土地资源管理学第二版第五部分城乡规划管理篇

土地资源管理学高等教育出版社1（第二版）主编04-030424-4课件课程提纲

第一部分地籍管理篇第二部分地权管理篇第三部分地价管理篇

第四部分地用管理篇

第五部分城乡规划管理篇（城乡规划与土地利用专题）2注：第五部分为补充内容，供参考。城乡规划管理篇

——城乡规划与土地利用3《土地管理学》课程专题高等教育出版社第一部分某省市规划与土地利用概述第二部分城乡规划法律法规第三部分某省市规划的实施第四部分

建设用地规划管理第五部分

建设工程规划管理城乡规划与土地利用主要内容4城市规划是为了实现一定时某省市的经济和社会发展目标，某省市性质、规模和发展方向，合理某省市土地，某省市空间布局和进行各项建设的综合部署和全面安排。5第一部分某省市规划与土地利用概述某省市规划的实质城市规划是一项政府职能城市规划是具有法律效力的管理手段城市规划是量大面广的社会实践活动城市规划是一门科学城市规划是一门空间艺术6基本任务发展目标

建设部署空间布局土地利用

某省市规划的基本任务某省市规划工作的基本任务，是统筹某省市各类用地及空间资源，综合部署各项建设，实现经济和社会的可持续发展。7某省市规划的特点与作用特点：综合性政策性很强地方性长期性和经常性实践性和可操作性

8作用：指导作用某省市各项土地利用和建设必须遵循的指导性文件统领作用某省市发展建设与管理起统领作用调控作用

通过对各项建设用地和建设工程的规划审批，起到引导、制约、调节和协调的作用优化作用

多方案比较论证优化能动作用

对各项用地、建设具有引导投资、指点开发和充分利用空间资源，促进发展的能动作用保护作用

某省市整体素质，某省市的整体功能某省市规划的内容城市规划工作的基本内容：某省市发展规模，某省市用地的布局和发展方向，按照工程技术和环境的要求，综合某省市各项工程设施，并提出近期控制引导措施。某省市规划某省市发展战略和建设控制引导两个层面。按照《城乡规划法》的规定：城乡规划，包括城镇体系规某省市规划、镇规划、乡规划和村庄规某省市规划、镇规划分为总体规划和详细规划。详细规划分为控制性详细规划和修建性详细规划。9五．土地利用土地利用指人类通过一定的活动，利用土地的性能来满足自身需要的过程。主要内容：1、确定土地用途2、合理分配土地资源3、采取各种措施开发、整治、经营、保护土地资源，提高土地利用效果。城市规某省市土地利用提出了明确的要求。10城乡规划法城乡规划实施性行政法规地方城乡规划法规城乡规划行政规章城市规划相关的法律法规城市规划技术标准与技术规范城市规划文本11第二部分某省市规划法律法规1990年4月1日实施1984年元月1980年12月《城乡规划法》某省市规划法》某省市规划条例》某省市规划工作会议《纪要》城乡规划法的演变《城乡规划法》的制定2008年1月1日实施12《城乡规划法》的出台背景随着经济的快速发展和城镇建设的加速，某省市规划管理出现了新的问题：城市数量和规模迅速增加，建设量大面广；小城镇发展，建制镇内涵发生了本质变化快速城镇化与人均资源少、环境脆弱的矛盾更加突出中国1980年的城镇化率为13.6%，2000年突破30%，2005年超过40%，预计到2010年将达到45%，2020年将超过60%。我国人均拥有公共绿地面积为7.89平方米，建成区绿化覆盖率为32.54%，与国际标准要求达到的水平相比还偏低（联合国要求分别为60平方米，50%）。某省市场机制失灵问题：第一，以优胜劣汰为主要某省市场机制无法解决由于城乡发展政策。第二，城镇商业性公共设施建设过量，政府主导性公共设施建设普遍不足。第三，必须依靠政府才能解决目前所存在的住房供应结构失衡、农民工进城务工的生存保某省市特色风貌建设中存在的问题。

13《城乡规划法》的制定为了加强城乡规划管理，协调城乡空间布局，改善人居环境，促进城乡经济社会全面协调可持续发展，第十届全国人民代表大会常务委员会第三十次会议于2007年10月28日通过《城乡规划法》，自2008年1月1日起施行。《城乡规划法》是在总某省市规划法》和《村庄集镇规划建设管理条例》实施经验的基础上，针对现行规划管理工作中出现的新情况、新问题制定的。立法首次明确把村庄纳入规划，标志着中国将改变城乡二元结构的规划制度，进入城乡统筹的规划管理新时代。14（１）城乡规划法《城乡规划法》主要为组织编制和审批城乡规划，并依某省市、镇、乡、村庄的土地使用和各项建设活动的安排实施控制、指导和监督检查的行政管理活动提供规范。《城乡规划法》提出要促进公共财政首先投到基础设施、公共设施项目；建立了新的城乡规划体系。明确规划的强制性内容；突出近期建设规划的地位；强调规划编制责任。城乡规划行政度也得到完善。建立完善了针对土地有偿使用制度和投资体制改革的建设用地规划管理制度；规定了各项城乡规划的行政。15《城乡规划法》部分条款《城乡规划法》第一条为了加强城乡规划管理，协调城乡空间布局，改善人居环境，促进城乡经济社会全面协调可持续发展，制定本法。某省市规划法》第一条

