房地产估价师原理与方法试卷含答案

房地产估价师原理与方法试卷含答案一、单项选择题（共30题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意）1.房地产估价从本质上讲，是评估房地产的（）。A.成交价格B.理论价格C.市场价值D.投资价值2.在房地产估价中，遵循最高最佳利用原则，应当以（）为前提进行估价。A.法律上许可B.技术上可能C.经济上可行D.价值最大化3.某宗房地产的建筑面积为100平方米，土地面积为50平方米，土地单价为3000元/平方米，则该房地产的楼面地价为（）元/平方米。A.1500B.3000C.6000D.50004.在比较法中，对交易情况进行修正，主要是为了消除（）对成交价格的影响。A.交易日期B.交易对象C.特殊交易行为D.房地产状况5.收益法中，报酬率（Y）与资本化率（R）的关系，通常情况下，当净收益每年不变且收益年限为无限年时，两者（）。A.相等B.报酬率大于资本化率C.报酬率小于资本化率D.无法确定6.运用成本法估价时，对于建筑物折旧的求取，通常采用（）进行计算。A.分解法B.比较法C.收益法D.假设开发法7.某宗房地产的净收益每年不变，报酬率为10%，收益年限为30年，则资本化率为（）。A.9.43%B.10%C.8.5%D.11.2%8.在假设开发法中，开发完成后的房地产价值通常采用（）求取。A.成本法B.比较法C.收益法D.长期趋势法9.房地产价格与房地产的需求呈（）相关，与房地产的供给呈（）相关。A.正向；正向B.正向；反向C.反向；正向D.反向；反向10.某栋住宅楼的总建筑面积为5000平方米，建筑物的重置价格为2000元/平方米，自然寿命为50年，实际年龄为10年，残值率为5%。采用直线折旧法计算其折旧额为（）万元。A.190B.200C.180D.21011.在估价报告中，估价师声明的主要内容不包括（）。A.估价的假设和限制条件B.估价师的责任限定C.估价结果的有效期D.估价的收费标准12.下列房地产中，不适于采用比较法估价的是（）。A.普通商品住宅B.标准厂房C.古建筑D.写字楼13.某可比实例成交价格为5000元/平方米，成交日期为2020年12月1日。估价时点为2021年12月1日。该类房地产在此期间的价格指数分别为2020年12月为100，2021年12月为110。则交易日期修正后的价格为（）元/平方米。A.5000B.4500C.5500D.545014.建筑物重新购建价格中，对于一般建筑，通常优先使用（）。A.重建价格B.重置价格C.原始购置价格D.账面价值15.某商业房地产的年有效毛收入为100万元，运营费用为30万元，资本化率为5%，则该房地产的价值为（）万元。A.1400B.2000C.700D.100016.房地产状况调整中，将可比实例房地产状况调整为估价对象房地产状况，其调整系数应以（）为基准。A.可比实例房地产状况B.估价对象房地产状况C.市场平均状况D.估价师经验判断17.在运用移动平均法预测房地产价格时，如果价格波动较大，且近期价格对预测影响较大，应采用（）。A.简单移动平均法B.加权移动平均法C.指数修匀法D.回归分析法18.某宗土地的规划容积率为3，总建筑面积为6000平方米，则该土地面积为（）平方米。A.2000B.3000C.18000D.900019.房地产估价师若与估价对象有利害关系，应当（）。A.回避B.在报告中披露C.依然进行估价D.请示上级主管部门20.某建筑物发生经济折旧，主要原因可能是（）。A.自然老化B.功能落后C.邻近环境恶化D.使用磨损21.在收益法中，运营费用率是指（）。A.运营费用与潜在毛收入之比B.运营费用与有效毛收入之比C.运营费用与净收益之比D.运营费用与客观利润之比22.高层建筑地价分摊的主要方法不包括（）。A.按建筑面积分摊B.按土地价值分摊C.按楼层部分价值分摊D.按使用面积分摊23.某估价报告的出具日期为2023年5月1日，则其估价结果应用的时效性通常截止到（）。A.2023年11月1日B.2024年5月1日C.长期有效D.由委托方确定24.房地产估价原则中，替代原则是（）的理论依据。A.比较法B.成本法C.收益法D.假设开发法25.