亿营收+三商定位麦肯锡十五五划重点从虚胖到强体的破局之路P236

“十五五”战略规划报告完整交付版外部环境分析分析“十三五“后期和“十五五”宏观环境、国家政策、经济形势、行业发展趋势及对企业的影响核心业务能力优化和实施路径根据整体战略和建造业务策略制定各核心能力建设路径以及优化方案《ZJSJ“十五五”专项战略规划》WORD报告撰写某著名企业改革优化分析某著名企业改革政策走向和未来发展对标行业某著名企业改革标杆企业制定某著名企业改革策略方案发展评估梳理“十三五“经营现状、策略、业务组合提炼的核心竞争力和能力差距评估组织能力和调整效果案例对标全球领先投资建设企业研究提炼对ZISJ的启示战略整合策略完善建议及合作资源导入潜在合作资源、并购对象长短名单重点合作资源沟通项目管理、知识转移内外部环境分析

关键业务发展战略能力优化及实施路径规划

组织能力优化标杆企业分析根据整体战略和关键业务优化策略制定组织架构优化方向，包括组织定位

和协同机制制定组织架构调整的实施路径和过渡方案项目团队6月15日进场，项目6月17日召开启动会2周4周2周建造业务发展战略运营业务发展战略军民融合业务策略完善建议并购业务策略完善建议地某省市综合开发业务发展战略海外业务和新业务发展战略中期研讨会

终期成果提交

▲

战略规划专题研讨会项目启动12访谈专家访谈83场访谈43场访谈45场访谈102人次43人次47份资料•

局领导11人、总助级领导

12人•

总部部门领导20人•

二级机构领导33人，三级机构领导7人•专家9人，外部行业专家24人•

专家来自万喜、法罗里奥、八局、某著名企业、上海建工、中交、中铁…等知名海内外建筑企业•

包括房建、基建项目总计31个•

ZJ集团、各单位重要参

考资料项目已完成126场145人次及专家访谈，并收集了诸多重要参考资料项目访谈和资料收集3上午房建、设计及专业建造业务策略专题研讨会下午基础设施业务策略专题研讨会上午特及军民融合业务策略专题研讨会下午海外业务、新业务、并购专题研讨会上午地某省市综合开发业务策略专题研讨会下午组织协同和管理提升专题研讨会整体战略和实施路径研讨会

联合项目组在2间内陆续召开了多场研讨会，就项目成果开展充分研讨沟通8月7日

8月7日

8月10日8月10日8月14日8月14日下周

研讨会

“十五五”整体战略建造业务战略房建基础设施投资建造设计及专业建造铁投业务战略方向地产及城综开业务战略特业务战略海外业务战略新业务战略战略落地路径与关键举措平台化组织打造外延式拓数字化创新赋能今日议题4

“十五五”整体战略建造业务战略房建基础设施投资建造设计及专业建造铁投业务战略方向地产及城综开业务战略特业务战略海外业务战略新业务战略战略落地路径与关键举措平台化组织打造外延式拓数字化创新赋能今日议题5全球城镇化大势•

城镇化加深，人口将进一步向某省市聚集•

发展中国家城镇化巨大的缺口创造广阔机遇•

发达某省市更新的需求也应运而生•

某省市某省市治理要求，疫情加速催化•

某省市加速发展•

打造建造专业核心优势，发展新技术应用，实现技术引领•

打造示范性样板工程，实现行业技术引领•

对现有国际化布局优化，以扛大旗、出亮点、强效果为引导原则•

率先提升投资+建造协同能力，逐步打造运营能力•

以自身项目运营为基础，对外承接轻资产运营服务外部趋势总结：十五五期间，宏观和中观趋势为SJ带来一系列机遇和启示 趋势和机遇

SJ启示

全球建筑业趋势•

技术向智能化、工业化、绿色化转型•区域向区域再聚焦、高协同转型•

业务布局和模式向投资、建设、运营一体化发展中国建筑业趋势•

技术向数字化、专业化转型•区域向一带一路2.0转型•

业务布局和模式向投资带动建造发展•

对城区老旧公共设施升级改造，承接人本需求•

关注公共服务设施建设•

把握后疫情时期的新兴建造机会资料来源：文献检索、专家访谈6城镇化

全球城镇化率变化60%52%2010年

2030年预测城市升级

城市综合开发某省市

\——4.3%

-2.8%

1一,331

1%1,054

1,129

1%

1

8

1%

1,12

7

1%

4%15%:4%

15%

3%

15%

4%

-

3%

4%

-

3%

4%

-

3%

4%

3%8%21%

21%

20%

20%

19%

19%

19%36%29%

30%14%4%%641%1,16%441全球城镇某省市升级推动全球建筑业持续增长，中国某省市场增速领先，交运、石化、房建是最大的增长点201520162017201820192020E2021E2025E2030E资料来源：