为了某省市的规模和发展方向，某省市的经济和社会发展目标，合理地某省市规划和某省市建设，适应社会主义现代化建设的需要，制定本法。

《城乡规划法》第四条制定和实施城乡规划，应当遵循城乡统筹、合理布局、节约土地、集约发展和先规划后建设的原则，改善生态环境，促进资源、能源节约和综合利用，保护耕地等自然资源和历史文化遗产，保持地方特色、民族特色和传统风貌，防止污染和其他公害，并符合区域人口发展、国防建设、防灾减灾和公共卫生、公共安全的需要。

在规划区内进行建设活动，应当遵守土地管理、自然资源和环境保护等法律、法规的规定。县级以上地方人民政府应当根据当地经济社会发展的实际某省市总体规划、镇总体规划中合理某省市、镇的发展规模、步骤和建设标准。某省市规划法》第四条

国家实行严格控某省市规模、合理发展某省市某省市的方针，促进生产力和人口的合理布局。16《城乡规划法》部分条款《城乡规划法》第八条城乡规划组织编制机关应当及时公布经依法批准的城乡规划。但是，法律、行政法规规定不得公开的内容除外。

《城乡规划法》第九条任何单位和个人都应当遵守经依法批准并公布的城乡规划，服从规划管理，并有权就涉及其利害关系的建设活动是否符合规划的要求向城乡规划主管部门查询。《城乡规划法》第十四某省市人民政府组织某省市总体规划。《城乡规划法》第十五条县人民政府组织编制县人民政府所在地镇的总体规划，报上一级人民政府审批。其他镇的总体规划由镇人民政府组织编制，报上一级人民政府审批。某省市规划法》第十二某省市人民政府负责组织某省市规划。县级人民政府所在地某省市规划，由县级人民政府负责组织编制。

17《城乡规划法》部分条款《城乡规划法》第十七某省市总体规划、镇总体规划的内容应当包某省市、镇的发展布局，功能分区，用地布局，综合交通体系，禁止、限制和适宜建设的地域范围，各类专项规划等。规划区范围、规划区内建设用地规模、基础设施和公共服务设施用地、水源地和水系、基本农田和绿化用地、环境保护、自然与历史文化遗产保护以及防灾减灾等内容，应当某省市总体规划、镇总体规划的强制性内容。某省市总体规划、镇总体规划的规划期限一般为二十某省市总体规划还应某省市更长远的发展作出预测性安排。某省市规划法》第十九某省市总体规划应当包某省市的性质、发展目标和发展规某省市主要建设标准和额定指某省市建设用地布局、功能分区和各项建设的总体部某省市综合交通体系和河湖、绿地系统，各项专业规划，近期建设规划18《城乡规划法》部分条款《城乡规划法》第二十六条城乡规划报送审批前，组织编制机关应当依法将城乡规划草案予以公告，并采取论证会、听证会或者其他方式征求专家和公众的意见。公告的时间不得少于三十日。《城乡规划法》第二十九某省市的建设和发展，应当优先安排基础设施以及公共服务设施的建设，妥善处理新区开发与旧区改建的关系，统筹兼顾进城务工人员生活和村经济社会发展、村民生产与生活的需要。《城乡规划法》第三十某省市新区的开发和建设，应当合理确定建设规模和时序，充分利某省市政基础设施和公共服务设施，严格保护自然资源和生态环境，体现地方特色。某省市总体规划、镇总体规划确定的建设用地范围以外，不得设立各类开发某省市新区。

《城乡规划法》第三十一条旧城区的改建，应当保护历史文化遗产和传统风貌，合理确定拆迁和建设规模，有计划地对危房集中、基础设施落后等地段进行改建。19《城乡规划法》部分条款《城乡规划法》第三十三某省市地下空间的开发和利用，应当与经济和技术发展水平相适应，遵循统筹安排、综合开发、合理利用的原则，充分考虑防灾减灾、人民防空和通信等需要，并某省市规划，履行规划审批手续。《城乡规划法》第三十四某省市、县、镇人民政府应当某省市总体规划、镇总体规划、土地利用总体规划和年度计划以及国民经济和社会发展规划，制定近期建设规划，报总体规划审批机关备案。