某可比实例的成交价格为100万美元，成交时汇率为1美元=7.0元人民币，估价时点汇率为1美元=6.5元人民币。则需要进行（）。A.交易情况修正B.市场状况调整C.房地产状况调整D.不需调整26.在成本法中，管理费用通常按照（）的一定比例计算。A.土地取得成本B.建筑物建造成本C.土地取得成本+建筑物建造成本D.开发利润27.某宗房地产的收益期限为35年，报酬率为8%，净收益每年不变且为50万元，则其收益价格为（）万元。A.582.36B.625.00C.560.20D.600.5028.房地产估价中的所谓“公开市场”，是指在该市场上（）。A.买卖双方必须都是专业人士B.交易对象必须具有唯一性C.交易双方自愿、信息充分、理性行事D.必须通过拍卖方式进行29.路线价法主要用于评估（）。A.单宗土地B.大片土地C.城市街道两侧的商业用地D.农业用地30.在长期趋势法中，如果房地产价格时间序列的逐期增减量大致相同，宜采用（）。A.平均增减量法B.平均发展速度法C.移动平均法D.指数修匀法二、多项选择题（共15题，每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意，全部选对得2分，少选得0.5分，多选、错选不得分）31.房地产估价的合法原则要求，估价对象必须具备（）。A.合法的产权B.合法的使用C.合法的处分D.合法的区位E.合美的外观32.影响房地产价格的区位因素包括（）。A.位置B.交通C.周围环境景观D.外部配套设施E.建筑结构33.成本法中的投资利息计算，通常涉及的项目包括（）。A.土地取得成本B.建设成本C.管理费用D.销售费用E.销售税费34.收益法中，求取净收益时，应当扣除的运营费用包括（）。A.房地产税B.人员工资C.房屋保险费D.房地产折旧费E.抵押贷款还本付息额35.比较法估价时，建立价格可比基础主要包括（）。A.统一付款方式B.统一采用单价C.统一币种和货币单位D.统一面积内涵E.统一交易情况36.房地产估价报告通常包括（）。A.封面B.目录C.致委托人函D.估价师声明E.估价结果报告37.下列情况中，可能导致房地产价格下降的有（）。A.房地产供给增加B.房地产需求减少C.房地产周边建设了垃圾处理厂D.提高房地产贷款利率E.政府增加保障性住房供给38.关于建筑物折旧的表述，正确的有（）。A.物质折旧是建筑物在物质实体方面的磨损B.功能折旧是由于功能落后引起的价值损失C.经济折旧是建筑物本身以外的因素引起的价值损失D.实际观察法是将折旧分为物质、功能、经济三类E.年限法中的有效年龄可能大于或小于实际年龄39.假设开发法中，后续开发必要的支出通常包括（）。A.取得待开发房地产的税费B.建设成本C.管理费用D.销售费用E.投资利息40.房地产估价师应当遵守的职业道德包括（）。A.独立、客观、公正B.诚实守信C.勤勉尽责D.保守秘密E.利益最大化41.下列属于房地产权益状况的有（）。A.建筑规模B.土地使用权利性质C.建筑物结构D.设立了抵押权E.租赁期限42.在房地产估价中，最高最佳利用的具体判断方法有（）。A.法律上许可B.技术上可能C.经济上可行D.价值是否最大化E.历史价值最高43.房地产价格的影响因素中，属于自身因素的有（）。A.区位B.权益C.实物状况D.人口因素E.经济因素44.关于报酬率的求取方法，正确的有（）。A.累加法B.市场提取法C.投资报酬率排序插入法D.成本累加法E.主观判断法45.房地产估价技术报告应当包括的内容有（）。A.估价对象概况B.估价目的C.估价思路D.估价测算过程E.估价结果确定三、判断题（共15题，每题1分。请根据判断结果，在答题卡上涂黑其相应的代码，正确的填“A”，错误的填“B”）46.房地产估价中的价值类型，通常是指公开市场价值，除非另有说明。（）47.两宗房地产的实物状况相同，权益状况也相同，则它们的价格必然相同。（）48.在收益法中，无租约限制的房地产价值一般高于有租约限制的房地产价值。（）49.建筑物的经济寿命是指建筑物自建成之日起，预期产生的收入大于运营费用的持续时间。（）50.比较法中，如果可比实例的成交价格是正常成交价格，则不需要进行交易情况修正。（）51.