山东潍坊博纳庄园项目商业计划书烦烦优创

山东潍坊博纳庄园项目商业计划书NewVisualAngel2012.05声明

本文内包含的资料属于山某著名企业的商业，一旦泄漏，可能被商业竞争者利用。山某著名企业，任何人不得私自发布、使用和复制文档的任何内容。主要内容项目本体分析Part.1Part.2城市及区域背景研究Part.3潍坊某省市场研究Part.4潜在客户分析Part.5项目经济评价41项目本体分析城市属性：潍坊位于山东半岛西部，北临渤海，经济总量位居山东第四，受益两大国家级战略规划，是极具发展潜力的某省市山东半岛蓝海经济圈某省市行政区域某省市，处于山东半岛西部，临渤海，靠青岛、烟台等国际知名某省市201某省市实现GDP3090亿某省市经济实力排名某省市第四潍坊十一五期某省市经济增长速度年均13%以上潍坊已纳入国家级“黄河三角洲高效生态经济区”和国家级十二五规划的“山东半岛蓝色经济区发展规划”潍坊十二五规划，到201某省市经济总量6650亿元，较2010年实现翻番，迈入人均10000美元台阶区域属性：项目所在的九龙涧片区某省市重点的生态建设项目，某省市域范围最大的旅游度假区九龙涧生态旅游度假区规划图九龙涧森林公园某省市某省市建设十大重点工程百个建设项目之一；总面积170平方公里，核心区域位于九龙街道，面积15平方公里；森林公园5000亩，2000亩体育公园，我们地块国际生态俱乐部4000亩，旅游商业区3000亩，区8500亩左右；每个项目基本要求自建商业配套九龙街道区域属性：某省市政府约18公里，目前区域交通不便、配套缺失，有非强势的人文和自然资源，属远郊陌生区域项目地某省市坊子区九龙涧生态旅游度假区九龙街道内,距离主城距离18公里目前区域内道路属于乡镇道路，区域管线某省市政配套较为完善，但目前区域商业配套缺失森林公园小水系西龙沟、大龙沟、小龙沟、龙凤泉、仙姑洞、三仙岛等人文自然景点，但知名不高区域内无房地产开发项目仙姑洞森林公园（大部分已成型）5000亩核心旅游区体育公园森林公园项目属性：项目占地3900亩，是九龙涧旅游度假区15平方公里核心区的重点项目，定位主要承接高端度假居住等功能乡村俱乐部（项目片区）4000亩高端度假区高尔夫公园（暂定中）2000亩体育公园区启动区项目属性：项目功能定位包括葡萄酒庄园区、中低密度居住区、公建区及园林休闲区4大功能模块园林休闲区以“拥抱大自然”为规划思想，以法式园林为核心主题，内容包括运动天地、儿童乐园、爱情岛、香榭丽舍和绿色庄园，为博纳庄园居民以及整个潍坊地区的游客提供一个生态型某省市公园。公建小镇区为整个小区提供的商业配套内容包括法国风情商业小镇、老年公寓和会所、幼儿园和国际双语学校，先进的服务设施和丰富的商业业态将带动区的共同发展。博纳庄园区（含启动区）内容包括住宅、会所、幼儿园，是地块容积率约为1.0-1.5的低密度住宅区，拥有优美、舒适的绿化和滨水环境，采用具有法式建筑元素的建筑风格，展现法国风情的文化气息以及典雅高端的社区形象。葡萄酒庄区以葡萄园为主体,营造法国葡萄酒庄园文化，打造潍坊高级商务中心和娱乐休闲中心。区域内主要建筑有酒店和酒堡，并配有会议中心和丰富的室内外水上娱乐项目。此外，宾客在这里可以了解法国葡萄酒的历史和文化，体验地下酒窖，品味各种特色的法国葡萄酒，还能在葡萄园采摘新鲜葡萄。眉南路宝通街项目属性：目前项目路能级较低通达性不足，森林公园、未完工的体育公园等景观资源，但认知度较低基本农田眉南路，双向四车道,原始村落，双向两车道12年初宝通街开通，并和潍莱高速开出入口，西侧拓宽森林公园体育公园项目有道路全部为能级较低的乡镇道路组成项目农田和原始村落为主管、线、煤、暖某省市政已完成项目项目属性：项目落差较大、地形较为复杂，有一定的山水资源但不强势小水域、死水葡萄庄园地形复杂林地小道有山有水，但山水资源优势不明显项目属性：项目建设用地1176亩，公园配套用地2770亩，建设用地综合容积率在1.0-1.5，配套用地为农田及林场项目整体经济技术指标：总规划用地：约合3950亩其某著名企业设发展：约合1176亩；公园配套：约合2770亩建设用地综合容积率在1.0-1.5公园配套用地为农田及林地目前320亩葡萄园与200亩水域已完成土地的流转，葡萄园已初具规模公园配套用地建设发展用地项目初步概念方案鸟瞰图25号地块概况：A.地块概况及位置地块狭长不规则、地势稍高、地形复杂、西侧临水、东临公园配套用地及27号地块B.经济指标：用地属性：一类居住用地占地：109727平米（164.6亩）容积率：1.0-1.5限低：4层以上27号地块经济技术指标：A.地块概况及位置地块狭长不规则、地势稍高、高差稍缓、东西建设用地、南接公园配套用地B.经济指标用地属性：一类居住用地占地：81396平米（122.1亩）容积率：1.0-1.5限低：4层以上26号地块经济技术指标：A.地块概况及位置地块稍方正、地势低洼、高差稍缓、西邻葡萄园、东临未来的公园配套（现葡萄园）B.经济指标用地属性：一类居住用地占地：68090平米（102.1亩）容积率：1.0-1.5限低：4层以上262527启动区地形图启动区地块概况启动区认知项目属性：启动区由25、26、27三块地组成，375亩，一类居住用地，容积率1-1.5，限低4层，地形狭长且用地条件较为复杂优势城市规划的旅游度假核心区内的重要项目之一具有一定的景观资源规模较大，便于整体规划远郊陌生区域交通不便，配套缺失目前区域和项目的界面较差地形复杂劣势项目属性界定：三线某省市规划旅游度假核心区内，远郊陌生区域，具有非强势景观资源的中大规模区域运营项目162城市及区域背景分析城市背景分析区域背景分析黄河三角洲生态经济区：主要包某省市某省市某省市全部某省市某省市某省市某省市部分地区，共19某省市、区），陆地面积2.65万平方公里，约占某省市面积的六分之一形成以高效生态农业为基础、环境友好型工业为重点、现代服务业为支撑的高效生态产业体系山东半岛蓝色经济区：蓝色经济区是以临港、涉海、海洋产业发达为特征潍坊将北部沿海作为蓝色经济发展和某省市增量投入的主战场，在海洋经济、海洋优势产业培育等方面率先突破战略机遇：受益双重国家战略，潍坊迎来新一轮发展契机，具备较大的后发优势，但3-5某省市发展难以实现质的飞跃铁路：京沪高铁：北京—潍坊---上海

