如何撤销物业服务合同

PAGE如何撤销物业服务合同一、引言物业服务合同在现代物业管理中起着至关重要的作用，它规范着业主与物业服务企业之间的权利义务关系。然而，在某些情况下，业主或物业服务企业可能会面临需要撤销物业服务合同的情形。作为一名拥有二十年执业经验的资深民商事律师，本文将依据《中华人民共和国民法典》及相关法律法规，结合各类商事交易惯例，详细阐述如何撤销物业服务合同，为当事人提供全面、专业且具有实操性的法律指引。二、物业服务合同的概述物业服务合同是指业主与物业服务人订立的，由物业服务人提供物业服务，业主支付物业费的合同。根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定：“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，对业主具有法律约束力。”第九百三十八条规定：“物业服务合同的内容一般包括服务事项、服务质量、服务费用的标准和收取办法、维修资金的使用、服务用房的管理和使用、服务期限、服务交接等条款。物业服务人公开作出的有利于业主的服务承诺，为物业服务合同的组成部分。物业服务合同应当采用书面形式。”物业服务合同的存在旨在保障小区的正常运转，提升居住环境品质，维护业主的共同利益。但当出现法定或约定的情形时，合同的撤销便成为可能。三、撤销物业服务合同的法定情形（一）因不可抗力致使不能实现合同目的根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第一款第一项规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的。”例如，物业服务企业所在地区遭受了严重的自然灾害，如地震、洪水等，导致其无法正常提供物业服务，如小区的基础设施严重损坏，无法进行日常的安保、保洁、维修等工作，且短期内无法恢复，这种情况下业主或物业服务企业可以主张撤销物业服务合同，因为合同目的已无法实现。（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务如果物业服务企业明确表示不再履行合同约定的主要服务义务，如停止对小区的安保巡逻、不再进行公共区域的卫生清洁等，或者通过其实际行为表明无法履行主要债务，业主有权依据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第一款第二项规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。”撤销物业服务合同。反之，如果业主长期拖欠物业费，经物业服务企业多次催告后仍不支付，且明确表示不再支付，物业服务企业也可据此解除合同。（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行当物业服务企业迟延履行主要服务义务，如未及时维修小区内的公共设施，影响业主正常生活，业主有权进行催告。若物业服务企业在业主催告后的合理期限内仍未履行维修义务，业主可依据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第一款第三项规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。”撤销物业服务合同。同样，若业主迟延支付物业费，物业服务企业进行催告后，业主在合理期限内仍未支付，物业服务企业也可解除合同。（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的物业服务企业存在其他违约行为，如擅自提高物业费标准、降低服务质量等，导致业主签订合同的目的无法实现，业主可以依据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第一款第四项规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”撤销物业服务合同。反之，若业主的行为严重影响物业服务企业正常开展工作，致使合同目的无法实现，物业服务企业也可解除合同。（五）法律规定的其他情形除上述情形外，法律规定的其他可以撤销合同的情形，当事人也可据此撤销物业服务合同。例如，合同存在重大误解、显失公平等可撤销的法定事由时，当事人有权请求人民法院或者仲裁机构撤销合同。四、撤销物业服务合同的约定情形（一）合同约定的解除条件成就物业服务合同中通常会约定一些解除合同的条件，如业主委员会通过决议不再续聘现有的物业服务企业，或者物业服务企业达到一定的业绩指标后有权解除合同等。当这些约定的解除条件成就时，当事人可依据合同约定撤销物业服务合同。