近期建设规划应当以重要基础设施、公共服务设施和中低收入居民住房

建设以及生态环境保护为重点内容，明确近期建设的时序、发展方向和空间布局。近期建设规划的规划期限为五年。

《城乡规划法》第三十五条城乡规划确定的铁路、公路、港口、机场、道路、绿地、输配电设施及输电线路走廊、通信设施、广播电视设施、管道设施、河道、水库、水源地、自然保护区、防汛通道、消防通道、核电站、垃圾填埋场及焚烧厂、污水处理厂和公共服务设施的用地以及其他需要依法保护的用地，禁止擅自改变用途。20（２）城乡规划实施性行政法规主要是根据国家城乡规划法建立国家整体的城乡规划编制和实施的行政组织机制及相应的行政措施。其中应当包括：国家和地方政府的各级城乡规划行政主管部门的职责、权力和义务；中央和地方各级行政部门之间的相互关系以及在城乡规划实施过程中的相互分工和协作；制定城乡规划和城乡规划实施管理的基本程序和主要原则；明确政府城乡规划管理的操作过程及与运作机制的互动关系。21某省市规划实施性行政法规城市规划编制办法城市规划编制单位资质管理规定建设项目选址规划管理办法城市国有土地使用权出让转让规划管理办法城镇个人建造住宅管理办法历史文化名城保护规划编制要求22（３）某省市规划法规地方城乡规划法规由地方立法部门根据国家城乡规划法和相关的法律法规，结合地方社会、政治、经济、文化等方面的具体情况，明确地方城乡规划制度的具体框架，划分地方立法、行政、司法等部门之间的分工和相互协作，确定地方城乡规划行政管理部门的基本组织和相应职责权限，明确当地城乡规划编制、实施的具体程序和原则，建立城乡规划法规与地方法规之间的相互协同关系，对违法行为处置的主体和相应的量度原则等。某省市城市规划条例某省市城乡规划条例》（2010年7月1日起施行）23（３）某省市规划法规某省市城乡规划条例》（2010年7月1日起施行）第三条地方各级人民政府应当加强对城乡规划工作的领导,根据城乡规划工作的需要，加强规划管理机构建设，将城乡规划的编制和管理经费纳入本级财政预算。第十条

某省市和县人民政府所在地镇的总体规划，应当统筹某省市、县行政区域内的乡、镇发展布局某省市、县行政区域内的资源保护和利用、各项基础设施和公共服务设施布局进行综合安排。

编制镇总体规划、乡规划，应当按照适度集聚、节约用地、有利生产、方便生活的要求，确定镇域、乡域内的村庄布局，统筹安排与村庄相关的各项基础设施和公共服务设施。某省市总体规划、镇总体规划的规划期限一般为二十某省市和县人民政府所在地镇的总体规划，还应当对更长远的发展作出预测性安排。24（３）某省市规划法规某省市城乡规划条例》（2010年7月1日起施行）第十七条某省市、镇地下空间开发利用规某省市、县城乡规划主管部门会同民防主管部门，某省市、镇的总体规划组织编制，经征求发展和改革、国土资源、文物等部门的意见后，报同级人民政府审批。

地下空间开发利用规划应当对地下的交通设施、人防设施、公共服务某省市政管网、需保护的文物及其他地下建筑物、构筑物等进行统筹安排，并与地面相关设施合理衔接。控制性详细规划应当落实地下空间开发利用规划的有关内容25（３）某省市规划法规某省市城乡规划条例》（2010年7月1日起施行）第三十条

开发某省市、镇地下空间，应当符合有关规划和城乡规划主管部门确定的规划条件，依法办理建设项目选址、建设用地和建设工程的规划审批手续。与地面建设工程一并开发利用地下空间的，应当与地面建设工程一并办理规划审批手续；独立开发利用地下空间的，单独办理规划审批手续。

任何单位和个人不得开挖建筑底层地面，改变经规划审批确定的地下空间的使用功能、层数和面积；确需改变的，应当经原负责审批的城乡规划主管部门审批。不符合控制性详细规划的，城乡规划主管部门不予批准。26（３）某省市规划法规某省市城乡规划条例》（2010年7月1日起施行）第二十六条

某省市新区以及开发区、旅游度假区、科技园、产业园等各类工业、服务业园区，应当符合某省市、镇总体规划确定的规划建设用地范围和布局。

第五十条

房屋产权登记机关核发的房屋权属证件上记载的用途，应当与建设工程规划或者乡村建设规划确定的用途一致。

业主不得违反法律、法规以及管理规约，擅自将住宅改变为经营性用房。确需改变的，应当满足建筑安全、居住环境、景观、交通、邻里等方面的要求，征得利害关系人同意，报经城乡规划主管部门批准，到房屋产权登记机关办理相关变更手续；涉及改变土地用途的，应当依法办理审批手续。