胶济铁路：青岛—潍坊—济南公路：济青高速：济南—潍坊---青岛

潍莱高速：潍坊—莱州

青银高速：青岛—潍坊—银川G309：荣成—潍坊—兰州航空：潍坊南苑机场：

有直达上海、北京航班区位特点：位于济、青、烟金三角中心，承接三地资源，同时受三地挤压，目前是发展盆地，其对某省市的带动及吸引力较弱城市规划：某省市主流发展方向，且潍坊每年的扩展速度为4平方公里，某省市化进程加快某省市扩每年约4平方公里人口增加约3.7~4.2万——规划院院长2006—2010年潍坊GDP增长率均保持在10%某省市内排名第四，经济实力较强随GDP增某省市经济总量不断扩大，提供良好的某省市场大环境城市经济：经济实力位居山东中上游，总体尚可，但尚不如省市，对外部高端人才、资金、高端产业的吸引力尚不足产业结构：二产为主导，三产相对薄弱，以自然资源消耗性及劳动、资金密集型产业为主，产业结构有待升级形成机械装备、纺织服装、海洋化工、造纸包装、食品加工等5大工业支柱产业潍柴是全球最大的船舶动力制造基地二产以生产性服务业为主高端服务业落后三产全国蔬菜基地形成蔬菜、西瓜种植；姜、蒜种植；畜禽养殖等龙头产业一产主导产业近两年常住总人口迅速增长，说明潍坊对外来人口的吸引力有所增强2005年开始，某省市扩，政府规划2020年达到62%，将某省市场提供稳定需求人口结构：潍坊产业结构决定其金字塔型人口结构，具备一定的高端人口，但数量相对有限金字塔结构哑铃型结构橄榄型结构高端人口中端人口低端人口潍坊目前社会人口结构社会人口演变模型城市背景研究总某省市发展潜力较大，但3-5年内难有质的改变，具有一定数量的高端客户，但容量相对有限Keywords:某省市相对封闭经济盆地高端客户相对有限中短期内无改观城市格局：潍坊属于三线某省市，具有丰富、优质的资源条件，但目前受省市影响，处于发展盆地城市发某省市经济增长较快，发展潜力较大，随着城铁的开通将进一步提升区域内外影响力，但短期内现状难以改善城市人口：人口数某省市化率不断增长推动房地地产发展，但支柱产业及其配套三产带来的高端人口相对有限242城市及区域背景分析城市背景分析区域背景分析九龙涧生态旅游园潍河生态经济区主城区区位特点：项某省市区到潍河景观带及峡山水库等强势景观资源的必由通道，某省市的主流旅游通道节点区域潍河生态湿地保护开发和生态景观带建设，打造成风景秀丽，环境优美，功能齐全，集商居、旅游、休闲、娱乐、体育竞技、文化开发于一体的特色景区，目某省市民前去度假、游玩峡山水库峡山水库潍河景观潍河景观区域交通：目前交通不便，随着明年宝通街开通和拓某省市区的通行时间及距离大大缩某省市区的联系度加强宝通街（未开通）眉南路，双向两车道眉南路，双向四车道潍莱高速青银高速外围有两条高速，东西两向最近入口距离均为12公里明年初宝通街的开通和的拓宽，会盘活某省市区的联系，只需18分钟车程潍莱高速青银高速区域规划：项目所在区域为坊子区十二五重点规划打造的三大区域之一，定位为潍坊某省市次中心，具备较大发展潜力十二五规划强调坊子区加强三位一体发展：老城区：大力发展文化旅游和以商贸物流为主的现代服务业新城区：着力打造先进制造业聚集区和商贸繁荣的宜居新城九龙生态经济区：突出发展生态观光旅游和航空配套工业园，着力打造潍坊某省市次中心九龙涧生态经济区老城区新城区区域规划：打造集观光、旅游、度假于一体的综合生态度假区，规划起点高，但目前处于启动期，区域成型需较长时间九龙涧生态公园：7000亩，包括西龙涧、大龙涧、小龙涧、三仙岛、龙舌瀑及地，该区在作为核心区进行保护的同时，开发生态休闲型旅游产品。