“贵街”变“鬼街”-大连凯旋商城的没落

引言“千禧年文学”的兴起唤起了人们对于童年时期的回忆，也引发了诸多感慨。一个光怪陆离、人潮接踵的地下商城，成为了00后们初识这个美好世界的窗口，也成为了这一代人的集体记忆。凯旋商城就是这样的存在，其地处于城市核心地带，毗邻大连火车站、青泥洼桥等交通枢纽，又背靠大菜市批发市场，为顾客提供“一站式”购物服务；同时内部从服饰鞋帽到电子产品，再到美甲、纹绣等服务业一应俱全，吸引着当时内地、外地的众多消费者甚至也有外国人光顾于此，琳琅满目的商品构造而成的“超现实空间”寄托了00后们对那个时代所有记忆，也通过“以商带户”的良性循环推动了西岗区的经济发展。然而，电子商务的冲击、消费观念的变化以及商城火灾的破坏，致使地下商城现在的生存与发展面临严峻挑战。因此，本篇报道以“‘贵街’变‘鬼街’——大连凯旋商城的没落”为主题，旨在通过深度报道的形式，通过对于商城相关人物的采访和自身实地的考察，侧面展示凯旋商城在当今社会面临的发展困境并探讨其导致这种变化的背后原因，希望社会各界对地下商城发展困境给予关注和扶持，让其能在多种因素夹击的情形下继续生存。

1作品阐述选题背景20多年前，随着改革开放的不断深入，人们逐渐抛弃了传统的过度节俭的消费观念开始接受适度消费的理念，而传统的地下商城正是在经济高速发展的各种红利下和人们消费观念转变之际应运而生的产物。其中，大连的凯旋商城更是作为当年市政府重点工程进行开发，它的开发建成不仅标志着大连火车站站北地区又增添了一家大型综合性商城，也标志着西岗区北部商贸旅游区框架的基本形成。商城总占地面积4公顷，建筑面积10余万平方米。一期地下部分“升级版批发特区”近2000个商铺；二期地上部分为凯旋世贸商厦[[][]由焕煜.大连凯旋商城业主管理的问题与对策研究[D].大连：大连理工大学,2012.如今，随着经济和科技的双重快速发展，居民们的收入水平不断提高，消费能力也随之增强，人们的消费活动开始转向为享受型消费，即人们为了满足享受需要而产生的消费，于是地下商城的消费人群逐渐被集吃喝玩乐于一身的大型购物中心或新型商城夺走；而科技发展造就的电子商务又在此基础上凭借着自身的廉价和便利，从前二者手中抢夺了更多的消费者。于是，地下商城的发展之路在这两面夹击的形势下走的愈发艰难。1.2选题来源本选题的来源是对地下商城发展变化和商业经营方式变迁的长期关注与亲身体验，00后这一代人都经历到过地下商城的辉煌时刻，那时的地下商城也通过商户租金、营业税售额等方式为当时的各地地方财政持续造血。然而随着人们消费需求的不断变化以及社会经济、科技的发展，这样的“供血机”被逐渐抛弃在市场的角落，苟延残喘。不只是大连的凯旋商城是这样，几乎所有的传统地下商城都在面临这样的困境。在义乌交通广播电视台在2017年发表的一篇题为《地下商城风光不再，如今成地下“殇”城！但管理方这样说……》的文章中，就针对市民广场的世纪商城的发展现状进行了实地探访并对商户及管理方进行采访核实，管理方负责人认为商城内部的经营业态与周边新增广场高度重合这是给商城发展造成冲击的主要原因，同时对商城的整体经营状况充满信心。然而网民们却对此进行了热烈讨论，有人感叹地下商城风光不再、有人坦诚自己已有几年未踏进地下商城……总之，一石激起千层浪。针对这一类似情况国家也出台了相应的政策，例如在《城市更新行动（2023—2025年）》中就提到鼓励对老旧商业设施（包括地下空间）进行功能改造和升级，部分城市提供30%—50%的改造资金补贴；部分地方政府（例如成都、重庆等地）则对地下商城实行租金减免或税收优惠的政策，并鼓励引入文化体验、主题市集等新型商业业态。