成本法中的开发利润，通常按照土地取得成本和开发成本之和的一定比例计算。（）52.房地产估价师可以同时在两个估价机构执业。（）53.路线价法中的标准深度，通常是城市道路路线价区段内临街各宗土地深度的众数。（）54.房地产的供给弹性与房地产的需求弹性相同。（）55.在假设开发法中，采用动态分析法（折现现金流法）时，不需要单独计算投资利息和开发利润。（）56.所谓“类似房地产”，是指与估价对象在同一供求范围内，用途、规模、建筑结构等相同或相近的房地产。（）57.房地产估价报告完成后，如果发现估价结果有误，估价师可以直接修改原报告并发送给委托方。（）58.高层建筑地价分摊时，按楼层部分价值分摊是最符合地价贡献原则的方法。（）59.房地产价格受供求规律影响，供不应求时，价格必然上涨。（）60.长期趋势法可以用于预测房地产未来的价格，但不能用于比较法中对交易日期进行修正。（）四、计算题（共2题，每题10分。要求列出算式、计算过程；需按公式计算的，要写出公式；仅有计算结果而无计算过程的，不得分）61.某写字楼的总建筑面积为20000平方米，可出租面积为15000平方米。已知该写字楼同类市场的出租率为90%，租金为4元/平方米·天，空置损失为毛收入的10%，运营费用为有效毛收入的25%。该写字楼剩余收益年限为38年，报酬率为9%。请利用收益法计算该写字楼的总价值。（计算结果保留两位小数）62.某在建工程的总建筑面积为10000平方米，于估价时点已投入建筑安装工程费为2000万元。预计后续建设期为1年，后续建筑安装工程费为3000万元（均匀投入），管理费为后续建筑费的3%，销售费用为开发完成后房地产价值的4%，销售税费为开发完成后房地产价值的6%。该工程建成后即可出售，预计售价为8000元/平方米。折现率为12%。请利用假设开发法（动态分析法）计算该在建工程在估价时点的总价值。（计算结果保留两位小数）五、案例分析题（共1题，15分。要求分析合理、结论正确，并按要求作答）63.某估价机构接受委托，对甲公司拥有的位于某市商业中心的一栋商场进行抵押价值评估。该商场共5层，总建筑面积10000平方米。目前商场处于正常运营状态，一至三层为自营超市，四至五层出租给某电器连锁店，租赁合同尚有5年到期，租金低于市场租金水平。估价师张某在现场查勘后，决定采用收益法和比较法进行估价。问题：1.在运用收益法估价时，对于四至五层的出租部分，应如何确定净收益？对于一至三层的自营部分，应如何确定净收益？2.在运用比较法估价时，选取的可比实例中有一宗为相邻商场的成交案例，但其成交价格异常偏高，可能的原因有哪些？3.确定抵押价值时，除了遵循一般估价原则外，还应特别注意哪些原则？4.如果该商场存在未偿还的抵押贷款余额为5000万元，在最终确定抵押价值时应如何处理？答案与解析一、单项选择题1.【答案】C【解析】房地产估价通常是评估房地产在估价时点的市场价值，即在满足假设限制条件下，在正常交易市场上，最可能的交易价格。2.【答案】A【解析】最高最佳利用原则要求估价必须在合法、技术可能、经济可行的前提下，能够使估价对象的价值达到最大化。其中，法律许可是首要前提。3.【答案】A【解析】楼面地价=土地总价/建筑面积=(土地单价×土地面积)/建筑面积=(3000×50)/100=1500元/平方米。4.【答案】C【解析】交易情况修正主要是为了消除特殊交易行为（如急于出售、关联交易、特殊税费负担等）造成的价格偏差。5.【答案】A【解析】当净收益每年不变且收益年限为无限年（n→∞）时，V=6.【答案】A【解析】建筑物折旧求取常用方法有年限法和实际观察法（分解法）。分解法是将折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧三类分别求取。7.【答案】A【解析】净收益不变、有限年情形下，资本化率R=。代入数据：R8.【答案】B【解析】假设开发法中，预测开发完成后的房地产价值，通常根据该房地产的预期用途，采用比较法或收益法求取。对于住宅、商业等，比较法最为常用。9.【答案】B【解析】一般商品价格规律：需求增加，价格上涨（正向）；供给增加，价格下跌（反向）。10.【答案】A【解析】D=11.