物业管理资金筹集与使用管理课件

物业管理资金筹集与使用管理第一节物业管理资金筹措

物业管理资金筹措主要是指物业管理公司在开展物业管理和多种经营活动中，运用各种筹资形式，经济而有效地筹集资金的过程。物业管理公司资金筹措的主要方式有银行贷款、发行股票、发行债券、留存利润、横向联合、吸引外资、物业管理的营业收入、前期投人资金等，其中物业管理的营业收入是现实中物业管理公司资金筹措的最主要渠道。一、资金筹集渠道

（一）银行借款银行借款是物业管理公司向商业银行贷款取得资金的一种筹资渠道。实际上除了商业银行外，物业管理公司还可向保险公司、租赁公司、信托投资公司等其他金融机构贷款，商业银行贷款是其取得贷款资金的主要渠道。银行借款资金具有使用时间相对较长、数额大等特点，主要用于物业管理公司的小额固定资产投资和永久性流动资金的占用。（二）发行股票

股票是股份制企业以股份形式集资、发放股息的凭证。由于股票不能还本，只能在证券市场上转让和出售，故发行股票筹集的资金可作为一种长期的筹资方式。因此，物业管理公司也可以根据国家的有关规定和自己公司的情况，创造条件申请发行公开股票。

在物业项目的经营管理中，经营管理者自有资金所占的比例越少，其投资利润率就越高。若同一物业的两个管理方案所获利润均为500万元，A方案需投入自有资金1000万元，B方案所需投入自有资金2000万元。即使物业管理公司能提供2000万元的自有资金，他也愿意选择A方案。A方案的自有资本利润率为50％，而B方案的自有资本利润率为25％。物业管理公司情愿用2000万元去承接两个或更多的物业管理业务，而不愿意集中投资于这一个物业上。（三）发行债券

公司债券是物业管理公司为筹集资金而发行的、并承诺在规定的期限内还本付息的债务凭证。如果物业管理公司被批准发行债券，那么公司可视不同情况采取平价发行、溢价发行和折价发行三种方式。（四）留存利润

留存利润是物业管理公司的可分配利润在分派后的余额。一般说，物业管理公司不会把全部盈利分派出去，而要留存一部分利润来扩充资本，所以留存利润是公司长期资金的一种重要来源。（五）横向联合

强向联合是指物业管理公司利用其他企业闲置或富余的人力、物力、财力、技术等资源，进行企业间的联营、入股、租赁、承包等资产重组，以达到融物或融资，实现资源最佳配置的目的。（六）吸引外资

外资是中外合作、中外合资物业管哩公司的重要资金来源。近年来，一些物业管理公司通过与外商合作，开办了相应的合资、合作的物业管理公司，既解决了资金不足的问题，又引进和学习了国外的先进物业管理经验，收到了积极的双重效果。（七）物业管理的营业收入

物业管理的营业收入是指物业管理公司从事物业管理服务活动和其他经营活动所取得的各项收入。物业管理的主营业务收入来自物业管理费，它是物业管理公司根据对业主和客户所提供服务的性质、特点等不同情况，采用政府定价、政府指导价或协议定价等方式向业主和用户收取的。其营业收入主要包括物业管理收入、物业经营收人。

物业管理收入主要包括日常综合管理费、特约服务费。

1、日常综合管理费。测算日常综合管理费的筹措标准时，必须注意要对每一项日常综合管理费进行正确合理的测算，还要把所有的日常综合管理费中的费用全部计算在内。只有这样，才能正确合理地计算出筹措的日常综合管理费。现实中的各项日常综合管理费应视实际情况，分别按政府定价和政府指导价来筹措。