IHS全球建筑展望，联合国人口司710.4%各细分增量贡献比例23.3%

18.5%31.8%2015-2030年全某省市场规模预测（单位：百亿美元）

4%

9%

4%

8%

1

8%

1

11%0%8%0%8%%%94%%45

1%

1%

4%

3%

15%

4%

4%

15%

4%

4%

3%%%154%%154%%31%9149%79499%、8%

9%

10%

10%

10%

18%CAGR地区

20-30E绿色改造需求中国

5.2%亚洲成熟2.0%亚洲新兴4.5%2.1%非洲

5.0%北美南美大洋洲1.1%3.8%2.2%中东6.2%各地区增速对比某省市场7%11%16%全球3.4%31%

31%29%29%5%

\12%旧城改造房屋建筑交通运输石油化工1,57716.4%1%4%1.6%其他电力-

3%东欧西欧33%31%3.4%4%4%

年增速

~5.3%9.6万亿元

年增速

~10.8%———年增速

~20.7%•

步入后工业化时代1

，固定资产投资增速下降高速城镇化尾声随着城镇化和经济转型，中国建筑业正在从爆发增长转向成熟发展行业拐点全面提质增效城镇化率：61%

66.5%年增10%0•

基建投资年增速19%

•

房地产投资年增速23%•城镇化率：34%

50%•

年增1.3%1.工业化阶段指一产、二产GDP大于三产GDP的发展阶段，我国2016年三产GDP超过50%，进入后工业化时代资料来源

：国家统计局

，文献检索8转型变革社会经济发展步入新阶段高速增长经济增长和城镇化驱动成熟发展增速趋缓，提质增效、业务转型投资拉动经济高速城镇化•

城镇化率：

50%

61%

•

年增1.2%•

投资对GDP下降，规模增速不再~25万亿元

我国建筑业总产值（万亿元）人均GDP超5千美元人均GDP超1万美元2024年城镇化率超65%经济结构转型城镇化降速19982025E2020E201••.城镇化

中国城镇化率变化70%49%2030年预测投资驱动

疫情后国家加速投资带动

经济复苏中长期投资仍将是中国未

来经济发展的重要引擎10%-

2%

2,3511,936

5

,139

i

5%

9%

6%

14%16%

21%20%

20%18%24%30%

29%29%%%54%2中国仍将是世某省市场增长的最主要驱动者，投资加速、城镇化推进推动行业持续增长，核心增长机遇在西南成渝、华南、华中地区2015-2030年中某省市场规模预测（单位：百亿元人民币）资料来源：2019年社科院蓝皮书，国家统计局9201520162017201820192020E2021E2025E2030ECAGR地区

20-30E东北地区-5.1%西北地区4.7%

5%

9%华东地区4.9%全国5.2%2,484

3%5%

6%6%

9%4,0095%

1%7%-

5%9%

5%12%17%2,415

2,535

3%华南地区6.2%某省市场华中地区5.7%成渝地区5.7%西南地区6.5%15%16%20%各地区增速对比3,1045%13%16%18%16%17%华北地区4.6%2010年12%17%17%28%

25%25%

25%6%9%16%16%20%16%19%1,8087%9%3%5%6%9%-2.8%\6%

3%

5%24%15%16%16%8.3%5.2%8%5%10建筑业3.0建筑业

1.0建筑业技术1.0：标准化/信息化钢混楼宇建造技术技术2.0：专业化/数字化专注细分领域、信息化/数字化•

全产业链智能化技术

开发应用区域1.0：有限区域化本国及相关殖民地业务区域2.0：全球化一带一路布局，世界一流•

全球化布局收缩，精

益运作业务1.0：业务单一化专注建造为唯一核心主业业务2.0：相关多元化沿产业链进行相关多元化iccovwe心•

特收入业务占

比>50%，高抗风险力模式1.0：产业链细分化设计建造分工明确且割裂模式2.0：

一体化协同从建设向产业链延伸一体化•

模块化建筑切入，延

伸至设计、投资全球建筑行业历经三个阶段，国际领先建筑企业正在进入3.0阶段，在技术、区域、业务、模式上皆出现了重大创新，中国建筑企业正从1.0迈向2.0

新技术

新区域

新业务

新模式从专业优势领域开展运营探索业务3.0：

运营化赋能明确运营方向，提升业务抗风险能力•

“一台多柱

”

差异化区域与业务发展布局区域3.0：全球化再聚焦高协同、有选择性地区域

布局深度布局产业园区探索投建运一体化模式3.0：产业链融合化从产业链进一步打造生态圈技术3.0：智能化/工业化/绿色化21世纪超复杂、快速高质建造技术2.0•

继承原信息公司业务，关注数字创新建筑业2.0先进国家建筑业发展阶段中国建筑业发展阶段423111总体来看，“十三五“期间再次超额完成规划目标，但在发展质量、业务转型等方面面临挑战“十三五

”战略目标实现

业务指标大跨步发展业务结构不断优化

能力体系持续进步

海外量质双不达标新业务未形成支撑组织人才支撑趋弱

核心优势

发展挑战发展质量有待提升主业竞争优势下滑投资业务不可持续某著名企业资源领先行业积累深厚争先文化筑基“十三五

”表象关键能力尚待补强运营能力存在缺失未来趋势冲突转型战略失焦核心根因机制失灵12在“十三五”期间实现了关键战略目标ENR六十强省百强第一世界

五百强肩负民族的使命两山医院高效优质的品牌雄安速度一流卓越的技术超高层建造技术进一步诠释“最具价值创造力

”内涵排名ENR承包商第55位规模跻身世界五百强第301位提前完成了“四强

”的目标系统营业规首位省百强企业第二…19%2018年净资产收益率资产负债率适中，财务状况健康85%2018年资产负债率一局整体整体合同额净利润20162,91348.120173,29082.820184,41074.120195,21183.32020E4,65080.0两金营收占比低，经营质量有优势97%两金营