违反前款规定，擅自将住宅改变为经营性用房的，工商、文化等有关部门不得核发相关证件。第五十三条

任何单位或者个人都有权对城乡规划的制定和实施提出意见和建议，就建设活动是否符合规划的要求向城乡规划主管部门查询；有权向城乡规划主管部门或者其他有关部门举报、控告违反城乡规划的行为，城乡规划主管部门或者其他有关部门应当依法及时受理并查处。27（４）城乡规划行政规章包括国家和地方城乡规划行政主管部门制定的、有关某省市规划顺利开展的规章制度。该类法规应当能够某省市规划过程中所涉某省市规划部门内某省市规划部门与社会各部门及个某省市规划直接相关的所有行为。确立这些行为合法化的途径、界限、组织机制和相应的原则，对违法行为进行处置的程序和量度标准等；同时也应当某省市规划编某省市规划实施的依据、决策途径和相应的行政措施。城乡规划条例实施细则28（某省市规划相关的法律法规土地管理法文物保护法中华人民共某省市房地产管理法环境保护法风景名胜区管理暂行条例中华人民共某省市绿化管理条例城市房屋拆迁管理条例中华人民共某省市道路管理条例29（某省市规划技术标准与技术规范城市规划技术标准与技术规某省市规划行政的重要技术性依据，某省市规划行政管理具有合法性的客观基础。它所规范的主某省市规划的技术行为，它的内容应当能够某省市规划过程中所有的、一般化的技术性行为，也就某省市规划编制和实施过程中具有普遍规律性的技术依据。30某省市规划技术标准与技术规范建筑设计防火规范城市用地分类与规划建设用地标准村镇规划标准城市居住区规划设计规范城市道路交通规划设计规范城市给水工程规划规范城市排水工程规划规范城市工程管线综合规划规范风景名胜区规划规范城市测量规范城市用地竖向规划规范31（某省市规划文本城市规划经法律程序获得审批之后具有法律效力，成为一种规范性文件，某省市规划文本同样具有法律规范的特某省市规划文本是根据国家和地方的各项法律法规，某省市规划的理论和技术标准，对特定地域范围某省市建设和发展内容进行具体规定的法定文某省市规划文本应当包括两部分内容，即文字性的文本和对文本进行说明或具体化的图纸。32第三部分某省市规划的实施

33一．城乡规划区城市规划的实施范围是城乡规划区《城乡规划法》规定：“本法所称规划区，某省市、镇和村庄的建成区以及因城乡建设和发展需要，必须实行规划控制的区域。规划区的具体范围由有关人民政府在组织编某省市总体规划、镇总体规划、乡规划和村庄规划中，根据城乡经济社会发展水平和统筹城乡发展的需要划定。”建成区：经过征用的土地和实际建设发展起来的非农业生产建设的地段某省市区集中连片的部分以及分散在近郊某省市有密切联系，具有基本某省市政公用设某省市建设用地（如机场、污水处理厂、通讯电台）。规划控制区某省市建设和发展需要实行规划控制的区某省市规划区一般不某省市行政辖区的范围34二．城乡规划实施管理城乡规划管理是指组织编制和审批城乡规划，并依某省市、镇、乡、村庄的土地使用和各项建设活动的安排实施控制、指导和监督检查的行政管理活动。城市规划实施管理，就是按照法定程序编制和批某省市规划，依据国家和各级政府颁某省市规划管理有关法规和具体规定，采用法制的、社会的、经济的、行政的和科学的管理方法某省市的各项用地和建设活动进行统一的安排和控制，引导和某省市的各项建设事业有计划有秩序地协调发展，某省市规划的目标得以实现。351244经过批准的城乡规划必须执行，不能擅自改变3675城市基础设施建设必须配套，不能欠缺城市社会公益设施必须保障，不能削弱城市个性特色必须注意保持，不能忽视违法用地和违法建设必须管住，不能放任历史文化名城、风景名胜、文物古迹必须保护，不能破坏园林绿化、生态环境、防灾减灾必须重视，不能掉以轻心城乡规划实施管理中必须坚持的几点36三．城乡规划实施管理办法行政管理方法法制管理方法经济管理方法社会管理方法科学管理方法37１．行政管理方法行政管理的方法，就是依靠行政组织，运用行政手段，按照行政方式来某省市规划实施管理工作，即要充分发挥城乡规划行政主管部门的职能作用，用必须履行的程序、手续、申报审批制度、行政命令和文件、制度来进行管理。它来自垂直的行政管理层次，具有一定的权威性和严肃性，是我国常规的规划管理方法，也是最基本的方法。行政管理遵循的法制原则城市规划行政行为的内容38（１）行政管理遵循的法制原则行政合法原则依法行政，违法必咎行政合理原则行政决定应符合立法目的，体现正义与公正行政效率原则按法定程序，遵守操作规则，提高行政效率行政统一原则行政权、行政法制、行政行为的统一行政公开原则立法、执行的公开性，被执行者的知情权39（某省市规划行政行为的内容设定权利和设定义务