2、特约服务费。特约服务是为满足不同层次的业主消费需求而设立的，物业管理公司由此而收取的相应的有偿服务费，也是物业管理资金来源的一个渠道。物业管理公司在筹措这类资金时，要注意应根据向业主或客户所提供服务的不同性质、种类等，来分别收费。现实中一般按协议收取费用以筹措这部分资金。（八）前期投入资金1、启动资金。启动资金也叫“开办费”，它有两种含义：一是指物业管理公司在政府工商管理部门注册时所必须投入的资金，一般应具有l0万——20万元以上的注册资金；二是指物业管理公司在物业管理投标成功后，接管物业从事前期介入工作所需要的用于设备、设施、工具、办公用品、人员培训、学习、工资奖金、服饰以及前期介入活动中的管理费用等，这部分资金按有关规定由开发商提供，用于物业管理的启动资金。后一种含义的启动资金是物业管理资金来源的重要组成部分。物业管理启动资金的收取比例，目前国家尚无明文规定。新建物业一般由开发商按建筑安装总造价的2％拨给物业管理公司作为启动资金。有些新建住宅小区，由开发商按建筑安装总造价的1％拨款，作为物业管理的启动资金。2、质量保证金。质量保证金是房地产开发公司在向物业管理公司移交物业时，提供的一笔用于交房后两年内被管物业的报修经费，其使用范围限于室内装饰、水电、管线、隐蔽工程及室外建筑、公共设施等因建造质量问题所引起的返修等工料费。质量保证金的缴纳有多种方法，它可以留在开发商处，如物业管理公司在接受业主保修、组织返修施工后实报实销；也可以由开发商一次性缴纳给物业管理公司，保修期满后(即2年后)结算，多退少补，或可采取包干办法一步到位，盈亏由物业管理公司负担，具体运用哪种方法，物业管理公司可视自己情况与开发商协商决定。3、物业接管验收费。物业接管验收费是指物业管理公司在接收、接管物业时，由开发商向物业管理公司缴纳的专项验收费用。它主要用于物业管理企业参与验收新的物业或接管旧的物业时，对维修水、电、泥、木、管道等专业技术人员与管理人员所支付的费用、包括人工费、办公费、交通费、资料费、零星杂费等。每建筑平方米验收价可视物业性质、综合造价和布局等的不同，由开发商和物业管理公司商议。4、维修基金。物业管理维修基金，也叫物业储备基金或更新大修基金，主要用于新建物业保修期满后或公有房屋出售后的大修更新，它由物业共用部位维修基金和共用设施设备维修基金组成。其中，共用部位维修基金是专项用于物业共用部位大修或更新的资金，共用部位包括房屋承重部位(包括楼盖、房顶、梁、柱、内外墙体和基础等)、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅和楼内存车库等；共用设施设备维修基金则是专门用于共用设施和共用设备大修理的资金。共用设施设备是指受托管理物业的上下水道、公用水箱、加压水泵、电梯、公用天线、供电干线、共用照明服务干线、消防设施、住宅区道路、路灯、沟渠、池、井、室外停车场、游泳池和各类球场等设施设备。其资金主要来源渠道有以下四项。①向业主收取。目前由于全国各地的经济承受能力不同，对物业的维修养护要求也各不相同，加上接管物业的性质、类型、对象不同，因此对业主收取的物业管理维修基金的标准各不相同，缺乏统一的标准，有的以综合造价计提，有的以购房款的比例提交，有的则以管理费折算。②向物业出售者收取。目前尚无统一的收费标准，有些地方的做法是这样的：对一般商品房按销售款的2％—4％缴纳维修基金；公有房屋出售后多层住宅的出售者一次性从房款中按6％交付；高层住宅的出售者则一次性以售房款的12％交付；高层住宅的电梯和水泵等共同设备的大修和更新费用，由出售者从售房款中划拨一定经费；而高级公寓、花园别墅、商业办公用房，则可按赂高于一般商品住宅的10％一30％标准缴付。③向国家、地方财政收取。向国家、地方财政收取的维修基金，可按目前国家地方财政划拨的城市建设维护费和市政公用设施维护费标准收取。

二、确定收费项目，明确收费标准1、收费标准的确定可采取以下几种途径：

(1)政府部门审定。

(2)会同业主商定。

物业管理费通知单某某大厦(小区)物业管理费标准已经某月某日业主管理委员会讨论通过，自公布之日起执行，望各位业主(住户)周知并遵照执行。业主回执业主(住户)意见；

业主(住户)签名：年月日费用项目费用标准(元／月·平方米)

行政办公费、一般公共设施日常维修费、电梯费、空碉费、环卫清洁费、绿化费、保安费、收视费、保险费、储备金、管理者酬金。(3)委托双方议定。对于专项和特约服务的收费、如接送小孩、代订送牛奶、洗衣烫衣、代订书报杂志等项目，凡物价部门已有规定的，按规定实行；暂末规定的可由委托方与受托方双方议定。根据不同的服务要求、不同的管理服务水平，确定不同的收费标准，由委托的住(用)户和受委托的物业管理公司双方自行商议决定。2、加强立法，搞好收费管理

(1)及时递送收费通知单。

(2)加强立法，追讨拖欠费用。一般来说，业主委托物业管理公司来管理时，要签订契约书或管理协议书。在契约书或管理协议中有条款规定，业主应及时足额缴纳物业管理费；如果业主未能在规定的时间内缴费，物业管理企业有权收取末付款项的利息，并征收一定的罚款，以弥补由于拖欠引起的额外工作成本。①一般性追讨。当上月费用被拖欠时，物业管理公司可在第二个月向业主发催款通知单。此单将上月费用连同拖欠款利息和罚款，以及本月费用一起通知业主，并经常以电话催缴。电话催缴时，要注意文明礼貌和说话技巧，这一点很重要，经验表明，加强拖欠款的追讨，并注意催讨的艺术性，可以减少拖欠款项。如果第二个月费用仍然被拖欠，物业管理公司可以在第三个月第二次发催款通知单，此前两个月的费用、利息罚款和当月费用一并通知，并限期在第三个月缴清。三个月之后，物业管理公司可根据管理公约，采取强硬措施，停止对其服务(如停水、停电供应等)。如果业主屡次拖欠管理费，并对收款员上门催讨，仍然无动于衷，物业管理公司可根据有关管理制度及相应的法律程序处理。②区别性追讨。在追讨拖欠的物业管理费时，物业管理公司的公共关系管理人员应对拖欠费用的业主情况进行调查了解，对不同情况采取不同的措施。对费用大户，要亲自登门进行解释和劝导，争取其理解和支持。对于—些拒不交款的“钉子户”，则要严格按照法律执行。对于一些确有困难的“难点户”，则可考虑给予适当的优惠。