31%

37%

38%

39%

46%

51%

55%

收占比2018年业务整体规模获得大跨步扩张，发展质量保持集团领先发展质量保持集团领先总体业绩指标超额完成11%七局2,607

（预计）12%2,2002,21010%1,900净资产收益率高，盈利能力较强23%2,100超额完成营收目标1,81514%1,510十三五阶段收入目标(亿元)1,4635%1,390+23%

2,72019%八局85%二局85%五局85%七局83%八局14%一局14%二局14%五局80%1%六局2%四局整体八局一局五局六局七局六局二局四局四局86%86%13主业模式传统，转型战略失焦

组织人才支撑趋弱组织臃肿重叠，机制失灵

关键能力尚待补强但的发展也面临八大发展隐忧，发展现状与世界一流仍存在明显差距，无法支撑未来持续发展预期，急需强身健体•

房建主业增速从10年到15年再到20年分别为17%、7%、

~4%；利润水平从15年~3.4%，降至19年~1.04%•

基础设施业务几乎不盈利，且中标额从17年1816亿元，

19年腰斩至1074亿元•

水务环保发展初级，集中于建设环节，较少参与投资，缺乏运营能力•

装配式建筑产能利用率平均~40%，与盈亏平衡点仍相差~30%•

军民融合19年收入210亿元，是行业领先者规模的20%，项目技术含量低

发展质量有待提升•

利润、海外、地产不达标，业务结构优化、高质发展未全面实现•

与世界一流存在差距，资产负债率、海外收入占比较万喜相差~10%、

~40%，代差超过10年•

基础设施投资营业收入5年增长2.5倍，但存量资产增长2.9倍

，带息负债增长10倍

•

地产规模低于“十三五”预期~29%

，存在潜亏，商业存量增长19年达600亿•

以商业地产存量资产空置率超过行业平均~50%，商业运营缺失•

基础设某省市、产业运营能力缺失，无法支撑投资良性发展•

“十三五”海外占局总收入~4-6%，与10%目标相去甚远•

项目以房建为主，海外业务平均利润率~2%，处于低水平•

干部组织臃肿职能重复、组织间同质化竞争、内耗问题严重•

人才考核激励机制僵化，人才发展渠道局限•

信息化、数字化能力待提升，数据孤岛严重，无法引领业务高质发展•

创新能力弱，投入少且注重短期效益，收并购手段有限

主业竞争优势下降 新业务未形成支撑

投资业务不可持续

海外量质双不达标

运营能力存在缺失文化守旧表象根因2561347814全球最佳资源配置可持续

发展价值创造FLU

OR

AEvine

iAE

借助世界一流企业研判模型，虽然多项指标在ZJ集团领先，但与国际领先企业在发展水平上仍存在差距

SIEMENS业务规模

ACS

万喜59

71

82数据来源：专家访谈，案头研究，wind，数据创新和数字化总体社会影响力加权总分大强

专业领军优1516宏观四大变化：经济下行、城镇发展、某著名企业担当、创新加速国际建筑业以工业化、绿色化、智能化、全球化、运营化、融合化应对未来发展中国建筑业以区域化、一体化、专业化、全球化、数字化实现从量到质的发展转型“规模第一

”与“高质发展

”待权衡模式升级与战略引领要强化组织优化与创新机制需设立

高质筑基

行业引领

多元协同

创新驱动

机制赋能在新的历史发展阶段，在第六次党代会上确认的愿景仍然具有极强的指导意义最具低值创遥为的SJ“十五五

”愿景SJ“十五五

”

五大发展原则投资建设集团审视外部前瞻初步观点，待讨论从虚胖到强体2017

byTheBoston

ConsultingGroup,

Inc.All强”内涵•强（专业领军等）、优（社会影响力等）、大（业务规模）为引领实现“

一创五强”作为排头兵，要以五大“新引领”的发展理念诠释“一创五引顾•

企业运营效益（规模、收益、人效等）指标全球领先，引领引顾•

前中后台式公司治理体系全球领先，业务范围及项目影响力全球著名引顾•

引领建筑技术发展，引领技术创新赋能主业趋势发展•

企业业务口碑、客户满意度高，率先引领从建造商向服务商的转变•

鲜明的“争先文化

”，优秀的人才发展通道引领行业潮流品牌影响力引顾新引领新引领国际竟争力价值创造力价值创造力文化软实力品牌豁响力初步观点，待讨论行业18

©

2017

byTheBoston

ConsultingGroup,

Inc.All

rightsd一个愿景35为打造最具价值创造力的世界一流投资建设集团，要坚持一个愿景，以“新三商”战略为核心，实现高质量可持续发展最具价值创造力的世界一流投资建设集团世界一流综合建造服务商、

国内一流地产及城镇综合开发商、行业一流特商建造立根基地产及城综开保效益运营促转型新业务创未来海外显担当1

组织平台打造3

创新驱动发展2

外延生态扩张

撑大支三初步观点，待讨论业务组合三擎两翼三个一流定位目标三最19

©

2017

byTheBoston

ConsultingGroup,

Inc.All最具价值创造力•

以高质量建设为国家、社会、人民创造幸福价值•

以前瞻性业务引领为行业、客户、自某省市场价值世界一流•

以强（专业领军等）、

优（社会影响力等）、

大（业务规模）

为引领实现“一创五强”投资建设集团•

以投资为手段，

打造建造、地产、特三大业务引擎

，并形成海外、新业务的两翼齐飞业务格局•实现集团化运作，打造前台区域深耕、中台专业赋能、后台职能支撑、各业务有效协同的平台组织愿景：最具价值创造力的世界一流投资建设集团，在新的发展阶段需要有新的内涵诠释初步观点，待讨论集团最具•