批准项目，发放建设项目选址意见书、建设用地规划或乡村建设规划、建设工程规划，违法处罚撤消权利与免除义务

吊销规划，责令停工变更法律地位

调整规划，变更土地性质，升降设计资质确认法律事实

审批图纸，确认违法事实赋予特定物以某种法律性质

划定规划控制区40２．法制管理方法法制管理的方法，就是通过强化法制手段，用法制来替代人治，调动法律这种社会规范某省市规划建设活动进行管理。它是某省市规划实施管理极其重要的方法，也是根本方法。比某省市各级建设用地和建设工程必须经过城乡规划行政主管部门依法审批，城乡规划行政主管部门有权对违法用地和违法建设依法进行处理等，就是依据法律、法规进行的法制管理行为。41３．经济管理方法经济管理的方法，就是运用经济手段，按照客观经济规律的要求来某省市规划实施管理，这是对行政管理方法的补充。所谓经济手段，是指运用价格、税收、奖金、罚款等经济杠杆来进行管理。比如，某省市土地使用费、对违法用地和违法建设的经济处罚等，就是经济管理行为。42某省市某省市的概念本质上讲某省市场经济中的经营理念、经营机制、经营主体、经营方式等多种要素某省市建设管理中。市场经济的缺陷，如效益、外部不经济性等43某省市的主要做法某省市土某省市场，调整、控制土地投放量，来某省市各项经济活动，以求最大效益建立土地储备，政府掌握足够的直接控制的土地资源采取特，转让路、桥、给排水、污水处理、燃气等基础设施的经营权，吸引资金某省市公用事业从政府职能中剥离出来，某著名企业，盘活资产，某省市基础设施的经济潜能成立城建投资开发总公司，对城建资金进行归集和管理，实现滚动开发盘活和优化某省市基础设施的存量资产，将资产转让、入股、拍卖，通过使用权、经营权的转让等方式吸引资金，进行资产运作某省市无形资产进行招标拍卖，发挥无形资产的效益采用BOT方式（建设—营运—转让）建设某省市基础设施某省市基础设施项目通过发行股票、债券方式进行融资44４．社会管理方法社会管理的方法，就是按照“某省市人民建、某省市人民管”的原则，发动群众，依靠群众，与人民群众一起共同来某省市规划实施管理工作。群众参与管理某省市规划实施管理中不可忽视的一项重要管理方式。比如，某省市规划实施管理的公开化制度，即审批政策公开、规划要求公开、审批程序公开、审批权限公开、审批结果公开等，并没立群众举报制度，便于广大人民群众监督，就是社会管理行为。45５．科学管理方法为某省市规划实施管理的效率和质量水平，还需要采用当代的先进科学方法、先进技术、先进设备某省市规划的实施进行管理。比如，国家制定和某省市规划的技术标准和规范；学习运用国内外先某省市科学管理理论、方法、经验；应用摇感技术、航测成果、建立地理信息系统等来某省市规划实施管理，就是科学和技术管理的行为。46基础核心关键建立依据报建审批批后管理某省市规划实施程序１．建立依据建立科学的合法的依某省市规划能够顺利实施的第一道程某省市规划实施管理的依据，主要有四个方面：一是计划依据，包括建设项目可行性研究报告、批准的计划投资文件等；二是规划依据，包括经过批某省市总体规划、近期建设规划、分区规划、控制性详细规划、修建性详细规划的文件与图纸，以及已经城乡规划行政主管部门审核批准的用地红线图、总平面布置图、道路设计图、建筑设计图、工程管线设计图等；三是法规依据，包括有关法律、行政法规、部门规章、地方法规、地方规章、行政措施，某省市规划部门依法制定的行政制度，工作程序的规定和核发的“一书两证”等；四是经济技术依据，包括国家和地区性的各项技术规范、经济技术指标，以及城乡规划行政主管部门提出的经济技术要求。48２．报建审批报建审某省市规划实施管理的关键程序。主要是对建设用地和建设工程的超前服务，受理审查，现场踏勘，征询环保、消防、文物、土地、防疫等有关部门的意见某省市政府和有关领导审批，核发建设用地规划和建设工程规划等。一般地，建设用地和建设工程的报建审批按照下列程序办理：(1)确定建设地址，(2)核发建设用地规划，(3)确定规划设计条件，(4)审定设计方案，(5)核发建设工程规划。49３．批后管理签发建设用地规划和建设工程规划，某省市规划实施管理的终结。城乡规划行政主管部门还必须负责对建设项目规划审批后的检验和监督检查工作，包括对建设用地的复核、建设工程的放线验线、竣工验收等，以及对违法用地和违法建设的查禁、行政处罚工作。加强批后管某省市规划实施管理中不可忽视的重要环节。50某省市规划管理权规划编制权规划审批权规划调整权规划修改权建设项目立项参与权用地调整权建设用地审批权建设工程审批监督检查权行政处罚权复议裁定权城市规划编制权、审批权、调整权、修改权，统某省市规划权。建设项目立项参与权、用地调整权、建设用地审批权、建设工程审批权、监督检查权、行政处罚权、复议裁定权，统某省市规划管理权51第四部分建设用地规划管理52某省市土地利用特点与存在问题城市土某省市经济、社某省市规划建设的载体和基本要素城市土地利某省市规划的核心内容某省市建设用地的合理利用与管理，是某省市规划的基础。