万科城一期项目工程总结

造城实录AboutDreamtown-----进度管理篇-----陆术东设计管理篇------陆术东设备专业篇-----宋建立市政配套篇-----舒建平园建专业篇-----领导发言质量管理篇-----陶程才设计管理篇------陆术东一、About

新风格产品：全新、复杂的建筑类型和风格

产品种类多：五种住宅（144个变异户型）、一应俱全的集中商业、学校、幼儿园、六大功能

建筑面积大：15万平米

展示面积大：5.2万平米

成本压力大：5200元/平米，超过四季花城销售均价

资金占用多：土地投入12亿，集团总资产十三分之一

利息压力大：每天一辆宝来

开发节奏紧：三年半开发完成

开发：半年开盘，10个月一期竣工验收

基础设施无：比四季花城有过之无不及二、西班牙想说爱你不容易

起初我们认为：万科城就是四季花城的升级版本，无非就是规模扩大了，既不是复杂的山地建筑，也不是异地突起的超高层，没有太多的技术难题和外围协调，是否在项目管理方面应该是得心应手呢？设计够设计风格难以把握工程防渗漏节点工程工期工程质量难题工程成本控制套问题……——2.1新的建筑风格带来困惑究竟什么是西班牙？摸索出来的效果模仿的世界名词解释：拱、坡屋面、陶瓦、线条、铁艺、质感涂料、实墙、艳丽色彩、三色砖……考验工程人员的建筑学知识二、西班牙想说爱你不容易

■图纸设计：

设计:●03年8月~04年3月，有效时间6.5个月，包括从概念设计到地一版本施工图纸。图纸设计最短：9个月（非标）。存在问题：●国外设计公司不愿或赶工效率低，满足不了本项目短平快的开发要求；●引进创新新产品，方案阶段花费时间长，施工图纸设计的●分批出图，前后图纸矛盾或发现前期图纸问题，修改频繁●施工图设计过程中，各专业没有足够的时间进行核对和协调；●施工图纸质量粗糙，三边工程再度重演。。。。。。——2.2设计管理和图纸问题二、西班牙想说爱你不容易

■建筑形式

属于创新设计，立面复杂。基本40种，变异100多种。户型总数多达140种

西班牙的特殊符号：外立面283个不同的收口节点，132种装饰线条线脚

存在问题：●万创花费大量精力研究西班牙符号的设计和定样；工程部忙某省市场所有与项目相关的材料和供方单位；项目部同事苦于再三样板模拟施工组织和等待确定样板后的采购协调工作；全新的建筑风格增添项目管理风险——2.2设计管理和图纸问题二、西班牙想说爱你不容易

■图纸版本变更：指图纸完全更换

2004年3月27日第一版，第一版图根本目的是报建性质；

2004年5月第二版，外立面修改，门窗修改；

2004年6月第三版，LOFT停工修改；

存在问题：●设计图纸修改三版，图纸质量不高部分诸如LOFT等变更影响较大●三边工程，产生大量变更和返工，致使质量风险增加，成本增加；在特殊的年代，在原图修改的图纸用于战斗现场——2.2设计管理和图纸问题■设计变更问题：

截止04年9月底，共收到设计变更320份

截止04年12月底，共收到设计变更460份

序号图纸问题描述对项目影响分析备注1外立面分色图纸未能按时确定，造成铝合金门窗设计延误延误工期25天多次方案修改2栏杆安装后设计后，设计方案变更增加成本10万，延误工期12天3人工湖方案变化不定延误工期7天多次方案修改4外墙按照加气砼砌块设计，后改成红砖延误工期7天，增加结构风险经公关同意采用5成品线条无节点做法，需重新设计延误工期10天，影响外架拆除增加成品线条设计工期6C3楼建筑调整引起结构变化延误工期7天,补偿15万.施工方提出高达50万元的索赔7平地洋房地下室改造工期25天，成本287万元影响制约室外园建序号图纸问题描述对项目影响分析备注8开盘区域门洞尺寸修改影响工期15天，增加成本10万公司领导现场修改设计不足9小高层增加屋顶混凝土构架影响外架拆除15天增加成本30万元小高层主体结构完工后10B区路网的调整成本增加8万道路施工完毕后进行11A3-A5部分线条凿除影响外架拆除，增加成本5万12C1/C4结构与加高/A3-A5/B1-B5反工期30天，增加成本80万结构标高未能满足建筑要求13小高层-1楼/1楼室内外标高的调整增加成本20以上仅为金额超过5万元的部分设计变更，变更对项目影响仅从工期和成本两个方面进行了分析，因此引起的质量隐患、质量成本、人力资源等管理成本和现场协调工程量成倍增加无法量化，但设计/成本/项目经办工程师疲于奔命足以说明一切。

二、西班牙想说爱你不容易

■节点设计问题：设计院施工图纸在立面节点做法，建筑和结构不符；各种构造做法、节点细部做法均未做详细说明和图纸示意；防渗漏节点方面存在严重的渗漏隐患；无防渗漏节点做法面对：●全新设计风格●3版更新的设计图纸●460份设计变更●抽象设计图纸●类似设计师也会疑惑的颜色收口问题●商业与住宅的巨大差异……设计也不容易，我们该怎么办？——2.2设计管理和图纸问题二、西班牙想说爱你不容易

■事前设计输入：输入设计要求和《经验教训一览表》。■提前介入：项目部在设计阶段即介入和跟踪设计管理。■成立决策领导小组：缩短办事流程和加快决策进程（从公司层面授权，对项目高度重视）■集中办公：成本、设计、项目和工程均到项目现场办公，加强信息沟通和集体决策设计院定期到项目现场办公，每人每天150元——缓解万创人员不足直接与设计院沟通，加快沟通效率定期召开设计问题现场协调例会和现场巡视——过程控制—2.3设计问题的对策■建立样板示范区：进行材料、做法和工艺研究，加快决策过程；委派专人进行协调、跟踪和管理作用巨大！（事后分析，还是晚了一些。教训）地面做法涂料样板■两家设计单位协调问题统一技术做法和构造标准；召开联席会议。■户型样板提前做好实物样板，邀请公司领导现场走访样板；现场巡查—最小代价变更。问题描述：●万科城一期平地洋房首层和二层均带地下储蓄室，在2004年7月下旬，项目部邀请公司和领导来现场指导工作，发现在平地洋房地下架空层有较大的可利用空间，为了给客户提供更多的可使用面积和增加更多的附加值，公司决定增加地下室面积，此时地下储藏室施工完毕，离开盘时间仅有2个月时间。●

在增加地下室改造工程施工过程中，公司领导再次提出增加卫生间，而这个问题是项目部多次提出并再三确定不需设置卫生间。●

增加地下室结构板，存在的问题很多，风险较大而且无法根本消除：工期、技术可行性、结构安全度降低风险等，项目部坚持专业观点来分析和解决技术问题。解决过程：●技术可行性专题讨论：防渗漏问题：项目经理部组织深大设计院、万创公司进行了技术可行性专题讨论，会议认为：增加地下室底板如采取建筑构造底板，存在严重渗漏隐患，防渗漏技术处理困难，因此增加底板需按照结构底板考虑。新旧混凝土和挡土墙与接口等节点防水处理■案例一：平地洋房增加地下室二、西班牙想说爱你不容易

—设计问题案例分析结构安全问题：原设计基础连虑拉接作用，如果增加结构底板，此部分基础连重新设计，对原基础进行加固；部分承台间距不满足结构强制性规范要求，影响新、旧独立基础结构安全；技术和施工方案确定：专家会诊（）●成本问题：