【答案】D【解析】估价师声明主要包含注册估价师声明、估价的假设和限制条件、法律责任等，不包含具体的收费标准。12.【答案】C【解析】比较法要求有类似房地产的交易实例。古建筑具有独一无二性，市场上几乎没有交易，故不适用。13.【答案】C【解析】交易日期修正后的价格=可比实例成交价格×交易日期修正系数=5000×14.【答案】B【解析】重建价格是使用与原有建筑材料、建筑标准、设计风格相同的成本；重置价格是使用当前建筑材料、标准、设计风格重新建造的成本。一般情况下，建筑物重置价格优于重建价格，除非是保护建筑。15.【答案】A【解析】净收益=有效毛收入运营费用。这里年有效毛收入未直接给出，假设100万元即为有效毛收入（或题目意指净收益为100-30=70，但通常公式表述为：V=(AB)/R）。若100万为有效毛收入，则净收益为70万。V=16.【答案】B【解析】房地产状况调整是将可比实例的状况调整为估价对象的状况，即以估价对象状况为基准（100），对可比实例进行修正。17.【答案】B【解析】加权移动平均法赋予近期数据更大的权重，更能反映近期变化趋势，适合波动较大的情况。18.【答案】A【解析】土地面积=总建筑面积/容积率=6000/3=2000平方米。19.【答案】A【解析】职业道德要求，估价师若与估价对象有利害关系，应当回避。20.【答案】C【解析】经济折旧是指建筑物本身以外的各种不利因素（如环境污染、交通拥堵、邻近设施改变等）导致的价值减损。21.【答案】B【解析】运营费用率通常定义为运营费用与有效毛收入的比值。22.【答案】D【解析】高层建筑地价分摊方法主要有：按建筑面积分摊、按房地价值分摊、按土地价值分摊。按使用面积分摊不是标准的地价分摊方法。23.【答案】A【解析】估价报告通常自出具之日起起算，有效期一般为一年（如无特殊约定）。故截止到2023年11月1日。24.【答案】A【解析】替代原则是房地产市场上相同或相似的房地产价格会相互影响，趋于一致，这是比较法的理论基础。25.【答案】B【解析】虽然涉及币种，但这里主要描述的是因时间推移导致的汇率变化对价值的影响，属于市场状况调整（交易日期修正）的一部分，或者称为币种调整。在严格分类中，这通常归入市场状况调整，因为汇率随市场变动。26.【答案】C【解析】管理费用通常是为了管理和组织房地产开发经营活动而发生的费用，一般按照土地取得成本与建设成本之和的一定比例计算。27.【答案】A【解析】公式：V=A×。代入：V=50×（精确计算约为582.36，取决于系数表精度）。计算：(1.08≈14.78528.【答案】C【解析】公开市场定义：交易双方自愿、信息充分、理性行事、追求利益最大化，不受不当强迫。29.【答案】C【解析】路线价法是批量评估城市商业街道两侧土地价格的方法。30.【答案】A【解析】平均增减量法适用于时间序列变动呈现等差数列（增减量大致相同）的情况。二、多项选择题31.【答案】ABC【解析】合法原则要求产权、使用、处分必须合法。区位和外观不属于合法原则的核心范畴（虽然规划限制涉及合法，但D、E表述不严谨）。32.【答案】ABCD【解析】区位因素包括位置、交通、环境、配套设施等。建筑结构属于实物因素。33.【答案】ABCD【解析】投资利息计算基数通常包括：土地取得成本、建设成本、管理费用、销售费用（预售前投入）。销售税费通常不计息。34.【答案】ABC【解析】运营费用是维持房地产正常经营所需的费用，包括税、工资、保险、维修费等。房地产折旧费不作为运营费用扣除（这是会计概念，估价中通过资本化率或折旧考虑）。抵押贷款还本付息额属于融资问题，求取净收益时通常不扣除（除非求取的是自有资金权益价值）。35.【答案】ABCD【解析】建立价格可比基础包括：统一付款方式、统一单价、统一币种、统一面积内涵。交易情况修正是调整步骤，不是建立基础。36.【答案】ABCDE【解析】房地产估价报告通常包括封面、目录、致委托人函、注册估价师声明、估价的假设和限制条件、估价结果报告、估价技术报告等。37.【答案】ABCDE【解析】供给增加、需求减少、环境恶化、利率提高（成本增加）、保障房增加（分流需求）均可能导致价格下降。38.【答案】ABCDE【解析】ABC为三类折旧定义。D为实际观察法（分解法）的做法。E为有效年龄概念，维护好可能小于实际年龄。