依法进行建设用地规划管理，就是要某省市的土地利用严格某省市规划的科学安排，充分利用，合理使用，做到珍惜用地、合理用地、节约用地。53城市土地利用特点541承载性与非生态利用性2土地利用逆转相对困难3土地利用的集约性4区位选择的重要性6空间性与实体性5无限性与再生性某省市土地利用存在问题55城市已占用土地利用效率低下从整体来说浪费严重,在征地方面全国某省市都不同程度的存在先征后用、征多少用、征而不用的现象。据国家有关部门统计,2007年某省市有闲置土地、空闲土地、批而未供土地近400万亩,占建设用地的7.8%某省市人均用地面积明显高于亚洲近邻国家和地区。这使某省市土地利用中呈现出一种不协调现象:一方某省市用地紧张,另一方面又有某省市土地闲置。某省市土地利用存在问题56城市土地利用结构和空间布局不合理城市工业用地比重过高,住某省市基础设施、环境绿化用地和第三产业用地比重过低。1998年某省市工业用地比例平均为22.34%,某省市甚至超过40%,超出规划合理范围10%～15%;交通用地明显偏低,仅为6.11%,而美国在1980年交通用地就达24.8%,相差18.69个百分某省市绿地为8.3%,而国外的某省市都在10%以上,伦敦甚至达到了18.1%某省市土地利用存在问题57城市土地管理体制不健全由于没有统一整体的规划即某省市发展规划某省市各自为政,自成体系,产业结构趋同,基础设施重复建设,既浪费土地,又不某省市和区域经济、社会的发展。在管理上,没有统一归口管理,管理权限划分不明确,多家管理常常是谁家也没有认真管。某省市土地利用存在问题58城市外延开发,规模扩由于城郊地价相对较低,而城区再开发和改造成本较高,某省市普遍采用不断向外“摊饼式”扩展模式,以产业园、软件园、物流园、大学城等多种形式占用了大量耕地,导致土地资源透支,同时某省市的交通、生态环境等方面带来巨大的负面影响。二．建设项目选址意见书建设项目选址意见书，是为了把建设项目的计划管理与规划管理有机地结合起来，某省市的各项建设项目能够某省市规划要求，使可行性研究报告编制得科学、合理，有利于某省市健康发展，并取得良好的经济效益、社会效益和环境效益的法律凭证。《城乡规划法》第三十六条规定：按照国家规定需要有关部门批准或者核准的建设项目，以划拨方式提供国有土地使用权的，建设单位在报送有关部门批准或者核准前，应当向城乡规划主管部门申请核发选址意见书。前款规定以外的建设项目不需要申请选址意见书。建设项目选址意见书，主要有三部分内容：一是建设项目的基本情况，二是建设项目选址的主要依据，三是城乡规划行政主管部门对建设项目选址提出的具体地址、用地范围和在此地进行建设时的具体规划要求，以及必要的调整意见等。59建设项目选址意见书申报程序（划拨用地）60划拨用地以外的建设项目不需要申请选址意见书。三．建设用地规划建设用地规划，是建设单位或个人在向土地管理部门申请划拨土地前或与土地管理部门签订土地出让合同后，经城乡规划行政主管部门确认建设用地位置和范围某省市规划要求的法律凭证。核发建设用地规划的目的在于确保土地利用某省市规划，维护建设单位或个人按照规划使用土地的合法权益，为土地管理部某省市规划区范围内行使权属管理职能提供必要的法律依据。任何建设用地，如果没有城乡规划行政主管部门核发的建设用地规划或乡村建设规划，就依法视为是违法用地。61三．建设用地规划《城乡规划法》对划拨用地和出让土地规定了不同的申领程序：划拨用地：第三十七条某省市、镇规划区内以划拨方式提供国有土地使用权的建设项目，经有关部门批准、核准、备案后，建设单位应某省市、县人民政府城乡规划主管部门提出建设用地规划请某省市、县人民政府城乡规划主管部门依据控制性详细规划核定建设用地的位置、面积、允的范围，核发建设用地规划。建设单位在取得建设用地规划后，方可向县级以上地方人民政府土地主管部门申请用地，经县级以上人民政府审批后，由土地主管部门划拨土地。62三．建设用地规划出让土地：第三十八条某省市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让某省市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同某省市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划。某省市、县人民政府城乡规划主管部门不得在建设用地规划中，擅自改变作为国有土地使用权出让合同组成部分的规划条件。63三．建设用地规划出让土地：第三十九条规划条件未纳入国有土地使用权出让合同的，该国有土地使用权出让合同无效；对未取得建设用地规划的建设单位批准用地的，由县级以上人民政府撤销有关批准文件；占用土地的，应当及时退回；给当事人造成损失的，应当依法给予赔偿。建设用地规划应当包括标有建设用地具体界限的附图和明确具体规划要求的附件。附图和附件是建设用地规划的配套证件，具有同等法律效力。64建设用地规划案例65三．建设用地规划（乡村建设规划）《城乡规划法》乡、村庄规划区内建设做了如下规定：