大量的植筋将对工期和成本造成较大影响，改造工程成本287万元。●工期问题：最不利施工计划和应对措施改造工程实施单项奖金。

一句话总结：坚持专业观点案例描述：■铝合金门窗特点：大、拱形，新型型材开模、节点做法■存在问题：●分隔图纸和定样工作比计划延误30天，现场在“等米下锅”；●外架需拆除铝合金门窗在工厂加工，部分窗型材正在开模，比计划晚30天；●总包提出工期和误工索赔，后期现场协调和管理造成一系列问题；●指定品牌产品型材，型材供货进度问题，厂家与中标单位磨合协调问题●型材拉弯：弧度太大无法拉弯解难思路：●打破常规:项目部提前介入利用公司高层力量，加快决策进程，解决定标和定样问题。●技术和协调问题：工程部和项目部介入二次设计单位、型材厂家和铝合金单位合作问题：给厂家提供资金保证函+厂家面谈——解决型材厂家与中标单位付款和材料加工进度问题；专题技术方案讨论——解决技术和拉弯问题；及时支付资金+厂家考察——施工进度问题。

探讨：限定型材品牌问题■案例二：铝合金专项设计和定样问题铝合金门窗型大，大部分为拱形窗，需另行开窗铝合金门窗、涂料等影响外立面施工的关键分项工程滞后，将导致工程进度、质量和成本等项目一系列管理问题■案例三：结构反

案例描述：●设计院套用项目部组织进行防渗漏节点研讨做法，将出露台的结构为上反450高，安装铝合金门窗后需设置三个台阶踏步。●设计院提供的反降低的修改为250，此时现场50%楼栋全部施工完毕，需返工作业。改造工程总工期至少需30天根据总包单位提供的报价：返工工程费约为21.5万元。样板房实施改造工程无法满足进度要求。

解决思路:●解决渗漏问题——反槛高度计算最低高度250mm●解决结构安全问题——宽扁梁+植筋●解决楼板裂缝问题——卸载，首层到顶层室内楼板采用局部重新搭设脚手架+模板支撑加固，控制养护质量和时间●解决工期问题：激励砸掉结构梁、柱和楼板的设计变更要慎重！■案例四：建筑施工图纸与报建图纸不符案例简述：商业街公寓2层房在预售查丈时发现面积超过销售要求，提出设计变更砸掉已施工的屋面楼板，经优化设计后改为用砖墙封住——解决返工和渗漏隐患问题。■案例五：合同附图审核问题案例简述：本项目户型（140种）和设计变更繁多，万创花费大量精力绘制和核对图纸，因项目设计负责人变更，开盘后方提交合同附图，这离与业主签定买卖合同仅有三天，合同附图审核成为重要的紧急工作。解决过程：●邀请工程部、客服中心、销售事务组、设计院、万创和项目部同事共同组织规模庞大的附图核对小组；（计划失控教训）●对其进行专题培训和交底（审核内容及注意事项等），分工明确后到现场核对。现场上午检查的问题，设计院下午就完成图纸修改工作。（危机处理经验）抢答：五图一型一表？报建图、施工图（含变更）、销售附图、合同附图、物业管理用图、销售模型、合同装修做法表■案例六：设计变更沟通方式问题：发件人: CHG03.师俐发送时间: 2004年6月10日21:10收件人: CLG01.陆术东;CLG14.蒲克;CLG09.陶程才主题: 学校围廊中,学校正入口(大亭子)的由标高74.5改为75.0,随后出通知.

-----原始邮件-----发件人: CHG03.师俐发送时间: 2004年6月10日20:10收件人: CLG01.陆术东;CLG14.蒲克;CLG09.陶程才主题: 塔楼的两片翼墙取消,现提一标高图,请将学校前的路暂时不作,.-----原始邮件-----发件人: CHG03.师俐发送时间: 2004年6月9日12:06收件人: CLG01.陆术东;CLG14.蒲克;CLG09.陶程才主题: 现正在调整广场道路,学校前的道路暂时不要作沟通方式：邮件不是唯一、最好、高效的沟通方式

设计管理小结●建设精品的前提下提速，必须要加大对设计的投入●设计任务书和设计输入方式适当改革—图文并貌，做好事前控制●重视图纸和设计版本变更管理●关注整体利益，改变本位主义：尊重万创现有状态，协作共处,将设计计划管理纳入工程管理重要组成部分，尤其是关键工序定样，如铝合金。●施工样板、材料样板建设●警惕创新产品和设计变更给项目管理带来的风险—改变见变更就法的做法，坚持专业观点●不能忽视的所谓的多道审核关，实质最关键的是设计人员●设计计划控制—改变等米下锅状态进度管理篇-----陆术东2004年工程年度计划目标完成情况节点名称工作计划工作目标完成情况一期工程开工03/12/8按期开工03/12/8开始箱涵施工基础工程04/2/1~04/4/21按期完成强夯：04/3/2~04/4/25桩基：04/4/5~04/5/1结构封顶04/4/23-按期完成展示区多层04.5.2~04/7/15工程达到预售条件04/8/23-04/9/10按期完成按期完成开盘销售04/10/1按期完成按期完成竣工验收04/12/20（多层）按期完成按期完成（多层）2.2进度管理的瓶颈之一

问题描述：●因方案再三调整和，土方施工图纸一直未能提前提交，土方工程进度滞后。●土方计量依据不准确，没有全部核实方格网准确性，设计院提交土方计量方法有缺陷：没有计算基础开挖的土方，给出土方基本平衡的结论，重新核实土方量，经平衡后还多余的10万多方。●开挖策略问题：前期土方工程采用那里需要就施工那一段，缺乏整体考虑。后来出现土方工程、桩基工程、道路工某省市政管网工程和总包工程一同汇演的被动局面。——前期土方工程解决思路：●重新确定土方施工单位：进度紧盘展示区的土方工程委托给总包单位施工，办理原状移交，减少土方单位与总包单位的摩擦和管理难度，土方工程04/3/1开始，04/4/15全部完成。

●重新调整土方开挖方案：集中机械设备先挖影响桩基工程和道路工程的土方，研究土方、道路、桩基和总包单位多家单位交叉作业问题，解决临时道路和各家单位土方分区堆放问题。教训：●场地原始地貌测绘准确性验证；●方量计算必须考虑地下室、道路和主体以外场地开挖土方，土方平衡设计时需提前介入提醒设计单位；●土方施工组织策略不合适比较几种开挖方式，计划编制工期不能太紧（雨季影响）；●风险估计不足：如开挖宽度、基础设备进出基坑道路，交叉施工的关系等2.3进度管理的瓶颈之二

问题描述：●商业1#~3#楼地下室为联体建筑，基础均为桩基工程，三栋楼的有4个基底标高，高差2~4米。该区域土方工程按照台地设计标高进行开挖，土方工程完成后同时开始3栋楼桩基工程施工。联体地下室——前期道路和桩基工程●商业2~3#楼基坑长210米，安排两台桩机在基坑，仅有1个临时出入口，基坑两面为其它楼栋正在施工桩基场地。管桩无法到达桩基面前，管桩需采用人工加机械搬运，需花费大量时间和成本。土方开挖时未考虑桩基作业面，出现桩基停工重新开挖土方。避免回填土时在侧压力的作用下将桩折断管桩：我怎样过去呀先修路接桩采用塔吊协助●不同标高变阶面桩基施工困难：待标高高的桩基施工完毕开挖土方提供桩基施工作业面

标高低的桩基施工，导致桩基频繁移动，桩基施工效率降低，影响工期。●变换单位:当工期无法满足进度需求成为关键工程时，临时变换施工单位，缩小原桩基施工单位的工程范围，第二家施工单位进场后，很配合但因桩基频繁某著名企业、管桩材料无法到现场、施工道路问题、范围划分问题和相互之间配合等原因，打桩速度进度很不尽人意，中间召集无数次协调会议和进度控制。●增加设备:出现8台桩基承包726个桩基的“壮观”场面同一基础选择三种桩型，导致材料管理混乱和进度缓慢后来者居上，但还是原配单位快这引起我们的思考

