平湖项目完整版0823

关键问题——如何借鉴国际先进发展理念，同时融入区域自然及人文特色，体现区域开发的独特背景？——如何从区域开发的角度看待和处理平湖半岛与游轮集散中心的关系?——如何根据平湖半岛独特的优势进行超前发展定位，打造未来旅游发展的核心竞争力？——未来吸引什么样的目标客群？如何满足目标客群的需求？提升半岛的旅游集聚力？——如何构建富有引领性特色的旅游复合产品体系，使之成为某省市旅游的核心和名片？——如何构建区域未来开发及运营模式、聚集消费人气，实现开发的综合效益？工作框架与技术路线生态环境保护建议EnvironmentProtection文化遗产保护建议CulturalHeritageProtection区域经济背景分析RegionalBackground旅游业发展背景分析TourismDevelopment旅游资源分析ResourceAnalysis某省市场分析MarketAnalysis国际案例借鉴CaseStudy基础研究篇项目策划理念ProjectPlanningConcepts项目体系构建TourismProductSystem项目产品策划TourismProductsPlan发展模式DevelopmentmodelGIS与生态分析GISandEcologicalAnalysis基地现状分析SiteConditionAnalysis发展定位与目标VisionandPosition空间布局规划SpatialPlanning土地开发策略建议LandDevelopmentStrategy某省市策略建议LandOperationStrategy可持续发展政策建议SustainableRmendations某省市场营销策划TourismmarketingPlan战略定位篇产品策划篇空间规划篇土地开发篇保障建议篇某省市场环境分析LandMarketAnalysis财务评价分析FinancialEvaluationAnalysis关联性分析CorrelationAnalysis基础研究篇BASICANALYSIS1.

1.4旅游发展趋势分析1.6某省市场条件分析1.5旅游资源条件分析1.2区域经济背景分析1.1区位条件分析1.3旅游发展背景分析1.7基础研究小结某省市区位：—某省市域副某省市、鄂西生态文化旅游圈某省市某省市整体的城镇格局呈现：一主两副，三轴三线一主两副：某省市，即现某省市圈，宜昌、襄樊是两个副某省市三线：指长江旅游线、京港澳高速公路、京九线1.1区位条件分析

长江沿线区位：——长江中上游的区域性某省市——中国实施西部大开发战略由中线进入西部的起点，西部大开发的东大门

襄樊武汉宜昌区域区位分析三峡机场三峡游船码头宜昌港客运码头宜万铁路沪渝高速宜黄高速宜昌交通区位：宜昌在总体上已形成水陆空通畅的立体化交通网络，与区域内某省市和国内某省市形成密切联系。港口：主要港口为宜昌港；航道：长江航道通航3000吨级；公路：拥有宜黄、沪渝等高速公路；铁路：拥有宜万铁路、沪汉蓉高速铁路汉宜段、焦柳铁路等。都市核心沿江发展带夷陵组团伍家岗组团点军组团猇亭组团三峡坝区市域区位分析1.1区位条件分析市区空间结构：市域城镇体系为“一心、一带、一区、多点”的空间发展格局，总体上呈现出沿江放射状发展的态势。“一心”指中心城区；一带”指沿长江城镇聚合带；“一区”指某省市区的主要发展区；“多点”由某省市城区及重点城镇构成中心城区包括西陵组团、伍家岗组团、点军组团、猇亭组团和小溪塔组团等。

某省市位于长江中游，面积18.59万平方公里，占全国总面积的1.94％。全省设有武某省市某省市）、黄石、十堰、荆州、宜昌、襄樊、鄂州、荆门、孝感、黄冈、咸宁、随州12某省市，仙桃、天门、潜某省市直某省市，1个恩施土家族苗族自治州和1个神农架林区。GDP总量（亿元）人均GDP（万元）广东3569639951山东3055929262江苏3002433089浙江2110735730河南1820019001河北1600019588上海1308094920辽宁1202024945四川1102511008北京1027957931湖北（11）10160（17）14933某省市2008年GDP总量超过1万亿，某省市市排名的第11位，人均GDP占到17位，人均GDP接近中等国家水平。到2007年某省市国有中小企业改制面已达到95%，县域中小企业以民营为主体的格局形成，已经成为促进县域经济发展的主动力，有12家民营企业成为全国民营企业500强。截止到2008年底：地方财政收入：1338亿元，比去年同期增长20%；人口：总人口6050万人，常住人口5693万人；城乡居民人均可支配收入：15781元；城市化率：约45%，在某省市排名第一，超过某省市化平均水平。——人均GDP接近中等国家水某省市化率超过全国平均值，民营经济蓬勃发展1.2区域经济背景分析某省市经济发展背景分析某省市2004-2008年GDP及其增速某省市2005-2008年三产结构占比图宜昌2004-2008年GDP总量翻了一番，GDP增速保持基本稳定，经济总体发展态势良好。宜昌三产结构以二产为主，且二产占比不断升高，第三产业的发展有待进一步加强。某省市农村和城镇人均收入均有大幅升高，特别是城镇居民人均收入，居民消费价格涨幅大，有利于本项目的开发。——经济总体态势良好，城镇人均收入大幅增长，居民消费价格平稳增长，开发环境好某省市经济发展背景分析1.2区域经济背景分析某省市旅游业发展的现状分析—某省市旅游业已发展成为第三产业的龙头，旅游产业发展环境明显改善旅游产业地位不断上升某省市完成生产总值9150.01亿元，其中，第三产业收入达3633.02亿元，旅游总收入640.87亿元，同比增长18.74%，占总产值的7%。旅游业已发展成为第三产业的龙头和国民经济新的增长点，显示出较强的带动和辐射作用。旅游产业发展环境明显改善：以三峡大坝为标志的新三峡景观,再加上奥运会效应所带来的巨大入境客流，推动湖北旅游业的快速发展。三峡旅游开发步入发展新阶段；武汉、宜昌、赤壁等某省市进入中国优秀某省市行列；旅游企业的投资规模不断扩大，境外资金大举进入旅游领域，旅游业成为投资的热点行业。第一产业15.5%第三产业39.7%第二产业44.8%旅游产业7%其他32.%资料来源某省市旅游统计便览2008年2000-200某省市旅游发展的主要指标年度2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年旅游总人数/万人次5523.16130.86772.45724.56910.27712.68565.410266.3旅游总收入/亿元282.26353.66407.68342.77410.00473.15539.00640.87相某省市GDP/%6.607.958.196.356.497.307.187.00三产增加值%18.9421.3522.3616.9517.7820.6418.0317.641.3旅游发展背景分析某省市旅游业发展存在的问题——旅游空间发展不平衡问题突出，地方旅游开发力度有待大力提升旅游业处于全国中等发展水平某省市旅游资源丰富，旅游资源富集程度居全国第6位，自改革开放以来湖北旅游业取得了长足的发展。然而和资源丰富并不匹配的某省市旅游业的发展在全国只处于中间水平。原因主要是除武汉外某省市很多地方的旅游资源未被有效开发和利用，从而制约了湖北旅游业的发展。旅游产业空间发展不均衡以旅游收入为例，200某省市实现旅游收入609.4亿元，其中武汉旅游总收某省市的53%，而旅游资源富集的宜昌，某省市的14％。造成这种差距的重要原因是湖北各地旅游接待设施存在不平衡的现象。高星级酒店集中在武汉，占40％，而宜昌、襄樊等地旅游设施数量不足，制约了其旅游的发展。武汉53%其他20%宜昌14%襄樊5%十堰5%荆州3%2007某省市某省市旅游收入一览2004—2007湖北在全国某省市市自治区的排名年度20042005年2006年2007年旅游总人数11111111旅游总收入12121213入境旅游总人数16161615入境旅游总收入16181717国内旅游总人数10111112国内旅游总收入11111213资料来源某省市旅游统计便览2008年1.3旅游发展背景分析某省市旅游业发展的现状分析某省市域旅游竞争力仅次于武汉，旅游产业成为推动区域经济发展的新增长点某省市域旅游竞争力仅次于武汉近几年来，宜昌的旅游创汇收入和国内旅游收入这两项重要的旅游发展指标一直某省市第二位，某省市会武汉；近年来，宜昌旅游的发展速度大大快于武汉，与武汉差距在逐步缩小，形某省市旅游新的增长极；某省市内其他省市相比，宜昌拥有便利的交通条件以及独特性的旅游资源，其优势愈发明显。2001—200某省市主要旅游经济指标资料来源某省市旅游统计便览2008年2007某省市各市国内旅游收入对比国内旅游收入（亿元）1.3旅游发展背景分析旅游业正成某省市经济发展的支柱产业宜昌拥有以长江三峡与三峡大坝为代表的丰富旅游资源，旅游业发展起点高、势头好，产业地位不断上升；旅游业正在某省市国民经济发展的支柱产业，成为推动三峡区域经济和移民经济发展的新的增长点。某省市旅游业发展存在的问题某省市旅游功能有待完善，产业整体素质有待提升中心城区旅游服务设施配套不完善