从上述文章中可以看出，地下商城在2017年时就已出现问题，国家与个别地方政府也已做出行动，那么传统地下商城的现状是否如预期一样继续良好发展，现如今又呈现怎样的局面？本课题就带着这样的疑问开始进行研究。1.3选题意义1.3.1现实意义凯旋地下商城的没落并非个例，而是传统地下商城整体共同有待解决的困局。本课题通过揭示凯旋地下商城所面临的生存现状与发展困境，探讨其造成该现象的多方原因和创新发展的可能性，为传统地下商城整体的发展提供参考。同时，在对地下商城困境的探寻中，可以让城市规划者关注城市空间优化与可持续更新问题，对地下商业定位进行重新评估，例如转向便民服务、文化展示等非零售功能；其次，商城中租户续租率低、客流量锐减等现象，反映了实体经济成本压力与数字化转型滞后的问题，这也警示了中小微企业存在的生存风险，推动当地政府持续细化扶持政策[[]郭文培,李方.传统百货业出路在哪里[N].经济日报,2024-11-28(009).][]郭文培,李方.传统百货业出路在哪里[N].经济日报,2024-11-28(009).1.3.2理论意义地下商城是时代进步和经济发展的见证者，其由盛到衰的发展过程是每个业态和事物都要经历的必然过程，但是通过分析地下商城从“流量入口”到“价值洼地”的转变原因及大致过程，可以模拟和完善出“城市商业生命周期”模型，预判其他业态（如新型购物中心）将要出现的风险并及时展开相应的风险应对措施，有利于商业空间演变理论的拓展。1.4创作依据1.4.1国内研究现状国内的学者对于地下商城的研究讨论侧重于两个方面。首先地下商城作为建筑，其本身的空间开发、设计和建造所利用的技术在工程建设与设计领域就已经有相关学者进行了大量的分析。张宇翔在2022年发表的《包头市地下商业空间优化设计研究》就是基于包头市原本的地下商业空间，运用现场调研、文献研究等方法,明确该地区地下商业空间设计存在的问题,并就地下商业的空间结构、空间布局和空间环境等方面提出优化设计方案[[]张宇翔.包头市地下商业空间优化设计研究[D].内蒙古：内蒙古科技大学,2022.[]张宇翔.包头市地下商业空间优化设计研究[D].内蒙古：内蒙古科技大学,2022.1.4.2国外研究现状日本对于地下商业空间的研究起步较早，最早开始于1950年，建造了大量的地下街。相应的就有较多的由日本学者所撰写的有关于地下街研究的论文、书籍等，也有不少学者将其日本地下街作为案例进行相关研究分析。国外学者对于地下商城的研究主要集中于地下商城的避难疏散和灾害影响研究，包括由海啸、强降雨所引起的城市内涝以及火灾事故。1.4.3总结综合国内外研究现状可以看出，各国学者们在对于地下商城的研究方面已经取得了许多有价值的成果，不同学术体系和研究环境下，学者们的研究视角、方法和结论仍存在一定差异。但不论是国内还是国外的学者他们的研究内容多集中于将地下商城作为一个城市建筑或人群聚集地来进行探讨，去分析其中在空间设计方面存在的不合理性并提出优化建议或者分析其应付灾害突袭的应对能力和人员疏散状况。对于地下商城作为商业综合体的商业发展分析少之又少，面临着一些挑战和空白，特别是地下商城现如今的发展状况和成因分析方面[[]费明胜,戴昆鹤,万后芬.国外地下商城的发展及启示[J].江苏商论,2007,(02):10-12.[]费明胜,戴昆鹤,万后芬.国外地下商城的发展及启示[J].江苏商论,2007,(02):10-12.