教训：●对商业的复杂性认识不足，土方开挖和桩基施工方案缺乏论证：开挖深度和顺序。●创造有利条件，发挥管桩施工最大功效——对自身管某省市；●土方、道路工程等前期工程对整个项目开发负面影响。●了解施工单位实际困难，协助其解决：管桩款问题、基坑内桩头采用塔吊搬运，截桩头采用机械开挖每根桩是如此艰难2.4进度管理的瓶颈之三

问题描述：●西班牙风格线条和拱形等异性结构，建筑体形异常复杂，在结构和装饰工程施工难度相当大，完成相同面积建筑所需工日约为常见建筑体形（参照四季花城）工期1.4倍，模板模板损耗量大于40%

●图纸很不完善和存在大量的质量问题，在施工工程中进行大幅度的版本变更和调整：2004年3月第一版；2004年5月第二版；2004年6月第三版。●在施工过程中又出现较大的设计变更：建筑设计变更199次，结构设计变更165次，水电设计变更96次——复杂建筑体形、外立面和设计变更复杂的节点做法因成本问题不得不采取手工抹成预开盘前一天修改全新木模板+复杂结构体系涂料颜色返工堆积如山的烂模板拆除模具利用率不到50%

对策:●增加投入3套全新模板和方和周转材料及设备不惜一切代价采用新模板

●提加劳动力工日工资和补偿窝工费用，支付较大金额抢工奖金。实行两班制作业，采取措施组织夜间抢工。

●提高工日单价：木工每层楼按时完成奖励3元/平方米，提前完成奖励800元/层；●调整计划，将多工种并行施工。●放弃部分楼栋，确保开盘重点，以便局部形成流水施工

基本采用门字架2.5进度管理的瓶颈之四

问题描述:●民工荒受北京、上海和内某省市建筑规模扩大的影响，04年全国劳某省市场相当紧张，出现供不应求状态。整个工地高峰期约有4000人，四个标段存在800~1200人的缺口。各方管理人员为此付出较多的精力。●民工爷建筑体形复杂、单体面积小、节点繁多和工期紧，包工头均不愿意承包该工程，班组流动特别快，1个月需更换3~4家，工人对做活有所挑剔，工价高，流动性大，管理难度加大，导致工程进度缓慢。●型建筑工程到我工地挖人，各标段内出现招工会战，内外竞争加剧工人流动频率。●金秋10月1日开盘的项目很多，到处出现赶工状态。——某省市场严重短缺●施工单位投标报价无施工图纸，套用四季花城项目建筑价格。●施工单位给工人的工价均高出四季花城1.5倍工价也不干，太费工。●自出面多次与合作单位老总沟通。●检查劳动力成为监理的日常工作。●检查劳务合同和现场了解工资支付情况成为新的工作内容。●公司干涉其在公司范围内承接工程●合同文本是管理的有利武器+灵活处理同一楼层5个标高工程师在现场清点检查表格统计报表：人数栋号木工钢筋工砼工泥瓦工杂工商业街C1、C280人（差40人）120人30人差60人差50人商业C615人（差25人）15（差25人）/差30人差15人B区TH1#、2#楼///20人（差40人）10人（差30人）B区TH3#、4#楼30人（差30人）30人（差20人）20人差40人差20人B区TH5#—12#楼差200人差150人差40人/差50人幼儿园///25人（差25人）差20人广场塔楼6人（差14人）差20人/差15人差10人2.7成功开盘的背后

遵守和利用工程施工特点：两个冬季完成两段箱涵建设，工期短、成本低。

资源重点倾斜向展示区：每个标段非配合销售区域部分主体工程推迟1~2个月开工：小学、商业3#楼、5#楼、TH5#~12#楼等，确保封顶节点达到销售要求即可，这为劳动力组织、工程流水作业和场地布置提供保证，为工程进度创造有利条件。

机械设备重要性：合同中明确要求施工施工单位的机械设备设置：明君塔吊安装案例、南通

施工现场整体规划：施工通道、加工场地布置、设备安装、场地排水提前明确销售范围、行程路线和外架拆除，考虑“保证时间、调整展示区范围”后备方案，以此指导施工组织。——进度管理的得与失技术和管理措施：●

提前配置拱型模板和广泛应用门字架●全局观：关键路径上提高砼等级以保证时间，提高砼强度等级C30比C25每立方贵20元；采用成品线条●先外后内的施工工序：●激励机制：执行合同奖惩条文、设置单项抢工奖、发放工人夜间加班补贴、施工单位管理人员对应奖金或奖品等；●交叉工序研究：水电土建专业协调问题、先施工乔木绿化先行；●资金支持：增加支付工程款频率，支持合作单位管理人员困难。针对设计变更多的特点：●特事特办：网上审批和项目审批同步进行；●样板先行，变更相对集中：组织设计院和万创设计师到现场办公，组织观察现场，将变更较为集中出现，避免大面积施工后返工。●施工前多一次审核：除图纸会审外，在施工前要求设计院和合作单位将图纸进一步核对图纸，避免图纸矛盾出现的低级错误问题；●分阶段出图：箱涵、学校、土方、基础、主体、销售环境工程，给出较为合理的设计工期。设计联合现场决策，加快项目决策效率一期设备专业篇重点分享集中商业设计中一些问题筛选几个小案例和大家讨论设备专业整体规划思想设备专业规划思想拍卖地，一次性拿地。有条件让我们考虑一期和未来几期的关系。具体，项目规划阶段项目部充分参与，和万创同事一起规划整个项目的设备系统。包括设备房布置，管网总控等。近期坂田处于缺水状态；远期会有所改善，水系统考虑了近期全加压；远期多层某省市政压力。未来学校和小区之间在管理上的独立性。设备系统考虑分别设置，互不干涉。人工湿地的水源也是充分考虑了未来几期的接口问题。整个项目考虑问题原则项目发展考虑问题原则整个项目考虑问题原则项目发展考虑问题原则泵坑井盖设计问题：泵坑井盖设计为砼的，非常笨重，不利于维护维修。原因：泵坑盖大样由结构设计师来设计，设备专业设计师没有提出配合要求，结构设计师不了解设备运行维护要求。

图纸会审时安装专业关注相关专业不够。教训：各专业完善相互配合要求，特别是设备专业需要建筑和结构配合的事项，在设计配合要求中明确。形成系统性的指导文件，作为设计的输入。图纸会审时有重点的根据输入要点复核是否落实。檐沟选择钢制檐沟、塑料檐沟、砼檐沟、玻璃钢檐沟，四种檐沟进行比较。钢制檐沟，，耐久性不好；檐沟转角、搭接部位密封性能难以保证，檐沟与结构之间缝隙难以处理。塑料檐沟，受紫外线影响，。热胀冷缩系数大，；不耐冲击，刚性较差；接口部位密封性差，檐沟与结构之间缝隙难于处理；物业维护外墙。砼檐沟，与结构整体制作，不存在生锈问题，不存在变形问题，刚度等特性均满足物业维护要求。寿命与结构相同，檐沟下口用瓦檐装饰，既实用又美观。玻璃钢檐沟，产品等级比某省市场上产品质量稳定性差。成本较高。综合考虑以上因素，万科城项目住宅檐沟最终选择用砼檐沟。PE管的应用几个特点：管材韧性好，有较好的疲劳强度，不用做特别的管道基础。管道热熔连接，质轻，可挠性，施工速度快。管材壁光滑，水力特性好。管材化学稳定性好，不存在污染水质，寿命长。正常工作环境下使用寿命长达50年以上。管径大于等于90毫米的管材，用专用热熔设备热熔对接连接，接口连接质量稳定性好。管径小于90毫米的管材采用手动热熔工具，接口连接质量稳定性较差。管材抗冲击力差，交叉施工容坏。成品保护对工序要求严格。现场施工经常出现问题：没有严格按工序施工，工作面不成熟即施工管道，管道施工后进行二次平整土方，施工机械平整土方过程中造成对管道的破坏。主要教训：主管宜放置在人行道或硬地化路面下。竖向涉及专业交叉不多，对成品保护有利；物业运行过程中不动。空调板五面封闭问题几个典型问题总结深层原因有三方案阶段没有把空调设计考虑清楚，后期不忍心为空调板而调整方案。空调板设计由设计院建筑专业来完成，没有空调专业参与。建筑为西班牙风格，没有凸窗。建筑师不忍心破坏建筑立面，增加了空调设计的困难。今后如何做？项目部设备工程师工作前移，方案阶段即和建筑师一起确定空调位摆放。方案调整及时跟进复核空调板是否有问题。空调板的设计存在安全隐患商业半地下室空调位