虽然宜昌拥有良好的人文与自然旅游资源，但旅游开发相对滞后，以过境游为主，中心城区不能有效吸引游客，出现游客“洗了就睡，最低消费”的尴尬局面。中心城区景点建设滞后，旅游购物、文化娱乐、会展商务等功能不配套，缺乏举办大型国际会展的场馆和五星级酒店，出现城区旅游空心化问题。游客人均花费较低，对旅游产业的贡献不足2005年入境游客在宜昌的人均花费为168.35美元，平均停留天数为1.21天，而全国入境过夜旅游者在境内的停留时间为6.0天，人均花费924美元。这说明宜昌与全国平均水平均存在较大的差距。国内旅游消费方面，根据调查数据，游客在各个景区景点的消费在100-300元之间的占大多数，达到29.09%，1000元以上的仅占3%。高品位的旅游资源优势尚未转化为产业优势宜昌产业规模小，尚未形成以旅游业为重点的产业集群，旅游业的产某省市场化、社会化水平低，规模偏小，经济效益不高，旅游资源优势尚未转化为产业优势。1.3旅游发展背景分析%%%%%%%%%%%%游客对宜昌旅游要素的满意度调查游客消费水平构成29%24%11%3%16%17%资料来源：某省市旅游形象调查与研究（2006年）三峡区域旅游发展趋势分析1.4旅游发展趋势分析趋势一：三峡传统游览模式正在发生根本变化由以前沿长江的“一线游”转向沿坝区的“一片游”；由“全程游”向“分段游”转变，向武汉－宜昌、两坝一峡、宜昌-奉节、奉节-重庆四段分化，以宜昌为起始点的“宜-奉-宜”成为游客游三峡的首选；过去单一的观光游正向观光游、度假游和特种游三者并举的局面转变，原来乘船游正向水陆相结合的模式转变，双坝双神游成为新亮点。趋势二：两坝一峡成为三峡旅游的核心随着三峡水库的形成，两坝一峡景区迅速崛起，成为三峡核心产品和主打品牌，并带动坝区批极具活力的旅游景区点的开发与建设，环坝旅游区正在形成，将成为三峡的精华旅游区。趋势三：宜昌在三峡旅游的龙头地位已初步显现三峡大坝、两坝一峡、高峡平湖等景区已成为三峡旅游的核心片区，四区2007年共接待国内外游客530万人次某省市的50.29%。趋势四：大三峡旅游经济圈正在形成国家六部委编制的《长江三峡区域旅游规划》，将打造以三峡大坝为核心的“大三峡旅游经济圈”，宜昌成为三峡旅游新的增长极和某省市。——两坝一峡正成为三峡旅游的核心和主打品牌，宜昌作为三峡旅游的某省市和三峡旅游的最佳起始点，在新三峡旅游中的独特优势凸显鄂西生态文化旅游圈发展趋势分析——宜昌将通过建设鄂西生态文化旅游圈中的某省市，实现大区域资源整合，带动旅游快速发展平湖半岛的开发，应抓住宜昌建设鄂西生态文化旅游圈某省市的契机，依托世界级的旅游资源两坝一峡，与鄂西旅游开发形成联动，建成宜昌三峡国际旅游目的地以及鄂西生态文化旅游圈的旅游服务核心区以及区域旅游集客中心。1.4旅游发展趋势分析鄂西生态文化旅游圈将鄂西圈内的某省市（州、区）从地理概念转变为实体上的区域经济社会发展概念，与某省市圈彼此呼应，某省市形成两轮驱动的发展新格局。宜昌是鄂西生态文化旅游圈的某省市和长江经济带的节点，随着旅游圈开发的推进，宜昌应抓住这一机遇，打造世界级旅游精品，提升作为枢纽式的交通优势，对行辐射和带动，形成鄂西生态文化旅游圈某省市，并与襄樊、荆州一起，联合打造成中部地区旅游集散中心。从长江三峡角度来看基地资源——三峡从“一轴”向“双核”资源格局的改变为基地区域提供了更大的开发空间平台三峡大坝建成后的宜昌随着三峡大坝的落成，宜昌拥有了一个世界级旅游吸引物,且旅游景区分布密集，将由三峡旅游的重要某省市发展成为新一级独立核心旅游区。重庆仍然依靠其作为西部中心某省市的地位，形成库区西部另一级独立核心旅游区。三峡大坝建成后的三峡蓄水后，三峡将形成一个狭长型超级内陆湖，新增加具有游览价值的湖泊11个、岛屿14个；长江三峡从“江河峡谷型”旅游资源集群特征转变为“高峡平湖型”资源集群特征。葛洲坝三峡大坝“峡谷江河”资源集群“高峡平湖”资源集群“壮丽、秀美、神奇”，集名山大川、古迹名胜和民俗风情于一体的“黄金水道”。“宁静、秀丽、妩媚”，由长江一线向两岸纵深腹地延展。一轴：依托长江水道，在重庆与宜昌之间形成“一轴”线性旅游空间。双核：以重庆、宜昌为中心的“双核”分布模式。1.5旅游资源条件分析三峡大坝景区峡口景区夷陵某省市风光区西陵峡景区将军岩景区某省市风光区牛扎坪景区葛洲坝景区从某省市角度来看基地资源——基地处于某省市与“两坝一峡旅游片区”的交汇处，资源的区位优势明显1.5旅游资源条件分析某省市区关系：平湖半岛位于长江与黄柏河交汇处、葛洲坝和三峡大坝之间、某省市区和夷陵组团之间，资源丰富，水路交通便捷。平湖半岛游资源富集，观秀丽，西陵峡景区、峡口景区、将军岩景区、牛扎坪景区等均分布于平湖半岛，资源区位优势明显。从峡口风景区角度来看基地资源——与西陵峡口风景区资源互补，加强区域整合，形成丰富的资源开发新格局西陵峡口区域资源等级以四、五级旅游资源为主，堪称“世界级旅游资源集聚区”，这为基地提供了优良的资源氛围。峡口区域产品类型丰富，旅游景观公路、高尔夫产品等配套设施的构建，为基地提供了丰富的产品格局。西陵峡口风景区以“溪流峡谷、岩溶奇观、天然山林、巴楚民俗”为特色，与基地”山地丘陵、开阔湖某省市对景、大坝呼应“的资源特征形成互补，珠联璧合。

平湖半岛与西陵峡口风景区在资源开发上要加强整合力度，平湖半岛要凸显其综合的旅游服务功能，形成观光与度假互补的多元产品格局。1.5旅游资源条件分析基地旅游资源分类——以岛屿风光和水工建筑为主，单体资源能级较高主类亚类代码基本类型主要旅游资源名称A地文景观

AC地质地貌过程形迹ACE奇特与象形山石对颈窝、将军岩ACM沙丘地西陵山AE岛礁AEA岛区平湖半岛B水域风光BA河段BAA观光游憩河段黄柏河、长江C生物景观CA树木CAA林地西陵山林地F建筑与设施

