《建筑市场》-项目八

任务1建设工程合同管理概述８.１.１建设工程合同管理的概念

１．概念建设工程施工合同的管理，是指各级工商行政管理机关、建设行政主管机关和金融机构，以及工程发包单位、监理单位、承包单位依据法律和行政法规、规章制度，采取法律的、行政的手段，对建设工程施工合同关系进行组织、指导、协调及监督，保护合同当事人的合法权益，调解合同纠纷，防止和制裁违法行为，保证合同法规的贯彻实施等一系列法定活动。下一页返回任务1建设工程合同管理概述２．特点（１）建筑工程合同管理周期长。（２）建筑工程合同管理效益显著。（３）建筑工程合同管理变更频繁。（４）建筑工程合同管理系统性强。（５）建筑工程合同管理法律要求高。（６）建筑工程合同管理信息化要求高。上一页下一页返回任务1建设工程合同管理概述８.１.２建设工程合同各方的合同管理１．业主（监理）施工合同管理的主要内容监理方与业主的关系是被委托和委托的合同关系。监理方受业主的委托，依据监理合同对工程项目实施监理，他们之间的这种关系是通过合同来确定，监理工程师是接受委托后开始对项目实施进行管理。但是，监理方的一切有关行为是以其自己的名义独立进行的，只对业主负责。上一页下一页返回任务1建设工程合同管理概述业主一旦确立了一个工程项目，就必须对该项目进行项目目标分解和结构分析，以确定各项工程任务。这些工程任务必须由业主委托出去，并由专门的单位来完成。因此，业主的合同管理主要任务是负责合同的策划、合同的拟订、合同实施的监督控制以及合同关系的协调。可将业主的合同管理分为工程项目合同的策划阶段、合同的签订阶段以及合同的履行阶段三个阶段进行管理。（１）工程项目合同的总体策划阶段。业主在合同的总体策划阶段应注意以下几个方面：１）合同类型的确定。合同类型的选择实际上是合同计价方式的选择。在合同主要条款中，应包括对计价规则的确定，对工期较长的项目，还必须明确对材料价格的调整规定等。上一页下一页返回任务1建设工程合同管理概述２）业主应签订一个有利的合同，该合同应能够适当公平地反映市场水平的价格，合同条件应完备，没有漏洞、二义性和矛盾性，并合理明确地分配项目的工作和工程责任，合理分配风险。３）确定重要的合同条款，包括适用于合同关系的法律，以及合同争执仲裁的地点、程序；合同中涉及设计变更范围和合同约定外新增项目范围的界定，以减少不确定性和人为因素的影响，防止索赔事件的发生；合同中还应有付款方式及对承包商的激励措施等。按照ＦＩＤＩＣ工程惯例，业主必须对招标文件的正确性、完备性负责，如果出现错误和矛盾则由业主负责，最终会导致索赔。因此，合同条件应清楚、便于理解、符合工程惯例。上一页下一页返回任务1建设工程合同管理概述（２）合同履行阶段。在合同履行阶段，业主应加强合同管理意识，认真履行合同约定的义务，需要特别注意解决好以下几个问题：１）施工图纸文件的移交，施工用控制水准点的数据移交，承包商对施工现场条件的复核，技术交底与问题澄清。２）计划资金到位的问题。如果资金支付程序出现问题，形成资金缺口，工程就会被迫降低施工速度，造成工程总工期拖延。３）业主干预承包人施工的问题。业主或监理工程师对施工过程的不合理干预，通常会导致工程延期，使承包人有权获得工期和经济索赔。所以主管部门和业主不能以行政手段直接指挥生产。上一页下一页返回任务1建设工程合同管理概述４）工程投资（造价）管理是业主的重要任务。工程价款支付凭证是业主授权监理工程师签发的。一般情况下，属于业主授权范围内的和合同有关规定的工程价款支付，可由监理工程师自行办理支付凭证，结果报业主备案。属于业主授权范围之外的工程价款支付，应事先与业主协商处理，或由业主直接批准处理。５）施工合同的工程竣工、验收和竣工结算是施工合同履行最终阶段的三项基本工作。竣工工程应当根据施工合同约定的施工及验收规范和质量评定标准进行。上一页下一页返回任务1建设工程合同管理概述（３）预防和减少合同纠纷及索赔。