房屋维修工程培训资料

房屋维修工程

编制日期：2011年12月

编制部门：凯茵物业工程部

曲

目录

一.房屋维修工程分类及概念.......................1

二.房屋维修工程适用范围.........................5

三.房屋维修工程主要内容.........................7

四.房屋维修工程定案标准.........................8

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时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第-1-页共12页

一.房屋维修工程分类

根据房屋的完好或损坏程度，房屋维修工程分为：翻修、大修、

中修、小修和综合维修。

1.翻修工程

1.1当原房屋已经属于严重危险房，有倒塌危险，需要拆除重建，

或还可以利用原有部分主体结构进行更新改造的工程。

此类工程一般工程量较大，施工周期较长，投资较大。翻修后的

房屋应达到完好房屋的标准。

2.大修工程

2.1大修工程：是对房屋虽然无倒塌或只有局部倒塌危险的房屋

进行维修。

此类房屋的主体结构及公共生活设施（上下水、暖气、通风等管

线）大部分巳严重损坏，尽管不需要全面更换，但其牵动面较大，需

进行大面积拆除、改装或全部更新，以保证房屋的基本完好或者完好。

2.2大修工程的特征：

2.2.1具有更强的计划性，工程项目齐全、量大，施工地点集中。

2.2.2工程费用在同类结构新建造价的25%以上。

223经过大修后的房屋，应达到基本完好房或完好房的标准。

3.中修工程

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3.1中修工程：是指需要通过拆换（或因为牵动）而进行局部维

修，保持房屋原来的规模和结构的工程。

3.2中修工程的特征：

3.2.1具有周期性，工程量虽然较多但项目较小，适用于一般性

损坏房屋。

3.2.2其维修费用在该房屋同类结构新造价的20%以下。

323经过中修后的房屋70%以上要符合基本完好房或完好房的

标准。

4.小修工程

4.1小修工程是及时修复房屋使用过程中构件、配件、零部件小

损小坏，保持房屋原有完损等级的预防性养护工程。

小修工程亦称零星工程或养护工程，它的修理对象是全部房屋建

筑及其附属设备。正是由于其对象面广，随时都会出现损坏或故障，

而且还必须及时修理，所以这种工程具有很强的服务性，要求主动、

及时、经常持续地进行。

4.2小修工程的特征

4.2.1用工小、费用低，综合平均费用在房屋现时总造价的1%以

下。

4.2.2小修工程具有较强的服务性和随机性，所以应按需求随时

进行。

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5.综合维修工程

5.1综合维修工程是对房屋(单栋或多栋)同时进行包括大修、

中修、小修的工程。

此类工程应根据原设计不足或当地的自然条件的特殊需求，如防

汛、防火、抗震、防台风等特殊情况，在综合维修工程中一并加以解

决。综合维修后的房屋应达到完好房的标准。

二.房屋维修工程适用范围

1.翻修工程使用范围

(1)主体结构严重损坏，丧失正常使用功能，有倒塌危险，不

能保证居住和使用安全的房屋。

(2)因自然灾害破坏严重，不能再继续使用的房屋。

(3)地处陡峭易滑坡地区的房屋，或地势低洼、长期积水无法

排出地区的房屋。

(4)主体结构、墙壁已无修缮价值的房屋。

(5)基本建设规划范围内需要拆迁恢复的房屋。

2.大修工程适用范围：

(1)主体结构损坏严重，有局部倒蹋危险的房屋；

(2)改善居住条件，需局部改建的房屋，如屋面升高，阁楼改

建等;

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(3)需对主体结构进行专项抗震加固的房屋等；

(4)整栋房屋需更进行设备(包括上水、下水、通风、采暖等)

及管线拆换、改装的房屋；

3.中修工程适用范围：

(1)少量结构构件损坏严重，需拆除木梁柱或加固部分钢筋混

凝土梁柱，墙体局部拆砌或多处小面积挖补的房屋；

(2)一般损坏的整修，如整幢房屋的门窗整修，楼地面、楼梯

维修、抹灰修补、油漆俣养、设备管线的维修和零配件的更换的房屋；

(3)整幢房屋的公用生活设备，如上下水管道、空调通风设备

管道、电气照明线路等需局部进行更换改善或改装、新装工程的房屋；

(4)单项目的维修，如屋盖瓦屋面局部拆换、平屋面局部修补

或部分重做面层等；部分改换楼地面结构或面层，或重做水泥地面等，

整幢房屋的门窗的油漆重做，房屋的围墙拆砌，下水道重做的房屋。

4.小修工程适用范围

(1)修补屋面、屋脊、补漏；

(2)对于木结构换个别楞木、个别檀条、修换个别木梁、木柱、

屋架，修补木楼梯等；

(3)修整门窗，更换五金件、换纱窗、配玻璃、刷油漆、墙面

漆等；

(4)修补地面、为外墙和窗台、抹灰;