FB单体活动场馆FBB祭拜场馆嫘祖庙FF交通建筑

FFA桥长江溪大桥、黄柏河桥FFC港口渡口与码头三峡码头、虾子沟码头FG水工建筑

FGA水库观光游憩区段高峡平湖FGD堤坝段落葛洲坝、防淤堤平湖半岛旅游资源分类平湖半岛的旅游资源共分为4个主类，7个亚类，10个基本类型1.5旅游资源条件分析基地自然资源特征分析——高峡平湖的碧岛港湾，是某省市景观的聚焦区自然资源特征分析从形成来看：三面环水，左拥黄柏河，右揽长江水，是由葛洲坝水利枢纽工程回水所形成的平湖水面和西陵山半岛组成的；从形态来看：融山、林、江、河、岛多种形态于一体，风景变幻多样某省市景观的聚焦点；从湖面来看：位于葛洲坝库区静水区，水面宽阔，某省市城区面条件最为优越的库区，具备开展龙舟竞赛、游艇、游览等各种水上活动的优良条件；从岸线来看：半岛的东南岸线相对开阔某省市交相辉映，半岛西岸依托西陵山相对私密，水流速度急，对岸线利用产生一定限制。山湖河江岛林1.5旅游资源条件分析基地人文资源特征分析——体现三峡文化和某省市文化的重要载体人文资源特征分析从历史遗迹来看：早在宋代，即将西陵山列为峡州(即宜昌)八处古迹之首，明代又在此山兴建西陵山庙。历史悠久，具有深厚的文化底蕴；

从文化地标来看：西陵之女螺祖是与黄帝并列的“人文初祖”，是中国教民养蚕缫丝的创始人。嫘祖庙俨然成为一座文化地标，让炎黄文化发扬光大，具有较高的文化意义，是宜昌文化的重要载体；从现代工程来看：葛洲坝是我国万里长江上建设的第一个大坝，是我国水电建设史上的里程碑。基地是远观葛洲坝水利枢纽工程的最佳地点，是三峡文化的体验平台。西陵山嫘祖庙葛洲坝防淤地宜昌所处三峡地区是巴文化的发祥地、楚文化的摇篮，巴楚文化在此交融发展某省市文化精华的集中展示地。1.5旅游资源条件分析旅游资源特征及开发利用——五点融合构成平湖半岛、宜昌乃至三峡旅游格局中的独特地位和开发优势——千里三峡、两坝一峡的起点充分打造千里三峡的开游门户区，使之成为世界黄金河道、高峡出平湖的起点，形成具有世界级的旅游吸引力的区域三峡起点城市焦点三水汇点文化聚点——宜昌城区多元景观的焦点融山、林、江、河、岛多种形态于一体，风景多样某省市景观的聚焦点，是某省市风光的印象区——江、河、溪三水交融的汇点是长江、下牢溪、黄柏河交融的汇点，融合了三种不同的水系景观，是营造多元水景观的依托，也是多元交通发展的条件和依托——巴文化与楚文化的聚点宜昌所处三峡地区是巴文化的发祥地、楚文化的摇篮，巴楚文化在此交融发展某省市文化精华的集中展示地地理界点——长江上中游分界点位于中国第二和第三阶梯地理分界线地带，同时是长江上、中游的分界点1.5旅游资源条件分析—某省市旅游业已发展成为第三产业的龙头和国民经济新的增长点，但区域失衡现象严重2007某省市旅游业发展速度较快，产业地位不断提升，旅游各项指标创历史最高水平。某省市完成生产总值9150.01亿元，其中，第三产业收入达3633.02亿元，旅游总收入640.87亿元，同比增长18.74%，占总产值的7%。旅游业已发展成为第三产业的龙头和国民经济新的增长点，显示了较强的带动和辐射作用。2007某省市各个地区旅游发展不平衡，出现一头独大的格局，某省市场的主导地位。以旅游收入为例，200某省市实现旅游收入609.4亿元，其中宜昌接待国内外游客992.25万人次某省市的8.48%，旅游总收入为65.09亿元某省市的8.84%。第一产业15.5%第三产业39.7%第二产业44.8%旅游产业7%其他32.%数据来源：湖北统计信息网2008年各项旅游指标某省市的比重游客接待量（万人次）所占比重（%）旅游总收入（亿元）所占比重（%）宜昌992.258.4865.098.84武汉4666.1939.88378.6851.45湖北11700_736_某省市某省市场发展现状分析1.6某省市场条件分析——“一江两山”观光产品结构旅游经济拉动能量偏低，旅游产品亟待提档升级某省市某省市场已形成以“一江两山”为重点、辐射某省市旅游整体发展的观光型产品格局。传统观光型旅游产品发展放缓，休闲度假旅游、生态旅游及各类专项旅游迅速发展，成为更具吸引力的产品。外省入鄂游大幅某省市内循环游更趋兴旺。双休日、黄金成为推动旅游快速发展的重要力量，城郊闲度假已成时尚。某省市目前仍以传统的、浅层次的观光游览产品为主，旅游度假休闲设施严重缺乏，已成为制约旅游发展的一大障碍。“一江两山”观光产品结构存在重游率低、附加值小、旅游人均花费低等问题，对旅游经济的拉动能量偏低，旅游产品急待提档升级。某省市主要旅游产品供给结构表峡江观光旅游产品长江三峡、清江山岳观光旅游产品神农架、武当山、大别山文化观光旅游产品以襄樊为中心的三国文化旅游产品、以恩施为代表的土家文化旅游产品湖泊观光旅游产品东湖、洪湖都市观光旅游产品以武汉为中某省市观光2000－2007年湖北国内旅游接待人数及人均花费数据来源：2007湖北旅游统计便览某省市某省市场产品供给分析1.6某省市场条件分析——三峡观光游开始向复合游过渡，休闲度假旅游未来发展潜力巨大三某省市场发展现状分析1.6某省市场条件分析目前三峡的旅游产品基本上是以乘船游三峡为主的单一观光型产品，且观光型产品的同质化现象严重。旅游产品开发深度不够，产品的参与性、娱乐性挖掘不够，旅游产品的档次和品位有待提升；旅游产品单一，缺乏多元化的产品组合，尤其是休闲度假型旅游产品严重缺乏，没有形成梯度产品，无法满足不同层次的旅游需求；以游船旅游为主的传统观光模式的旅游吸引力日益下降，游客走,旅游感受平淡。“长江三峡”是我国最早某省市场推出的两条黄金旅游线路之一，在国内某省市场拥有较高的品牌和业界影响力。然而，经过长期发展，“长江三峡某省市场开发仍处于“散、小、弱、差、浅、缺”的某省市场疲软的现象依然存在，主要表现在：市场发展现状市场发展趋势传统三峡旅游产品将由单一的游船观光游向水陆结合游、观光与度假结合游等复合型旅游转变，形成集游船观光、休闲度假、水上运动、会议商务、科考探险、文化体验等于一体的复合型旅游产品体系。三峡大坝建成后，众多人文景观被淹没，整个库区变成一个超级人工湖。以前以“观光”为主要特点的三峡旅游将逐渐向“湖光山色休闲度假游”过渡和转变。三峡游船旅游产品面临升级换代的问题，旅游交通将逐渐向多样化方向发展，尤其是在三峡截流后，库区内可同时容纳数千艘游艇，游某省市场将成为一个非常某省市场。三峡观光游开始向复合游过渡休闲度假游未来发展潜力巨大游艇旅某省市场开发契机凸显国内游客占比97.8%入境游客占比2.2%—某省市场份额巨大，入某省市场有待大力拓展宜某省市场发展现状分析1.6某省市场条件分析2008某省市接待入境游客22.25万人次,其中外国人18.11万人次,其中美、英、德占入境总量的60.3％。港澳台同胞4.15万人次。入境游客比例相对较低，仅占旅游接待数量的2.2%,入境游客逗留时间短，在宜平均停留1.25天，一日游游客达15.4万人次，占84.6％；入境游客旅游消费较低，在宜人均天花费为168.35美元。入某省市场特征某省市旅游业发展总体规划》（2006-2020）

2008某省市接待国内游客970万人次，游客客源地以湖北、重庆、北京、上海、广东等地为主。其中某省市内游客占46.8%，随着某省市旅游吸引力的不断提升，未来国某省市场将主要由经济发达的沿海地区构成。国内游客占比高，占旅游接待总量的97.8%；国内游客在宜平均停留2.3天，一日游游客共342.07万人次，占35%，在亲友家过夜的79.46万人次，占8.5%，在住宿设施过夜的548.47万人次，占56.5%。国某省市场特征国内旅游收入占比93.7%