１）预先解决合同文件的矛盾和歧义。监理工程师在开展工作之前应认真研究合同文件并进行复查，找出合同各种文件之间存在的矛盾或含混不清之处。２）认真分析和研究合同文件，及时提供确切无误的相关资料。监理工程师在全面研究合同文件后，应对资料提交时间、程序和备忘录等做出规定，并在资料提交给承包人之前，组织有关专业监理工程师进行复查，确保资料准确无误。３）及时处理延期和索赔。对于承包人提出的延期和索赔请求，监理工程师要及时、准确地提出处理意见，以便承包人能合理安排后续工作，避免延期或索赔事件的延续。上一页下一页返回任务1建设工程合同管理概述（４）及时给予承包人和业主工作提示。监理工程师要关注和预测可能发生的意外风险和不可预见的障碍，较早地给予承包人提示。（５）加强实施计划的管理。监理工程师在批复承包人进度计划时要充分考虑各种因素影响，要有一定的预见性并留有余地，使进度计划具有可实施性。（６）认真审批施工组织设计。协调承包人之间的交叉作业，在审批施工组织设计时，对其施工工序和工艺进行重点审查，防止出现不符合合同要求和规范的情况，以避免因工作失误产生合同纠纷。（７）工程分包管理中应注意的问题。工程实施过程中分包是比较常见的现象。在某些情况下，适当的分包可以保证工程的质量与进度，但如果对分包的管理控制不严将会造成合同纠纷和技术质量问题。上一页下一页返回任务1建设工程合同管理概述２．承包商施工合同管理的主要内容承包商的合同管理是指承包商为实现工程价格成本、质量和工期等目标，围绕施工合同而进行的一系列控制工作。通过有效的合同管理，承包商在圆满完成工程项目的基础上，获取利润，从而取得较好的经济效益。（１）工程项目招标投标阶段。承包商应对招标文件研究透彻，重点是投标须知、合同条件、技术规范、工程量清单及图纸。调查投标环境，了解清楚招标施工的自然、经济和社会条件。这些条件都是工程施工的制约因素，必然会影响到工程的成本，是承包商投标报价时必须考虑的。上一页下一页返回任务1建设工程合同管理概述（２）合同履行阶段。在这一阶段，承包商应以合同为行为准则，按照合同约定的质量、工期、成本、安全履行自己的义务，完成工程项目的建设任务，同时获取自己的工程款。（３）合同管理中的索赔管理。承包商可以利用索赔而获得补偿。作为承包商，在签订合同前，就应充分考虑各种不利因素，为日后的索赔创造机会。在签订合同后，承包商应全面详细地分析合同条件，充分抓住合同中的漏洞，尽可能地捕捉一切可以索赔的机会。上一页下一页返回任务1建设工程合同管理概述３．施工合同的行政监管工作内容（１）建设行政主管机关对施工合同的监督管理。建设行政主管部门通过对建设活动的监督，主要从质量和安全的角度对工程项目进行管理，主要有以下３项职责。１）颁布规章。依据国家的法律颁布相应的规章，规范建筑市场有关各方的行为。包括推行合同范本制度。２）批准工程项目的建设。工程项目的建设，发包人必须履行工程项目报建手续，获取施工许可证，以及取得规划许可和土地使用权的许可。上一页下一页返回任务1建设工程合同管理概述３）对建设活动实施监督（四审查一备案）。①对招标申请报送材料进行审查；②对中标结果和合同的备案进行审查；③对工程开工前报送的发包人指定的施工现场总代表人和承包人指定的项目经理的备案材料进行审查；④竣工验收程序和鉴定报告的备案审查；⑤竣工的工程资料备案等。上一页下一页返回任务1建设工程合同管理概述（２）质量监督机构对合同履行的监督。工程质量监督机构是接受建设行政主管部门的委托，负责监督工程质量的中介组织。工程招标工作完成后，领取开工证之前，发包人应到工程所在地的质量监督机构办理质量监督登记手续。质量监督机构对合同履行工作的监督，分为对工程参建各方主体质量行为的监督、对建设工程的实体质量的监督以及工程竣工验收的监督３个方面。１）对工程参建各方主体质量行为的监督。