20分）1.简述物业纠纷人民调解应遵循的基本原则。答案：（1）自愿原则。在当事人自愿、平等的基础上进行调解，尊重当事人的诉讼权利，不得因未经调解或者调解不成而阻止当事人向人民法院起诉。（2）合法合理原则。依据法律、法规、规章和政策进行调解，法律、法规、规章和政策没有明确规定的，依据社会公德、行业惯例进行调解；调解不违背法律、法规和国家政策。（3）公平公正原则。调解员应保持中立，不偏袒任何一方，公平对待当事人。（4）尊重当事人权利原则。不得因调解而阻止当事人依法通过仲裁、行政、司法等途径维护自己的权利。（5）保密原则（如涉及个人隐私、商业秘密）。调解员应当对调解过程及知悉的当事人隐私、商业秘密予以保密。2.业主委员会在物业管理活动中主要履行哪些职责？答案：（1）执行业主大会的决定和决议；（2）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（3）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（4）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（5）监督管理规约的实施；（6）督促业主交纳物业服务费及其他相关费用；（7）组织和监督专项维修资金的筹集和使用；（8）调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；（9）业主大会赋予的其他职责。3.在调解物业服务合同纠纷（如业主以服务质量不达标拒交物业费）时，调解员应重点审查哪些方面？答案：（1）审查物业服务合同的有效性及具体条款，特别是服务标准、收费标准、违约责任等约定。（2）审查业主提供的物业服务企业服务质量不达标的证据，如照片、视频、记录、第三方评估报告等，判断其真实性、关联性。（3）审查物业服务企业提供的其已履行主要合同义务的证据，如日常巡检记录、设备维护记录、保洁绿化记录、安保记录、整改通知等。（4）审查服务质量问题是否属于合同约定的服务范围，以及问题的严重程度、持续性、影响范围。（5）审查业主是否就服务质量问题向物业服务企业进行过有效投诉或沟通，物业服务企业是否进行了响应和整改。（6）根据合同约定和法律规定，分析业主拒交、少交物业费的理由是否成立，以及如成立，如何量化对物业费的影响（如酌情减免）。4.简述物业承接查验的主要内容及意义。答案：主要内容：（1）共用部位：包括房屋主体结构、公共门厅、走廊、楼梯间等。（2）共用设施设备：包括电梯、水泵、消防设施、安防监控系统、照明、排水管道、化粪池、绿地、道路、围墙、车场车库等。（3）物业管理用房、相关图纸资料（竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等验收资料；设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；物业质量保修文件和物业使用说明文件等）。意义：（1）明确建设单位、物业服务企业和业主在物业交接中的责任，避免后续纠纷。（2）确保物业服务企业从接管开始就能清晰了解物业状况，为后续管理和维护打下基础。（3）维护业主的合法权益，保证其接收的物业符合质量标准，共用设施设备能够正常使用。（4）是前期物业管理顺利开展的重要保障环节。六、案例分析题（每题10分，共20分）案例一：某小区3号楼602室业主李先生家卫生间屋顶严重渗水，导致天花板、墙面损坏。经查，渗水源自楼上702室王女士家卫生间防水层老化失效。李先生要求王女士维修并赔偿损失。王女士认为，房屋已过保修期，且自己并非故意造成渗漏，不愿承担全部责任。双方协商未果，矛盾升级，申请人民调解。问题：1.本案涉及的法律关系性质是什么？（2分）2.调解员在调解前应做好哪些准备工作？（4分）3.请模拟调解员提出一个可能的调解方案要点。（4分）答案：1.本案涉及的法律关系是相邻关系纠纷（不动产相邻权利人之间的排水、用水纠纷）和侵权责任纠纷（因过错侵害他人民事权益）。2.调解前准备工作：（1）分别与李先生、王女士沟通，详细了解渗水发生的时间、过程、造成的损害情况（可建议李先生提供损失清单和照片/视频证据，建议王女士确认渗水源）。（2）查阅《民法典》关于相邻关系、侵权责任的相关条款（如第二百八十八条、第二百九十六条、第一千一百六十五条等）。（3）了解该小区房屋的建成年代、保修期限，确认是否已过保修期。（4）必要时，可咨询或邀请专业水电工、装修人员对渗水原因和维修方案进行初步评估（预估维修费用和损失金额）。（5）了解双方之前沟通的情况和主要分歧点。3.可能的调解方案要点：（1）明确责任：根据《民法典》，不动产权利人因用水、排水等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害；造成损害的，应当给予赔偿。王女士作为702室业主，对其专有部分（卫生间）负有管理维护义务，防水层老化导致渗水，侵害了楼下李先生的合法权益，应承担维修和赔偿责任。（2）解决方案：a.修复责任：王女士应在合理期限内（如调解协议签订后7日内）聘请专业人员进行卫生间防水层维修，彻底解决渗水源问题。维修期间应尽量减少对李先生家的影响。b.赔偿责任：对于李先生家已产生的损失（天花板、墙面修复费用），由王女士承担。双方可协商一个赔偿金额，或共同委托第三方评估确定。若李先生已自行修复，凭有效票据由王女士支付。c.互谅互让：引导双方考虑邻里情谊，王女士可主动道歉并积极处理，李先生可在赔偿金额上适当谅解，或同意给予王女士合理的维修准备时间。（3）签订协议：将上述责任划分、维修期限、赔偿金额（或确定方式）、支付方式等内容写入调解协议书，由双方签字确认。案例二：某小区业主委员会成立后，决定解聘原开发商选聘的A物业服务公司，并通过公开招标选聘了B物业服务公司。业委会与B公司签订了新的物业服务合同，约定三个月后进驻。但合同到期后，A公司以部分业主拖欠物业费、交接细节未谈妥为由，拒绝撤出。B公司无法进场，小区管理陷入混乱。业委会、A公司、B公司及部分业主之间产生激烈矛盾，街道人民调解委员会介入调解。问题：1.本案中存在哪些主要的矛盾主体和法律关系？（3分）2.调解本案可能面临的主要难点是什么？（3分）3.作为调解员，你如何制定调解策略以推动问题解决？（4分）答案：1.主要矛盾主体和法律关系：（1）业主委员会与A物业服务公司：基于前期物业服务合同（或事实服务关系）的合同解除及交接法律关系。（2）业主委员会与B物业服务公司：基于新签订的物业服务合同的履约法律关系（B公司要求进场提供服务）。（3）A物业服务公司与B物业服务公司：物业项目交接的协作（或对抗）关系。（4）部分拖欠物业费的业主与A物业服务公司：债权债务关系。（5）全体业主（通过业委会）与A、B公司：广义的物业服务消费关系。2.调解难点：（1）利益冲突复杂：涉及新旧物业企业更替的核心利益（管理权、收益），A公司不愿轻易放弃。（2）事实认定困难：A公司提出的“交接细节未谈妥”、“部分业主欠费”可能是拖延借口，也可能是实际问题，需要逐一核实。（3）群体性因素：涉及全体业主利益，容易引发群体性事件，情绪对立严重，调解气氛紧张