为全球的业主提供优质的一站式建筑服务•

以高品质建造为核心，通过提供专业化的房建、基建、专业建造、设计以及融投资带动的各种建筑产品为客户实现价•

为某省市发展提供有特色、一体某省市功能缔造服务。以地产及城镇综合开发为核心，通过实施整体区域开发、搭建产业平台、某省市功能完善升级某省市生产生活提•

为业主提供专业、高效益的特服务•

以特为核心，通过提某省市场最领先的专业运营服务实现价值创造供公共产品和服务，实现企业价值创造

20战略定位：有层次的梯级打造三个“一流”的三商国内一流地产及城镇综合开发商Developer

行业一流特商

Concessionaire世界一流综合建造服务商

Contractor初步观点，待讨论值创造d行业发展质量最优系统业务规模最大o9,

主业综合能力最强

、•

价值创造行业最优-

净资产收益率>20%2-

建造项目平均利润率提升至近5%•

可持续发展程度行业最佳-

主业营收比例5：3：2

（房建：基建：地产）•

财务指标健康-

资产负债率<75%-

流动比率>1.3•

人才结构均衡、组织运作高效•

人均效能全球领先-

人均产值超过1000万元1•端到端产品服务能力最强-

EPC业务收入占比超过20%•

技术水平全球领先-

研发投入占比达到全球领先水平（研发投入占营收比重>2%）-

专利申请和实用比率行业第

一-

信息化数字化转型速度最快-

参与国家级行业政策规范制定•

营收及利润规模最大-

营收规模、利润规模集团八个综合工程局中最大•

对集团的规模支撑最大-

营收贡献从现在的18%增长至“十五五”末的20%-

新业务发展态势在集团子企业处于排头地位（力争水务环保业务到“十五五”末营收占比达12%）“三最”战略目标

：实现能力最强、质量最优、规模最大的战略目标1.按照在编内三万名员工计算2.领先建筑企业净资产收益率普遍在16%以上

，其中2019年ACS为17%

，万喜为24%

，大和房建为16%，初步观点，待讨论TheBostonAlld22建造总承包设施资特军民融合融动投资地某省市综合开发

产业

运营新业务…海外业务建筑工业化建筑智能化

生态环保军民融合创新业务组合：按照业务的特点形成三擎驱动、两翼齐飞的业务组合轨交铁路运营水务环保运营公路运营市政运营管廊运营三擎驱动两翼齐飞

带

基轨交铁路水务环保

管廊某省市政公路房

建公

建

基建

专

建初步观点，待讨论

…医院学校数据中心钢结构安装

装饰城市运营商业运营

地础投产城综开设计住宅商办住宅商业投资………byThe

Inc

rightsd.业务定位：各业务板块各司其职、紧密协同，支撑构建三个一流的三商定位，打造最具价值创造力的世界一流投资建设集团数据来源：；

分析23新业务海外特十五五规模的核心支撑高质发展的关键源动力持续行业领先的保证未来发展的领航未来持续的收入来源促进服务提供商转型创未来立根基服务国家战略打造品牌形象显担当主要利润来源持续的资金支撑初步观点，待讨论建造

“十五五”营业收入目标基准值

（亿元）

+11%

4,800国内房建国内基建特154%房地产海外

5%

总体2932,2801,3561375203364,800并设定5200亿为奋斗值，其中铁投占321亿

营业收入2025（亿）财务目标：十五五末期设定4800亿营收规模为基准值，其中铁投占293亿，年增速利润总额

20'-25'（亿元）13%57%10012%

4013%

1322%

6519%

811%

23115%68%10313%

4414%

1427%

8120%

912%

254铁投国内房建国内基建特1房地产海外总体利润总额占比2%43%17%5%29%4%-4,5786%48%25%3%

11%

13%7%20245,2006%46%26%3%7%20251.运营为基础设施运营阶段收入，包含可行性补贴、使用者付费等多种收益手段，但不包含政府回购所取得的收入营收占比46%45%27%3%13%7%-3,656

6%

52%

3%24%3212,3801,3321406503635,2002,957

5%56%

24%

2%

6%

45%

3%

27%“十五五

”营业收入目标奋斗值（亿元）2%41%17%5%32%4%-244,080

6%

50%25%6%46%26%3%13%7%-48%

3%

11%

25%4,081

6%50%24%

24%

8%

3%3,293

5%

4,577

6%

3,656

6%52%54%24%5%2,957

5%56%9%20227%202024%6%3,294

6%24%5%+12%13%20212021铁投202020222023202420232025

7%3%6%10%10%

5%

6%2%9%7%8%7%6%3%3%3%投资测算：基于4800亿的营收目标测算，十五五期间净投资峰值为145亿；基于5200亿的营收目标测算，净投资峰值为169亿十五五累计净投入（亿元）-517+129-388-550+36-515总投资峰值（亿元）-260-460-657-262-518-708净投资峰值（亿元）-168-6-145-171-22-169