上一页下一页返回任务1建设工程合同管理概述①对建设单位质量行为的监督。主要包括４项：ａ．工程项目报建审批手续是否齐全；ｂ．基本建设程序符合有关要求并按规定进行了施工图审查；以及按规定委托监理单位或建设单位自行管理的工程建立工程项目管理机构，配备了相应的专业技术人员；ｃ．无明示或者暗示勘察设计单位、监理单位、施工单位违反强制性标准、降低工程质量和迫使承包商任意压缩合理工期等行为；ｄ．按合同规定，由建设单位采购的建材、构配件和设备必须符合质量要求。上一页下一页返回任务1建设工程合同管理概述②对监理单位质量行为的监督。主要包括６项：ａ．监理的工程项目有监理委托手续及合同，监理人员资格证书与承担的任务相符；ｂ．工程项目的监理机构专业人员配套，责任制落实；ｃ．现场监理采取旁站、巡视和平行检验等形式；ｄ．制订监理规划，并按照监理规划进行监理；ｅ．按照国家强制性标准或操作工艺对分项工程或工序及时进行验收签认；ｆ．对现场发现的使用不合格材料、构配件、设备的现象和发生的质量事故，及时督促、配合责任单位调查处理。上一页下一页返回任务1建设工程合同管理概述③对施工单位质量行为的监督。主要包括５项：ａ．所承担的任务与其资质相符，项目经理与中标书中相一致，有施工承包手续及合同；ｂ．项目经理、技术负责人、质检员等专业技术管理人员配套，并具有相应资格及上岗证书；ｃ．有经过批准的施工组织设计或施工方案并能贯彻执行；ｄ．按有关规定进行各种检测，对工程施工中出现的质量事故按有关文件要求及时如实上报和认真处理；ｅ．无违法分包、转包工程项目的行为。上一页下一页返回任务1建设工程合同管理概述２）对建设工程的实体质量的监督。①地基及基础工程抽查的主要内容包括：ａ．质量保证及见证取样送检检测资料；ｂ．分项、分部工程质量或评定资料及隐蔽工程验收记录；ｃ．地基检测报告和地基验槽记录；ｄ．抽查基础砌体、混凝土和防水等施工质量。上一页下一页返回任务1建设工程合同管理概述②主体结构工程抽查的主要内容包括：ａ．质量保证及见证取样送检检测资料；ｂ．分项、分部工程质量评定资料及隐蔽工程验收记录；ｃ．结构安全重点部位的砌体、混凝土、钢筋施工质量抽查情况和检测；ｄ．混凝土构件、钢结构构件制作和安装质量。上一页下一页返回任务1建设工程合同管理概述③竣工工程抽查的主要内容包括：ａ．工程质量保证资料及有见证取样检测报告；ｂ．分项、分部和单位工程质量评定资料和隐蔽工程验收记录；ｃ．地基基础、主体结构及工程安全检测报告和抽查检测；ｄ．水、电、暖、通等工程重要部位、使用功能试验资料及使用功能抽查检测记录；ｅ．工程观感质量。上一页下一页返回任务1建设工程合同管理概述３）对工程竣工验收的监督。建设工程质量监督机构在工程竣工验收监督时，重点对工程竣工验收的组织形式、验收程序、执行验收规范情况等实行监督。（３）金融机构对施工合同的管理。金融机构对施工合同的管理，是通过对信贷管理、结算管理和当事人的账户管理进行的。金融机构还有义务协助执行已生效的法律文书，保护当事人的合法权益。依据合同范本订立合同时，应注意通用条款及专用条款需明确说明的内容。上一页返回任务２建设工程施工合同签约管理８.２.１合同谈判策略的确定

１．目标合同谈判，是工程施工合同签订双方对是否签订合同以及对合同具体内容达成一致的协商过程。通过谈判，能够充分了解对方及项目的情况，为高层决策提供依据。作为承包方，进行谈判主要有以下几个目的：（１）争取中标，即通过谈判宣传自己的优势，以争取中标；（２）争取合理的价格，既要对付发包方的压价，当发包方拟修改设计、增加项目或提供标准时又要适当增加报价；（３）争取改善合同条款，主要是争取修改过于苛刻的不合理条款，澄清模糊的条款，增加保护自身利益的条款。下一页返回任务２建设工程施工合同签约管理２．策略（１）掌握谈判进程，合理分配各议题的时间。（２）分配谈判角色。（３）注意谈判氛围。（４）充分利用专家的作用。（５）拖延和休会。上一页下一页返回任务２建设工程施工合同签约管理８.２.２做好合同谈判工作