体育公园，2000亩：主要包括南龙涧、龙凤泉、龟首山等自然景观的体育俱乐部、体育公园等国际生态俱乐部，4000亩：其内主要布置以休闲度假为主要内容，其内设置休闲度假村、密林探幽区、封山育林保护区等功能区沿宝通街旅游产业带沿眉南路旅游服务业带社会目标：近期申报AAA级风景旅游区（点）中期申报AAAA级风景旅游区远期建成AAAAA级风景旅游某省市著名的山水森林型生态旅游度假区九龙涧生态旅游度假区核心区规划布局区域资源：有一定水系、植被及人文资源，区域景观开发具备良好基础，但目前区域资源认知度不高，需加以综合整治及宣传森林公园水系森林公园植物绿化森林公园小桥潍河景观区域内葡萄种植园区域内沟壑森林公园内大龙涧在九龙涧中尤以大龙涧、小龙涧、西龙涧景色最佳。区内共有九涧、九沟、三谷。九涧即大龙涧、小龙涧、西龙涧、北龙涧、南龙涧、白龙涧、黑龙涧、赤龙涧、青龙涧，总蓄水量67万立方米。区域配套：目前区域以中低档的乡村生活配套为主，中高端配套缺失某省市政配套已接到区域内商业配套，均为村落区域产业：业较发达，区域以旅游等三产、高科技产业为主导，目前仅无人直升机研发基地入驻，产业成型需较长时间九龙生态经济区潍河生态经济区潍坊综合保税区某省市高新技术开发区以勃兰特利直升机项目为核心，大力发展航空配套产业，建设集飞机研发组装制造、零部件生产配套、通用航空服务于一体的航空配套工业园区加快推进潍河生态湿地保护开发和生态景观带建设，打造成风景秀丽，环境优美，功能齐全，集商居、旅游、休闲、娱乐、体育竞技、文化开发于一体的特色景区规划建设森林公园、国际乡村俱乐部等高档文化旅游项目，打造集自然山水和人文景观于一体的风景旅游区和生态度假区2011年1月25日，保税区正式获批复设立，在国家的支持下有大量优惠政策，未来将是全国仅有的十四个国家级保税区之一区域价值KPI：某省市发展的一块“璞玉”区位交通区域产业区域资源通过区域交通、规划、资源、配套及产业现状及前景分析，我们认为区域目前发展滞后，缺乏认知度，政府投入力度有限，但具备良好的基因，应该对区域价值进行重构，联合区域其它企业及政府共同催熟区域价值及知名度区域规划某省市的主流旅游通道节点，明年宝通街的开通及的拓宽，某省市区的通行时间大大缩短区域配套打造综合生态度假区，规划起点高，但目前处于启动期，且政府的实际推动力度有限有一定水系、植被及人文资源，区域景观开发具备良好基础，但目前区域资源认知度不高目前区域以中低档的乡村生活配套为主，中高端配套缺失区域规划以旅游等三产、高科技产业为主导产业，目前仅无人直升机研发基地入驻，产业整体成型需较长时间333潍坊某省市场研究整体某省市场研究某省市场研究高某省市场研究实施差异核心内容影响差异一二线大于三某省市需求向未某省市挤压