“十五五”基准值营收的投资额测算（亿元）

投资额

回款额

净投资/回款基础设施房地产城综开总计基础设施房地产城综开总计-61

-38

-30

12653

591

623

5852022

2023527

497

555

5672024

2025

“十五五”奋斗值营收的投资额测算（亿元）

投资额回款额-61628

606202020212022202320242025净投资/回款+8654

662-125-145-169548379657520374-90618-455612020

2021700543-15770868953228定义数据住宅商业地产

分年收入十五五期间参与项目所需的投资额市场化融资或合作开发带来的投资杠杆房地产年回款比例市场一般水平基于历史数据和行业房地产历史数据及"十来源数据设定标杆企业水平四五"

目标基于2025年达到销售额土储：考虑提前2年拿地，土储占总投资60%目标十五五期间由1.2提升至2基于历史回款比数据

及标杆企业逻辑举例600亿的目标建安及其他：

占比30%，投入次年形成营收•

目标十五五维持

75%以上且稳步提升29Backup投资需求测算：基于住宅商业2025年达到销售额600亿的目标，对投资资源需求进行可行性测算住宅商业分年营收目标建安及其他投资重要假设权益带动比权益投资额项目投资总额1-回款比土地储备投资净投入战略设定值市场数据计算结果数据投资需求测算：某省市综合开发2025年达到销售额200亿的目标，对投资资源需求进行可行性测算数据来源某省市场一般水平基于开发建造2年，现金流回正5年的现金流假设30城市综合开发分年营收目标基于满足2025年达到销售额目标的分解基于第三年开始销售，三年销售完成的目标项目投资需求分年现金流权益带动比定义某省市综合开发分年收入目标十五五期间基建各业务预期利润率基于2025年达到销售额

200亿的目标十五五期间获得相应销售额所需的投资市场化融资或合作开发带来的投资杠杆认为权益占比80%，杠杆1.25净投入数据设定逻辑举例战略

设定值数据市场数据计算结果重要假设Backup定义基于行业一般水平：约60%基础设施建造参与项目的

总投资额十五五期间参与项目所需的投资额基础设施投资回款比例数据基于十三五比例来源及十五五目标水务环保：投资目标基于运营回款特征数据设定“532”（30%小额参股，20%大股操盘），

19年•

如，水务环保建造约3年，现金流回正逻辑约3，十五五末约610年举例31项目总投资投资需求测算：基于基础设施建造营收的测算及投资拉动建造策略的规划，基建细分业务营收对投资资源需求进行测算权益投资额带投资项目占总项目比1-回款比土建投资占比净投入战略

设定值数据市场数据计算结果重要假设项目中占股比例权益占比Backup•平台化组织打造

•外延式拓•数字化创新赋能•

专业化、平台化•

海外区域聚焦•

资源全球化 新业务•创新优选方向战略落地保障机制：通过“强本”、“固基”、“生元”、“赋能”四大关键举措实现“十五五”战略目标•

明确业务聚焦•

打造专业平台

基础设施•某省市场•

严选客户•

优化管理•

规模创效特许经营海外业务•

整合平台/布局•

打造新产品固基地产及

城综开

房建投资建造优化组织架构平台化组织•

前台区域深耕•

中台专业产品打造、共享/集中/标准化赋能•

后台管理职能支撑强化协同以建造为核心，投资建造运营多元协同•

投资为手段，实现建造获取•

设计为赋能，实现建造引领•

建造为基石，打造精品产品•

运营为拓展，实现建造循环实施差异考核某省市场化、差异化考核机制•

考核核心从量到质转变•

考核标某省市场标准•

激励机制实现岗位差异化•

考核结果实现公开透明化组织平台打造：从组织、协同、考核三方面进行优化，实现战略支撑初步观点，待讨论33上市拓宽融资渠道某省市值提升抓住港股某省市、国内科创板政策激励等契机：建筑工业化某省市•通过制造、工业等与建筑业完全不同的资本故事，获得工业企业估值智能公司某省市•通过建筑智能化产业带某省市场新的增长故事，获得科技高估值混改引入资本，盘活资产，改善运营，创造价值国内政策推进混改重组，抓住疫情对中小企业冲击带来的机会，帮助获取核心技术进某省市场可能标的：•

天津水务集团：以原水

输某省市供水业务为

核心板块，拥有多项一级资质•

天津城建集团：

传统施工产业、重钢结构加工、并购国内补齐产业链，获得专业能力设计院•化工、轨交等专业设计院

专业能力•产业链环节：四电集成等•运营：水务环保、垃圾处

某省市运营、商业运营、能源运营、轨交运营等等•

数字化：建筑智能化海外补足薄弱环节和区域赋能：搭建并购、资本运作能力，为外延拓护航与全球领先设计集团合资合作•

尝试在发达国家某省市场合资研究院与政府、大学、研究机构合作共建•

智慧小镇外延生态拓张：十五五期间必须实现外延生态拓破合作与全球领先设计集团、大学、政府共建、合作覆盖SKAN

SKA基础设施投资板块、以及房地产板块初步观点，待讨论AE"34阶段三阶段二

生态

补课

阶段一

提升

创新驱动发展

：在“十五五”期间要实现信息化、数字化的双速发展•

搭建BIM生产协同平台，建成全项目大数据分析平台•

搭建、完善专业化服务平台（知识、风险等）•

数字化顶层规划•

搭建全生命理平台•

打造人才共享专业平台•提供基于数据资产的数字化产品和服务的生态系统成熟数字化生产与业务协同全生命字化平台搭建初步观点，待讨论基于数据资产的数字化服务35向高质量的投资建设业务推进•强化投资研判体系、设计引领、提升建造技术，实现高质量建造业务获取和交付•