2深度报道概述和设计思路2.1深度报道概述深度报道是指通过运用解释分析和预测等方法，对重大新闻事件或社会热点问题进行深入挖掘，阐明事件的因果关系以揭示其实质意义、本质价值或影响，并追踪和预测其发展趋势的一种报道方式。深度报道不仅仅是搜集信息和事实，还需要通过详细的调查、采访和分析，对一个话题进行全面的探讨和展示。其特点包括题材的重要性、材料的详尽性、内涵的深刻性以及体裁的综合性。深度报道可根据报道的内容分为调查性报道、解释性报道、预测性报道、评述报道和年终报道。本课题以“现象—成因—解决方法”为逻辑链，通过深度报道的强现场感和多信源交叉验证，揭示城市商业形式更迭中的地下商城的发展状况。通过与直接相关者访谈、空间影像记录等真实场景的还原，来呈现商城“兴衰成败”的细节张力；同时商城商户们（生存压力）、管理方（运营逻辑）、消费者（消费需求）等多视角的叙事和观点，避免了探究现象成因的单一性，保证报道的真实客观；其次，深度报道图文结合形式更容易被公众接受引发民众的共鸣，能使更多人了解并关注当今传统地下商城的情况引发读者对其“何去何从”问题的深层次思考，也起到一定的社会警醒作用，提醒类似商业业态要注意今后发展的规划和风险应对。2.2深度报道设计思路首先要确定文章大致的写作脉络和内容，从而针对每部分的内容进行具体的想法规划。本文针对凯旋地下商城的研究可分为三个主要方面：一是对于凯旋商城发展现状的观察描述，这一部分主要是由笔者自身的实地考证以及与商城内部人员的沟通交流得出的。二是针对于商城如今没落的原因进行展开，这部分仅仅依靠商城内部人员的回答是无法客观、公正的说出关键影响因素的，所以还需要广泛的搜集相关的文本资料和采访与商城相关的外部人员从而得出较为真实、准确的结论。值得注意的是，这两部分都涉及到被采访对象选择和采访问题设置，根据研究主题和目的初步将采访对象确定为商城租户、商城的管理人员以及商城消费者等群体，并围绕主题设计一系列相关问题，如现在店铺的收益和经营状况与前几年相比是怎样一个状况？商城的商户是否还有人续租，续租率如何？等等，去深入了解这些特定人群的观点、看法与行为。同时为保证深度报道内容的完整性和真实性，在采访过程中需要进行录音、拍照以便后期整理采访所得素材，分析问题总结内容。三是针对前两点得出的结论对凯旋商城今后的发展或生存提出一些较为合理的整改建议，以期地下商城能在未来通过商业运营模式或是经营重点的改变能在新型商业综合体和电子商务的冲击下继续生存下去，乃至于焕发新的生命力。本文整体将采用文献综述、实证分析等研究方法，对其进行较为全面、深入的分析和研究。

3采访提纲3.1采访主题探寻凯旋商城在当今被商业综合体和互联网电商两面夹击的形势下的发展现状及造成该现状的背后多方原因。3.2采访目的了解商城发展现状：通过观察和采访去了解商城商户们现如今的真实的生活状态和自从他们开业以来在商场里经营的真实、直观的感受，以他们口述的商城的今昔对比来展示凯旋商城营业以来的整体发展变化和商业经营状况，同时笔者通过实地的采访考察对于商城现状提出更为客观的补充说明。探究商城没落原因：在采访过程中通过了解商场内部利益最相关人群的主观感受可以得出旁观者鲜为人知和难以察觉的造成商场没落的内在因素；同时询问消费者和周围商户等第三方利益相关者他们对于商城发展变化的看法，又补充和完善了对于原因的探讨使得观点更为客观、平衡。试图提出有效方法：上述对于现状及原因的调查结果将有利于传统的凯旋商城探索出更适合其自身在经济和科技的双重快速发展的当今社会中继续生存并立足的有效方法，同时也为其他面临同样困境的商城提供焕新思路，推动可持续发展[[][]罗珊珊,王洲.全民网购，实体店的未来在哪里？[N].人民日报,2025-02-23(001).3.3采访重点以地下商城如今没落的现状和造成其结果的多方原因为报道重点，通过选择不同的采访对象来实现。采访对象包括但不限于商场内部商户、管理人员以及进出商城的消费者，同时还可以采访商城外部附近的商户来在客观角度上补充和丰富凯旋商城的变化及成因。