国际旅游创汇占比6.3%

2008年宜昌旅游接待人数占比2008年宜昌旅游收入占比旅游地产开发特点主要服务于短期性居住需求，旅游设施的居住配套及生活设施十分欠缺在居住配套基础上开发旅游设施，以吸引更多长期居住需求者，但缺乏自然景观，而且主题公园更新费用高，持续经营能力差第二/三居所，“自然稀缺景观资源+高端品质+多元化配套”产品，力求创造出差异化、体验式的居住文化氛围旅游发展阶段20世纪80年代2000年前后2008年结合旅游景点开发的旅游度假村及附属产品第一次浪潮—观光旅游以造景为卖点的房地产开发，代表为深圳华侨城、广州祈福新村等第二次浪潮—休闲旅游第三次浪潮—体验旅游？2009年以后中国旅游地产发展的三次浪潮某省市场研究：旅游房地产——中国旅游进入观光-休闲-体验三位一体时代，旅游房地产开发迎来第三次开发浪潮1.6某省市场条件分析中国旅游步入快速发展“黄金期”，旅游进入观光-休闲-体验三位一体时代，融景观资源、高端品质及多元化配套于一体的第二/三居所顺应体验旅游发展趋势，将某省市游憩带地产的开发高潮。第二/三居所私密性强、彰显高端品质，集中体现高收入阶层度假需求，成为体验旅游阶段的重要发展趋势；同时注重与旅游元素结合，突出定制化和独特性，使需求从单纯的旅游向体验式居住升华。项目名称开发内容投资商武汉水乡旅游城选址武汉东西湖区径河农场的西湖，仿杭州西湖，兴建以大规模水景营造和园林绿化为核心的水乡旅游城。总投资为60亿元，是武汉迄今为止引进的最大的旅游项目杭州宋城集团武汉盘龙城以武汉北郊的盘龙湖遗址为核心，规划建成一个集高档别墅、历史古迹、水上娱乐、旅游休闲为一体的现代化新城“”武汉的第四镇“某著名企业东方位于武汉金银湖，紧邻武汉新中央商务区，已建成华中地区首家国际标准赛、乐部、校等，未来将以赛核心形成集国际会议中心、高尚住宅小区、东方商业广场、汽车博览会等于一体的大型综合性区域香港东方神高某省市花园位于武汉金银湖国际高尔夫俱乐部西侧，占地570亩，分五期开发，每期设一个主题，分别为世界知名五大球场所在地风情，以优美的自然风光、高尚的产品品质和高性价某省市场追捧,目前一期二期已经售罄,三期也在热销之中。某著名企业世茂锦绣长江位于武汉新区鹦鹉洲，占地858亩，分三期开发。一期项目已建成一个集五星级会所、高层与超高层住宅于一体的高尚社区；项目二期、三期计划至2010年完成，届时将建成长江文化商业休闲带，包括超五星级酒店和高档写字楼等标志性建筑香港世茂集团红莲湖高尔夫国际社区项目毗邻红莲湖，总投资23亿元，1300亩18洞国标级高尔夫球场已经投入使用，未来将形成集多元化主题园林景观、20000平米会所、星级酒店、西班牙风情高尔夫别墅、学校、医院、商场等于一体的国际度假社区某省市江夏亚太房地产开发公司蔡甸区大好河山借用蔡甸区森林资源及历史文化传说，依托九真山、嵩阳山两个国家级森林公园和索河等资源发展旅游观光，并拥有集餐饮、住宿、会议为一体的国际度假山庄，以及具有36个打位台、3个标准球洞的高尔夫练习场武某著名企业大集团某省市已建或筹建的主要旅游地产项目列表数据来源：阿特金斯数据收集与整理某省市场研究：旅游房地产1.6某省市场条件分析——目某省市旅游地产项目主要集中某省市区及近郊项目名称开发内容投资商武汉•巴登城位于江夏区，定位为“欧洲主题小镇+店+商业地产”，总投资约46亿元，规划建设SPA、精品酒店等休闲度假、户外体育设施，预计于2010年建成。深圳华侨城山庄位于旅游度假区内，度假区内建有大型水上娱乐中心、水疗保健中心、休闲度假中心、佛教文化中心等，山庄以度假区为大配套，辅助发展以旅游为主题的地产项目中国保安集团龙佑赤壁假区规划总面积447万平方米，总投资1.6亿元，未来将形成以核心，集休闲度假、康疗会议、旅游观光、地产开发于一体的综合型休闲度假区中旅集团泉度假区位某省市，占地560亩，投资1.5亿，已建成工湖、墅、东西街，未来6年内将投资15亿元开展景区二期扩建工程，包括所、保健疗养中心、会展会议中心、水上游乐中心、生态工业园以及连体别墅等配套住宅湖北游集团休闲度假中心位某省市唯一拥有“中国乡”称号的咸宁，拟建成以五星级店为龙头的多功能鄂南风情小镇，总投资8亿元，一期占地520亩，某省市旅游发展“十一五”规划重点建设项目武汉万豪集团、远方集团等某省市已建或筹建的主要旅游地产项目列表（续）数据来源：阿特金斯数据收集与整理某省市场研究：旅游房地产1.6某省市场条件分析—某省市域武汉地区之外的旅游地产开始起步，未来存在较大开发空间和潜力某省市场研究：旅游房地产旅游房地产不同客户群低端旅游房地产中端旅游房地产高端旅游房地产从客户分析来看，高端客户倾向于滨水休闲度某省市场，要求物业具有一定的稀缺性和群体代表性，最终能够成为享受生活和资金沉淀的地方；中低端的客户需求一般倾向于环境相对较好、房产价位较某省市发展动力足、但暂时性配套落后的房地产，这种类型的房地产是他们购买的首选。1.6某省市场条件分析房地产开发完成投资48.71亿元，同比增长24.3%；房屋施工面积522.78万平方米，同比增长31.8%；新开工面积309.36万平方米，同比增长94.7%；竣工面积156.7万平方米，同比增长13%某省市新建商品房成交面积97.35万平方米，同比减少2.19%。

2008年数据显示，宜昌房地产开发继续高速增长，但销售成交量却在下降，开发与销售产生明显的脱节现象。——宜昌房地产开发面临转型调整期，为旅游房地产的开发提供了契机如何提振某省市场，寻某省市场增长点，是当前房地产开发面临的首要问题。宜昌作为新三峡旅游某省市所面临的新一轮旅游开发机遇，为宜昌房地产开发面临转型调整以及旅游房地产的开发提供了巨大的契机。辐射范围市场细分市场特点与开发策略某省市场某省市场某省市场国内其某省市场环渤海、长三角和珠三角等国内发达地某省市场三某省市场自某省市场短某省市场旅某省市场三某省市场商某省市场文某省市场开发有地方特色的旅游纪念品/餐饮/住宿，提高重游率短途旅游、休闲度假旅游是旅游的主要目的着力推销休闲度假和自驾游产品适度开发服务于景区的接待设施、产权酒店、度假别墅等某省市场消费能力最强的区域开发精品观光度假产品，将某省市文化进行物质包装拓展商某省市场湖北某省市某省市场，主要包括重庆、四川、湖南和河南开发时序近期拓展中期重点远期巩固近期重点中期巩固中期拓展远期拓展国某省市场定位—某省市场：立足，面向中西部，开拓华某省市场1.6某省市场条件分析目某省市场定位辐射范围市场细分市场特点与开发策略某省市场某省市场某省市场欧美其某省市场日韩和某省市场三某省市场文某省市场三某省市场休某省市场三某省市场文某省市场首先推出知名度高的大坝、三峡，然后逐步渗透到具有民俗特色的峡江文化。该客源消费能力强开发长江三峡和三峡大坝等世界级的旅游精品开发具有文化特色休闲度假产品同处于大中华文化圈的范畴内，对三国文化、峡江文化、巴楚文化等有浓厚的兴趣打造具有代表性的文化体验产品美英德三某省市场及港澳台地区开发时序近期拓展中期重点远期巩固近期重点中期巩固中期拓展远期拓展—某省市场：稳固美英德与港澳某省市场，强化日韩与东南亚某省市场，开拓欧某省市场1.6某省市场条件分析——开发多元功能性的旅游产品系列，构建完整的旅游产品体系某省市旅游产品的集中平台自然观光游加强与两坝一峡旅游区、峡口风景区的合作与联系，统一规划设计旅游导向的观光旅游及线路产品，拉动旅游者在更具特色的大空间区域享受自然。文化创意游推动区域文化的共创与完善，融入三峡文化、巴楚文化、三国文化、水电文化等某省市文化，多角度地给旅游者带来多重文化体验型产品。休闲度假游突出自身资源优势，在区域与三峡大坝旅游区、峡口风景区错位发展，提供差异化的休闲度假产品，使旅游者在区域内产生多种体验需求并满足其需求。商务休闲游针对热商务会议旅游者，规划相应区域建设高端商务休闲产品，可通过高端的商务论某省市场，扩大基地知名度、影响力以及土地开发价值。主题娱乐游旅游者往往会选择娱乐项目丰富的旅游景区作为目的地，建议开发富有主题性的娱乐、购物、美食旅游产品，形成能引发游客更长时间驻留的体验产品系列。自然观光游文化创意游度假游商务游旅游产品开发方向1.6某省市场条件分析1234驱动力分析KEYDRIVER

