《项目结构》-某A08项目可研分析教学材料教学材料

第一部分地块基本情况第二部分土地获取方式和时间第三部分产品与市场分析第四部分规划设计方案第五部分项目开发计划第六部分经济效益评价第七部分风险评估第八部分结论与建议目录

第一部分项目基本情况

从某国土局获悉，A08地块即将挂牌，地块紧邻我司**项目。地块目前已是所剩不多的建设用地，已完成平场工作，具备交付条件。A08地块地块简介A08地块规划控制指标地块地块编号建设用地（亩）建设用地（平方）建设面积（平方）容积率≤建筑密度（%）≤绿地率≥建筑限高（m）≤A08A08-1/03C2210.6571007.5310.660%5%200A08-2/03C2218.31220011.839.760%5%250小计28.951930019.36

车库面积70000

第二部分项目获取方式和时间一、项目获取方式和获取时间进度

挂牌出让预计：****年**月底发布公告竞买申请期限：待定竞买报价期限：待定竞买保证金：待定挂牌底价:A08预计楼面地价：5300元/平米；

第三部分产品与市场分析一、区域土地供应分析二、某市房地产宏观经济及房地产市场情况分析11一、区域土地供应情况一、区域土地供应情况江北城已出让土地情况竞得时间地块位置竞得单位土地用途出让面积成交金额楼面地价2014-12-4某B17-1/03号宗地某市农村商业银行股份有限公司金融保险业75951373220092014-11-26某A12-2/03号宗地某市西南物流（集团）有限公司商业84521518424962013-9-24某B02-1/B03-1/B03-2/B04-1/B04-3/B05-1/B05-3号宗地某市丰盈房地产开发有限公司商住9312625400059592013-6-6某B16-1号宗地某市大成置业有限公司商业金融业115871488921982013-11-9某A09-1/A09-3/A18-3/A18-5/A09-4（地下）/A09-5（地下）金融街某市置业有限公司商业624576670020142012-10-26某B18-1北京中研建科投资有限公司写字楼（商业）995082759242012-1-4某B19-4/B19-5/B20-1/20-2某市越洋房地产开发有限公司商业金融业、绿化347276203221502014-5-11某B18-2中国农业银行某市市分行商业金融业113642053520072014-6-25某组团A分区A01-1/03、A01-2/03、A01-3/03、A02-1/03、A02

某市市江北嘴置业有限公司、某市银行股份有限公司居住、商业金融业9479520241222632014-6-25某组团B分区B14-1/03号宗地某市市江北嘴置业有限公司、某市银行股份有限公司金融保险业用地87031410020252014-9-25某组团B分区B15-1/03号宗地西南证券有限公司商业保险业95541535220092014-10-29江北城C分区C01-3及A10-1/10-2/10-4/11-1号宗地某市丰盈房地产开发有限公司（中海、九龙仓）商业金融业、住宅264930.5241000030792014-3-12某组团A分区A06-1/03、A06-2/03、A06-3/03、A06-4/03,B分区某市市江北嘴中央商务区开发投资有限公司、某市市江北嘴置业有限公司商业金融业、旅馆业、二类居住用地53263988252601二、**项目成交分析楼栋成交客户成交面积（平米）写字楼售价（元/平米）首层商业（元/平米）A栋华夏银行18742.941250030000整层起售分层销售面积共34611平米价格区间13660——15980，均价14500元/平米

C栋国家开发银行31873.761250030000我司开发的**项目（与该地块邻近）销售情况

第四部分规划设计方案A08地块平面方案一A08地块模块图A08地块剖面地上建筑分配

标准层面积裙房层数办公楼层数办公楼总面积层高高度裙房面积塔楼122002501100004.3m225.0m

塔楼22100236752004.3m165m

裙房42002

5.0m10.0m8400A08地块指标

第五部分项目开发计划项目分期一期二期土地获取2016.10.012016.8.20方案设计2017.1.820171.4.8用地规划许可证2017.2.202017.6.20总包招标2017.3.202017.7.15开工时间2017.4.202017.9.20出正负零2017.10.102018.03.01结构封顶2018.06.10