从信贷、限购、税收三方面提升准入门槛、限制购房和增加交，加大对需求端抑制差异明显，北京最严厉，东部一某省市次之，中某省市较宽松，大量三某省市如潍坊未限购新国八条主要内容及影响一某省市限购，挤压需求向未限购的三某省市转移，导致三某省市房价上涨较快未来三某省市出台限购令的可能性较大，但预计三某省市限购仅仅是在潍城等区域限购，对本项目所在地坊子区远期有利、近期无影响政策影响：限购令可能将扩大至三某省市，但预计仅仅是潍城、奎文等区域限购，对项目所在坊子区远期有利、近期无影响专业人士访谈：目前潍坊某省市场仍以自住为主，投资意识普遍不强。预计未来三某省市的限购也仅局限于潍城等主城区，会迫使需求向未限购的坊子区转移。远期来看，对坊子区特别是高端别墅物业来说，无疑是有利的，但近期无影响。2008年随着一线品牌开发商相继进某省市场，区域内物业水平得到大幅提升潍坊真正意义的品质大盘是从某著名企业进驻后正式开始的，包括某著名企业大观天下、阳光100等未来区域发展前景看好，随着开发商大鳄的某省市场将进入品质竞争时代，产品力打造将成为核心竞争因素-代表开发商：茂华-代表楼盘：茂华紫苑公馆（201某省市），全高层社区-特征：先造园后建房-代表开发商：某著名企业、阳光100-代表楼盘：某著名企业大观天下（201某省市）、阳光1某省市广场（201某省市）等-特征：大盘项目、产品力打造方面体现高端物业水平2009年2010年2011年1-7月商品房均价2804元/㎡商品房均价2818.5元/㎡商品房均价2819.1元/㎡商品房均价3164.8元/㎡-代表开发商：万科、恒大、某著名企业、绿城、绿地、万达、华润-大型事件：某著名企业大观天下、阳光1某省市广场、潍京等某省市销售，大幅某省市场房价-典型楼盘售价：某著名企业大观天下，最低价5300元/㎡，阳光1某省市广场均价11500元/㎡-发展趋势：房产大鳄进驻，区域竞争某省市场将进入品质竞争时代-代表开发商：亚特尔地产-代表楼盘：凤凰太阳城（201某省市）-特征：首次大规模引进“退台洋房”，并率先涉足低碳技术发展阶段：潍坊近两年品牌开发商相继进驻，物业开发水平不断提升，近期价格出现跳跃增长，未来将进入品质竞争时代禁止别墅物业开发的政策演进2006年5月，国土资源部下发《关于当前进一步从严土地管理的紧急通知》，再次重申在全国范围内停止别墅供地，并对别墅进行全面清理2008年1月，下发《关于促进节约用地的通知》，要求“合理安排住宅用地，继续停止别墅类房地产开发项目的土地供应”2009年9月21日，国土部和住房城乡建设部下发《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》中明确：今后住宅用地的容积率指标必须大于1.02010年3月出台的“国19条”中，也重申向别墅供地政策影响：从国家政策限定及潍坊土地出让容积率看，潍坊低密度物业较为稀缺，对本项目构成实质性利好某省市场：供应量较大，未来同质竞争激烈，但出让的低容积率地块数量有限，同时土地价格的上涨为房价提供了强有力的支撑潍某省市场供应呈上升趋势，但低容积率稀缺地块出让数量有限。2010年出让1.5容积率以下住宅地块共1202亩，占住宅用地总出让量的14.5%，2011年这一数据为15.5%价格方面，在经过2010年稍稍回调后，2011年地价大幅上涨，同比增长39%达82万元/亩潍某省市场受新政影响不大，成交量和成交均价均呈现上升趋势成交量方面，2010年商品房成交量581.84万方，比2008年220.96万方上涨1.6倍成交均价方面，目前商品房成交均价为3438元/㎡，比2010年上涨了22%随着国内一线品牌开发商进驻某省市场前景看好，价格将进入上升通道某省市场：受新政影响不大，商品房成交量和成交均价均呈现上升趋势，未来前景看好4发展阶段：123政策影响：某省市场：某省市场：品牌开发商相继进驻，物业水平不断提升，未来将进入品质竞争时代调控政策对项目所在地坊子区影响不大；土地出让容积率必须大于1.0的政策规定，确保别墅物业稀缺性，对项目构成利好大量土地供应带来竞争压力，但低容积率项目不多，对本项目高端物业影响有限，同时地价上涨为房价提供了支撑作用受新政影响不大，成交量和成交均价均呈现上升趋势，未来前景看好总结：整体趋势向好，调控政策对本项目在一定程度上起促进作用，房价处于上升通道，未来潜在供应偏大，但对项目影响有限403潍坊某省市场研究整体某省市场研究某省市场研究高某省市场研究板块划分：按照发展阶段及发展成因不同，目前潍某省市场已形成七大板块坊子区本案潍城区寒亭区奎文区高新区经济开发区滨海开发区集中居住区奎文某省市主要商业核心之一，配套完善潍城区：老城区所在地，形象陈旧，但有相对完善的生活配套和景观资源产业带动区寒亭区：生活配套相对不完善，以机械制造等工业以及旅游产业为支撑