发展驱动鄂西生态文化旅游圈的建设为宜昌带来建成旅游圈某省市的全新机遇两坝一峡正成为三峡旅游的核心和主打品牌，宜昌旅游将迎来新一轮大发展的高潮政府和大型集团的积极介入，为基地的发展提供了良好的动力支持区位驱动三峡大坝的建成使得宜昌成为三峡旅游的某省市和三峡旅游的最佳起始点，在新三峡旅游中，宜昌的区位优势凸显基地位于两坝一峡之间，同时又是宜某省市区与峡口风景区的交汇之处，是发展旅游的理想场地资源驱动平湖半岛某省市域难得的半岛型滨水资源环境，形成旅游开发绝佳的资源依托平湖半岛融山、林、江、河、岛多种形态于一体，是某省市旅游形象的绝佳区域市场驱动三峡国际性的旅游大品牌对国内外客群构成强大和持续的旅游吸引力某省市旅游空心化问题严重，旅游各项要素、产品急待完善和整合基础研究小结1.7基础研究小结战略定位篇VisionandPosition2.

2.2关联性分析2.1国际案例借鉴2.3发展定位2.4发展模式及战略2.5某省市的意义与使命空间的融合：CBD和RBD在空间上相互渗透新的开某省市中心区沿海湾360度伸展，形成某省市中心区(如左图所示）；在滨海区域，形成了CBD和RBD相互渗透的空间。功能的融某省市生活+商务休闲+观光游憩在滨水区域新建生活—工作—娱乐一体化社区，融合了购物中心、餐饮服务、娱乐设施等；城市中心区融合了商务、休闲、游憩、观光、居住等多种功能。——依托大坝、水库、半某省市滨水空间某省市RBD2.3.5.1.水库2.游客中心3.滨水花园带4.中心商务区5.高尔夫6.度假地产6.4.1.案例借鉴一：新加坡滨海大坝旅游区2.1国际案例借鉴概述新加坡在横跨东部的围垦区域和南部滨海水道上修建了一座大坝，在形成了一个淡水水库和两个半岛，主要功能包括三方面：提供水源保障、抵御潮汐带来的洪水威胁、创造新的游憩空间。水库开展国际级水上竞赛、文化表演和游憩活动，如游艇、舢板、滑水和空中滑行等；机动游艇在符合生态标准的条件下可以允使用；在水库的入口处提供一定规格游艇的出入设施。大坝利用长350米的大坝和九个坝顶闸门营造游客活动场所，主要某省市休闲及某省市和自然风光；通过灯光的渲染，使大坝某省市夜晚的重要景观。——滨海大坝、水库自开放（2008年11月）后，在半年内接待了二十多万游客，举办了40次地方和国际活动——水库和大坝提供了新的游憩空间和游憩资源滨海大坝水上活动水库案例借鉴一：新加坡滨海大坝旅游区2.1国际案例借鉴概况以“水”和“生态”为主题的设计理念：通过动态和静态的水的灵活运用来展示水生态主题；主要设施：可持续新加坡艺术中心、绿色屋顶、太阳公园配套设施：小型游艇码头、入海观景平台。可持续新加坡艺术中心通过多媒体向旅游者展示新加坡在可持续环境发展方面的成就和今天的环境问题；全方位的解析滨海大坝区域。“绿色“屋顶生态功能：为建筑降温，减少能源消耗；游憩功能：举办大型活动，如新年倒计时、家庭野餐会、室外音乐会、婚礼等的理想场所。太阳公园展示太阳能技术，某省市提供能源。——游客中心集中体现了以“水”和“生态”为核心的开发理念绿色屋顶艺术中心案例借鉴一：新加坡滨海大坝旅游区2.1国际案例借鉴滨水花园带三个主题花园占据了东、南两个半岛和大陆的部分滨水岸线，形成独立却相互辉映的滨水“花园项链”。南滨花园：热带园艺主题，主要功能包括园艺教育、园艺展览、园艺手工制作、花卉艺术；东滨花园：水游乐主题，主要设施包括多个人工瀑布和游泳池，可以开展划船、划水和龙舟赛等活动；滨海中心花某省市休闲主题，主要设施包括亲水平台、滨水景观步道等。——通过滨水花园带营造景观艺术性和功能性兼某省市休闲带案例借鉴一：新加坡滨海大坝旅游区摩天轮和渡口鱼尾狮新加坡的标志和象征克里夫特码头滨海艺术中心海湾浮动舞台2.1国际案例借鉴案例借鉴二：澳大利亚汉密尔顿岛度假区——依托良好的通达条件，创造出集美丽的自然风光、多元的度假设施于一体的度假天堂2.1国际案例借鉴发展定位：“大堡礁岛群中的明珠”，昆士兰的度假岛面积：约5平方公里，人口1347（2008）自然风光：世界七大自然奇迹之一的大堡礁和海岛风光通达条件岛群中唯一有商用机场的岛屿，提供和悉尼、墨尔本、布里斯本和开罗的直航服务和大陆之间的航行时间为30分钟，在爱丽海滩还提供汽车、轮渡服务——功能分区体现了生态保护、岸线利用、空间集聚的发展理念1.门户接待区：机场、码头、度假住宅接待2.自然保护区：岛屿的整个东南部没有任何休闲度假设施的开发，是岛上的原生态环境保护区，仅设20公里的徒步线路，供极少量游客进入3.运动休闲区：定向运动、卡丁车、滑翔机、水上高尔夫训练场、迷你高尔夫等4.游艇休闲区（详见下页）5.海滩度假区（详见下页）6.度假住宅区：利用缓坡和树林建设标准型和豪华型度假住宅，全岛建筑密度最高的区域7.高尔夫度假区：在对面的邓特（Dent)岛上，拥有links标准球场和高尔夫俱乐部，形成了哈密尔顿-邓特度假岛区1234567案例借鉴二：澳大利亚汉密尔顿岛度假区2.1国际案例借鉴——游艇休闲区和海滩度假区开发体现了开放性和私密性、国际性和地方性的完美融合游艇休闲区滨海休闲商业街区：面向各类游客，同时承担了岛域旅游综合服务的功能游艇码头：公共码头和私人游艇码头分离；私人游艇码头成为奢华度假住所的配套海滩度假区设施类型的多元化：酒店式公寓、俱乐部会所、度假村自然景观的开放性：开放式的入口使最美的白色海滩得以共享人文产品的地方性：展现本土风情的考拉艺术馆游艇休闲区海滩度假区案例借鉴二：澳大利亚汉密尔顿岛度假区2.1国际案例借鉴背景与概况城市背景巴尔的摩是美国州的某省市，美国东海岸的重要海港。西南距华盛顿60多公里巴尔的摩内某省市中心区的南面，沿海岸边呈U型布局，滨海区面积38公顷。