2018.12.01竣工备案2018.10.302019.10.01交付使用2018.12.302019.12.3018年末形象交付使用结构封顶19年末形象

----交付使用项目开发计划备注：由于地块开发体量均与金融中心项目相当，因此开发计划时间节点和分期参考金融中心项目。

第六部分经济效益评价1、销售计划——销售收入二、经济效益分析——A08地块项目单位可售面积(万平米）价格（元/平米）销售收入（万元）写字楼万m218.2015000273000首层商业万m20.583500020300独立车库万m23.6615005490合计万m222.44133162987902、销售计划——销售节奏物业类型项目（％）总计年度201620172018201920202021写字楼签约比例100%0%40%60%0%0%0%签约面积18.207.2810.92000确认销售面积18.2007.2810.9200首层商业签约比例100%

0%50%50%0%

签约面积0.58000.290.2900确认销售收入面积0.580000.430.150独立车库签约比率100.0%

10%40%50%0%0%签约面积3.6600.371.461.8300确认销售收入面积3.66001.831.83002、销售计划——销售节奏物业类型项目销售收入年度

合计201620172018201920202021写字楼签约金额2730000109200163800000回款金额2730000010920016380000确认收入金额2730000010920016380000首层商业签约金额2030000101501015000回款金额203000001505052500确认收入金额203000001505052500独立车库签约金额549005552190274500回款金额5490002745274500确认收入金额5490002745274500合计签约金额29879001097551761401289500回款金额2987900011194518159552500确认收入金额29879000111945181595525003、成本费用单方取值序号成本项目金额占总成本费用（万元）的比例（％）1土地开发费10260844.01%2项目前期费84353.62%3建安工程费8962438.44%4市政配套费52722.26%5开发间接费4000.17%6融资成本121265.20%7预备费52082.23%8工程成本合计22367395.94%9销售费用94724.06%10总计233145100.00%备注：楼面地价5300元/平米测算；项目前期费、建安工程费、市政配套费、融资成本及预备费分别按总建筑面积320、3400、200、460、197.58元每平米计算；销售费用占销售收入的3.17%。4、利润表序号项目合计利润年度2016201720182019202020211销售收入29879000111945181595525002减：销售税金194210072761180434103

工程成本22367350244067941103845164404销售利润55696(50244)03672865947326505减：销售费用94720189637883788007

土地增值税1330004988092308税前利润44894(50244)(1896)3244261350324209累计税前利润

(50244)(52140)(19698)41652448944489410减：所得税11223(12561)(474)811015337810011税后利润33670(37683)(1422)243314601224310备注：销售税金为收入的6.5%；2016年、2018年、2019、2020年工程成本占比分别为22.463%、30.375%、46.427%、0.735%。5、现金流量表（全投资）序号项目合计现金流量表年度2016201720182019202020211现金流出26512037683142287614135583281901.1自有资金投入(部分土地费用）5024450244000001.2剩余的工程成本投入1734290067941103845164401.3销售税金194210072761180434101.3销售费用94720189637883788001.4土地增值税1330004988092301.5所得税11223(12561)(474)81101533781002现金流入29879000111945181595525002.1销售回款29879000111945181595525003净现金流33670(37683)(1422)2433146012243104累计净现金流

(37683)(39105)(14773)3123933670336705净现金流折现15785(34257)(1175)1828131427151006累计净现金流折现

(34257)(35432)(17152)1427515785157855、现金流量表（自有资金）序号项目合计年度2016201720182019202020211现金流出265120502430111935110616686(8360)1.1自有资金投入5024350243000001.2销售回款再投入95353004807547278001.3借款本金偿还80519004391736602001.4利息支出70270048312196001.5销售税金及附加194220072761181533001.6土地增值税13300022393636102(4646)1.7所得税112250055979089254(3715)2现金流入29879300111935181776508202.1销售回款29879300111935181776508203净现金流33673(50243)0071160439683604累计净现金流

(50243)(50243)(50243)2091725313336735净现金流折现19233(50243)0059747348262476累计净现金流折现

(50243)(50243)(50243)950412986192336、经济评价指标汇总序号经济评价指标汇总项目金额/比率1总投资（万元）2331432营业额（万元）