城市更新专题研究报告

《城市更新》专题研究报告中国城市高质量发展新引擎【关键词：城市更新】

摘要城市更新已成为推动中国城市高质量发展的核心抓手。随着城市化进程进入中高发展阶段，房地产业迈入存量时代，城市更新不仅是破解城市发展瓶颈的关键举措，更是未来城市发展的新增长点。据国家发展改革委预测，"十五五"期间我国城市更新总规模约20万亿元，其中老旧小区、城中村、城市管网三大领域构成十万亿级核心改造市场。本报告系统分析城市更新行业的现状格局、驱动因素、挑战风险、典型案例及发展趋势，为相关主体参与城市更新提供决策参考。一、背景与定义（一）政策背景自"十四五规划"明确提出实施城市更新行动以来，城市更新已上升为国家战略。2025年，中共中央办公厅、国务院办公厅联合发布《关于持续推进城市更新行动的意见》，明确提出"打造宜居、韧性、智慧城市"的总目标。当前，我国城市发展从大规模增量建设转向存量提质改造和增量结构调整并重，进入了城市更新的重要时期。（二）行业定义城市更新是指对城市中已不适应现代化社会生活的区域进行更新，主要包括以下类型：更新类型主要内容既有建筑改造对老旧写字楼、商业综合体、工业厂房等进行功能升级城镇老旧小区改造对建成年代较早、失养失修的住宅小区进行改造完整社区建设打造配套完善、服务健全的现代化社区老旧街区改造对传统商业街、历史街区进行环境提升城市功能完善补齐公共服务设施短板，提升城市承载力城市基础设施改造更新地下管网、排水系统、路灯等市政设施城市生态修复治理污染土地、修复生态系统、建设绿色空间历史文化传承保护历史建筑、传承文化遗产、保留城市记忆二、现状分析（一）市场规模据华经产业研究院数据，2024年我国城市更新规模达到了6.8万亿元。据国家发展改革委预测，"十五五"期间（2026-2030年）城市更新总规模约20万亿元，其中：领域投资规模说明地下管网更新约5万亿元包括排水、供水、燃气、热力等管网改造老旧小区改造重点领域"十五五"期间大规模推进城中村改造重点领域涉及大量人口安置与土地整理其他（历史文化街区、完整社区等）持续投入多元化更新需求（二）政策支持2025年，全国计划新开工改造城镇老旧小区2.5万个。以北京、上海、广州、深圳四个一线城市为例，2025年共发布城市更新相关政策24项，数量虽较2024年的38项有所回落，但政策内容更加聚焦、更加精准。住建部于2025年3月发布第二批城市更新典型案例，共41个项目入选，涵盖八大类别。（三）产业链结构城市更新行业产业链可划分为三个环节：产业链环节主要参与主体上游：工程技术支持层建筑施工企业、规划设计企业中游：开发实施层地方政府、城投平台、房地产企业（一级/二级开发）下游：运营服务层住宅管理、商业运营、产业园区服务（四）竞争格局行业呈现"国企央企补位、国民协同共进"的治理新趋势。目前参与城市更新的企业分为五类：特定地方国企（包括城投）、央企地产板块房企、头部综合性房企和民企、未来型央企、资本机构。中国建筑作为行业龙头，2024年新签合同额达4.5万亿元，营业收入2.19万亿元，正在从单体建筑建造向城市综合服务延伸。

三、关键驱动因素（一）政策驱动国家战略层面持续加码。"十五五"规划将城市更新列为重点任务，2026年两会《政府工作报告》明确提出"高质量推进城市更新，稳步实施城镇老旧小区、街区、厂区、城中村改造"。自然资源部、住建部等部委联合出台配套政策，在土地利用、规划审批、资金支持等方面给予系统性支持。（二）市场驱动存量地产价值释放空间巨大。随着房地产行业进入存量时代，大量老旧资产存在功能升级、价值重估的需求。同时，消费升级带动商业地产更新改造需求，智慧城市、数字孪生等新技术为城市更新提供了新的内涵和方向。（三）社会驱动人民对美好生活的向往推动城市更新。老旧小区普遍存在设施老化、功能缺失、安全隐患等问题，居民改善居住环境的意愿强烈。城市更新是重要的民生工程，能够直接提升人民群众的获得感、幸福感、安全感。（四）技术驱动新技术赋能城市更新。智慧城市、BIM技术、装配式建筑、绿色建材等新技术、新材料的应用，使城市更新更加高效、绿色、智能。数字化手段也为城市体检、规划设计、施工管理、运营维护提供了全生命周期支撑。四、主要挑战与风险（一）资金挑战城市更新项目初期投入成本高，长效运营成本回收周期较长，资金问题是最大的难点和制约。与传统新建项目相比，城市更新具有资金需求大、回报周期长、收益不确定等特点。国家金融监管总局已表示将研究出台专门的城市更新项目贷款管理办法，以创新金融工具支持城市更新。（二）规划协调挑战大规模增量建设时期形成的规划管控体系，已不适应城市更新工作要求。规划调整涉及多部门审批，流程繁琐，严重拖慢项目进度。同时，更新项目与交通、生态等系统衔接不够，个别公共服务配套滞后于居住更新。（三）利益协调挑战城市更新涉及多元主体，利益协调难度大。地方政府追求城市形象改善和公共利益，开发企业追求合理利润，居民追求合理补偿和安置保障，各方诉求存在差异甚至冲突。（四）运营能力挑战传统开发企业多擅长"造城"而非"营城"，在产业导入与长期运营上缺乏精细化团队和产业资源池。从项目谋划之初引入专业化运营单位，确保与市场需求相匹配，是破解运营难题的关键。