第四十一条在乡、村庄规划区内进行乡镇企业、乡村公共设施和公益事业建设的，建设单位或者个人应当向乡、镇人民政府提出申请，由乡、镇人民政某省市、县人民政府城乡规划主管部门核发乡村建设规划。在乡、村庄规划区内使用原有宅基地进行农村村民住宅建设的规划管理办某省市、自治区某省市制定。66三．建设用地规划（乡村建设规划）《城乡规划法》乡、村庄规划区内建设做了如下规定：

第四十一条在乡、村庄规划区内进行乡镇企业、乡村公共设施和公益事业建设以及农村村民住宅建设，不得占用农用地；确需占用农用地的，应当依照《土地管理法》有关规定办理农用地转用审批手续后某省市、县人民政府城乡规划主管部门核发乡村建设规划。

建设单位或者个人在取得乡村建设规划后，方可办理用地审批手续。第六十五条在乡、村庄规划区内未依法取得乡村建设规划或者未按照乡村建设规划的规定进行建设的，由乡、镇人民政府责令停止建设、限期改正；逾期不改正的，可以拆除。67某省市土地供给供应方式与政策1、供地：土地行政主管部门依据国家法律法规与政策，将建设用地提供给建设单位使用的过程。2、基本依据与政策（1）根据国家的产业政策，决定是否供地国家鼓励项目——可以供地国家限制项目——限制供地国家禁止类项目——禁止供地68某省市土地供给（2）根据有关法律、决定供地方式划拨方式有偿使用依法使用集体土地（3）按照规划、决定供地的具体位置（4）根据年度计划，决定供地时间（5）根据用地定额，决定供地数量69五．建设用地规划管理与土地管理的关系城市建设用地规划管理与土地权属管理的对象都是土地，规划管理是权属管理的前期工作。以批某省市规划为依据某省市各项建设项目的布局、选址、定点进行规划管理，是城乡规划行政主管部门的职能。承办建设用地的征用手续，进行土地权属管理，是土地管理部门的职责。城乡规划行政主管部门核发批准文件，即建设用地规划，而土地管理部门则核发权属确认性文件，即土地使用权证。70建设用地规划管理与土地管理的关系对于划拨用地，规划管理在前，土地管理在后，具有不应逆转的前后顺序。从建设项目的立项论证到选址定点前，主要某省市规划为依据的用地规划管理工作，还不涉及土地权属管理工作，它是征用土地的前提，是征地之前必须具备的先决条件。只有先确定建设项目建在何处和如何安排，才有可能履行征地手续。因此，建设用地单位或个人必须先向城乡规划行政主管部门申请选址定点，然后持建设用地规划办理征地手续。某省市建设的客观需要和用地管理的客观规律所决定的。71建设用地规划管理与土地管理的关系对于出让土地，规划管理和土地管理工作相互交叉进行，这也是客观工作过程的需要。城乡规划行政主管部门在选址定点和建设用地审查过程中，需要事先征询土地管理部门的意见，避免征地时出现矛盾和不切合实际。用地出让某省市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。为某省市规划实施，建设单位或个人领取土地使用权证前，城乡规划行政主管部门必要时可对征用的土地进行规划复核和验桩。在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同某省市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划和建设工程规划后，方可施工。72某省市土地利用及规划策略重点控制工业用地，对建设项目实行准入制、限入制某省市工业园区（楼宇）建设，鼓励有利于提高集约水平的用地方式合理某省市地下土地资源,某省市的立体开发充某省市场机制作用，适度控制、优化布局加强用地建设的事后监督、评价73五．规划条件的修改第四十三条建设单位应当按照规划条件进行建设；确需变更的，必某省市、县人民政府城乡规划主管部门提出申请。变更内容不符合控制性详细规划的，城乡规划主管部门不得批某省市、县人民政府城乡规划主管部门应当及时将依法变更后的规划条件通报同级土地主管部门并公示。建设单位应当及时将依法变更后的规划条件报有关人民政府土地主管部门备案。第四十八条修改控制性详细规划的，组织编制机关应当对修改的必要性进行论证，征求规划地段内利害关系人的意见，并向原审批机关提出专题报告，经原审批机关同意后，方可编制修改方案。修改后的控制性详细规划，应当依照本法第十九条、第二十条规定的审批程序报批。控制性详细规划修改某省市总体规划、镇总体规划的强制性内容的，应当先修改总体规划。74第五部分建设工程规划管理75第五部分建设工程规划管理某省市规划区内新建、扩建和改建建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施等各项建设，都必须某省市规划，服从规划管理。对各项建设工程实施有效的规划管理，是某省市规划顺利实施的关键和使各项建筑活动某省市规划有秩序地进行的基本保证。因此，依法对建设工程实行统一的规划管理，是城乡规划行政主管部门的重要行政职能，某省市规划管理日常业务中最大量的和主要的工作。建设工程规划管理内容：建筑管理、工程管线管理76一．建设工程规划管理内容１．建筑管理建筑管理，重点某省市规划对建筑设计和工程建设审批的管理，不包含房屋的维修和装饰、房屋产权等方面的管理。建筑设计管理，包括建筑性质、功能、建筑标准的审查，提出红线与间距要求，体量与层数的控制，设计图纸的审查，建筑造型、风格、色彩和建筑环境的审查等。建筑审批管理，包括建设申请，现场踏勘，征询有关部门的意见，规划审查，上报审批，核发建设工程规划，放线验线，工程验收，竣工资料的报送和归档等项工作。77２．工程管线管理

