房地产项目成本责任制度

PAGE房地产项目成本责任制度一、总则（一）目的为加强公司房地产项目成本管理，明确各部门及人员在成本管理中的责任，确保项目成本目标的实现，提高公司经济效益，特制定本制度。（二）适用范围本制度适用于公司所有房地产项目的成本管理工作，包括项目的前期策划、规划设计、工程建设、销售及售后服务等各个阶段。（三）基本原则1.成本效益原则在成本管理过程中，要充分考虑成本与效益的关系，以最小的成本投入获取最大的经济效益。2.全员参与原则成本管理涉及公司各个部门和全体员工，应鼓励全体员工积极参与成本管理工作，形成全员成本管理意识。3.全过程控制原则对房地产项目从立项到交付使用的全过程进行成本控制，确保各个环节的成本都能得到有效管理。4.责权利相结合原则明确各部门及人员在成本管理中的责任，赋予相应的权力，并与经济利益挂钩，做到责任、权力、利益相统一。二、成本管理职责分工（一）成本管理部门1.职责负责制定和完善公司房地产项目成本管理制度和流程。参与项目前期策划和规划设计，从成本角度提出合理化建议。负责编制项目目标成本，并将目标成本分解到各部门和各阶段。对项目成本进行动态监控和分析，及时发现成本偏差并提出调整建议。审核项目各项成本支出，参与合同谈判和签订，控制合同成本。定期组织成本分析会议，汇报项目成本情况，协调解决成本管理中的问题。负责成本管理资料的收集、整理和归档工作。2.人员配备成本管理部门应配备专业的成本管理人员，包括成本经理、造价师、预算员等，人员数量根据项目规模和复杂程度合理确定。（二）项目策划部门1.职责负责项目的前期策划工作，包括市场调研、项目定位、产品规划等。在策划过程中充分考虑成本因素，提出合理的产品建议，避免因策划失误导致成本增加。协助成本管理部门进行项目目标成本的编制和分解。2.人员配备项目策划部门应配备经验丰富的策划人员，包括策划经理、市场研究员等。（三）规划设计部门1.职责负责项目的规划设计工作，确保设计方案符合项目定位和成本目标。在设计过程中进行多方案比较，优化设计方案，降低工程造价。配合成本管理部门进行设计概算的编制和审核，提供设计变更对成本影响的评估报告。及时办理设计变更手续，控制设计变更费用。2.人员配备规划设计部门应配备专业的设计人员，包括设计经理、建筑师、结构工程师、电气工程师、给排水工程师等。（四）工程管理部门1.职责负责项目工程建设的组织和管理工作，确保工程质量、进度和安全。严格按照设计图纸和施工规范组织施工，避免因施工失误导致成本增加。控制工程变更和签证，及时办理工程变更和签证手续，对变更和签证费用进行审核。加强施工现场管理，合理安排施工顺序，减少施工浪费。配合成本管理部门进行工程成本核算和分析，提供工程成本数据。2.人员配备工程管理部门应配备专业的工程管理人员，包括项目经理、施工员、质检员、安全员、材料员等。（五）采购部门1.职责负责项目所需物资和设备的采购工作，确保采购物资和设备的质量和供应及时性。建立供应商评估和选择机制，通过招标、询价等方式选择优质供应商，降低采购成本。控制采购价格，签订采购合同，确保合同条款符合成本管理要求。负责采购物资和设备的验收和入库工作，对采购成本进行核算和分析。2.人员配备采购部门应配备专业的采购人员，包括采购经理、采购员等。（六）销售部门1.职责负责项目的销售策划和销售执行工作，制定合理的销售价格策略，确保项目销售利润。控制销售费用，合理安排销售推广活动，提高销售效果，降低销售成本。配合成本管理部门进行销售成本核算和分析，提供销售成本数据。2.人员配备销售部门应配备专业的销售人员，包括销售经理、销售员等。（七）财务部门1.职责负责项目成本的核算和财务管理工作，按照财务制度和成本管理制度进行成本核算和账务处理。提供项目成本报表和财务分析报告，为成本管理决策提供依据。