正荣府提报方案最终版

心

由

境

生--正荣府

品牌DNA--认清现实春天来了？海教园、河东、北辰板某省市场火爆，屡次刷新土地溢价空间

【鲁能公馆】2#

150/180㎡精装产品，均价4.5万/㎡，开盘当天一小时去化完毕

【天房崇德园】142㎡水上景观户型热销，100㎡左右大两室、小三室依然取得某省市场业绩，高层毛坯售价3.8万/㎡•••5论地段外环线内地铁号线永旺购物中心还是看看眼前吧！让客户凭借想象买房很难【北辰客户】北辰区核心配套分布在京津公路沿线，地缘客户改善考虑此区域内产品，对铁东路以东地块抗性大，认为不是居住板块。【外溢客户】河北、红桥外溢客户选择范围较大，配套完善的熟地是客户的首要选择，项目地块位置偏僻配套不完善，在比较选项中难以占据首位。铁东路——心理鸿沟“过了这，我凭啥买？”让客户扭转地段认知的教育成本很大论地段红鹤观点：依靠一己之力完成某省市场教育，费力给别人做嫁衣，依托区域品牌各开发商协同力，炒热板块价值，区域价值可以预见。•••论竞争北辰竞争河北、红桥干扰西青分流北辰区红桥区河北区看似蓝海其实是暗藏杀机的红海

北辰区

2015改善年•

2015年前区域内没有能够匹配客户购买力和居住需

求的产品•

2015年进驻品牌开发商•

红星国际、金桥·宸公馆、金地·艺城华府区域内品牌开发商的热销，证明被抑制的购买力被释放出来区域内竞品，既是板块协竞争者，相爱相杀北辰区河北&红桥•

河北、红桥为某省市区主要外溢客群，时间换空

间•

目前区域内主要产品以高层为主，改善客户选择有

限•

受总价限制溢出型客户，选择范围较大品质溢出产品的居住形态选择及配套成熟度是影响客户购买的关键因素河北&红桥•

外溢客群重点对标板块•

环城区域中发展最早、配套最为完善的区域•

未来项目区域发展的“榜样”•

熟地的坐享其成，还是未来可见的兑现？中北片区板块对标永旺、地铁2号线、休闲配套现均已兑现项目所在地区域价值需要对标中北镇，实现兑现及溢价空间中北片区竞争论红鹤观点：正荣府的机会——品牌是保障；地段是预期；产品是机会••论客户当地地缘市区外溢田野小调查“我现在住御龙湾，以前住在区政府附近，北辰生活配套都在这边，就是物业差点”——50岁

公务员大叔“我从小就住北辰习惯了，我爹妈公婆都在北辰我干嘛某省市里住？”“除了逛街平时某省市里……”——25岁

新婚美媚“我同学去年买的红星，现在装修呢，据说现在一平米涨了3000，我也准备要小孩了考虑换套大的，听说金地有洋房……”——30岁

准妈妈“铁东路那边啥也没有怎么住？如果是品牌开发商的房子我倒是可以考虑买一套投资，看以后发展吧，北辰这块没啥新房子”——45岁

北辰中医院大夫不差地“土著”纯粹的改善居住需求，愿意为好产品买单，铁东路以北的抗性大地缘客户田野小调查“市区的房子太贵了，新房都奔3万了，压力太大了，考虑新房但还是不想出外环，最好离父母也别太远”——28岁

公司白领“准备要二娃了，考虑换套大点的，大娃要有地，以后父母过来帮忙照看孩子也要有地，最少也得四室……”——34岁

年轻妈妈“我某省市区了还不买套洋房，好配套完善，有地铁，这样看来只有中北镇了”——38岁

中年大叔选择众多，需要给出足够的选择理由，更舒适的产品形式+未来地段价值虽是溢出客户，也需要给足客户面子，同样的价格体现的是“尊贵”外溢客户论客户红鹤观点：客户没有高置业的成熟经验，需要给客户足够的价值预期，通过显性的产品价值营造以满足客户的心理预期不做快销盘，不以价换量是不是自寻死路？问题种种？还要实现溢价品质住区势必面对更少且更挑剔的客户！我们的机会在哪里？正荣府

SWOT••••••••纯粹改善型产品品牌开发商

优势

机会地缘客户强大的购买力迎合客户的购买需求未来板块热度的提升地段抗性，配套不完善

劣势

威胁区域供应量的增加区域兑现力的不确定性产品力是核心优势，但“宽”的概念并不

新鲜，而且单点突破难以提升项目高度品牌不弱，但与金地相比还需要深耕落地对标中北镇区域发展潜力，依托竞品协同

区域炒作

营造“尊贵顶级”的客户体验

产品为核心

品牌为保障弱化当前地段劣势对位客户心理需求产品价值&客户心理是正荣府突围的机会！力场开启我们的产品有何强项，足以支撑起项目的核心形象？项目金地·艺城华府金桥·宸公馆正荣府容积率21.82产品形态高层（毛坯）洋房（毛坯）高层（毛坯）洋房（毛坯）高层3：洋房7洋房主力户型95㎡/110㎡128㎡100-150㎡优势•金地品牌•褐石系成熟现场展示力和产品力•学校配套•品牌价值•地段优势•商业配套•小学配套【突破的方向】•醇洋房社区（洋房占比高）•6.3米开间，创新大户型设计•精装•改善大师（品牌附加值）劣势•2.85米层高•95㎡洋房户型设计较差•地段价值教育成本高•户型设计较差•地段价值教育成本高从产品角度出发6.3米开间，的确是独一无二的价值点

但大面宽在北方意味着更高的能耗并且“宽居”概念并不新鲜我们需要将“宽”

的核心价值继续提升为尺度、规格，概括正荣府整体的项目价值区位价值天津正北虽然目前项目区位处于劣势，但未来规划利好，区域溢价空间明显天津正北明确正荣府区位规格，标定板块特征社区特征环内纯洋房社区

洋房产品占比70%，环线内纯低密社区环内纯洋房社区明确正荣府的社区规格产品特征巨幕洋房6.3米超大开间，创新户型，更多采光巨幕洋房明确正荣府的产品规格寻求产品价值以外的精神契合产品价值

X

客户心理经济基础决定上层建筑。拥有怎样的社会地位，相应就会拥有怎样的物质生活。

而大多数人需要的，正是一种合乎自身价值的规格。

安家置业，正是一次确定社会地位的行为。包括位置、尺度、格局等，均要一一对应身份。正荣府正是这样一个规格的制定者——规格洋房产品定义天津北部洋房标准客户改善鉴赏家正荣府核关键词：规格将产品价值与客户身份建立关联，居住格局与人生格局对等，迎合客户尊贵的心理价值标签。纯洋房

正荣府产品价值梳理【第一层级】产品核心优势创新大户型精装（待定）

环线内【第二层级】竞品比较优势地铁改善大师【第三层级】附加价值+利好信息永旺正荣品牌正荣+项目定位：天津正北

宽宏住区

环内洋房slogan：格局改善人生我们要做的——给客户洗脑！策略核心：现实扭曲力场通过现场包装和推广传播的围合，让客户关注产品本身，获得客户身份与产品价值的认同，从而忽略项目项目劣势形成购买。创作表现案名：正荣府创作表现方案一VI方案一形象方