发展概况

二战前，钢铁和石油化某省市的主导产业，同时，巴尔的摩港是美国主要的工业港口之一，港口贸。二战后，由于经济结构转型，重工业衰退，巴某省市中心逐渐衰落。20世纪50年代，巴尔某省市规划委员会开始某省市更新的开发项目.1964年，投资2.6亿美元开始重建港口滨海地带。巴尔的摩内港经过为期四十多年的开发获得了巨大成功。至今，已经逐渐成为世界上著名的旅游观光胜地。案例借鉴三：美国巴尔的摩内港滨水区——通过旅游功能的注入，赋予衰某省市滨水区全新的发展生机和活力2.1国际案例借鉴规划架构度假居住区中心商业区旅游观光区休闲游憩区规划分区中心商业区：北部地区围某省市场、世界贸，形成集商务办公楼、专卖店、画廊、食品店和咖啡店等于一体的活力商业区旅游观光区：围绕东部码头区，以国家水族馆等展览馆馆群为核心，形成游憩及文化设施风貌区休闲游乐区：西部地区依托滨水，构建了风景优美的绿地、漫步道和广场，配套体育娱乐设施、酒店公寓等设施，形成公共亲水游憩区度假居住区：南部地区以联邦山公园及海滨漫步大道为依托，形成高层公寓及别墅居住区规划原则尽可能地提供亲水的条件创造中心城区核心公共空间创造既具新意又统一的区域特色改善环境，尤其是水域环境的质量保持区域发展的潜能和整体性，主要是防止高速公路对该区域所造成的干扰——通过规划创造出既具新意和特色又融合统某省市核心风貌展示区2.1.3案例借鉴三：美国巴尔的摩内港滨水区2.1国际案例借鉴联邦山公园federalhillpark旷野绿地rashfield科学中心

marylandsciencecente帆船码头clippercitydock游客中心visitorcenter某省市场harborplace世界贸worldtradecenter国家水族馆nationalaquarium5号码头酒店pier5hotel希尔顿花园酒店Hiltongardeninn游艇码头yachtwharf丽兹卡尔顿酒店Ritz-Calton海滨漫步道shorepromenade5116７8910123412——创造出吸引购物者与旅游者的商业磁力中心，辐射和某省市滨水区的整体开发1234116７891012115案例借鉴三：美国巴尔的摩内港滨水区2.1国际案例借鉴区域九大空间主体项目项目设置分析

水上游赏空间水域岸线陆域

运动竞技空间

亲水游憩空间

公共交往功能

商业休闲空间

文化娱乐空间

商务会展空间

住宿度假功能

游船/游艇码头游艇、帆船、脚踏船大型喷泉

视觉景观空间

滨水公园、风景点某省市绿地、广场水族馆、美术馆、展览馆海滨漫步道海鲜餐馆、咖啡馆特色店、专卖店、零售店

贸购物中心游乐中心酒店、别墅、公寓滨水居住社区——通过丰富多彩的休闲娱乐项目及游憩活动开发，某省市活力源泉案例借鉴三：美国巴尔的摩内港滨水区2.1国际案例借鉴如今，巴尔的摩内港滨水区平均每年吸引客流高达1800万人，一年创造的房地产税收高达2,500万至3,500万美元，创造新职位则达到3万个。其成功既是商业投资的成功某省市政建设的成就，是一个非常成某省市设计案例。休闲游乐旅游观光度假居住商业磁力中心巴尔的摩内港某省市区，某省市区靠拢，主动某省市CBD“溢出效应”的功能，从而开发获得积极推进。通过区位优势某省市溢出效应的积极推进通过丰富多彩的休闲娱乐项目某省市活力某省市设计创造出滨水区美妙的景色与时尚气息，以国家水族馆、世贸中心为主的建筑形象令人感受到滨水区的独特魅力。通过设计展示充满时尚活某省市形象联邦某省市政府买入滨水地带土地，建造基础设施，然后将“熟地”出卖给开发商，由私人资本进行开发建设。公共和私人联合投资共同将滨水区规划变为现实。通过公共和私人联合投资将规划变为现实充分重视对休闲游憩活动的开发。主题展馆群、海鲜美食、街头表演、高档酒店以及各种水上游乐活动，使得巴尔的摩内港被誉某省市娱乐之祖”，某省市活力的源泉。规划构想依托滨水景观，兴建吸引购物者与旅游者的商业磁力中心。最终形成了某省市场为核心，拥有各类购物中心、餐厅、酒店和游乐场地的综合型商业游憩区。通过构想创造出吸引购物者与旅游者的商业磁力中心成功经验借鉴——案例借鉴三：美国巴尔的摩内港滨水区2.1国际案例借鉴启示与借鉴案例启示生态理念连续性的岸线开发：保持自然和人工生态岸线的连续性保留一定规模的连续性的生态保护区域水资源管理：水面活动和水面开发需要制定和遵守严格的生态准入机制在产品开发和设计中融入“生态”理念产品开发岛屿（半岛）承载的主要是观光、休闲和度假产品，并带动商业和地产的开发主要设施：游艇设施、度假酒店、度假地产、水上运动设施等，以沉淀更大区域内的观光客流产品特征：国际品质和地方特性的综合体现；大众性和私密性产品的平衡发展空间和功能布局独立性和联动性：保持岛屿空间和功能的独立性；同时，将岛屿和空间（通过桥道连接）作为整体，联动开发，如在空间上形成凸凹互补，或者在功能上相互辉映衔接充分利用自然特性进行针对性开发，同时利用人工手段营造适当空间：如利用起伏的丘陵谷底开发私密性较好的度假地产；利用人造河（湖）湾开发游艇码头等功能的空间集聚：常见组团（中心扩散）+线状连接的“项链式”空间模式发展模式以某省市中心和世界级水利景观的良好区位、滨水的自然条件为基底以游艇码头、酒店、度假地产等休闲度假设施为载体通过独具特色的景观建筑、水利文化和生态理念的渗透，打造旅游、度假休闲、商业和地产相结合的发展模式2.1国际案例借鉴三峡游轮集散中心建设与本项目的关联性研究三峡游轮集散中心项目规划概况项目拟建于长江三峡风景区入口区夜明珠路段，主要是面向三峡旅游游轮、游客集散与服务的综合游轮旅客服务中心，总用地面积37.92公顷，总岸线长约3000米。包括游轮码头基地和服务中心、旅游宾馆、特色购物娱乐街三个部分。游轮码头基地和服务中心：主要是三峡游轮游客集散、旅游中转、旅游展示、信息资讯、餐饮服务及游轮俱乐部等功能为一体的综合服务枢纽。旅游宾馆：拟按照不低于四星级酒店标准建设，规划总用地约6.98公顷。特色购物娱乐街：主要面某省市场的特色型购物、娱乐、餐饮。规划总用地约26.04公顷。——游轮集散中心与平湖半岛的开发是未来宜昌建设世界水电旅游名城的核心举措2.2关联性分析宜昌未来发展目标将以三峡大坝、三峡游轮集散中心、平湖半岛等骨干项目为支撑，将“两坝一峡”旅游区打造成中国顶级、世界一流的复合型旅游目的地。三峡游轮集散中心建设与本项目的关联性研究三峡入口区旅游服务系统板块

平湖半岛旅游综合服务功能区三峡游轮集散中心三峡游轮集散中心与平湖半岛旅游综合服务功能区共同构成了三峡入口区旅游的大板块。两大板块功能互补，必须抱团发展，同济、共荣、互动，构筑大三峡旅游新起点某省市场纽带，以经济利益为动力，实现旅游资源利用最大化、旅游产业规模化、旅游功能综合化，共同形成一个统一的三峡旅游综合性服务产业集群。——构建抱团式发展——立足服务———通过二者共同构筑三峡旅游集散、服务与接待的大本营；差异互补———通过三峡游轮集散中心为区域引入持续庞大的旅游客流，通过平湖半岛综合服务区提升区域旅游服务的能级，实现功能互补；融合发展———突出产品服务与功能复合，以完善的服务功能及配套，最终形成服务于大三峡游客流的旅游产业体系。——同济、共荣、互动，抱团发展，共同构筑大三峡旅游的新起点2.2关联性分析三峡游轮集散中心建设与本项目的关联性研究2.2关联性分析时间结构关联——游轮集散中心与平湖半岛在游览时间上捆绑，可以大大延长游客的逗留时间,增加游客容量和消费量产品结构关联性空间结构关联性产品结构关联——平湖半岛拥有半岛型的资源,更适宜作为休闲度假旅游区,围绕半岛的岸线开发，则应以旅游集散为主，使二者在产品上形成强大的互补空间结构关联——游轮集散中心与平湖半岛在空间上，建议实行整体规划、联合开发,形成一体化的区域空间时间结构关联性形象口号一门开巴楚，号动峡江2.3发展定位形象口号二