39.【答案】BCDE【解析】后续开发必要支出包括：建造成本、管理费、销售费、销售费、利息（动态法下不单列）、利润（动态法下不单列）。取得待开发房地产的税费是购买时发生的，不属于后续支出。40.【答案】ABCD【解析】职业道德包括独立客观公正、诚实守信、勤勉尽责、保守秘密、胜任能力等。利益最大化违背了独立性。41.【答案】BDE【解析】权益状况包括权利性质（出让、划拨）、设立他项权（抵押、租赁）、权利期限等。建筑规模和实物状况属于实物因素。42.【答案】ABCD【解析】最高最佳利用判断标准：法律上许可、技术上可能、经济上可行、价值最大化。43.【答案】ABC【解析】自身因素包括区位、实物、权益。人口、经济属于外部因素。44.【答案】ABC【解析】报酬率求取方法：累加法、市场提取法、投资报酬率排序插入法。45.【答案】ACDE【解析】技术报告详细描述估价对象、技术思路、测算过程、结果确定。估价目的通常放在结果报告中（虽然两者有时合并，但严格分类下技术报告侧重技术）。三、判断题46.【答案】A【解析】除非另有约定，房地产估价评估的是公开市场价值。47.【答案】B【解析】房地产价格还受供求关系影响，即使实物和权益相同，如果所处市场供求不同，价格也可能不同。另外，区位虽属权益或实物范畴，但题目说法过于绝对。48.【答案】B【解析】如果租约租金高于市场租金，则带租约价值高于无租约价值。不能一概而论。49.【答案】A【解析】经济寿命是指从建筑物竣工之日起，预期产生的收入大于运营费用的持续时间。50.【答案】A【解析】正常成交价格不需要进行交易情况修正。51.【答案】A【解析】开发利润通常按成本（土地+开发）的一定比例计算，也可按投资额或销售收入计算。52.【答案】B【解析】估价师只能在一家估价机构执业。53.【答案】A【解析】标准深度的设定通常取路线价区段内临街土地深度的众数。54.【答案】B【解析】房地产供给缺乏弹性（短期），需求弹性相对较大，两者不同。55.【答案】A【解析】动态分析法（折现法）中，利息和利润通过折现体现，不单独计算。56.【答案】A【解析】类似房地产定义：同一供求圈内，用途、规模等相近。57.【答案】B【解析】报告出具后不得擅自修改，如需变更应重新出具或出具补充报告。58.【答案】A【解析】按土地价值分摊（或部分价值分摊）最能反映各部分对地价的贡献。59.【答案】B【解析】供不应求，价格上涨趋势成立，但如果是价格管制区域，可能不涨。一般市场经济下是对的，但严格判断题中，考虑到政府干预，可能判错。不过通常经济学原理认为是正向。但在房地产估价理论中，强调“一般而言”，若作为绝对判断，风险较大。但参考标准教材，通常认为此表述正确。修正：考虑到价格管制等特殊情况，更严谨的说法是“一般会上涨”。但在考试判断题中，若无特指，通常视为正确。（注：此处按常规教材理解，判A）。【解析】供不应求，价格上涨趋势成立，但如果是价格管制区域，可能不涨。一般市场经济下是对的，但严格判断题中，考虑到政府干预，可能判错。不过通常经济学原理认为是正向。但在房地产估价理论中，强调“一般而言”，若作为绝对判断，风险较大。但参考标准教材，通常认为此表述正确。修正：考虑到价格管制等特殊情况，更严谨的说法是“一般会上涨”。但在考试判断题中，若无特指，通常视为正确。（注：此处按常规教材理解，判A）。60.【答案】B【解析】长期趋势法不仅可以预测未来价格，其计算出的价格变动率/指数也可用于比较法中的交易日期修正。四、计算题61.【解】1.计算年潜在毛收入：年=2.计算年有效毛收入：年=（注：题目中“空置损失为毛收入的10%”，通常指潜在毛收入的10%或有效毛收入的10%。按常规理解，空置损失通常基于潜在毛收入计算。若基于有效毛收入，则逻辑循环。此处按潜在毛收入扣除计算。）或者理解为：有效毛收入=潜在毛收入空置损失=2190(1-10%)=1971万元。或者理解为：有效毛收入=潜在毛收入空置损失=2190(1-10%)=1971万元。3.计算年运营费用：年=4.计算年净收益（A）：A=5.计算写字楼总价值（V）：使用收益法公式（净收益不变，有限年）：VV查表或计算：(年V答：该写字楼的总价值约为15802.11万元。62.【解】