4采访设计方案4.1采访对象的选择1.牛主任（化名），凯旋商城的物业主管，自商城2005年开业以来就一直在这里工作，可以说见证了凯旋商城从“红极一时”到“无人问津”跌宕起伏的发展过程的全貌，二十年的共处时光让他对商城的情况了如指掌。其日常工作和职责就是维护凯旋商城的正常运行并为在此租赁店铺的商户提供基本的物业服务，包括对商城内部设施的维修保养、公共区域的清洁、处理租户的问题投诉等等。2.李奶奶（化名），凯旋商城的老租户位于商城二楼扶梯旁——商场人流较为聚集地，主要经营外贸服装、鞋帽等商品。其在2003年左右就开始了服装经营的买卖但那时是在其他的商城经营的店铺，后来在2010年凯旋商城逐渐迎来它的巅峰时期，李奶奶也将店铺转移至此直至今日。3.王女士（化名），凯旋商城消费者，在凯旋商城客似云来的时期经常去购物，一般会购买外贸服饰类的商品，其认为商城的购物氛围尚可也能淘到质量好、款式好的好东西。4.2采访时间、地点安排和实施方案采访时间：2025年3月9日—3月11日采访地点：大连凯旋商城实施方式：面对面采访、电话访谈4.3采访问题设计采访对象：凯旋商城内营业商户您在这个商场里开店开了多长时间？您现在每天在店里的日常工作都做点什么？现在的营业状况或者说销售状况（生意）如何？和您刚开店时候相比呢？凯旋商城在您刚来这个地方的时候是怎么样子的？这些年有什么变化吗？您认为凯旋商城就目前的发展来看还能坚持下去吗？（如果商户回答认为凯旋商城难以为继）那么您认为是什么原因造成商城的没落？您觉得怎么样能挽回商城的没落局面，您有什么个人的建议吗？采访对象：凯旋商城内部管理人员您从业多长时间？您的职位及主要职责是什么？您的日常工作内容有哪些？有人认为凯旋商城现在处于苟延残喘的局面，您对此有什么看法？您认为商城现在的发展状况如何？商户的续租率如何？（如果管理者承认上述观点）那么您认为造成该局面的原因是什么？作为商城的管理者您将做出什么行动来面对或处理这样的局面？采访对象：凯旋商城消费者您经常来凯旋商城购物吗？为什么选择来这里呢？您一般会在商城购买什么类型的产品呢？您觉得现在凯旋商城的购物氛围如何？您对凯旋商城现在的发展有什么看法或者说有什么改进建议吗？采访对象：凯旋商城附近商户或住户您有关注凯旋商城的发展状况吗？凯旋商城原来的受欢迎程度如何？您觉得现在的凯旋商城还能发展下去吗？（如果回答并不看好商城的未来发展）您为什么有这样的看法呢？您觉得造成凯旋商城发展不下去的原因有哪些呢？凯旋商城客流量的减少对您的生意或生活有什么影响吗？您对商城的改造建设有什么好的建议吗？4.4采访中遇到的困难和解决方法1.遇到问题：受访者可能因为紧张、不自在或其他原因而回答简略、无重点。解决方法：尝试找出受访者沉默的原因。可能是因为访谈环境、采访方式让他们感到不舒服，或者他们不知道如何回答问题。可以尝试改变提问方式，或者访问的开始阶段，与受访者建立一个接近、熟悉的“搭桥”过程，通过这些相近或相似的特征和兴趣爱好，找到共同语言，拉近双方的距离，增加受访者的谈话动力，再寻找机会切回主要问题。2.遇到问题：受访者可能不符合研究的特定标准，不是理想的采访对象或者他们的背景与预期不符。解决方法：即使受访者不是理想的访谈对象，也应该继续访谈，因为有可能会为你提供不同角度的理解，让你得出不同的结论，影响结果的变化。例如，在本次采访中不同年龄段、不同群体会展示不同的看法，他们的观点可能会揭示商城不同时期的变化发展。3.遇到问题：有些受访者可能会主导访谈，讲述长篇故事，使得采访难以控制。解决方法：在这种情况下，访谈者要坚持主体立场，谨记采访目标，需要礼貌但坚定地控制访谈节奏。可以适时打断受访者，引导他们回到访谈的重点。例如，如果受访者开始讲述与访谈主题无关的故事，可以礼貌地说：“这很有趣，但我想知道的是……”，然后提出与研究相关的问题。