（二）双方协商一致依据《中华人民共和国民法典》第五百六十二条第一款规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”业主与物业服务企业在平等、自愿、公平的基础上，经协商一致，可以达成撤销物业服务合同的协议。例如，业主与物业服务企业经过沟通，认为目前的物业服务模式无法满足双方需求，双方协商决定解除合同，并就相关事宜达成一致，如物业费的结算、交接手续等。五、撤销物业服务合同的程序（一）通知对方无论是基于法定情形还是约定情形撤销物业服务合同，当事人都应当及时通知对方。通知应当采用书面形式，明确说明撤销合同的原因、依据以及要求对方在一定期限内作出回应等内容。通知到达对方时，合同解除的通知生效。例如，业主以物业服务企业服务质量严重下降致使合同目的无法实现为由，向物业服务企业发出书面通知，要求解除合同，并告知物业服务企业在接到通知后的十五日内给予答复。（二）办理交接手续合同撤销后，双方应当按照合同约定或法律规定办理交接手续。物业服务企业应当向业主移交相关的物业服务资料，如小区的规划图纸、设施设备档案、物业服务记录等；移交物业服务用房及相关设施设备；结清相关费用等。业主应当配合物业服务企业完成交接工作，确保交接过程的顺利进行。例如，物业服务企业应当将小区的门禁系统密码、监控设备的使用权限等移交给业主指定的人员，并与业主共同对小区内的公共设施设备进行清点和检查。（三）如有争议，通过法律途径解决在撤销物业服务合同的过程中，双方可能会就合同的解除原因、交接手续、费用结算等问题产生争议。如果协商不成，当事人可以依据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，向有管辖权的人民法院提起诉讼，通过法律途径解决争议。人民法院将根据事实和法律，对双方的争议进行审理和裁决。例如，业主认为物业服务企业在交接过程中故意隐瞒了部分设施设备的损坏情况，导致自己需要额外承担维修费用，业主可以向法院起诉，要求物业服务企业承担相应的赔偿责任。六、撤销物业服务合同后的法律后果（一）合同关系终止物业服务合同撤销后，合同关系即告终止，双方不再受合同条款的约束。双方应当按照法律规定和合同约定，妥善处理合同终止后的相关事宜。（二）费用结算合同撤销后，双方应当进行费用结算。物业服务企业应当按照实际提供服务的情况，向业主收取已提供服务期间的物业费；业主应当按照合同约定或法律规定，支付相应的费用。对于多收取的费用，物业服务企业应当退还业主；对于少收取的费用，业主应当补足。例如，物业服务企业在合同撤销前已提供了三个月的物业服务，按照合同约定的物业费标准，业主应当支付相应的费用。经结算，物业服务企业发现自己多收取了一个月的物业费，应当及时退还给业主。（三）损害赔偿如果一方因撤销合同给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任。例如，物业服务企业在合同履行过程中投入了一定的人力、物力，合同撤销后，这些投入无法得到相应的回报，业主应当根据物业服务企业的实际损失给予适当赔偿。反之，如果业主因物业服务企业的违约行为导致自身权益受损，物业服务企业也应当承担赔偿责任。根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第五百八十四条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。”七、特殊情况下的物业服务合同撤销（一）前期物业服务合同的撤销前期物业服务合同是建设单位与物业服务人订立的，在业主、业主大会选聘物业服务人之前，对业主具有法律约束力。在前期物业服务合同履行过程中，如果出现法定或约定的撤销情形，建设单位或业主可以主张撤销合同。但需要注意的是，前期物业服务合同的撤销可能会影响到小区的正常物业管理秩序，因此在撤销前应当妥善安排好后续的物业服务事宜。例如，在小区业主大会成立后，业主大会决定不再续聘现有的前期物业服务企业，此时业主大会应当按照法定程序，与新的物业服务企业签订合同，并确保在合同交接期间，小区的物业服务能够平稳过渡。（二）物业服务合同部分条款的撤销在某些情况下，当事人可能只希望撤销物业服务合同中的部分条款，而不是整个合同。例如，物业服务合同中关于物业费调整的条款存在显失公平的情形，业主可以依据《中华人民共和国民法典》第一百五十一条规定：一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时显失公平的，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。业主可以向法院请求撤销该条款。但对于合同其他无争议的条款，双方仍应当继续履行。八、结论撤销物业服务合同是一个涉及多方面法律规定和实际操作的复杂问题。当事人在决定撤销合同前，应当仔细审查合同条款、法律规定以及自身的权益状况，确保撤销合同的行为合法、合理、合