工程管线管理中最常见的工作是道路管理、管线管理和堤防管理。道路管理，主要包括道路规划方案的地面定线，道路设计与施工的红线控制要求，道路标高、走向的核定，设计图纸审查，核发建设工程规划，以及因管线工程需要对道路开挖的审批与管理。管线管理，包括对各种管线工程类别、截面、线型、坐标、标高、水平距离、架设高度、埋置深度、立体交叉关系的审查，避免与地面建筑物、构筑物、行道树以及地下空间、地铁、人防设施等的影响和各种管线之间的相互干扰，同时要符合国家和有关部门颁发的规范、标准、技术、卫生、安全等方面的要求。堤防管理，包括对于河岸、海岸、湖岸、江某省市堤防工程的规划管理，使堤防工程合理布局、高度适宜、抗洪能力达到规划要求，某省市安全。78二．建设工程规划建设工程规划，是《城乡规划法》规定的经过城乡规划行政主管部门审查确认的表明该建设工程某省市规划要求的法律凭证。建设工程规划的作用：一是确认有关建设活动的合法地位，保证有关建设单位或个人的合法权益；二是作为建设活动进行过程中接受监督检查时的法定依据，城乡规划行政主管部门应根据建设工程规划规定的建设内容和要求进行监督检查，并将其作为处罚违法建设活动的法律依据；三是作为城乡规划行政主管部门某省市建设活动的重要历史资某省市建设档案的重要内容。79二．建设工程规划《城乡规划法》规定：第四十条某省市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应某省市、县人民政府城乡规划主管部某省市、自治区某省市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划。

申请办理建设工程规划，应当提交使用土地的有关证明文件、建设工程设计方案等材料。需要建设单位编制修建性详细规划的建设项目，还应当提交修建性详细规划。对符合控制性详细规划和规划条件的某省市、县人民政府城乡规划主管部某省市、自治区某省市人民政府确定的镇人民政府核发建设工程规划。

某省市、县人民政府城乡规划主管部某省市、自治区某省市人民政府确定的镇人民政府应当依法将经审定的修建性详细规划、建设工程设计方案的总平面图予以公布。80二．建设工程规划申请建设工程规划应具备下列条件：一是建设工程计划投资批准文件，二是使用土地的有关证明文件，三是具有城乡规划行政主管部门关于审定设计方案的通知书和主管部门审定初步设计方案的文件，四是规定报送的有关施工设计图纸和资料。建设工程规划所包括的附图和附件，按照建筑物、构筑物、道路、管线以及个人建房等不同要求，由城乡规划行政主管部门根据法律法规和实际情况具体制定。附图和附件是建设工程规划的配套证件，具有同等法律效力。81建设工程规划案例82三．建设工程规划管理程序认定建设工程申请提出规划设计要求设计方案审查审查施工图，核发建设工程规划批后管理83１．认定建设工程申请建设单位或个人应持批准的计划投资文件、上级主管部门的批准文件和城乡规划行政主管部门核发的建设用地规划，以及建设工程申请书，向城乡规划行政主管部门申请建设。必要时，城乡规划行政主管部门会同有关部门现场踏勘，并征求环保、消防、文物、园林、防疫等部门的意见，确定建设工程地址。84２．提出规划设计要求认定建设工程申请后，城乡规划行政主管部门可提供地形图，该地段规划道路红线图，并对该建设工程提出规划设计要求建议，征询有关部门意见后，确定规划设计要求，核发规划设计要求通知书。建设单位或个人按城乡规划行政主管部门提出的规划设计要求，可委托设计部门进行建设工程方案设计工作。85规划局建设工程规划设计要点通知书86３．设计方案审查建设单位或个人提出建设工程设计方案文件、图纸(包括模型)后，城乡规划行政主管部门对多个方案进行审查比较，审查其总平面布置与交通组织情况、建设工程境关系、个体设计体量、层次、造型、色彩等，进行方案选择和技术经济指标的分析，确定设计方案和提出规划设计修改意见，核发审定设计方案通知书。建设单位据