5报道创新点在过去对于地下商城的研究中，学者们多将其作为城市建筑或人群聚集的核心场所进行深入探讨，旨在剖析其空间设计中存在的不合理之处，并提出切实可行的优化建议。同时，评估其应对突发灾害的能力以及人员疏散的有效性。而本课题聚焦于将地下商城作为时代发展反映的商业综合体来考察当今经济与科技高速发展的时代下，传统地下商城的发展变化、现状及成因。通过对商城内部利益相关人群、消费者以及外部邻近人员的深入采访，以主体和客体相结合的角度全面且系统的揭示传统地下商城在这一系列特殊视角下的多重发展特征与潜在成因联系，弥补了以往研究在视角上的局限性，为全面理解地下商城作为商业综合体的发展研究提供更为丰富多元的维度，弥补了单一视角可能带来的不足。同时在内容叙事方面，采用了叙述者交替叙事的结构。本课题内容的叙事顺序为商城的辉煌往事、商城没落现状、商城没落原因及商城今后生存建议，在每一部分中叙述者（即被采访者）通过分享自己的所见所感来侧面展示所要表达的主题，然而个人的主观感受对于商城整体的发展脉络而言可能并不客观，所以需要多个叙述者交替展示各自的视角和经历来拼凑和呈现一个较为完善和真实的凯旋商城发展经过。

6报道存在的问题和不足关于凯旋商城的相关文本资料内容多是关于对商城的整体业态介绍或以消费者的角度对商城购物体验的分享，少有深层触及商城作为商业综合体的发展变化与形成原因，所以支撑该课题的有用的文本资料较少；所以本课题将研究重点放在了对于相关人员的采访上，但商户们对于采访还是表现得略有紧张感往往可能词不达意，同时在采访问题的设计上考虑也不一定那么深刻全面，所以在最后的呈现效果上可能无法全面展示想要表达的文章主题或者说研究的还不够深入只停留在表象阶段。采访对象的选择上还应遵循专业性的标准，即选择相关经济领域的专业人士或是当地政府负责相关事务的领导进行采访，提出更为专业的原因分析或是改进建议增强报道的信服力和专业度，然而由于个人能力及实际情况原因，该想法未能实现。

7采访手记开始决定采访那天，是周日，我原以为正值周末的假日，客流量原本会多些。虽然在此之前就听到身边的人说过“凯旋商城要完蛋了”诸如此类的说法，也多少有了一些心理准备，但是实际情况还是让我大吃一惊，偌大的商城大厅几乎很少见到走动的人，但这也已经算是这座商城里较为热闹、商铺最多的地段了，再往商城主街道的各“细枝末节”的分街道探寻，几乎每个店铺都大门紧闭门上都贴满了“旺铺出租”的告示，除了能从每个店铺曾经经营的牌子上看出区别，如果单看门面再加上各街道相互联通就宛如进入镜子迷宫一般，让人分不清方向。从外围的街道逐渐走回商城的中心，商场里购物的人也比刚来的时候稍微多了点起码多了点问价、招揽顾客的声音。走到一家出售童装的店铺里，摊主是一位大约50多岁的大叔，他似乎对这样的状况已司空见惯，“这周末没啥人，等明天上班有人拿货人还能多点呢”“这商场啊，干脆完蛋了”。

结论如今的凯旋商城处于一个商业基础设施落后、商户续租率逐年下降、商城客流量逐渐减少的困境，曾经“一铺难求入”的贵街如今沦落为“数店难租出”的鬼街，商城里的人们也由原本的“忙的吃不上饭”变成了“闲的吃不起饭”。这不是个例，这是大多数传统地下商城在当今面对新型购物中心和电子商务的夹击下所共同面临的局面。在该现象成因分析方面，通过对商城内部、外部相关人员的采访，其认为新型购物中心功能的全面性、电子商务渠道的便利性是造成商城没落的主要原因，此外人们消费行为的改变以及商场内部安全隐患导致的灾害破坏也让人们产生了不愿光顾商城的心理。同时，针对地下商城能否“起死回生”的讨论，不同立场的人们给出了不同的答案，商城管理者及商户认为商城的恢复需要政府政策的扶持，而作为消费者则认为需要根据当今主要消费群体所呈现的消费需求进行相应的调整。然而就目前大连市政府的政策来看，其对传统地下商城的管理主要包括安全生产管理、土地使用手续办理和消防安全等方面，并未涉及商业、产业调整方面的内容。所以地下商城还需先依靠自身改变，顺应当代消费群体追求精神和情绪价值的消费偏好，为消费者提供沉浸式服务、特色服务等等，积极回应年轻群体重视消费体验、热衷情绪价值的消费诉求。