五、标杆案例研究（一）住建部第二批典型案例概览2025年3月，住建部发布第二批城市更新典型案例，共41个项目入选，分为八大类别。这些案例涵盖了不同类型、不同城市的城市更新实践，为全国提供了可复制、可推广的经验。（二）典型案例分析案例一：深圳城中村改造项目深圳作为全国城中村改造的先行者，通过"政府引导、市场运作、村民参与"的模式，成功探索出城中村改造的深圳方案。项目特点：一是前期规划先行，确保改造的科学性和可持续性；二是引入品牌开发商参与，提升改造品质；三是注重产业配套，避免单一房地产开发；四是保障原住民利益，实现多方共赢。案例二：上海老旧街区更新项目上海在城市更新中注重历史文化的保护和传承，通过"留改拆"并举的方式，保留城市记忆的同时提升街区品质。典型做法包括：一是对历史建筑进行修缮保护，活化利用历史资源；二是引入新业态，激活商业活力；三是完善公共服务设施，提升居民生活品质；四是社区共建共治，形成长效管理机制。案例三：成都老旧小区改造项目成都的老旧小区改造以"有机更新"为理念，强调渐进式、可持续的改造模式。项目的成功经验包括：一是充分尊重居民意愿，通过居民议事会等形式广泛征求意见；二是"一小区一方案"，根据小区实际情况制定个性化改造方案；三是整合各类资金来源，包括中央补助、地方配套、居民出资等；四是建立长效管理机制，确保改造成果可持续。六、未来趋势展望（一）市场规模持续扩大"十五五"期间，城市更新将迎来前所未有的投资规模。据国家发展改革委预测，未来五年我国城市更新至少可以完成投资15万亿元，其中仅地下管网更新就可以拉动投资约5万亿元。老旧小区和城中村改造、历史文化街区保护利用以及完整社区建设等领域将持续释放市场需求。（二）参与主体更加多元随着政策支持力度加大和盈利模式逐渐清晰，城市更新将吸引更多元化的主体参与。除传统房企和城投平台外，保险公司、资产管理公司、产业运营商等新主体将加速布局。央企与地方国企的协同联动将更加紧密，国企与民企的合作模式也将不断创新。（三）运作模式持续创新城市更新的投融资模式将更加多元化和创新化。主要模式包括：一是"政府授权+央企实施"模式（ABO/EPCO）；二是"片区统筹+一二三级联动"模式；三是"央企操盘+地方城投/社会资本合作"模式；四是"存量资产盘活+REITs退出"模式，打通"投、融、建、管、退"资本闭环。（四）数字化、绿色化转型未来城市更新将以数字化、绿色化为主要方向。数字孪生技术在城市更新规划、设计、施工、运营全生命周期中的应用将更加广泛；绿色建筑、装配式建造等节能环保技术的应用比例将持续提升；智慧社区、智慧物业管理将成为标配。（五）从点状更新走向区域统筹城市更新将从单一项目、点状更新转向区域统筹、片区开发。通过肥瘦搭配、以丰补歉的方式实现项目整体资金平衡，从民生、产业、文化等多维度进行统筹更新，提升城市整体品质和可持续发展能力。

七、战略建议建议一：积极参与政策试点，抢占发展先机建议企业积极参与城市更新试点项目，特别是在城市更新政策先行先试的城市布局。通过参与试点项目积累经验、建立品牌、获取资源，为更大规模的市场拓展奠定基础。重点关注住建部发布的典型案例，学习借鉴成功经验。建议二：构建"投资-建设-运营"一体化能力城市更新对参与主体的综合能力要求较高，建议企业构建覆盖投资、融资、设计、建设、运营全链条的能力体系。特别是要强化产业导入和长期运营能力，从单纯的开发商转型为城市综合服务商。可以通过收并购、合作等方式快速补齐能力短板。建议三：创新投融资模式，拓宽资金来源建议企业积极探索多元化的投融资模式。一是加强与政策性银行、商业银行的合作，争取长周期、低利率的信贷支持；二是引入保险资金、社保基金等长期资本；三是探索城市更新REITs等资产证券化渠道；四是加强与地方城投平台的合作，实现优势互补、风险共担。建议四：注重数字化和绿色化能力建设数字化和绿色化是城市未来发展的重要方向。建议企业一是加强BIM、CIM、数字孪生等技术的应用能力；二是提升绿色建筑认证比例，采用节能环保新材料新技术；三是建设智慧社区、智慧运营平台，提升运营效率和服务品质。建议五：坚持长期主义，建立可持续盈利模式城市更新是长周期业务，需要坚持长期主义。建议企业一是建立与城市更新业务特点相匹配的组织架构和考核机制；二是从单纯追求短期利润转向追求长期价值创造；三是积极与地方政府沟通，探索"微利可持续"的商业模式；四是注重品牌建设和口碑积累。核心结论1.城市更新已上升为国家战略，成为"十四五"至"十五五"期间城市发展的核心任务。"十五五"期间总规模约20万亿元，市场空间巨大。2.行业呈现"国企央企补位、国民协同