千里三峡，始于平湖2.3发展定位发展定位全面迎接巨大某省市场需求全力整合区域旅游产业资源全效提升区域旅游服务能级全新创造新的旅游集客价值新三峡时代旅游的大门户、新起点、开游地2.3发展定位〚新三峡门户旅游综合服务区〛发展模式从世界维度来看，未来平湖半岛将是新三峡门户旅游综合服务区，将承接整合区域旅游产业资源、提升区域旅游服务能级、创造新的旅游集客价值的任务与使命；某省市维度来看，未来平湖半岛将是某省市旅游的国际中心地标区，将承接宜昌展示世界旅游名某省市形象、某省市功能国际化、实现宜昌向目的地型某省市转型的任务与使命。平湖半岛的发展定位决定了其开发必须兼顾旅某省市的互融发展，而旅游综合体开发正是实现资源有效流转、旅游功能化开某省市化建设全面融合的最佳模式。娱乐休闲商业购物门户旅游综合体度假/居住商务会议观光游憩交通集散门户旅游综合体发展定位发展模式2.4发展模式

综合旅游服务区

旅游度假区

门户旅游综合体系统功能服务大众客群中高端客群泛客群客群功能旅游服务、旅游交通集散旅游休闲、度假居住、旅游服务综合服务、旅游度假、旅游观光、休闲购某省市居住、商务会议、交通集散功能复合发展模式市场拓展生命资源依赖性功能复合性开发风险整体成长性门户旅游综合体5555121旅游度假区3133313综合旅游服务区1311511旅游度假区门户旅游综合体综合旅游服务区发展能量谱功能单一功能单一发展模式2.4发展模式发展模式门户旅游综合体是适应世界旅游业发展潮流，以旅游为主导某省市功能相融合的一种全新发展模式，在特定空间范围内拥有各种旅游功能和旅游设施，满足游客各种需求、并提供全方位旅游服务。门户旅游综合体强调复合性资源的一体化规划、立体化某省市场化运营，复合性资源加上立体化开发必将某省市化功能载体的自然融入，也必将形成未某省市地标或者旅游休闲度假功能区域。某省市功能的融入和载体功能的全面发挥实现以旅游产业功能集聚为核心的可持续发展4实现土地和不动产持续增值的规模化开发123实现经济效益、社会效益的兼顾与通达平湖半岛将通过门户旅游综合体的发展模式，建设以一流的综合旅游接待设施为前提，以旅游项目为吸引，以旅游地产为基础，集观光游憩、娱乐休闲、商务会议、度假、居住、购物、交通集散等于一体，功能齐备、品位卓越、环境优美、服务完善的旅游综合体。2.4发展模式某省市的意义与使命：世界旅游名城发展借鉴城市名称城市称号标志性建筑城市旅游核心区其他旅游吸引物旅游节事活动澳大利亚悉尼“全世界独一无二的悉尼”悉尼歌剧院以悉尼歌剧院为核心的“悉尼港”是最负盛名的旅游观光胜地，除悉尼歌剧院外，海港两岸各类饭馆鳞次栉比，还有儿童游乐园、水上舞台和露天表演场等众多旅游景点：旧悉尼镇、皇家植物园、野生动物世界、水族馆、邦迪海滩特色购物：小意大利街区是最著名的购物娱乐区悉尼狂欢节、金履节悉尼电影节、邦迪海滩长跑比赛、海滩曼利爵士音乐节、荷巴特游艇赛意大利佛罗伦萨“花之都”“文艺复兴的某省市”圣教堂以圣教堂为核心，形成教堂、博物馆、美术馆、皮蒂宫某省市观光区特色购物街：托纳布奥尼大街和人称“步行者天堂”的卡采莲里大街各色佛罗伦萨美食餐馆，深受游客喜欢全年不间断的活动和庆某省市居民和游客互动起来，主要有佛罗伦萨音乐节、烟火节、古式足球比赛、划艇竞赛泰国曼谷“天使之城”“东方威尼斯”大以大核心的湄南河岸，是泰国最具魅力的旅游区域，旅游景点密集，包括玉佛寺、卧佛寺等众多的古建筑大型购物中心：Central

World

Plaza，号称东南亚最大的购物中心水某省市场每年4月著名的“泼水节”，吸引众多国际游客前往泰国的人妖、蛇舞表演也都是另类的亮点世界十大最佳某省市排名：1.悉尼2.曼谷3.罗马4.佛罗萨5.清迈6.纽约7.伊斯坦布尔8.开普敦9.瓦哈卡10.旧金山——美国杂志评选结果2.5某省市的意义与使命要素一：独某省市旅游品牌某省市或区域创造独特的认知，形成品牌的传播效应，某省市某省市场地位，吸引观光客前来旅游，刺激企业开发和投资。要素二：高知名度的地标型建筑物对某省市而言，这是某省市发展模式的必要元素，同时其建筑属性和视觉效应某省市结构中较经典的特质部份，也是一种重某省市象征模式。要素三：以地标型项目为引领的旅游核心区最为成功的例子就是迪拜的旅游发展经典案例，以阿拉伯塔为引擎，配套刻意打造的高端购物娱乐产品系列，形成国际奢侈旅游的地标。要素四：持续不某省市节事活动寻求全国性或全球性促销机会某省市某省市寻求更具竞争力的优势。如巴塞罗纳因主办奥运会在国际间一炮而红，随后通过持续举办一系列大型的国际性活动，如“全球文化的转型成欧洲的娱乐与文化中心。内涵五：功能完备的旅游基础服务设施完善的接待服务设施、文化游览设施以及丰富多彩的旅游设施和吸引物，尤其是商务休闲和观光娱乐设施某省市旅游的发展提供了优越的整体环境。内涵六：高度聚合的新型主题公园成功的主题公某省市重要的旅游吸引物，能有效某省市独特的文化底蕴，其良性发展能有效某省市特色商业、住宿业、餐饮业、房地产业的发展。世界旅游名城发展的核心依托总结：世界旅游名城除了拥有功能完备的旅游服务设施外，最具吸引力的特征是多拥有地标型旅游项目，并以此为核心，形成了集某省市旅游核心区。宜昌要建设世界水电旅游之都，需要能集中展示某省市旅游形象的“窗口”，平湖半岛拥有的区位和资源优势使其成为这一“窗口”的最佳承载区域。某省市的意义与使命：世界旅游名城发展借鉴2.5某省市的意义与使命某省市旅游发展战略建设一流的世界水电旅游名城是某省市未来发展的战略走向，是历史赋予宜昌的新使命，某省市发展的全新战略。确立“走出去”的国际化旅游发展行动方针，以大手笔创意、大视野提升、大产业规划、大超越发展的方针，通过与世界接轨的行动促进观念、理念的转变。某省市旅游发展方针

中国旅游业正在从过去单纯以旅游景点串联构成的观光旅游，步入了以某省市旅游为主流的休闲旅游时代某省市载体为依托的地域旅游产品、地域游线整合、产业支撑系统等等已经或者正在成为旅游最大的价值所在。

在此背景下，从国家旅游局评选中国优秀某省市的活动开始，中国一系列的某省市开始走向旅游浪潮的前端，特别是近几年，一批优秀某省市包括宜昌都确定了“某省市某省市发展战略。某省市的意义与使命2.5某省市的意义与使命宜昌实现观念、服务、管理、产某省市功能国际化的“最佳载体”宜昌融入国际某省市场、展示国某省市旅游形象的“最佳窗口”宜昌实现由过境型某省市向目的地型某省市转型的“最佳极核”通过对世界旅游名城的案例分析，某省市的旅游业能否吸引大量的国内外旅游者，同该地是否具备浓郁的地方亲和性和国际氛围密切相关。宜昌必须不断某省市的国际性特征，建设适合国内外旅游者消费习惯的消费、娱乐场所；必须不断提升适合国际化要求的服务水准；必须进一步某省市旅游综合配套服务设施。与此同时，国际化社区及度假酒店也将极大地促进国际化氛围的营造。因此，平湖半岛在某省市层面，未来将担当起以下角色——某省市的意义与使命2.5某省市的意义与使命产品策划篇ProductPlanning3.