审核项目成本支出，确保成本支出符合财务规定和成本管理要求。协助成本管理部门进行成本控制和成本分析，参与制定成本管理措施。2.人员配备财务部门应配备专业的财务人员，包括财务经理、会计、出纳等。三、成本预算与控制（一）目标成本编制1.在项目前期策划完成后，成本管理部门应根据项目定位、规划设计方案、市场价格水平等因素，编制项目目标成本。2.目标成本应包括土地成本、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费、销售费用、管理费用、财务费用等各项成本费用。3.目标成本编制应遵循“实事求是、合理预测、留有余地”的原则，确保目标成本的科学性和合理性。（二）目标成本分解1.成本管理部门将编制好的项目目标成本分解到各部门和各阶段，明确各部门和各阶段的成本控制目标。2.目标成本分解应按照项目开发流程和成本构成进行，确保每个环节都有明确的成本控制责任。3.各部门应根据分解后的目标成本制定具体的成本控制措施，并将成本控制责任落实到具体人员。（三）成本控制措施1.设计阶段成本控制规划设计部门应进行多方案比较，选择最优设计方案，降低工程造价。在设计过程中，应充分考虑成本因素，合理确定建筑规模、户型结构、装修标准等，避免因设计不合理导致成本增加。加强设计变更管理，严格控制设计变更数量和费用，设计变更必须经过相关部门审批。2.工程建设阶段成本控制工程管理部门应严格按照设计图纸和施工规范组织施工，确保工程质量，避免因施工失误导致返工和成本增加。加强工程变更和签证管理，工程变更和签证必须经过相关部门审批，严格控制变更和签证费用。合理安排施工顺序，优化施工组织设计，减少施工浪费，降低工程成本。加强施工现场材料和设备管理，严格控制材料和设备的采购价格和损耗，降低材料和设备成本。3.采购阶段成本控制采购部门应建立供应商评估和选择机制，通过招标、询价等方式选择优质供应商，降低采购成本。控制采购价格，签订采购合同，确保合同条款符合成本管理要求，严格按照合同约定支付货款。加强采购物资和设备的验收和入库管理，确保采购物资和设备的质量和数量符合要求，避免因质量问题和数量不符导致成本增加。4.销售阶段成本控制销售部门应制定合理的销售价格策略，确保项目销售利润，同时要考虑市场竞争和客户需求。控制销售费用，合理安排销售推广活动，提高销售效果，降低销售成本。加强销售合同管理，确保销售合同条款符合公司利益，避免因合同纠纷导致成本增加。四、成本核算与分析（一）成本核算1.财务部门应按照财务制度和成本管理制度进行项目成本核算，确保成本核算数据的准确性和完整性。2.成本核算应按照项目开发流程和成本构成进行，分别核算土地成本、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费、销售费用、管理费用、财务费用等各项成本费用。3.成本核算应定期进行，每月或每季度编制成本报表，反映项目成本的发生情况。（二）成本分析1.成本管理部门应定期组织成本分析会议，对项目成本进行分析和评价。2.成本分析应包括成本构成分析、成本变动分析、成本控制效果分析等内容，找出成本管理中存在的问题和原因。3.根据成本分析结果，提出改进措施和建议，为成本管理决策提供依据。五、成本考核与奖惩（一）成本考核指标1.公司应建立成本考核指标体系，对各部门和各人员的成本管理工作进行考核。2.成本考核指标应包括目标成本完成率、成本降低率、成本节约额等指标。3.目标成本完成率是指实际成本与目标成本的比率，反映项目成本控制目标的完成情况；成本降低率是指成本降低额与预算成本的比率，反映项目成本降低的程度；成本节约额是指实际成本低于目标成本的金额，反映项目成本节约的效果。（二）考核周期成本考核应定期进行，考核周期为每季度或每半年一次。（三）奖惩措施1.根据成本考核结果，对成本管理工作表现