第二节物业管理公司资金的使用管理

一、物业管理周期与资金使用1、物业管理周期与资金使用量我们知道任何一项物业都具有由新到旧、最后更新的生命周期，因此对物业的管理也有用期性。住宅的生命周期一般是60——70年，物业管理周期也是60——70年。对物业管理公司而言，分析所承接的每一项物业，它们是处于哪个生命周期很重要，因为对处于不同生命周期的物业，就要有不同的管理方法和策略，而且其资金的使用量也不同，从而可以灵活调剂使用，达到最佳使用效果。

物业逐步开始步人成熟期的“中年”，其内外部的一些零部件可能开始出现不能正常运作的状况，这时此物业的管理重点在于检修，物业管理所需要的资金也开始增加，但这一阶段维修的间隔期较长。最后，这项物业开始步入衰退期的“老年”，其内外部的各种零部件已经开始轮番不能使用，需要大修或更新，这时物业管理的重点是大修和更新，大修更新的间隔期比前一阶段短得多，并呈越来越短的趋势。这时，需要垫付的物业管理资金量达到最大。2、物业管理周期与管理资金的使用控制有新建的，也有建成好几年的利步人“中年”与“老年”的物业，这些物业需要垫付的管理资金各不相同，有的多，有的少，而物业管理公司在这些物业上取得的物业管理营业收入却并没有因生命周期的不同而少收或多收，而是平均收取的。因此物业管理公司就可以在各物业上灵活地调剂使用，这样既可达到控制资金使用的目的，又可以最大限度地利用资金，达到资金使用效果的最佳。二、物业管理公司资金使用的控制与管理

1、物业管理公司资金使用的控制程序

(1)确定资金使用的重点。

(2)制定预算方案。

(3)制定使用计划。

(4)优选管理方案。

(5)设立专用账户。

(6)财务分析考核。2、物业管理公司资金使用的管理(1)物业管理储备基金的管理。专户存储，专款专用，定期接受业主管理委员会或物业产权人和使用人的检查、监督。在保证资金安全的前提下，实现储备金的增值运作十分重要。当然，储备金的增值运作必须经过业主大会讨论通过，在业主大会明确授权的前提下，业主管理委员会和物业管理公司可以将这一储备金委托专业基金管理公司或企业，由其利用专业知识和经验进行操作，从而实现储备金的增值运作。(2)日常综合管理费的管理。日常综合管理费，存入业主管理委员会指定的银行开设的专用账户中，以备业主管理委员会审核各项开支，除有支出需要外，所有收入的日常管理费金额都将存放在专用账户中，管理费金额所获得的利息也将归入管理费专用账户，并特定专供使用于物业日常综合管理服务营运中。(3)保险费的管理。由物业管理公司向保险公司投保公众责任险等商业保险险种而发生的费用，它是物业管理公司资金使用的一个方面。物业管理服务中，存在着许多种风险，常见的有：第一，自然灾害，如火灾、水灾等，会造成托管物业的损毁，甚至人员的伤亡；第二，设备事故，如漏电、漏水和漏气等，有可能造成严重的财产损失和人身伤害；第三，工作中的意外事故，如触电死亡、坠物伤人等。这些风险通常会给物业管理公司，特别是物业业主带来较大的经济损失。为此，对风险进行投保，尽管不能实现物业的增值，但有助于实现物业酌保值，并减轻物业管理公司所抗拒的风险和责任。①财产保险费。第一，普通住宅小区的财产保险具体包括房屋险、家庭财产险、运输工具险和机械设备险等。其中，前三个险种由业主自行投保或物业管理公司代为投保。机器设备险则由物业管理公司统一进行投保。第二，综合大厦保险包括企业财产险、机器没备险和运输工具险。其中，物业管理公司自己的财产和运输工具等由其自行投保，公共设施由物业管理公司统一投保，而业主的财产和运输工具等可由其自行投保或物业管理公司代为投保。财产保险费取决于投保险种的多少、保险费率的高低和投保金额的大小这三个因素。财产保险各险种的费率不同，如家庭财产保