增加两个空调板原设计仅有该空调板，设计为两台空调外机叠放空调叠放存在三个问题1、外机换热不好2、两台外机叠放容共振3、叠放高度会超过窗台，窗户无法打开燃气设计问题之一：原设计宽景HOUSE有部分户型燃气灶位置位于厨房靠内墙位置（内区），燃气管道在室内过长，一方面不符合安全要求，另一方面管道布置在室内不美观。问题解决：调整了宽景HOUSE厨房内设备布局，把燃气灶布置在了靠外墙的区域。燃气灶燃气设计问题之二：LOFT住宅最初建筑设计为封闭的中厅，封闭中厅像一只桶，用气点在靠近厨房的内中厅侧，管道必须布置在“桶”内，但“桶”内无法保证通风，无法保证燃气的运行安全。问题解决：第一方案：管道布置在外区。对外立面影响比较大，同时厨房不能修改到外区，管道进入厨房须穿过客厅，既不美观，又存在安全防护问题。第二方案：对LOFT住宅的内中厅做修改，各层内走廊两端及相连通的楼梯间增加了通透的窗洞。保证了桶内空气是流动的，消除了燃气运行的安全隐患。经综合考虑，最终选择了第二方案。通透的窗洞燃气设计问题之三：

原设计商业部分燃气外环管布置在靠近地下室外墙的室外地下，地下室必须设置很多燃气报警器（沿地下室外墙每8米必须布置一个报警器）。以保证安全。问题解决商业部分地下室室外埋地管，经现场设计师确认，修改管道改暗敷为某省市去了大量的地下室燃气探测报警器，节约了成本。启示：设备专业在方案阶段就要介入，和设计师充分沟通。用气点必须设置在外区，如厨房或有燃气热水器的卫生间等必须设置在外区。避免管道穿过其他房间。LOFT、透天小高层具有内中空的空间，燃气管道布置在中间，须保证中空空间的气流流通性。保证没有空气死角。避免燃气无法扩散。管道布置应尽量避免沿地下室外墙地铺设。燃气设计注重环保特性功能上的可扩展性系统优化性集中商业设计70年物业，70年价值解决扰民问题集中商业30000平方米环保特性：噪音问题，集中商业，尽量和住宅区保持了合适的距离，同时在绿化等遮挡方面也做了考虑。油烟污染问题，集中商业均预留了烟道，和油烟处理设备的安装条件，基本上解决了油烟扰民的问题。集中商业设计预留烟道为油烟处理提供接驳条件功能可扩展性：集中商业，所有中小商铺均考虑了满足做餐饮的配置。配置了给水、排水、燃气、烟道等接驳条件，大部分商铺预留了后勤通道。业主在长达70年的经营方面将有更多的选择。在一定意义上提高了产品的附加值。集中商业设计预留燃气接驳条件后勤通道考虑餐饮必须条件系统优化性：商业首层消火栓设置优化。商业首层多为中小商铺，消火栓由原设计放置在室内，改为放置在室外门廊位置。方便商家室内重新分隔。在一定程度上减少消火栓数量。实现成本优化。首层中小商铺喷淋系统优化。原设计首层中小商铺均考虑了喷淋系统的设置；经和消防公司沟通，取消了喷淋施工能达到消防验收的要求。通过修改设计，改为仅预留喷淋管道接口条件，为消防二次报建接驳提供条件。集中商业设计室内消火栓改至走廊公共部位方便管理预留消防喷淋接驳条件系统优化同时往往能实现成本的优化教训之一：快餐厅设计仅考虑了厨房餐饮排水，很多快餐厅建筑专业没有考虑预留卫生间位置。给排水专业也没有考虑预留接口条件。改进建议商铺除考虑餐饮排水外，亦考虑与餐饮对应的卫生间的预留及污水管预留。集中商业设计教训之二商业首层管道均在钢筋砼板面下，对管道的后期维护及维修带来不便。同时难于满足商家的个性化要求。比如商家更改排水点位置或增减排水点位等比较困难。改进建议首层是各种管线交汇和转换的地方，建议首层设计除结构板外在结构板上做垫层处理，一般采用陶粒砼做垫层，管道铺设在垫层内，以方便今后管道的、增减、及后期维护。且垫层在交付业主前不施工，以满足业主个性化规划的要求。集中商业设计教训之三启示商业的层高要充分考虑设备管线布置所需空间。商业建筑的大为宽边梁，一方面将增加商业的有效利用空间，同时方便设备布置，避免因设备布置导致有效空间降低所产生的不良效果。集中商业设计0.8米2.3米半地下室商铺水平烟道管最大截面处达0.8米高。烟道水平管下净空仅有1.5米，局部空间非常压抑。教训之四沿湖商业前地砖采用水泥砖，亲油性相当强，而沿湖商业考虑了做餐饮的可能性，一旦有餐馆经营，门前地砖将受到严重污染，极不利于后期物业维护。改进建议商业前的铺装宜考虑与我们商业的功能匹配性，同时在选材方面尽量考虑方便后期物业维护。集中商业设计教训之五受建筑结构限制，预留燃气管道多在门口位置，而厨房用气点在内区，管道将穿越其他功能房间（餐厅）区域，管道须采取安全铺设措施。一方面不安全，同时不美观。改进建议燃气和相关设备管线在建筑方案阶段即应该介入，充分考虑各种管线布置对建筑的影响及建筑结构对设备管线的影响。避免设备管线被动布置，造成对建筑及功能的损伤。集中商业设计教训之六招商过程中发现有不少业主买多间商铺，然后合并和重新规划，很多隔墙被打掉，造成浪费。改进建议商铺分隔亦考虑可扩展性及满足客户的消费需求。考虑内隔墙在设计上画虚线，实际不再施工，分户内隔墙等商家确定后再做分隔墙施工。集中商业设计多家设计院分片区设计，设计管理

----须重点关注系统兼容与优化背景及问题：万科城一期工程由深大和筑博两家设计院来设计，在专业上存在诸多接口问题。小高层和平地洋房之间区域，原两家设计院设计。因沟通不够充分，原设计在紧邻的小高层和平地洋房接口区域，雨污水系统设计了两套系统。解决问题：经和两家设计院沟通，通过优化，合并该区域雨污水系统，该区域减少近一半管线，通过化粪池合并，减少2座化粪池，提高了设施的使用效率。教训：多家设计院参与一个项目，注意把握系统完整性，同时注意协调优化系统。特别是注意园建设计院和建筑设计院的沟通协调工作。设备专业，把握系统、关注细节，让我们的产品具有更强的生命力。一句话总结质量管理篇-----陶程才四、工程质量管理尽管万科城项目基础工程较为常规，但基础以上部分却是异常复杂：错综复杂的立面造型，283个节点细部做法，渗漏隐患成为最大质量杀手；短时间内大面积开盘抢工，给现场质量管理增加较大的难度;460份设计变更导致频繁返工;团队成员80%新同事来不及熟悉新的工作环境和公司规章制度,就投入到紧作去。。。。。