高新区：产业某省市政、医疗、学校等配套基本完成

经济开发区：某省市产业转移，打造创业、居住两相宜的新城

滨海开发某省市未来重点发展区域，目前处于开发阶段资源带动区坊子区：低容积率房地产开发聚集地，已进入初步阶段总结1：开发强度由中心向渐减弱，潍城中、奎文开发强度最大，主流容积率2.0-3.5，高新区次之，坊子区及滨海区域最弱本案滨海：0.8-1.5开发区：1.5-2.5寒亭：1.5-2.0高新：2.0-3.0坊子：0.4-1.2奎文：2.0-3.5潍城北：1.5-2.0潍城中：2.0-3.5潍城南：1.0-1.2减弱减弱减弱总结2：由中心区域奎文向外围逐渐形成4个价格梯度，坊子区目前占位第三价值梯队，价值平台较低第一梯队第四梯队第三梯队第二梯队板块：奎文区主流价格：5000-6000典型楼盘：潍京，高层6500驱动因素：地段、配套、品质板块：潍城区、高新区、经济开发区主流价格：4000-5000典型楼盘：鲁发名城，多层4500驱动因素：配套、景观、发展潜力板块：坊子区、寒亭区主流价格：3500-4000典型楼盘：欧洲小镇，多层3280驱动因素：景观、地缘性、规划板块：滨海开发区主流价格：2500-3000典型楼盘：达美水岸，多层3000驱动因素：规划、地缘性总结3：整体客某省市范围为主，外地客户较少，其中奎文、滨海、开发区客户来源广泛，其他区域以地缘性客户为主总结4：别墅物业稀缺，结合别墅长期稀缺的特性，本案可将高端别墅物业最大化某省市场空白某省市场制高点客户语录：现某省市场物业类型很多，多层、花园洋房、大平层、高层、独栋、叠加等都有。但相对来说，别墅，特别是做得好的很少。