１．合同谈判的准备谈判工作的成功与否，通常取决于准备工作的充分程度、谈判策略与技巧的运用程度。谈判的准备工作具体包括以下几部分：（１）收集资料。（２）具体分析。对发包方实力的分析。（３）对谈判目标进行可行性分析。（４）对发包方谈判人员的分析。（５）对双方地位进行分析。上一页下一页返回任务２建设工程施工合同签约管理２．合同谈判的主要内容（１）工程范围。包括施工、设备采购、安装和调试等。在签订合同时要做到范围清楚、责任明确，否则可能导致报价漏项。（２）合同文件。应将双方一致同意的修改意见和补充意见整理为正式的“附录”，并由双方签字作为合同的组成部分。应将投标前发包方回应各承包方质疑的书面答复作为合同的组成部分。因为这些答复既是标价计算的依据，也可能是今后索赔的依据。应该注明“同时由双方签字确认的图样属于合同文件”，以防止发包方借补图样的机会增加工程内容。对于工程量清单及价格清单，应该根据议标阶段做出的修正重新审定，并由双方签字。上一页下一页返回任务２建设工程施工合同签约管理（３）不可预见的自然条件和人为障碍问题。必须在合同中明确界定“不可预见的自然条件和人为障碍”的内容。若招标文件中提供的气象、地质、水文资料与实际情况有出入，则应争取列出“遇非正常气象和水文情况时，由发包方提供额外补偿费用”的条款。（４）关于工程的开工和工期。要保证工程按期竣工，首先要保证按时开工。应将发包方影响开工的因素列入合同条件之中。如果由于发包方的原因导致承包方不能如期开工，则工期应顺延。施工中，如因变更设计造成工程量增加或修改原设计方案，或不能按时验收工程，承包方有权要求延长工期。必须要求发包方按时验收工程，以免拖延付款，影响承包方的资金周转和工期。上一页下一页返回任务２建设工程施工合同签约管理（５）关于材料和操作工艺。对于报送给监理工程师或发包方审批的材料样品，应规定答复期限。发包方或监理工程师在规定答复期限内不予答复，则视作“默许”。经“默许”后再提出更换，应该由发包方承担延误工期和原报批的材料已订货而造成的损失。（６）关于工序质量检查问题。如果监理工程师延误了上道工序的检查时间，往往使承包方无法按期进行下一道工序，从而严重影响工程进度。因此，应对工程检验制度做出具体规定，特别是对需要及时安排检验的工序要有时间限制。超出限制时，监理工程师未予检查，则承包方可认为该工序已被接受，可进行下一道工序的施工。上一页下一页返回任务２建设工程施工合同签约管理（７）关于工程维修。应当明确维修工程的范围、维修期限和维修责任。一般工程维修期届满应退还维修保证金。承包方应争取以维修保函替代工程价款的保证金。因为维修保函具有保函有效期的规定，可以保障承包方在维修期满时自行撤销其维修责任。（８）关于工程的变更和增减。工程变更应有一个合适的限额，超过限额，承包方有权修改单价。对于单项工程的大幅度变更，应在工程施工初期提出，并争取规定限期：超过限期且大幅度增加的单项工程，由发包方承担因材料、工资价格上涨而引起的额外费用；大幅度减少的单项工程，发包方应承担因材料业已订货而造成的损失。上一页下一页返回任务２建设工程施工合同签约管理（９）关于争端及其他。应争取用协商和调解的方法解决双方争端。应注意税收条款，在投标之前应对当地税收进行调查，将可能发生的各种税收计入报价中。并应在合同中规定，对合同价格确定以后，由于当地法令变更而导致税收或其他费用的增加，应由发包方按票据进行补偿。上一页返回任务３建设工程施工合同履约管理８.３.１概述