针对项目特点，项目部深入开展以下工作：技术管理质量文化建设现场质量监控4.1技术管理防渗漏专项设计：针对此前业主投诉最多、对工程质量满意度影响最大的渗漏问题，运用技术及管理手段，特别是对不同风格的高层、多层、洋房、TOWNHOUSE等产品进行了防渗漏专项设计，大幅度降低了渗漏问题发生的概率。突出对防渗漏、开裂和质量通病等质量问题重点预防和控制。技术专题研讨：防渗漏节点设计、防渗漏构造做法、各种材料做法研究、人工湖构造做法、成品线条构造和安装、钢质栏杆防锈和安装技术、屋面瓦反碱和防裂、高回填土构筑物质量控制、防止砼开裂、强夯地基处理和基础土方回填、人工湿地水处理技术在景观湖系统的应用等结合客户满意度调查结论：针对此前业主投诉较多的墙面裂缝问题，通过砌筑材料的选择、砌筑过程的控制、抹灰前合理施工间歇的预留等措施，大大减少了裂缝的产生。其它细节做法研究：商业烟道节点做法、侧排地漏做法、空调板做法、管道跟部做法、钢栏杆的拼接、园林绿化的维护等项目部组织公司万创、工程部和项目部、设计院、监理单位、施工单位召开万科城项目一期防渗漏工程专题讨论会，集中讨论：●屋面和露台防渗漏工程：●变形缝防渗漏工程

●门窗防渗漏工程●八角楼和空调板等外墙防渗漏工程：●地下室防渗漏工程：●烟道和管道井防渗漏：●成品线条、线脚渗漏工程：●人工湖防渗漏工程■防渗漏节点设计1、立面实景图层层错台，面面弧拱相接2、立面实景图3、立面实景图4、坡屋面、上人屋面存在问题：原设计考虑任何防渗漏措施红砖改砼墙设砼坎并与屋面板现浇5、出屋烟道实景根部存在渗漏隐患6、小坡屋面实景瓦口上部用现浇砼瓦口上部有渗漏隐患一、坡屋面与墙体斜交情况：

在坡屋面与墙交接处设砼反坎或反坡屋面夹角小于90度反坎800高，墙与坡屋面夹角大于90度的反坎300高。墙跟的防水层必须上翻到砼反坎以上。

设反坎砼并同时现浇设反坎和泛水且同时现浇设排水沟2、当坡屋面与墙体的夹角大于90度时，斜屋与墙体的交接处设砼反坎，高度不应小于300mm.

此处需设砼反坎高度不小于300mm且与屋面板砼一同浇筑。3、当坡屋面与墙体的夹角小于90度时，雨水容根部渗漏进入室内，解决方案在坡屋面沿墙体部位设砼墙体，以防止雨水进入室内。坡屋面与墙体交接跟部采用砼反坎，反坎高度不低于800mm4、坡屋面与墙体成90度夹角时，同样在交接处根部需设砼反坎，反坎高度离屋面完成不小于200mm.在坡屋面与墙体交接处设砼反坎和泛水，反坎高度离屋面完成面不小于200mm,5、屋面变形缝做法高低差坡屋面变形缝砼反坎现浇6、屋面檐口下设滴水线条设滴水线条7、在坡脚与天沟处设砼反坎并与屋面板砼一同现浇该处设反坎且必须同时现浇存在问题：屋面保温防水层易下滑，并引起渗漏。8、平屋面的女儿墙外侧和出平屋面与墙体的跟部有雨水进入墙体内引起渗漏，解决方案是在女儿墙壁一圈设反槛砼。交接根部需设砼反坎9、在平屋面屋面与墙体的交接处，墙体与屋面标高相平，雨水容，需设300高砼反梁，且必须现浇。反坎必须现浇10、出屋面的烟道根部渗漏隐患较多，为了有效防止雨水渗漏进入室内，烟道出屋面部应设砼反坎并与屋面板砼一同浇筑。烟道根部砼与屋面砼同时现浇11、非上人屋爬梯盖板根部渗漏隐患较多，解决方案盖板四砼反坎，反坎高度应高出屋面完成面500~800mm，并与屋面砼一同浇筑。出屋面盖板需设砼反坎并同时现浇12、在平屋面屋面与墙体的交接处，多数墙体设计为砖墙体，此处雨水容，有很大的防水隐患，需设砼反梁。根部设砼反坎，反坎高度完成面100mm.13、屋面女儿墙圈应设砼坎，并做防水处理300高反坎且必须现浇14、平屋面女儿墙应设砼墙体，防止屋面雨水沿墙体根部向外墙渗漏，污染外墙面。女儿墙根部做成砼墙体（三）外墙面、空调、雨蓬板根部防水隐患及解决方案

1、楼梯通道外立面渗漏隐患空洞需增加铝合金窗2、在楼梯通道外侧增加窗为防止雨水进入此处必须增加的铝合金窗墙体与斜屋面根部需设砼反坎，高度不小于300mm3、入户门上部小斜屋面与墙体交接处原设计为砖砌体存在极大的渗漏隐患4、首层入户上部原设计为花架，后将花架改为雨蓬板。入户门渗漏隐患5、大多出露台推拉门上部为砼花架，需在花架在墙体根部做成砼板。6、出露台为大推拉门时，拉门上部需设雨蓬板，根部砼需上反100mm,并同时浇筑。7、空调基座板的防渗漏方案

室外空调板墙跟处设砼反坎室外空调板板面必须比室内楼面低10CM，避免室外空调上的雨水从板根部向室内渗漏，同时在墙跟部设砼反坎。设置反坎，且必须与楼面板现浇比楼面低10CM8、有条件的情况下，应降低室外空调板的标高并低于室内楼板面标高100mm以上。9、墙体上的空调洞必须采取预制混凝土块的方式予以留置预制混凝土块10、空调穿墙导管做法：（二期）

（1）预留砼块，定位尺寸标高要准确；

（2）穿墙空调洞口必须有坡度，室内高室外底；

（3）洞内埋￠80PVC管，L=220。四、阳台、露台防水隐患及解决方案。

1、露台外墙需设250高砼反梁，同时在露台与房间之间的墙体要设250高砼反梁，以防止雨水进入房间或沿外墙渗漏。该坎必须一起现浇2、大露台下面为房间，露台不能降板，同时露台需防水保保护层，完成面比室内地面高，出露台下坎必须设钢筋砼坎，并与楼板砼一同现筑，且浇筑密实。钢筋砼坎必须与楼板砼现浇3、露台和部份入户门和窗台的防水处理设置250MM高砼（结构板一次浇捣4、露台与室内墙体交接处根部设砼反坎。5、宽景洋房转角推拉门下坎设砼反梁设砼反梁6、宽景大露台外侧墙体根部设砼反梁。设砼反梁7、情景洋房大推拉门出露台下坎设砼反梁。8、宽景出露门下坎设砼反坎。五、门窗及窗边防水存在隐患及解决方案

1、外墙拱形门窗上部和处设钢筋砼挂板和现浇。2、弧型门窗上口不能用红砖或其它砌块进行砌筑，应在门窗上部的置钢筋砼挂板，并与大浇筑，并保证砼浇筑密实。设置钢筋砼挂板3、圆弧窗挂板与上部现浇4、八角楼转角窗间砖墙改为砼构造柱

（1）转角处红砖改为钢筋砼，配筋同其他钢筋砼转角；

（2）两窗之间柱改为钢筋砼柱，4ф12，箍筋ф6＠200改为钢筋混凝土柱子5、窗台下坎应用素砼现浇成向室处倾斜的砼窗台板，窗台坡度以30MM为宜现浇素砼窗台，两边伸入墙体10CM完成面做成鹰嘴完成面内外坡度以30MM6、多层单元楼梯间两侧为室内（1层为阳光室），雨水容墙脚向室内渗漏；解决方案：单元楼梯间墙跟设300高砼反坎，与楼梯一起现浇。