-------某私营业主各物业形态版块分布表多层小高层高层别墅奎文区稀缺较少较多稀缺潍城区较少多多稀缺坊子区多较少稀缺多寒亭区较少多稀缺稀缺高新区稀缺较多较多无滨海区稀缺较少较少稀缺开发区较少较少较少无各种物业类型某省市场表现物业类型客户需求性市场稀缺性独栋极高很稀缺双拼极高很稀缺联排较高稀缺叠加一般一般花园洋房较小一般住宅一般不稀缺总结5：公寓主流单价在3500-5000，独栋1.1-1.8万，联排7000-10000，叠加6500300040005000600070008000联排900010000奎文潍城坊子寒亭高新开发区滨海独栋叠加公寓20000…公寓联排独栋473潍坊某省市场研究整体某省市场研究某省市场研究高某省市场研究竞争对象锁定：在售别墅项目（包括昌乐）、花园洋房，以及均价在5500元/㎡以上的公寓项目，共计15个昌乐坊子奎文潍城寒亭高新滨海开发区方位示意图奎文区高新区开发区奎文区高新区坊子区分布区域：高端公寓主要分布在中心城区，而别墅物业主要分布于昌乐寿阳山区域、坊子区以及滨海开发区区域项目名称总建面（万方）容积率绿化率物业类型奎文区潍京122.8040%高层天润·浅水湾121.0340%多层、退台洋房、联排、叠加阳光1某省市生活广场1205.2630%住宅、办公、商业、公寓金鸾御景城32.62.3933%多层、高层、叠加茂华爱琴海491.965%多层电梯洋房、小高层、高层潍城区华安庭岸风景24.52.3339.60%多层、小高层、复式叠加别墅高新区麒麟公馆233.0638.80%高层某著名企业大观天下2081.842%商业、住宅、别墅坊子区凤栖墅1号50.4150%独栋、联排凤凰太阳城1001.545%小高层、退台洋房、别墅恒信·领海国际401.340%叠加、平墅、多层寒亭区欧洲小镇381.635%联排、叠加、多层洋房滨海开发区达美水岸600.8543%独栋、双拼、叠拼、花园洋房、多层昌乐县鼎恒伴山201.050%独栋、电梯洋房山水御花园---------独栋、双拼、联排价格：公寓价格集中在6000-7000，独栋1.2-1.8万，联排7000-10000潍京天润·浅水湾阳光1某省市生活广场金鸾御景城茂华爱琴海华安庭岸风景麒麟公馆某著名企业大观天下凤栖墅1号凤凰太阳城恒信·领海国际欧洲小镇达美水岸鼎恒伴山山水御花园600070008000900010000110001200013000公寓独栋联排叠加18000……独栋对联排溢价0.7倍左右联排对叠加溢价30%左右叠加对公寓溢价20%左右叠加对公寓溢价40%左右去化速度：住宅月均去化30—60套；别墅物业去化较为快速，在推案量不大的情况下往往出现尚未开盘已全部内定的情况住宅洋房叠加联排独栋潍京60套/月天润·浅水湾40-50套/月4-5套/月尾盘4－5套／月阳光10030套/月金鸾·御景城30套/月6套茂华爱琴海60套/月华安庭岸风景40套/月6套/月麒麟公馆30套/月某著名企业大观天下110套/月凤栖墅1号2套/月2套/月凤凰太阳城30套/月恒信·领海国际30套/月达美水岸30套/月5套/月鼎恒伴山40套/月山水御花园13-14套/月（认购）总结1：目前潍坊高端住宅项目主要依靠地段、资源及套产生溢价，总体品质感不足，各方面均具备发力空间产品力打造物管服务规划布局社区会所建筑单体园林景观户型设计布局无特色、无创意，部分兵营排布多数项目处理粗糙，景观设计无主题，处于为造景而造景的阶段，整体品质一般常规户型，缺失增值创新点会所数量少，功能单一、品质较差无主流风格，外立面以面砖为主，整体表现力不强、品质感一般缺乏特色和增值服务，物管执行力较弱，总结2：与某省市相比，潍坊高端项目目前正处于制造商品阶段，有很大的提升空间，但某省市场适度提高提交产品制造商品提交服务展示体验市场溢价无差别竞争有差别无关的顾客需求有关的北京、上海产品水平青岛产品水平潍坊产品水平临朐产品水平544潜在客户分析客户访谈：针某省市潜在高端置业客户人群，我们对此类客户进行了深度访谈访谈时间：2011年7月27日至2011年8月3日访谈地点：星级会所、奔驰4S店、邀约访谈对象：大型企业中高层领导、房地产开发