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附录深度报道“贵街”变“鬼街”——大连凯旋商城的没落没人的时候坐在店铺门口的凳子上看着手机、刷着视频或者与周围的同行们聚在一起聊着今天的趣事，有人的时候就起身迎接，向顾客一一介绍适合他们的商品。直到商城关门的预备铃响起，各家开始收拾着摆在门外的货物，或将它们重新收回屋里或直接蒙上布料。当所有店铺都关上门时，也看不出究竟哪家还在继续营业哪家早已撒手不干，平常的就像很多年前凯旋商城普通关门的一天。曾占据大连外贸市场的“半壁江山”大连政府的开发扶持加上旅游事业的蓬勃发展，吸引着越来越多的游客前来探访这座“北方明珠”的风采。有人的地方就有江湖，有人的地方也就有生意。所以这就使得位于大连火车站旁的凯旋商城变成了商家们的“兵家必争之地”，大连凯旋商城的辉煌之路也由此展开。“你这个采访可千万别给我整上中央电视台啊！”不知是为了活跃气氛还是因为紧张，商城的物业主任——牛主任在一开场就摆明了对此次采访的“底线”，在笔者表明来意后他才渐渐放下防备，“那你先说说吧，我看看我能不能答上来。”于是凯旋商城的发展过程在他的叙述中慢慢变得清晰明朗。“凯旋商城是在2005年开业的，我也是在那一年进入这里从事物业服务的，这转眼都20年了。每个行业的发展都是需要一个过度期的嘛，凯旋商城过度了5年，在2010年之后才逐渐进入了发展的鼎盛时期。它的鼎盛时期我觉得能从两方面表现出来：首先，当时凯旋商城里经营的外贸服饰批发和日韩化妆品的销售在整个大连市的外贸市场占据了将近一半的市场份额；其次，商城里商户所租店铺面积9.5—10m2的租金在2010年到2015年这一阶段大约每年需要4—5万元，然而近几年其租金勉强才到原来的一半。”说到后面，主任的神情由一开始回忆的怀念和自豪变为了对如今商城发展的担忧的惋惜。相较于管理人员对市场份额等客观现象的分析阐述，对于商户们来说他们印象中商城的辉煌时刻更多的带上了他们的主观色彩甚至说是“功利色彩”，他们认为有更多的人和更多的钱进入到他们的店铺和腰包里那才是商城最辉煌的时刻。“凯旋商城人最多的那会儿，我卖这个腰带一天能挣3000多块，那才是腰缠万贯呢！”卖腰带的的胖叔，挺着他圆滚滚的肚子手握着他的腰带，一脸自豪的讲述着他曾经创造的“辉煌战绩”。图1大连凯旋商城“以前是连饭都没空吃，现在是连饭都吃不上了”李奶奶的小店位于商场一楼通往二楼的扶梯旁，按理说是现在商城里人流量相对较多的地方，但是李奶奶的生意依旧不好，“一天不开张都正常，得亏咱家开店开得早也还能有两个老客来拿拿货，凑合凑合事儿，你像那开没几年的都开不下去了，老店关门的都不少。”奶奶一边说一边往大批关门的店铺区域走，向笔者展示她的所言不虚。可以看到位于较为边缘的商铺大多都贴上了“低价转让”“旺铺出租”的告示，甚至有的一整片区域根本没有一个商铺开门。“以前人多的时候那是真的忙的连饭都吃不上，歇一会儿都没空，这回好，可劲歇吧，三天两头能卖出去一个，是真吃不上饭了！”图2商铺招租当谈及在现如今客流量如此少的情况下，有人光顾店里商户心情如何这个话题时，李奶奶的回答并没有预想中的那样像是看到了希望一样那般激动。“一开始的时候，可能有点你说的那个意思，看到一个人赶紧起身迎接问他想买点啥，招呼他进来看看，恨不得给人抱屋里来。