木纹漆的应用；

水泥砖的应用；膨润土在人工湖的广泛应用；栏杆整体度锌和海虹油漆应用；水泥带拉毛在园建工程中应用；成品线条在外立面的应用；西班牙弧型结构的应用；单组分聚胺脂防水涂料的应用；■新材料、新技术、新工艺应用和研究

背景：坂雪岗项目合同招标方案采用上海兰乔圣菲项目一期，构造做法如下：座浆安装英红彩瓦40厚C20细石混凝土，该方案在屋面檐口较严重裂缝和细石砼施工质量难以保证等问题，兰乔圣菲项目二期改为挂瓦条安装陶瓦。由于是斜屋面，结构砼的浇捣质量对防渗漏有重要意义，其次是防水层、瓦的铺贴和穿过屋面的管道节点构造是重要的环节

■坡屋面构造做法研究存在开裂隐患

坡屋面陶瓦做法（从上至下）：

安装陶瓦（檐沟瓦仍座浆），每两个顺水条之间设置一个Φ15的泄水孔钉挂瓦条在顺瓦条之间安装25厚挤塑聚苯乙烯板TBL（贴必灵）卷材具有良好的自闭性能，膨胀螺栓（Φ16）安装40*30顺水条(表面刷沥青防腐）在顺水条位置打膨胀螺栓孔，附加2.0厚金TBL（贴必灵），宽度100，间距600（顺水条间距）2.0厚911防水涂膜（汇丽牌）挂瓦条方案的成本比坂雪岗项目合同招标方案约高33.1元/m2,一期需增加成本约86.06万元如何防止在屋面檐口出现裂缝；

钢筋混凝土屋面结构板，原浆收光、控制细石砼施工质量的具体保证措施设置泻水控设置砼反槛背景：●由于欧式装饰线条在国内流行时间某省市场需求量不大,GRC产品的研制有待进一步完善、开发产业链；研究人才少；目前国内生产GRC产品规模小，广东地区仅有四家规模较大厂家，因国内尚无统一规范和标准，GRC产品材料、生产工艺和安装各自为阵：●不在同样的条件下进行报价投标价时无可比性；●设计院提供施工图纸中无成品线条图纸和节点做法●坂雪岗一期的线条投资限额在260万以内。成品线条有105种，长度有9万米之多，造价有522万，严重超过公司控制成本。●安装时均需采取膨胀螺栓固定，成品线条与外墙交接处存在严重的渗水隐患。■成品线条（GRC）技术和管理研究解决过程和思路：●确定统一的技术指标、加工工艺、安装方式

请拟投标的单位先进行深化设计，提交深化设计后，我们在进行讨论、审核，定出相对较优化的（从寿命、造价、保证质量等方面综合）设计图来，确定统一的方案。如最简单的安装方法：1、顺德协润采用在线角上预留孔洞打膨胀螺栓的方式安装；2、深圳爱奥尼、国大采用在线角预留钢筋头与预埋件或膨胀螺栓焊接固定；3、佛山典雅采用在线角上预留外露的钢制角码打膨胀螺栓固定。●优化线条型号品种:减少成品线条工程量和重新开模数量：种类减少到68种。●确定安装工序问题和防渗漏技术问题：1、确定外墙抹灰完成后再进行成品线条的安装，避免成品线条污染；2、进行专门防水设计和方案讨论：线条的安装固定方式、安装节点、接缝接头的防水处理、与墙体（砖墙或混凝土墙）接缝处的防水处理等参照图纸（共14张）。

背景：万科某省市场定位为高端产品，受成本和造型限制，室外栏杆和百叶均采用钢质材料。钢质材料防锈始终是个难题。行业内常用的防锈处理办法：●镀锌处理——表面油漆●喷砂处理——焊接节点难处理●表面打磨+ICI迪威尔油漆——实践失败以上做法均存在难以解决的技术问题■室外栏杆的技术研究

解决思路和过程：工程部和项目部联合专业厂家和设计单位对栏杆防锈和安装节点做法进行研究：●综合比较确定采用镀锌防锈处理办法；●重点解决镀锌表面油漆脱落问题——海虹工业油漆系统●考虑到焊接节点多，工期压力大，采取整体镀锌，工厂化生产，现场安装。●工厂化工序控制：焊接完毕镀锌前全部验收——镀锌后验收—第一道油漆——第二道油漆阳台栏杆均做镀锌处理，研究并采用了海虹工业油漆系统4.2质量文化建设专题培训和交底：《万科城项目防渗漏体系》、《万科城项目二次节点设计和细部做法探讨》、《花城七期及东海岸渗漏工程案例培训》、《铝合金门窗设计和施工技术》、《砌体做法交底》、《砼结构防裂措施》《人工湖防渗漏节点做法》等等，强化质量意识和预防意识，实现资源共享；交流学习：上海工程质量管理学习（监理和项目部代表）、东海岸室内抹灰工艺学习、各标段样板单元质量观摩学习；不定期召开以质量为主题的研讨会；

案例编写：收集案例17篇；

各种专题技术研讨，充分利用团队力量；重视工程总结。开盘前与邦迪监理团队活动做法交底和案例学习到东海岸项目学习抹灰工艺●对园建工程质量不够重视。对于在短工期、大面积的条件下，如何保证质量没有切实可行的措施。对存在的问题，认为业主不会太关心，在施工过程中没有下决心进行整改。●对外墙立面质量不够重视。比如万科城项目一期外立面存在283个不同的收口节点，没有进行专题研究，导致不同的施工单位有不同的做法，影响了外立面的观感效果。●对一些新材料、新工艺的应用较草率，事前没有全面评估，导致实际效果与预期有较大差异。比如室外地面水泥装饰带观感差、外墙涂料质感差等问题。●对现场施工工艺的技术研究深度不足，对现场工序管理缺乏必要的工具和更好的管理措施，再三研究确定的节点做法未能全部贯彻执行，如成品线条防水节点施工处理问题。●现场协调投入的精力很大，重点部位和细部质量控制把关不严。■我们在现场质量管理存在的问题：砂浆收口，上部盖瓦两层，稍突出山墙面，如上图所示。按上图顺序，比例为2：1：1：1。上墙面顶，垂脊处只用瓦1。正脊顶端收口错误做法瓦面与墙面相交处处理最边处用底瓦，与墙面之间用抹砂浆，如上图所示。正确做法错误做法瓦面与烟囱相交处处理直接撞到烟囱底部，如上图所示。错误做法小面积瓦面檐口收口（长度需要调整时）顶瓦与底瓦平齐，注意抹灰样式，如上图所示。错误做法滴水线等细部做法上粗糙屋檐等复杂的线条及滴水线条不足，容墙面的污染

万科城西班牙建筑风格包含无数细致节点，在现某省市场水平及紧下，未能较好发挥其应有的精致特点，这是我们现场质量管理一大失误，我们新的管理团队在现场质量管理任重道远质感涂料难清洗质感涂料在线条处的处理效果万科城外墙采用质感涂料，设计的是质感的凹凸效果，总体施工和外观效果较好，但由于外墙线条较多，个别线条收口细部略粗万科城的外墙质感涂料非常容，可能会对后期的维护带来压力万科城在水泥带拉毛及外墙线条细部处理略微粗糙；对新工艺的质量、工期和后期维护缺乏研究，水泥拉毛的工序和正常制作水泥拉毛时下雨造成的效果