１．合同履约的概念合同履约，是指债务人全面地、适当地完成其合同义务，债权人的合同债权得到完全实现，如交付约定的标的物，完成约定的工作成果并交付工作成果，提供约定的服务等。２．合同履约的原则（１）实际履行原则。（２）诚实信用原则。（３）经济合理原则。（４）情事变更原则。下一页返回任务３建设工程施工合同履约管理８.３.２建设工程施工合同条款分析１．分析内容工程范围、合同价格、工期要求和顺延条件、质量控制、索赔条款及干扰事件规定、违约责任程序规定。２．合同缺陷修正（遗漏补充、歧义解释）合同缺陷是指合同文件规定的不严谨甚至矛盾、合同中的遗漏或错误。它包括商务条款中的缺陷和技术规程以及图纸中的缺陷。上一页下一页返回任务３建设工程施工合同履约管理合同缺陷的修正包括漏洞补充和歧义解释。１．漏洞补充合同漏洞是指当事人应当约定的合同条款而未约定或者约定不明确、无效和被撤销而使合同处于不完整的状态。根据《合同法》第６１条、６２条的规定，补充合同漏洞有以下３种方式：（１）约定补充。当事人享有订立合同的自由，也就享有补充合同漏洞的自由。因此，《合同法》规定，当事人可以通过协议补充合同漏洞。上一页下一页返回任务３建设工程施工合同履约管理（２）解释补充。解释补充是指以合同的客观内容为基础，依据诚实信用原则并斟酌交易惯例对合同的漏洞作出符合合同目的的填补。解释补充分为两种：１）按照合同有关条款确定。合同条款虽可相互独立，但更相互关联。２）根据交易习惯确定。此处的交易习惯既包括某种行业或者交易的惯例，也包括当事人之间已经形成的习惯做法。（３）法定补充。在由当事人约定补充和解释补充仍不足以补充合同漏洞时，适用《合同法》关于法定补充的规定。所谓法定补充，是指根据法律的直接规定，对合同的漏洞加以补充。上一页下一页返回任务３建设工程施工合同履约管理２．歧义解释合同应当是合同当事人双方完全一致的意思表示。但是，在实际操作中，由于各方面的原因，如当事人的经验不足、素质不高、出于疏忽或是故意，对合同中应当包括的条款未作明确规定，或者对有关条款用词不够准确，从而导致合同内容表达不清楚。表现在：合同中出现错误、矛盾以及二义性解释；合同中未作出明确解释，但在合同履行过程中发生了事先未考虑到的事；合同履行过程中出现超出合同范围的事件，使得合同全部或者部分归于无效等。一旦在合同履行过程中产生上述问题，合同当事人双方往往就可能会对合同文件的理解出现偏差，从而导致双方当事人产生合同争议。因此，如何对内容表达不清楚的合同进行正确的解释就显得尤为重要。上一页下一页返回任务３建设工程施工合同履约管理（１）解释原则。根据工程施工合同的国际惯例，合同文件间的歧义一般按“最后用语规则”进行解释，合同文件内歧义一般按“不利于文件提供者规则”进行解释。《合同法》第１２５条规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。合同文本采用两种以上文字订立并约定具有同等效力的，对各文本使用的词句推定具有相同含义。各文本使用的词句不一致的，应当根据合同的目的予以解释。”由此可见，合同的解释方法主要有：上一页下一页返回任务３建设工程施工合同履约管理１）词句解释。即首先应当确定当事人双方的共同意图，据此确定合同条款的含义。如果不能作出明确解释，就应当根据与当事人具有同等地位的人处于相同情况下可能作出的理解来进行解释。其规则有：①排他规则。如果合同中明确提及属于某一特定事项的某些部分而未提及该事项的其他部分，则可以推定为其他部分已经被排除在外。②合同条款起草人不利规则。虽然合同是经过双方当事人平等协商而作出的一致的意思表示，但是在实际操作过程中，合同往往是由当事人一方提供的，提供方可以根据自己的意愿对合同提出要求。上一页下一页返回任务３建设工程施工合同履约管理③主张合同有效的解释优先规则。双方当事人订立合同的根本目的就是为了正确完整地享有合同权利，履行合同义务，即希望合同最终能够得以实现。２）整体解释。即当双方当事人对合同产生争议后，应当从合同整体出发，联系合同条款上下文，从总体上对合同条款进行解释，而不能断章取义，割裂合同条款之间的联系来进行片面解释。