优化地产板块开发效益•建立基础设施轨交、水务等运营能力，为后期项目运营做准备业务路径建造基石，打造“投建运一体化”•强化投资项目获取、建造产品交付、运营持续收益的三位一体体

系，并探索对外特新业务逐步探索、海外打造亮点•逐步培养高潜的工业化、智能化

新业务，对未来打基础•海外以打造亮点进行项目建设巩固主业•持续巩固主业三位一体体系及能力

新业务成规模，有效益•对外输出运营，特在专业领

域形成了领先品牌•工业化、智能化新业务形成全国布局，能够自负盈亏且可赋能主业支撑体系打造专业平台•以专业化、区域化为原则整合投资、运营平台，严控业务范围重叠等问题同心多元协同机制•组织层面多业务间协同机制打造•多业务协同激励、考核机制搭建•多元化、高端化人才体系构建创新孵化机制升级•在主业和新业务中嵌入创新平台，打造创新环境及人员激励机制战略重点优化主业能力打造专业平台打造一体化建设实现同心多元协同提升新业水平实现创新外延扩张高质体系构筑战略实施路径

：“十五五”期间应打造高质量的建筑企业标杆》》初步观点，待讨论世界一流初探三商体系打造3年5年1年36“十五五”整体战略

建造业务战略房建基础设施投资建造设计及专业建造铁投业务战略方向地产及城综开业务战略特业务战略海外业务战略新业务战略战略落地路径与关键举措平台化组织打造外延式拓数字化创新赋能今日议题37

©

2017

byTheBoston

ConsultingGroup,

IncAll

rightsd38建造的“最高质量

”美誉度建造的“最强能力

”担当以建造诠释“最具价值创造力”的高质品牌肩负民族的使命两山医院高效优质的品牌“深圳速度”到“雄安质量”实现建造为核心实现“四强”目标一流卓越的超高层建造技术综合实力工程局第一世界五百强第301建造始终是“最大规模

”十三五期间建造板块收入（亿元）

+17%1,6741,4321,1661,0462016

2017

2018排名#1

#1

#1

#1建造是建造业务的“排头兵”，代表了“最高质量”、“最大规模”、“最强能力”湖北百强第二ENR第55+11%+23%2019byThe

Inc

rightsd.建造主业定位：规模基石，转型支撑，打造建造综合一体化服务商的核心抓手新业务海外特十五五规模的核心支撑高质发展的关键源动力持续行业领先的保证未来发展的领航未来持续的收入来源促进服务提供商转型创未来立根基服务国家战略打造品牌形象显担当主要利润来源持续的资金支撑初步观点，待讨论建造优质量•净利润率提升至3%•人均产值超过1000万元•资产负债率<75%，流动比率

>1.3，净资产收益率>20%•房建去“长尾项目”•基建业务形成旗舰，一大基建领域排名行业前三稳规模•规模保持排头兵•至少形成头部“鄂、粤、川渝”成“174”格局（1个1000亿、

1个700亿、

1个400亿）；腰部“京、鲁、浙”形成“3个1”（3个100亿）•基建项目五大核心细分业务收入占比>85%强能力•专利申请、实用比率行业第一•

BIM使用率行业第一•基建高端装备平台建立•参与某省市行业政策、规范制定建造“十五五”应树立“强能力”“优质量”“稳规模”三大战略目标40“十五五”建造板块营业收入目标(亿元)

+9%2,5022,6982,9209%3,17210%3%3%12%1%7%43%22%20233,46312%14%3%11%6%

1%41%21%2025水务环保地下管廊城市轨交公路道路铁路其他房建公建3%11%6%3%1%1%3%7%3%6%3%12%1%7%44%22%202212%1%7%45%22%202113%1%7%46%22%202042%22%2024“174

”“3个1”财务指标方面，十五五末期建造以达到3800亿规模为基准值，并设定4032亿为奋斗值基准值542128112409262251550807奋斗值630143118423272311613848税前利润（亿元）17.8

4.7

1.8

14.3

0.4

4.967.233.5CAGR20'-25'29%19%8%5%6%4%6%8%十五五末期建造板块目标至少达到3,800亿三大主战场3大根据地3,800+(232)营业收入（亿）3%1%412%2%3%“十五五”整体战略建造业务战略房建基础设施投资建造设计及专业建造铁投业务战略方向地产及城综开业务战略特业务战略海外业务战略新业务战略战略落地路径与关键举措平台化组织打造外延式拓数字化创新赋能今日议题42随着总人口、城镇化率、人均住房面积逐渐触顶，新房建造面积趋稳，房建增长受限根据测算，中国到2025年人均住房面积将在40-50

平米之间。据此，中国年度房屋建造面积将停滞

于18亿平方米上下，告别高增长时代。201.3849%2015

2017

2019E

2021E

2023E

2025E适龄购房人口1100056.1

57.4

58.5

59.6

60.661.662.6

63.6

64.6

65.6

66.52015

2017

2019E

2021E

2023E

2025E1.适龄购房人群定义为20岁～50岁2.对标国家以0.85的系数将各国人均住房面积换算为各国城镇人均住房面积资料来源：国家统计局，联合国人口预测，世界银行，Gekal