成品保护存在的问题：●面积太大，成品保护有困难●各单位交叉作业太多●水泥拉毛面难进行成品保护●工程重要节点时下雨警惕成品保护带来的质量问题：工程管理主要措施有：●对监理和承建商的管理输出:●对设计院的设计输出，看图要点、审图和专业互审；●利用团队和专家力量，各项专题讨论研究（如防水体系和防沉降、防开裂、防锈，各种关键节点）●团队建设（如激发项目团队和供方团队的主观能动性）●参观学习,形成竞争机制(东海岸安全文明施工和抹灰工艺学习)●强调样板建设和施工样板的作用各专业、各单位会审：砌体工程样板、砼养护、主体实体质量样板，组织各专业各单位集体会审，及时发现问题和相互学习。●成品保护的意义及相对措施●组织结构创新●合理调整工期：在不影响公司经营目标前提下，合理调整工期，以利承建商劳动力组织和管理，确保工程质量的保证，避免盲目抢工给工程质量带来的风险。说明产品创新与工程质量、工期和人力资源的辩证关系——创新和质量都需要适当工期及资源。园建专业篇-----前言深圳万科城一期的开盘展示区室外园建工程：展示面积创集团之最大约4.5万m2施工工期紧:实际施工时间仅有45天总包单位场地移交较迟分包单位交叉工种多:共有15家单位同时进行交叉施工受雨季影响大:下雨天气16天设计变更多:三版园建图纸，33份设计变更，过程变更较多人工湖构造做法专题研究背景：人某省市政广场面积约1万平米，位于高回填土区域（回填约10米左右），回填土密实度达不到要求，地质情况复杂，在该区域建造人某省市政广场容由于地基不均匀沉降而导致人工湖池底和池壁开裂渗漏；●人工湖在集团内尚无真正成功案例，在地质情况较为复杂的地区采取何种做法能确保人工湖不渗漏成为我们心头大患。●水质要求清澈见底思路：●关键问题是不裂——解决沉降问题——材料是关键●目的是不漏——解决构造做法和技术节点问题——做法是关键●湖底采用硬底

解决方案：●回填土沉降解决方案：在湖底标高1米以下采用24T重型压土机进行碾压，箱涵区域采用16T重型压土机进行碾压。●使用合适材料：在未来使用期间，该区域地基沉降10CM，聚乙烯树脂PVC-P柔性卷材防水材料供货单位（霸魁防水公司）和膨润土卷材供货单位（丝科实业公司）勘踏现场和报送施工方案，两家均表示该产品能满足本项目的质量要求。●构造做法：市政广场：水池水深只有50CM，要求同时兼顾广场和水池两种功能，综合考虑成本因素，湖底采用钢筋砼刚性湖底，构造做法：①土层压实密实度达到0.92，②5CM厚C10砼垫层，③池底池壁20CM厚的钢筋砼底板④单组分聚氨脂防水⑤5CM厚C10细石砼保护层（内铺抗裂钢筋）⑥表面镶贴装饰材料。人工湖：水深为1.5米，防渗漏性能高，湖底采用柔性基底防水方案，构造做法：①湖底素土碾压密实度达到0.92；②无纺布上铺设膨润土③150厚水泥石粉渣保护层④5CM厚C10细石砼保护层（内铺抗裂钢筋）。人工湖工程在实际施工中遇到种种困难，主要表现在以下几个方面：1、由于种种原因，膨润土防水毡比实际供货时间要推迟1周，如按原计划要求进行施工，人工湖将难以满足开盘工期要求。2、万科城一期人工湖工程为开盘展示区主要景观，因此人工湖工程能否顺利按期完成将直接影响到人工湖驳岸个园建工程的进展。3、人工湖膨润土防水毡施工正值雨季，而膨润土防水毡遇水将会膨胀，膨胀后容，将会直接影响到防水质量和效果，因此对施工单位的人力、物力及交叉连续作业能力提出了较高要求。4、人工湖膨润土施工过程中遇到多达5天的持续下雨，导致人工湖工程进展缓慢。5、各种工序交叉作业，给膨润土防水毡施工成品的保护带来一定的困难，一旦出现破坏将会给整个人工湖防水工程带来重大隐患。

针对以上问题采取的措施1、及时召开膨润土防水毡的技术专题会议，讨论各个部位结点作法。在高于水位15厘米处，用射钉和垫片加强（间格50厘米，分两条在膨润土外侧砌筑120厚墙体予以保护。人工湖每个喷水管膨润土加强处理后在每个喷水管捣直径为Φ40cm高40cm的混凝土,将喷水管包在混凝土中央并与湖底混凝土一同浇捣在管口膨润土铺设完后再覆盖一层膨润土灰浆予以加强

膨润土防水毯施工时在长度方向用膨润土灰浆覆盖，同时搭接尺寸为30厘米。

楼梯踏步处驳岸膨润土的处理,膨润土卷上来后,砌筑120厚砖墙2、膨润土施工前，对施工单位进行详细的技术交底，并督促他们组织好充足的人力、物力，确保对膨润土防水毡能够及时予以保护。对已施工好的膨润土用水泥石粉碴及时覆盖

铺设水泥石粉碴时用木模板垫在已铺设好的保护层上，避免手推车破坏膨润土防水层。3、膨润土防水毡施工时，在人工湖四排水沟，做好排水措施，同时将湖底局部给水侵泡后的软弱基层全部用水泥石粉渣予以换填。膨润土施工前对基层进行清理整齐,湖底直径大于30毫米的石块予以清除，避免削弱局部膨润土的厚度正在施工中的人工湖4、膨润土防水毯在结构面安装时，在距驳岸边50CM处设置锚固沟，锚固沟在膨润土每施工完成一段后应立即回填。

防水毯与结构面之间的摩擦力较低，为了避免防水毯与结构面之间出现滑移，设置锚固沟.膨润土铺设到锚固沟后，应立即对锚固沟进行回填

5、严把材料进场关另外对膨润土产品本身质量一定要严格把关，同时做好材料成品保护，对不合格的产品坚决不允6、为保证人工湖水清澈,在人工湖底面层浇捣50厚细石混凝土，留置6m*6m的伸缩缝，有效地预防底板混凝土开裂现象的发生，确保了整个人工湖防水体系的质量。美丽吗？万科城园建工程所遇到的问题

万科城园建工程由于受工期短、工程量大、交叉施工影响面多等因素影响，给室外园建施工带来一定难度，主要表现在以下方面：1、总包单位外架拆除和移交场地时间比计划晚25天，园建单位定标后，除了两个人工湖可施工外，其它地方基本无工作面,导致实际施工工期仅有一个月的工期2、今年10月1日开盘楼盘多,劳动力相当短缺3、园建材料样板迟迟难以确定，导致材料加工工期不够和供货时间延误园建单位进场后，总包无法按时提交作业面4、园建工程中部分属于总包合同范围内的构筑物,因总包单位全力在抢主体的施工进度，无法完成园建构筑物工程,而园建单位没有施工构筑物的能力，一定程度上影响了整个园建工程进度。园建结构好复杂，我无能为力5、大量采用素砼带拉毛工艺，工期满足不了工艺要求，尚未达到强度，需进行下一道工序，交叉施工破坏严重，且破坏后较难修复制模20分钟拌制混凝土30分钟浇捣并将表面收光，需时20分钟3小时制模拌制混凝土拌制混凝土水泥面收光后3小时进行压纹12小时10分钟拆模并修边共需时16小时！万科城在水泥带拉毛细部处理略微粗糙；对新工艺的质量、工期和后期维护缺乏研究，水泥拉毛的工序和正常石材铺贴效果就是不一样6、主体计划滞后，受雨季和劳动力短缺等综合因素影响，水电和室外景观等计划不同程度滞后，同一作业面各专业配合单位增多，交叉作业严重，质量和成品保护难以控制

7、施工通道影响到园建的道路施工地面园建需等乔木种植完方可施工交通局部堵塞8、园建的设计修改较多，无正式变更通知，从图纸上无法找到正确的做法，同时设计变更也导致工序颠倒停车位旁的绿化带处管线埋得较浅，所以只能加高绿化带的侧壁。9、园建施工时室外总网已经完工，景观设计公司未考虑室外总网的影响10、园建和绿化施工图设计和审图时都没有参照项目的总管网图，在景观按图施工的时候才发现多处须深挖基础或种植高大乔木的位置出现雨水井、污水井或掩埋的消防管、煤气管、电缆管等等墙体基础正好压在一口雨水井上