商区域认知：多数受访者认为目前项目所在区域较为偏远、配套缺乏、环境一般，短期内难有起色，区域认知度不足TEXTTEXTTEXT职业公务员某私营业主公务员某私企中高层性别男女男男年龄40-4545-5040-4545-50区域认知知道那里有森林公园，以前去过一次，太偏了对坊子区不是很了解，也没有去过坊子区比较偏，缺乏配套，个人感觉3-5年不会有太大的改善风景还可以，但感觉还是太偏了，逼近是农村分析：对坊子区有接触和了解的客户，认为区域位置较偏，且短期内难有起色，对区域的认知途径主要来自于森林公园对坊子区无接触的客户，对区域完全陌生，说明区域影响力较差潍坊高端物业开发水平认知：多数受访某省市场整体产品力不足，期待高品质产品出现职业：某私营业主年龄：45-50高端物业开发水平：大观天下规划的还不错，但现在毕竟停留在图纸上，谁也不知道能不能落实职业：某大型某著名企业的领导年龄：45-50高端物业开发水平：潍坊没什么好房子，想买好一点的都去青岛了职业：银行领导年龄：45-50高端物业开发水平：开发水平参差不齐，好的别墅楼盘太少，而且听到消息去买的时候，已经卖完了职业：某私企高层年龄：35-40高端物业开发水平：目前潍坊高端项目不多，且整体产品不是很好分析：对目前潍坊高端物业的户型设计、境、物业服务等方面不大满意多数受访客户均有高端物业的置业意向对本案的意向：可以考虑购置本案别墅产品，但是交通和环境以及产品力是考虑的前提条件韩小姐宋先生职业：政府职员年龄：35-40能否吸引客户：只要真的按你们所说的某省市区的主干道，环境打造的好，是可以考虑的职业：企业主年龄：35-40能否吸引客户：环境好固然好，但是还得有学某省市之类的配套，不然生活太不方便了职业：未知年龄：50-55能否吸引客户：一般高端物业都会规划在郊区啊，那里安静、环境好，只要你们物业的品质好，肯定会去买的物业形态偏好：独栋、类独栋、联排产品接受度高，对叠加、花园洋房接受度不高，大平层及合院类产品认知不足，需引导职业：政府官员年龄：45-50建筑形态的喜好：喜欢独栋，独门独院很好，空间大，私密性好职业：未知年龄：50-55建筑形态的喜好：喜欢大平层，觉得楼爬上爬下很麻烦，所有的功能室都在一层楼上很方便职业：某私营业主年龄：35-40建筑形态的喜好：首选是独栋，楼上楼下都是自家的，并且前后还有院，很方便；如果双拼和联排的私密性做的好，也可以接受分析：潍坊的高端客户对私密性要求较高，希望有属于自己的前后花园，因此对于合院别墅不敏感置业影响因素：环境、品质、价格是受访客户最关注的因素，其次是相关的配套、物管等分析：影响高端客户置业的因素很一致，对环境、产品品质要求最高，源于潍坊目前高端物业的环境嘈杂、景观品质达不到高端客户的要求，鉴于此，价格因素都不是最重要的高端客户工作较忙，对私密、安全的要求也很高，所以细致贴心生活物业服务以及社区全方位的安保等，也会在一定程度上影响客户置业物业类型面积要求：独栋面积在300-500m²间；联排面积在200-300m²之间客户语录：独立别墅的面积要稍微大一些，起码要超过300㎡，否则没有别墅的感觉了

---公务员总价接受范围：大多数受访对象能够接受独栋的价格在400-600万；联排的价格在200-300万客户对于总价的预算，都是参某省市场的主流单价和面积在访谈的时候，客户说出的总价预期会比自己实际的总价承受能力要少低一些，因此，客户的实际总价购买力会比我们统计的还要高客户语录：我倾向于独栋面积控制在300-400㎡，按均价1万3算，总价在500万左右。

——某私企老板

联排总价在200-300万，再高的话我还不如买个小点的独栋呢。

——某企业高管访谈总结：客户对本案区域认知不足，普遍认为潍坊缺乏高品质住宅产品，高端置业最为关注环境及品质，拥有较强大的购买力区域认知：大部分受访对象认为该项目区域偏远、配套不完善以及环境一般置业目的：大多数受访客户中潍坊本地客户以改善型居住为主，某省市以投资型为主对本案的置业意向：区域高端物业开发水平一般，大多受访者倾向于独栋，并认为要环境优美、配套完善产品类型及价格：独栋300㎡以上，总价400-600万；联排200