Dragonomics,

文献检索，分析43总人口、城镇化率、人均居住面积增速均放缓年度房建面积将缓慢上涨某省市场空间有限中国城镇化率测算（2015-2025E）百分比

对标国家测算33

39

40日本

德国

法国美国日本城镇化率达到65%后都开始放缓假如人均住房面积达40平米假如人均住房面积达50平米20152020E2025E适龄购房人群总人数及占比都将下降中国城镇人口平均住房面积及与欧洲国家对比2+2.8%31332008

2012房屋建造面积测算（2015-2025E）中国总人口测算（2015-2025E）已经远超日本，接近德法20100372016262004亿平方米1.4241%500十亿平米189%预期“十五五”期间某省市场仍将保持稳定增长，住宅依旧是规模支撑，而主要增长点集中在商办、公建和工业类建筑

住宅•

全国范围内新建住宅、老旧小

区升级以稳定速度增长

商办•

一某省市核心区商办更新，

二某省市及一线近远郊新建

商办为主要增长点公建•

某省市的医院、学校、物流

中心、机场等业态是公建新增

长点

工业•

以物联网技术赋能的新型智能

厂房、产研用房是新增长点123,00062%63%2020-2025年中某省市场规模预测（单位：亿元）CAGR%5.10%6.01%7.39%5.70%10.76%5%10%工业其他各类房建2020

202510%6%19%9%6%19%商办公建161,403+5.6%住宅2%3%44做什么？业务组合•

商服住宅稳规模•

医院学校提质量•

交运枢纽择机做区域聚焦•

湖北、大湾区为

核心•

华东、川渝、西

北等高潜加强》怎么做？严选客户•

精细客户分类•

严控长尾项目•

摈弃“劣质”客户标准履约•

标准商务管理•

均质履约过程规模执行•

落实集中采购•

实施劳务变革增值创造•

大力落实EPC•

狠抓精益建造谁来做？统一专业平台•由号码公司、区域公司为房建核心、资质业绩承担•

其他平台逐渐淡化房建业务

做成什么样？规模基石转型中坚强能力•

专利申请行业第一•

BIM使用率行业第一•

参与某省市行业政策、规范制定优质量•

人均产值破千万元•

低端合同金额<1%•

EPC项目收入>20%稳规模•

规模保持排头兵•

净利润率提升至3%•

2541格局形成房建业务增长某省市场需求分化，需要优化细分业务结构，通过四大抓手某省市场保持领先优势》》45住宅商服•

长期高净值战略客户的商住代建项目•

地标性、国家战略性商业建造项目营房•

部队机关、驻地营房的新建、改建、扩建及配套•

满足极端环境的某著名企业营房、边境哨所医疗

△厂房△△教育纽住宅机场枢场馆营房

商服办公

科研房某省市某省市场趋势与能力来看，房建业务应聚焦医疗等公建业务及营房，并有选择性地承接住宅及商服业务，同时择机进入机场等领域•

二级以上公立性医院新建、扩建工程•

高端私立病院、专科医院建造•

大学及研究机构园区承建•

各地大型院校、高级中学校舍承建高某省市

场吸

引

力低•

智能化厂房、新一代数据机房的建造及安装•

文化、体育、娱乐及大型公共展示场馆低

能力匹配度•

机场、城际高铁站等枢纽站点医疗厂房教育机场枢纽场馆

房建

公建

细分领域的重点策略高核心布局择机布局住宅商服•

绑定高净值战略客户，

保证项目稳定的收益（净利率>3%）、现金流•

作为规模支撑基

石，保证人员的稳定

性及经验的持续积累炼产品医疗教育厂房•

明确战略客户，保证

项目的较好收益（净

利率>5%）•

围绕战略客户打造EPC

交付能力，保证在三

大公建领域总体行业

领先，有核心壁垒树品牌机场枢纽场馆•

明确项目类型，保证

项目的高知名度、高

亮点性•

以打造亮点、品牌为

核心，保证项目足以支撑行业第一、

技术第一的形象房建产品体系：住宅商服仍是规模的基石，医疗、教育、高端厂房是提升收益的核心，机场、场馆是点亮名片品牌的抓手树晶牌=海南优势需巩固

青海·

内蒙古天津

新疆

广西。贵州

.

陕西

上海

江西辽宁

重庆河北

安徽宁夏

吉林黑龙江川渝●北京

浙江河南

江苏湖北、广东•

作为房建基石地区，打造区域最强建筑企业，保证在该区域项目质量、总体规模、人员能力在全国具有引领性川渝、浙江、山东、北京等•

作为的高潜地区，培育一个新“湖北”规模，从川渝、长三角、山东中打造多个至少1-20某省市份房建区域选择：从地区分布来看，未来应巩固湖北、大湾区，并重点关注川渝、长三角等地，再造一个“湖北”市场占有率6%3%2%1%根据地主战场0%0500,000,000,000

10,000,000,00048福建

山东潜力需提升3,500,000,000,0001,500,000,000,000市场容量广东湖北

湖南

山西云南房建四大抓手：“严选”、“标准”、“规模”、“增值”是“十五五”房某省市场的关键严选客户•

精细客户分类•

严控长尾项目•

摒弃“劣质”客户标准履约•

标准商务管理•

均质履约过程增值创造•

大力落实EPC•

狠抓精益建造规模创效•

落实集中采购•

实施劳务变革49建造业务收益集中、业务长尾明显未来应聚焦在“切长尾

”“提质量

”