解决过程

主体外架采用悬挑，室外园建构筑物另行分包给非展示区域的总包单位，缓解展示区域总包单位压力；

与总分包单位负责人沟通，寻求增加劳动力等资源，缩短各工序作业时间，多次召开各工种计划协调专题会，协调解决存在的问题，将外架拆除时间提前，为室外工程创造条件；

与园建单位沟通，重新调整工程计划，针对室外管网、室外道路等关键工序进行严格控制，每天召开计划协调专题会议，解决现场存在的问题；召集各专业召开专业协调会议，合理规定各部位施工单位的完成时间，通过项目部工程师督促总包和各配合单位按时完成。通过奖励等措施，要求施工单位采取雨季和夜间施工，进行抢工作业。

1、解决工期和劳动力问题

解决过程

2、解决专业协调和设计问题问题外架未拆，乔木先行，解决施工通道和缩短交叉作业工期问题，绿化效果良好●跟踪样板材料样板确定。●能提前安排的工序尽量提前。●规定水电、某著名企业、绿化、园建等单位在同一工作面的先后进场和完成时间。

●召开专业协调会议，统一专业矛盾解决方案。

解决过程

3、解决成品保护问题分区域封闭管理,委派保安人员监管合理安排工序,避免交叉施工污染成品覆盖保护膜万科城园林、立面展示区较大，整体感觉较好万科城万科城VS中海日辉台园建工程比较日辉台只作1栋多层展示，且园林面积不大，因此细部处理比较精细中海日辉台万科城VS中海日辉台园建工程比较中海日辉台和万科城园建工程比较万科城中海日辉台施工面积45000万平方米5000平方米工期40天35天施工单位2家2家主要铺贴材料水泥砖和混凝土拉毛以石材为主质量比较整体感觉较好，但细部处理较粗糙细部处理比较精细某省市政配套问题破解之

“葵花宝典”第一招：欲练此功，必先自“功”充分调查研究项某省市政配套设施的现状和最新规划，对这些情况做到了如指掌！深入了解与项某省市政配套相关的主管部门、事业单位和利益企业！项目况万科城面临某省市政配套问题：市政给水供应量及供水压力远远不能满足项目开发要求；项目污水排放由于片区污水干管不完善，至使项目面临需要投资建设动力处理化粪池的风险；片区已有变电站满载、规划变电站要晚于项目2-3年建成，至使项目面临无电可用的风险；某省市政燃气管路的不完善，项目用气需要通过组建瓶组站加以解决；某省市政弱电管网的不完善，项目存在有线电视及电话系统不能进入小区的风险；横穿项目某省市政排水箱涵及污水管问题。项目水管网现状及规划项目污水管网系统现状及规划根据环保局环境评审的批复意见：生活废水需经过三级化粪池处理后，进入小区内污水主干管，并按国土拍卖合同要某省市政污水主干管网；同时也明某省市政污水管网没有修通时，项目生活污水必须经过有动力污水处理设施处理后，才某省市政污水管网系统；如果项目增设动力污水处理设施，需要500万！我们应该怎么办？项目强电专线电源现状及未来规划某省市政燃气管道现状及规划第二招：知己知彼，百战不殆认真分析各相关单位的切身利益……充分认识作为万科、作为万科人的的自身优势……国土局：可供我方使用的资源：经过长时间跟踪和多方面沟通，我们了解到国土局土地的储备开发中心拥有3000万元资金，用于拍卖地块各种善后问题的处理；国土局之所需：政绩！布吉自来水公司：可供我方使用的资源：（1）项目西侧坂雪岗大道大小为DN某省市政给水管，水源来自于梅林水厂；（2）项目南侧贝尔路大小为DN3某省市政给水管：水源来自于沙湾水厂。自来水公司之所需：（1）客户资源；（2）土地，用于建造片区水厂，以利更好地享受片区客户资源。污水处理厂：可供我方使用的资源：项目污水经过简单化粪池沉淀后，直接排放该厂，可节约项目污水排放的动力处理成本。污水处理厂之所需：客户资源。农电总公司：可供我方使用的资源：雪岗变电站仅剩的负荷。农电总公司之所需：（1）客户资源；（2）土地，用于建造片区变电站，以利更好地享受片区客户资源；（3）工程建设的附加利润。燃气集团：可供我方使用的资源：（1）瓶组站设备安装及供气；（2某省市政燃气管道建设的投入。燃气集团之所需：（1）客户资源；（2）土地，用于建造片区所站，以利更好地享受片区客户资源；（3）工程建设的附加利润。华为、新天下：可供我方使用的资源：共同的利益、共同的需求以及相似的影响力。第三招：双赢多赢，我之所求联合项目关利益企业，争取共同的利益！将自身作为一个客户，推销给供水、供气等企业集团，充分调动其积极性！充分利用万科的品牌形象，体现相关主管部门勤政为民的政绩！给水用量及压力问题的解决通过国土局组织供水问题协调会：我项目部提出，为满足万科城近期项目开发用水的需要，由布吉自来水公司要项目供两个供水点；同时，会议明确需要加快红木山水厂建设；该某省市水务集团投资，位于龙华镇，建成后服务于龙华及区，当然也能满万科城项目的生活用水的供应要求。如果这样，布吉自来水公司则：近、远期都将失去诸如万科、华为、新天下等在内的重要客户资源；同时，其在坂雪岗片区投资建设自有水厂的梦想将成为永远的泡影。2004年9月13日，

是万科城项目绝对值得纪念的日子！

因为，这天布吉自来水公司领导亲自打电话给我项目部，要求项目部尽快开通第二个供水点！难以置信！同时，布吉自来水公司还：投资修通并加大了沙湾水厂至市政给水管网；修缮了站的加压系统；经过以上两项措施，坂雪岗片区每天能够增加约1.5万方供应量。布吉自来水公司为什么要这样做？

因为…….近期：能保住该片区的客户资源；远期：与片区诸如万科、华为、新天下等有影响力的企业搞好关系，利用这些企业强有力的影响力、以满足这些企业需求为理由，向国土部门争取用地，达到在坂雪岗片区投资建设自有水厂的目的。从而能永久性地占有该片区的客户资源！项目排污、强电专线、管道燃气

问题的解决针对国土局的3000万：2004年4月8日，项目部形成解决以上三个问题的文字报告，提交龙岗区人民政府；在当月的区政府工作例会上，龙岗区政府授权国土局土地储备开发中心，动用以上资金，解决坂雪岗标相关善后问题这样…题解决了！通过区政府相关例会，体现了国土局的政绩！首先，是污水排放问题：五号路不能修通完善的主要原因是征地拆迁得不到落实，该顽疾已有数年时间，短期内无法解决；考虑政府拍卖地的合同约定、华为片区的实际情况及环保要求，2004年4月，龙岗国土局针对某省市政污水主干管未通问题，对我司进行了明确的书面回复：同意万科城项目污水通过箱涵排入岗头河进入污水处理厂处理系统；满足实质上污水能得到有效处理的环保要求；同时国土也承诺将尽快解决五号路征地拆迁中存在的问题，加快五号路及其排水系统的建设。就项目的用电、用气问题：2004年5月，龙岗国土局就万科城以上问题，召某省市龙电总公司某省市燃气集团进行了专题协调会议；会议决定：由以上两家报送解决方案---在方案得到各方认可后---由造价中心审定造价---由国土局与以上两家单位签订补偿协议此两为项目节约成本约400万元！第四招：嗅觉敏锐某省市场项目室外弱电管网和某著名企业业务案例！项目室外弱电管网及某著名企业问题由于项目某省市政弱电管网的不完善，项目面临有线电视和某著名企业业