整体解释原则包括：上一页下一页返回任务３建设工程施工合同履约管理①同类相容规则。即如果有２项以上的条款都包含同样的语句，而前面的条款又对此赋予特定的含义，则其他条款所表达出来的含义可以推断出和前面一样。②格式条款优先于非格式条款规则。即当格式合同与非格式合同并存时，如果格式合同中的某些条款与非格式合同相互矛盾时，应当按照非格式条款的规定执行。上一页下一页返回任务３建设工程施工合同履约管理３）合同目的解释。即肯定符合合同目的的理解，排除不符合合同目的的解释。例如在某装修工程合同中没有对材料防火阻燃等要求进行事先约定，在施工过程中，承包商采用了易燃材料，业主对此产生异议。４）交易习惯解释。即按照该国家、该地区、该行业所采用的惯例进行解释。运用交易习惯解释时，应遵循以下规则：①必须是双方均熟悉该交易时，方可参照交易习惯。②交易习惯是双方已经知道或应当知道而没有明确排斥者。③交易习惯依其范围可分为一般习惯、特殊习惯及当事人之间的习惯。在合同没有明示时，当事人之间的习惯应优先于特殊习惯，特殊习惯应优先于一般习惯。上一页下一页返回任务３建设工程施工合同履约管理５）诚实信用原则解释。诚实信用原则是合同订立和合同履行的最根本的原则，因此，无论对合同的争议采用何种方法进行解释，都不能违反诚实信用原则。（２）土木工程对合同文件解释的惯例。１）合同文件优先顺序。如建设工程施工合同示范文本中规定的解释顺序为：①施工合同协议书；②中标通知书；③投标书及其附录；上一页下一页返回任务３建设工程施工合同履约管理④施工合同专用条件；⑤施工合同通用条件；⑥标准、规范和其他有关的技术文件；⑦图纸；⑧工程量清单；⑨工程报价单或预算书。双方有关工程的洽商、变更等书面协议或文件视为协议书的组成部分。上一页下一页返回任务３建设工程施工合同履约管理２）第一语言规则。当合同文本是采用两种以上的语言进行书写的，为了防止因翻译问题造成两种语言所表达出来的含义出现偏差而产生争议，一定要在合同订立时预先约定何种语言为第一语言。这样，如果在工程实施时两种语言含义出现分歧，则以第一语言所表达出来的真实意思为准。３）其他规则。①具体、详细的规定优先于一般、笼统的规定，详细条款优先于总论。②合同的专用条件、特殊条件优先于通用条件。上一页下一页返回任务３建设工程施工合同履约管理③文字说明优先于图示说明，工程说明、规范优先于图纸。④数字的文字表达优先于阿拉伯数字表达。⑤手写文件优先于打印文件，打印文件优先于印刷文件。⑥对于总价合同，总价优先于单价；对于单价合同，单价优先于总价。⑦合同中的各种变更文件，如补充协议、备忘录、修正案等，按照时间最近的优先。上一页下一页返回任务３建设工程施工合同履约管理８.３.３建设工程施工合同实施控制

１．概念合同实施控制应立足于现场，在工程施工中，合同管理对项目管理的各个方面起总协调和总控制作用，合同实施控制包括合同交底、合同跟踪与诊断、合同变更管理和索赔管理等工作。在合同实施前，合同谈判人员应进行合同交底。合同交底应包括合同的主要内容、合同实施的主要风险、合同签订过程中的特殊问题、合同实施计划和合同实施责任分配等内容。上一页下一页返回任务３建设工程施工合同履约管理２．合同日常控制（１）把好合同签订关，合同签订审核规范化。（２）动态管理合同履行，合同实施交底制度化。（３）做好合同实施管理，加强合同变更管理，合同索赔研究程序化。（４）重视合同后评估。（５）普及合同法制教育，合同管理人员专业化。（６）建立健全合同管理体制。上一页下一页返回任务３建设工程施工合同履约管理３．合同跟踪施工合同跟踪有两个方面的含义。一是承包单位的合同管理职能部门对合同执行者（项目经理部或项目参与者）的履行情况进行的跟踪、监督和检查，二是合同执行者（项目经理部或项目参与人）本身对合同计划的执行情况进行的跟踪、检查与对比。在合同实施过程中二者缺一不可。对合同执行者而言，应该掌握合同跟踪的以下方面。（１）合同跟踪的依据。合同跟踪的重要依据是合同以及依据合同而编制的各种计划文件；其次还要依据各种实际工程文件如原始记录、报表、验收报告等；另外，还要依据管理人员对现场情况的直观了解，如现场巡视、交谈、会议、质量检查等。上一页下一页返回任务３建设工程施工合同履约管理（２）合同跟踪的对象。１）承包的任务：①工程施工的质量，包括材料、构件、制品和设备等的质量，以及施工或安装质量是