80%60%40%20%0%-20%-40%-60%-80%十三五期间已结束房建项目

的项目贡献

总利润率分布情况

80%的利润税前平均利润率

5.4%项目利润率方差6.6%项目数利润率80%60%40%20%0%-20%-40%-60%-80%项目数益差、风险高的长尾提质量•

通过精益建造、先进技术等手段提高总体项目收益率切长尾•明确润率负值的高风险项目•明确对品牌有缔造作用但亏损的“投资”房建项目定义21%严选客户：从业务表现看，房建项目长尾严重，利润集中，未来应聚焦

“切长尾”、“提质量”0

2000

4000

6000

800010000税前平均利润率提升项目利润率方差降低的项目贡献80%的利润40%8000100004000

60000

2000启示利润率50•

高净值客户：重点发展多元价值创造型服务（如“交钥匙”工程，工法创新降本等），维持高水平利润空间•

长期规模型战略客户：探索长期大项目/

多项目打包合作模式，稳固规模支撑•

其他客户：重点发展具备较大建造需求潜力的客户（如房地产前50强，一某省市政府组织等），择机开拓为战略客户1长尾战略客户降级2优质客户聚焦升级•

利润率1

单年低于-20%的项目需要重点进行问题分析和优化方案探讨•

利润率单年低于0%的客户需要进行问题分析和合作模式重点优化•

利润连续3年低于3%，且年规模贡献小于5亿的客户进行战略降级严选客户：未来需要明确客户的严选聚焦标准，进行项目提质增效预计带来～0.5%利润提升11.关键假设

：改善所有利润率<-20%的长尾项目至0%；2.

以项目结算利润率为准51●文化建筑住宅城市综合体

体育场馆商业办公物流工厂其他房建某省市政会展建筑教育科研医疗建筑业务存在问题

盈利待优化

标准履约：具体业务细分中，在住宅医疗、物流、文娱、商办、文化场馆方面的履约能力需要进一步提高提升•

提升商业办公、住宅、某省市政、酒店文娱、工厂、医疗建筑的“均质履约”标准房建标准化程度

1稳定•

某省市综合体、场馆、会展建筑等的现有交付、履约能力盈

利能

力

十三五期间已结束建造项目盈利、标准化程度分布情况16-199细分业务项目收入（亿元）1.细分业务项目盈利水平方差；数据来源：；

分析产品待标准化业务稳定盈利酒旅文娱52项目筛选标准化•

建立动态负面清单机制，明确绝对不承接项目：-项目类型（如，垫资超5000万元等）-

甲方类型（例如，长尾客户

等）-合同类型（例如，无图且包

干闭口合同等）-

区域类型（例如，某省市）•

建立局总部、二级单位统一推行、严格遵守的筛选机制风险控制标准化•

对材料涨价等不可抗力拖延带来的成本上升等风险，局总部需要建立：-相应的金融化风险对冲机制-

标准化争议解决流程•

对甲方拖延、政策升级等客观原因带来的成本上升等风险，局总部需要：-统一成立合规及风险控制职能，对接一线提前规避风险合同管控标准化•

建立对无图、总价包干项目的事前确认风险点机制•

建立事前可经营清单机制

，依据项目类型、区域划定标准化的可经营列表，并严格要求项目经理执行•

建立事前风险索偿责任认定机制标准履约：需要在局层面建立预警机制，关注与项目筛选、合同管控、风险控制方面作为标准履约能力的核心抓手53•

项目分签付账，集采有名无实•

区域统购统签，主材集采•

区域统购，

全材料集

采vance

ss•

全国统购，总部调配，全材料集采规模创效：需要考虑借鉴万科等领先实践通过有限度的集采、小班组劳务分包实现对成本的控制•

无•

主材•

所有材料

及管理用

品•

所有建筑

材料万科打造行业集采平台、中天实现区域化主材集采、陕建推行某省市内集采

中海充分调动资源，某省市场化房企，形成强建设管理，降低施工管理成本。——中海某项目项目经理中天统一使用小班组劳务分包替代大包，并自建一批劳务团队作为底线保证采购集中度低•

取消劳务大包，由自有人员直接管理劳务班务•

无•

上海、杭州中天项目劳务

管理人员集采模式集采内容集采区域•某省市

•

全国劳务班组1劳务班组2自有班组高541.区域化、有限集采•

以武汉或湖北为核心•

以有共通性的钢材、商砼为起始2.区域化、扩大集采•

以武汉或湖北为核心，大湾区为有限扩展区•

以有共通性的钢材、商砼、水泥为延展3.全国化、有限集采•

以全国前三大区域为核心•

始终以有共性的钢材、水泥、商砼及其他主料为延展规模创效：要逐渐从联采向集采转变，

并以小步快走的形式，

严选品类和区域，逐步降低成本集采模式√理想模式总部采购部门参与程度

主导

辅助 策略、计划

“采”

“购”

合同执行

供应

定点商准

招标

谈判/定入

价“小步快走“建立集采订单

验收

结算

付款供应商审核供应商评价联采模式代理模式市场分析支出分析品类策略需求计划√√√√√√55

组织保障

成本节降

资金优化供应保障

能力提升打造集采中心，“集约化”管控

，权责匹配，机制