但是吧，后来来的大多数人，你光问他也不吱个声进屋溜达一圈就跟走错屋似的，赶忙就走了。这就导致啥呢，现在就算来人我也没啥情绪了，瞅哪个都不像能买的，就算是真想买的我一开始也以为不能买呢。”图3挑选商品的顾客在听到李奶奶的发言后，围在店铺旁看我们采访的与李奶奶交好的周围商户忍不住笑出了声音，但却都没有反驳。不知这样的笑是因为李奶奶正襟危坐的样子与平时有很大的反差，还是已经接受了这样的现状反而能将其当做一个众人心照不宣的聊天消遣的话题。就当时的情况来看，笔者更倾向于前者的心理活动，但他们同样也已经习惯。在他们碰面时，开头的第一句话必然是问候各自的生意如何，而后习以为常的说“今天也没什么人”。待各自回到店铺中，守着冷清的商店，处在尽力售卖和无聊玩手机的状态之间，来回切换，身体从昨天晃荡到今天，从今天晃荡到明天，就这样晃荡下去直到走出商城的那一刻。图4没顾客时看手机的店员管理运营公司破产，物业公司苦苦支撑对于自己工作的职责和内容，牛主任认为自己就是整个凯旋商城的“管家婆”——小到商城每个区域的环境卫生，大到商城整体的设施维修和秩序管理，都需要经过他的手。“我们其实不算商城的管理人员，商城真正的经营管理公司在2009年就已经破产了，我们只是为商城的租户们提供服务，保证商城基本运行的物业公司，如果还存在管理公司运营招商的话，我认为凯旋商城还不至于到现在这样的局面。我们不是专业的也不懂什么招商、不懂怎么吸引客户，但是也不得不管，只不过是勉强支撑着商场，不至于突然倒闭罢了。”在商城“大管家”的背后是凯旋商城在管理层方面出现的问题，原本商城的顾客除了商户个人积累的客户外，商城也是需要进行招商引资、吸引消费者的活动，而管理决策人员的缺失影响了公司的整体运营和决策判断，这是商城现如今所面临的困境之一同样也是造成商城客流量减少、租户续租率下降局面的原因之一。图5大连凯旋商城经营管理公司破产电子商务与新型购物中心的冲击“啥原因？网络电商的冲击呗！”当提及造成凯旋商城如今困境的原因时，不论是商城的主管人员、商户还是前来消费的顾客，都将其归结为主要原因。“网上的货品太多了而且都是便宜东西，等到我们实体店一看，人家先不管质量怎么样，光是听见价格都快被吓跑了，习惯网上便宜价格之后他就理所当然觉得现在物价都应该便宜，思想变了，接受不了这么大的反差。”价格优势是电商冲击实体店的关键因素之一，电商平台通过减少中间环节，降低商品成本，使得商品价格更具竞争力。地下商城的外贸服饰大多都是国外品牌服装的仿单（高仿品），原价几千的衣服在地下商城几百块就能拿下还原度高、质量上乘的商品，然而在电商平台由于节省了中间商的批发利润其价格就相对更低。其次，便捷性也是电商的一大优势。消费者可以通过手机或电脑随时随地浏览和购买商品，无需亲自前往实体店。这种便捷性极大地提升了购物体验，使得消费者更倾向于选择电商购物。除电子商务的影响，新型的购物中心也抢夺了地下商城的大部分客源，其在经营业态上为消费者提供了购物、美食、娱乐、休闲、文化等更为全面的“一站式消费体验”，满足顾客购物需求的同时也为顾客提供多元化的消费场景和更为优质的服务。此外，为顺应时代变化和科技的发展，不少新兴购物中心开拓线上渠道，提供线上与线下融合服务，以适应消费者的多元化需求。图6价格对比图消费降级、突发火灾2020年以来，全球经济都陷入了增长缓慢的局面，虽然中国展现出较强的韧性但还是直接影响了居民收入预期也影响了人们的消费观念。人们更倾向于将更多的钱存进银行来增强抵御未知风险的能力，消费心理转为“预防性储蓄”这就直接抑制了人们的消费意愿，与此同时，青年群体就业压力剧增，失业率阶段性走高，又进一步强化了消费谨慎态度。此外，除因经济发展大环境影响下不得已的消费降级外，Z时代消费者的崛起所带来的价值观变化也主动选择了这种消费观念。他们更对于商品的选择，不再一味地追求品牌而是更加