否符合合同要求等；②工程进度，是否在预定期限内施工，工期有无延长，延长的原因是什么等；③工程数量，是否按合同要求完成全部施工任务，有无合同规定以外的施工任务等；④成本的增加和减少。上一页下一页返回任务３建设工程施工合同履约管理２）工程小组或分包人的工程和工作：①可以将工程施工任务分解交由不同的工程小组或发包给专业分包完成，必须对这些工程小组或分包人及其所负责的工程进行跟踪检查，协调关系，提出意见、建议或警告，保证工程总体质量和进度。②对专业分包人的工作和负责的工程，总承包商有协调和管理的责任，并承担由此造成的损失，所有专业分包人的工作和负责的工程必须纳入总承包工程的计划和控制中，预防因分包人工程管理失误而影响全局。上一页下一页返回任务３建设工程施工合同履约管理３）业主和其委托的工程师的工作：①业主是否及时、完整地提供了工程施工的实施条件，如场地、图纸、资料等；②业主和工程师是否及时给予了指令、答复和确认等；③业主是否及时并足额地支付了应付的工程款项。上一页下一页返回任务３建设工程施工合同履约管理４．合同实施偏差分析合同实施偏差分析的内容包括以下几个方面。（１）产生偏差的原因分析。（２）合同实施偏差的责任分析。（３）合同实施趋势分析。上一页下一页返回任务３建设工程施工合同履约管理５．合同实施偏差处理根据合同实施偏差分析的结果，承包商应该采取相应的调整措施，调整措施可以分为以下几个方面。（１）组织措施，如增加人员投入，调整人员安排，调整工作流程和工作计划等；（２）技术措施，如变更技术方案，采用新的高效率的施工方案等；（３）经济措施，如增加投入，采取经济激励措施等；（４）合同措施，如进行合同变更，签订附加协议，采取索赔手段等。上一页下一页返回任务３建设工程施工合同履约管理８.３.４建设工程施工合同变更管理１．工程变更概念所谓工程变更，包括设计变更、进度计划变更、施工条件变更以及原招标文件与工程量清单中未包括的“新增工程”。建设工程施工合同履约过程中，同样存在大量的工程变更。既有传统的以工程变更指令形式产生的工程变更，也包括由业主违约和不可抗力等因素被动形成的工程变更。国内学者通常更习惯于将后一部分工程变更视为工程索赔的内容。上一页下一页返回任务３建设工程施工合同履约管理ＦＩＤＩＣ施工合同条件中的变更通常包括以下内容：（１）合同中包括的任何工作内容的数量的改变；（２）任何工作内容的质量或其他特性的改变；（３）任何部分工程的标高、位置和（或）尺寸的改变；（４）任何工作的删减，但要交他人实施的工作除外；（５）永久工程所需的任何附加工作、生产设备、材料或服务，包括任何有关的竣工试验，钻孔和其他试验和勘探工作；（６）实施工程的顺序或时间安排的改变。上一页下一页返回任务３建设工程施工合同履约管理按照工程变更所包含的具体内容，可将其划分为以下５个类别：（１）设计变更；（２）施工方案变更；（３）条件变更；（４）计划变更；（５）新增工程。１）设计变更。设计变更是指建设工程施工合同履约过程中，由工程不同参与方提出，最终由设计单位以设计变更或设计补充文件形式发出的工程变更指令。设计变更包含的内容十分广泛，是工程变更的主体内容，约占工程变更总量的７０％以上。上一页下一页返回任务３建设工程施工合同履约管理２）施工方案变更。施工方案变更是指在施工过程中承包方因工程地质条件变化、施工环境或施工条件的改变