3.1项目策划理念3.2项目体系构建3.3项目产品策划3.4旅游线路组织3.5旅游项目开发模式项目策划理念功能均衡，协调生长板块内容设置与空间布局既要注意突显板块主题，又要考虑功能自成体系，具体功能之间的互补有助于板块的协调成长沉淀人口，持续发展人气是区域旅游持续发展的基础，功能内容的构建与活动项目的设置要尽可能地延长来访游客的停留时间突破常规，打造门户旅游区突破将自然景区开发为观光旅游区的惯有发展思维，构建旅游服务设施、度假休闲设施完美结合的综合性门户服务区，形成富有区域开发价值的旅游着力点内联外通，缝合发展与口风景区、未来游轮集散中心抱团发展，通过空间及功能的缝合，最终整合形成观光、度假、交通集散于一体的旅游目的地功能板块构建原则3.1项目策划理念项目体系构建凤鸣﹒高端商务会议板块：构想：通过高端商务会议引爆区域开发、提升区域知名度及土地利用价值主题：凤鸣鳞出，至尊商务凤舞﹒主题娱乐购物板块：构想：将主题娱乐注入商业地产，实现集娱乐购物、餐饮休闲、动态表演等多元功能集合的均衡配套服务主题：凤舞鸾歌，购物乐活凤栖﹒游艇风尚度假板块：构想：以高端、新颖、差异性的休闲主题设施为主，以游艇为特色引动高端休闲度假设施的深度价值开发主题：凤栖龙盘，大自在天主题娱乐购物文化创意旅游功能板块构成高端商务会议旅游集散服务游艇风尚度假3.2项目体系构建凤驾﹒旅游集散服务板块：构想：依托三峡游轮集散中心，服务大众三峡旅游观光客群，提供交通集散、旅游咨询等综合性服务主题：凤驾鸾舆，归去来兮凤飞﹒文化创意旅游板块：构想：引入文化创意理念，与旅游产业结合，升级区域文化产业资源及形象

主题：凤飞九天，创意无边项目产品策划主题娱乐购物文化创意旅游功能板块构成高端商务会议旅游集散服务游艇风尚度假3.3项目产品策划受地缘经济、区域政治经济学影响，区域割据的利益往往是区域经济一体化最为主要的障碍。达沃斯、博鳌成功实践表明，以民间非政府的机构与机制，特别是以企业为主体来推动区域经济合作是一个切实可行的方式。中西部区域规划发展迫切需要一个高层次对话场所：举办联席会议，共商区域经济发展、人口和环境等问题，推进相互理解和相互合作。政府介入长三角，突破区域合作中的难点，开创更为广泛的合作领域1997年，某省市成员，设立长某省市经济协调会，每年召开联席会议某省市场分割对长某省市间的阻碍作用减少50%Sourcing：中山大学2005年的实证研究成果，发表于顶级经济类期刊《经济研究》长三角案例：区域协调、对话对长三角区域经济发展的作用凤鸣﹒高端商务会议板块导入的可行性1——发展态势驱动：区域经济一体化需要高层次的对话场所3.3项目产品策划超过75%的企业选择风景区、度假区举办外出会议接近一半的机构选择某省市区1-2小时车程的景区举办会议机构外地会议的主题活动某省市区1－2小时车程，某省市郊区的风景度假区是企业机构外出会议的主要选择。企业机构阶段性总结、培训、研讨会、出会议的主要目的。凤鸣﹒高端商务会议板块导入的可行性2某省市场发展需求驱动：风景度假区是机构外出会议的主要选择3.3项目产品策划高端群体愿意购买与其身份、地位相符合的豪华产品和服务，展示经济实力，提升组织形象。当会议的品牌、产品和服务具有充分优势，出现与会成本越高、高端企业消费意愿越高的趋势，称为“凡勃伦效应”。成功的高端会议可以大力提升旅游景区的品牌形象，也是区域经济发展的强大重要引擎。解读博鳌4倍1.38倍财政收入工农业总产值人均收入3倍博鳌镇发展相关经指标济的对比（2004/2000）博鳌亚洲观念和舆论的传导效应，从而使博鳌成为跨国公司、金融、证券大型企业会议的首选之地；随着旅游知名度提高和旅游开发的深入，博鳌实现了从政府会议向商务会议转移的多元化发展；博鳌成为琼海、海南区域发展的重要名片，带动了闲、度假项目的多元开发。参加会议的支出参加会议的意愿一般会议参加意愿曲线高端会议的“范伯伦效应”

凤鸣﹒高端商务会议板块导入的可行性3——国内外发展经验借鉴：高端商务会议是区域发展的重要引擎和名片3.3项目产品策划会展中心名称规模设施配套核心优势经济效益占地3.8万平方米3千平方米的国际会议厅，多功能厅、贵宾厅、新闻中心、演艺厅、商务中心及配套设施异的度假资源、五星级大酒店、国际高尔夫球场、“数字化博鳌”工程2004年全镇工农业总产值3.38亿元，约是2000年的4倍；财政收入452.5万元，是2000年的3倍多；农民人均纯收入3365元，比2000年增加了926元多建筑面积15万平方米50平方米到2000多平方米的各型会议厅总面积约2.6平方米的各式餐厅，拥有客房1100间，10000多平方米的心，集会议、度假、寻根祭祖、森林探险、峡谷漂流、科学考察、民俗文化观赏等多功能于一体的大型综合性生态旅游度假区，成为世界级会议休闲度假品牌2007年春节黄金游客0.52万人次，收入952.64万元占地10万平方米投资约200亿元超过30间世界级食府，3,000间酒店套房，超过350家名店，首屈一指的大运河购物中心作为亚洲区内唯一集庞大设施、旅游热点和各种优良设备於一身的旗舰级建筑在未来2-3年内，预计会议展览中心将承接40多个会展活动，每个展览预计将会吸引5000至2万人次入场，成为澳门会展业的领航者博鳌亚洲中心九寨天堂国际会议度假中心澳门威尼斯人会议及展览中心——对应案例借鉴：景区型会展中心分析

凤鸣﹒高端商务会议板块导入的可行性43.3项目产品策划凤鸣﹒高端商务会议板块:定位及发展构想项目设置目标客群开发目标三峡国际会议中心高端商务客群包括国际会议中心、顶级商务酒店、先锋艺术展示馆等设施COTEL企业商务酒店高端商务客群针对企业客群建商务酒店，为商务企业群体提供高端商务会议及休闲度假服务企业会所式社区高端商务客群企业会所式别墅别墅社区，配备禅意养生SPA中心，以养生文化为特色的花园式顶级SPA水疗中心主题定位

——凤鸣鳞出，至尊商务发展设想塑造富有视觉冲击力的地标形象，策划顶级的验性的商务休闲设施，打造顶级国内外高峰高层次政府联席会中心以及高端企业集团商务的延伸地，成为中国最具影响力和活力的顶级商务休闲度假胜地，引爆区域开发、深度提升区域土地利用价值。3.3项目产品策划凤鸣﹒高端商务会议板块:重点项目策划项目1：三峡国际会议中心策划缘起国内外尤其是国内众多企业存在着到著名风景地开展商务会议某省市场需求，同时成功的高端会议可以构建旅游区的高端品牌形象，是区域发展的强大引擎项目定位度假型的国际商务及会议中心策划构思依托滨水景观，融入楚文化元素，打造独特时代特色的地标性建筑，大手笔、高起点启动高端商某省市场，打造区域发展的重要引擎和名片，实现商务、旅游度假联动发展主要设施国际会议中心：配备多个大型国际会议厅及功能各异的多功能厅、新闻中心、演绎厅，配备一流会议硬件设施国际精品酒店：度假型酒店，拥有不同主题类型的多元休闲及娱乐设施，如中药养生堂等艺术展厅：以三峡文化为主题，融入先锋时尚艺术，策划高档次的艺术展览节事活动世界水电高峰3.3项目产品策划凤鸣﹒高端商务会议板块:重点项目策划COTEL企业商务酒店策划缘起创造性引入COTEL的概念，构建中西部区域首个企业展示沟通特区、中国名企文化形象展示群落，向世界延展企业形象项目定位企业型商务度假酒店策划构思COTEL即COTEL=CO+TEL，CO是corporation的缩写，TEL取自于单词hotel，COTEL最有特色的是引入了酒店服务、酒店式管理、度假商务酒店的配备。通过引入COTEL酒店，为国内外企业提供企业形象展示、公共关系经营、资产经营以及进行商务休闲度假的功能空间主要设施企业商务沙龙、企业品牌展示厅、酒店客房以及餐饮娱乐中心节事活动品牌企业商会、企业招商暨合作会议3.3项目产品策划项目产品策划主题娱乐购物文化创意旅游功能板块构成高端商务会议旅游集散服务游艇风尚度假3.3项目产品策划凤栖﹒游艇风尚度假板块导入的可行性1某省市场发展驱动：三峡游船旅游将朝着“一大、一小”两个方向发展，游艇旅游将以全新