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(5)对检查中发现的问题临时维修；

(6)修补明沟、散水、落水管；

(7)水、电、气、暖等管线小维修及零件更换。

5.综合维修工程适用范围

该片(幢)房屋大部分严重损坏，或虽一般损坏但需有计划进行

维修的房屋，或需对该片(幢)房屋面貌改变进行有计划维修的工程。

三.房屋维修工程(大修与中修)的主要内容

1.楼房大修包括以下内容：

(1)挑顶翻修

(2)屋面构造层翻新

(3)屋面防水翻新

(4)女儿墙拆除重砌

(5)挑檐板更新

(6)外墙板修缮

(7)外立面装修

(8)地下室重做防水

(9)抗震加固

(10)综合维修

2.楼房中修，包括以下内容:

(1)全楼门窗油饰

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(2)全楼内外墙粉刷

(3)全部或部分门窗更换

(4)修补外墙装饰层

(5)修补外墙板缝

(6)阳台、梁、板、柱加固

(7)屋面维修

(8)修补或重做厨、厕间防水层

(9)地下室局部渗漏

(10)局部更换上、下水管线及设备

四.房屋维修工程(大修与中修)定案标准

1.大修工程定案标准

(1)楼房翻修：

达到危险房屋标准或超过房屋设计使用年限且严重损坏的房屋

应翻修。

危险房屋是指承重构件已属危险构件，结构丧失稳定和承载能力，

整栋房屋随时有倒塌可能，通过一般修缮仍不能确保住用安全的房屋。

严重损坏房是指结构有明显变形或损坏，屋面严重漏雨，装修严

重变形、破损，油漆普遍老化见底，设备陈旧，配件不齐全，管道锈

蚀严重，水卫、电照的管线器具和零件残缺及严重损坏的房屋。

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(2)屋面大修(挑顶)

屋面或屋顶承重结构达到严重损坏标准，渗漏房间占顶层房间总数的

30%以上或滴漏房间超过顶层房间总数的20%,应做屋面大修。

a、平顶屋面：

混凝土屋面板、梁明显变形，裂缝值超过设计规范，混凝土严重

碳化，钢筋保护层剥落较多；加气混凝土板大部分明显变形，裂缝严

重，部分板钢筋保护层剥落，钢筋严重锈蚀的应挑顶或换板。

防水层普遍老化，断裂翘边和封口脱开，有严重空鼓现象，局部

补漏仍难解决时的，应重做屋面防水。

b、坡顶屋面：

钢屋架锈蚀严重，明显倾斜变形，部分支撑杆件弯曲松脱。

木层架端节点糟朽、蛀蚀，有明显下垂下倾斜，节点联接松动，夹板

裂缝，铁件严重锈蚀，支撑松动；木构件(如楝条、屋面板、椽条等)

严重倾斜或下垂，腐朽蛀蚀，木质发脆，结点松动，梯头拨出或折断，

桦眼压裂的应挑顶；瓦件严重破碎、风化，脊瓦松动、破损、瓦条槽

朽，油毡老化；铁皮屋面严重锈烂，变形下垂，应重作或更换屋面。

(3)外墙板缝严重渗漏，经2次以上中修不能彻底根河的，需

整栋楼重做板缝防水。

(4)抗震加固：凡无抗震设防的楼房，应按本市抗震设防标准

进行加固。

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(5)综合维修：严重失修、失养破损程度已达严重损坏或需改

善房屋使用条件，做到大、中、小修一次性应修尽修缮工程为综合维

修。

(6)地下室防水层老化失效，采取局部堵漏的方法无法解决渗

漏问题，需重新做防水。

(7)上、下水及设备更新

上、下管线及设备达到或超过使用年限，且严重损坏，应进行更

新改造。

设备严重损坏是指：管道严重锈蚀、堵塞，零部件严重损坏、残

缺，滴漏、冒水现象严重，无法正常使用。

(8)电气线路更新

当电气线路达到严重损坏标准时应做更新工程。电气线路更新可

结合配电设施改造一并进行。

2.楼房中修

凡房屋结构、装修、设备三个组成部分中的一个分项达到严重损

坏标准的，应进行中修。

(1)油饰

当油漆失光、老化、翘皮、剥落见底时，应重做油饰。钢门窗及

其各类

钢铁部件应3-5年油饰一次；木门窗及其各类木部件应5-10年油

饰一次。

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(2)粉刷

当装饰层粉刷掉粉、剥落及划痕污迹较多时应重做粉刷(只负责

公共部位，包括基层抹灰)。外墙涂料装饰及楼梯间、公共走廊的室

内涂料，应每10-15年涂刷一次。

(3)更换门窗

当木门窗开关不灵活、松动、脱桦、糟朽；钢门窗开关不灵活、

开焊、严重锈蚀时应更换门窗，五金残缺。

(4)修补外墙装饰层

当外装饰层空鼓、裂缝、风化、有脱落危险时应修补或重作。

(5)修补外墙大板缝