大厦机电设备设施的保养维护方案

机电设备设施的保养维护方案

一、供配电系统的管理

如果说机电设施设备是整个建筑系统的核心部位，那么供配电系统那么是它的大动脉。

为了保障系统供电的连续性，物业管理公司需制定行之有效的运行管理制度和维护保养方

案，确保供配电系统的正常运行。

1、设备的定期维护保养方案和标准

（1）每日巡视保养工程

①日自力变压器归F式）

序号部位内容要求

外壳1.查低压连接母线；低压母线不发热、无变色，外壳清洁、

1

2.检查壳体。无杂物、无放电痕迹。

温度计1.检查是否完好；显示正常、无损坏、温度不超过90℃。

2

2.观察温度指示。

3声响监听变压器指示。发出均匀的“嗡嗡〃声，无异常杂音。

变压器室1.检查门窗、地面、四壁；无杂物、不漏水、能以防止小动物进

2.检查通风道、通风设施；入、干净整洁、功能正常、通风良好、

4

3.检查室内照明设施；无锈迎、开关灯具功能正常、消防设

4.检查室内消防设施。施功能正常。

②低压开关柜

序号部位内容要求

柜正面1.清扫（擦拭）柜正面；无灰尘、污迹，仪表工作正常，电流、

2.检查仪表指示及运行参数；电压在正常范围，工作状况符合运行

13.检查空气开关；要求，指示灯指示正常。

4.检查闸刀开关、操作机构；

5检.查分闸、合闸指示灯。

柜反面1观.察母线、连接点、引出线；连接良好、接点无发热变色，电度表

2

2.检杳电度表。铝盘•转动正常。

③H包容器柜

序号部位内容要求

柜正面1.清扫（擦拭）柜正面；无灰尘、污迹，仪表工作正常，电流

2.检查仪表指示及运行参数；电压在正常范围，补偿器功能正常，

1

3.检查自动补偿器；指示灯完好。

4.检查各组电容指示灯。

柜内1.观察电容器壳体、套管；电容器无膨胀、无渗漏油，连接导线

22.检查导线及其连接点；无过热变色，无焦熔现象，柜内温度

3.检查柜内温度。不超过45℃o

④强电井

序号部位内容要求

插接箱1.清扫外外表；无灰尘、污迹，状况符合运行要求，

12.检查空气开关；无过热变色现象，连接无松动。

3.检查内部接线。

强电井室1检.查房顶、四壁、地面、门；无损坏、无杂物、无漏水、能防止小

2.检查室内照明设施；动物进入，干净整洁，开关、灯具功

2

3检.查电缆、母线槽。能正常，无损伤、无放电痕迹、无过

热。

（2）每周保养工程

①电力变压器（干式）

序号部位内容要求

1完成每日巡视保养工程。无灰尘、污迹。

接地线1.检查接地线；无断股，无锈蚀，接触良好。

2

2.检查连接点。

②低压开关柜

序号部位内容要求

1完成每日巡视保养工程。

柜反面检查闸刀开关；不过热变色，三相闸夹到位，灭弧罩

检查自动开关；牢固不松动，接线桩头无发热变色，

2检查保险丝具；无焦湖异味；

检查电缆及电缆头；无发热，容量符合规定，固定可靠，

检查母线支撑固定装置。不过热，固定可靠，无破损，无松动。

3地线检查接地线，接线头。接地线无锈蚀断股，接线桩头紧固。

地下电缆室检查室内环境；无杂物、垃圾，无积水，电缆排列有

4检查电缆托盘；序，整洁无杂物，固定可靠，无损坏，

检查电缆，无放电痕迹。

③H包容器柜

序号部位内容要求

1完成每日巡视工程。

柜正面手动（用转换开关）逐组投切控制正常功能良好，指示仪表及信号

2

电容器。正确。

3接地检查接地线。无松动，无断股。

柜内检查熔断器、接触器、热继电接触良好，无过热，无损坏。

4

器及其接线。

(3）年度保养工程

①日目力变压器（二F式）

序号部位内容要求

1完成每日巡视保养工程。

变压器1.全面清扫、擦拭；清扫，无油垢；

2.全面紧固螺栓连接局部；牢固无松动；

3.测量绕组直流电阻；三相电阻应平衡（相间差异不大于三

2

4.测量线圈绝缘电阻；相平均值4%,线间差异不大于三相平

5.相间绝缘电阻。均值之2%）采用2.5KV兆欧表，阻值

符合有关规定。

电气联接1.调压联接片；调压联接片联接良好，电缆接头及母

32.一次电缆接头；线槽接口紧固、良好。

3.二次母线槽接口。

②低压开关柜

序号部位内容要求

1完成每日巡视保养工程。

2仪表校验仪表、校验电度表。

全面清扫灰尘；无灰尘、油质、杂物、整齐、美观、

3柜内

整理二次线；清晰三相同期到位、接触面（线）大

补齐、更换二次线接线号；于2/3以上，刀片夹座接触压力适宜触

检修闸刀开关；头不烧损，动作可靠灵活，无缺损件，

检修自动开关；牢固，无松动，颜色符合规定。

全面检查紧固螺栓连接点；

补刷相位漆。

4无垃圾、杂物、电缆排列整齐。

③同包容器柜

序号部位内容要求

1完成每日巡视保养工程。

柜内全面清扫灰尘；无灰尘、油垢、杂物、整齐、美观、

整理二次线，更换字迹不清晰清晰完好无缺损、动作可靠。

2

的接线号；

检修控制无器件。

电容器检查电容器壳体及瓷瓶测量壳体无凹凸，无破损，绝缘电阻值不

电容器二极对外壳及二级间作规定，使用1OOOV摇表用微法表测

3

绝缘电阻，测量电容器容量，量或用电压流表法测量，容量不超过

更换失效的电容器。额定值±10%。

④ft配电接地系统

序号部位内容要求

1接地线检查接地线螺栓及连接情况。紧固良好。

2接地体检查接地体焊接头。焊接良好、无锈蚀。

接地电阻用接地电阻测量仪测量接地系统的接地电阻小于4。。

3

电阻。

⑤防雷接地系统

序号部位内容要求

1接地体各金属管网的防雷接地焊接。无松动、焊点无锈蚀。

接地体电阻用接地电阻测量仪测量接地接地系统的接地电阻小于iOQo

2

电阻。

2、供电系统应急抢修、处理方案

(])供电系统抢修限时规定

为了扁短电系统至生意外事故后，能及时抢修，特制定本抢修限时规定:

①变压器发生故障后，运行值班人员5分钟内到达现场，将变压器改为检修状态，及

时通知维修人员前来排除故箪，在零配件齐全情况下故障排除时间不得起过3小时。

②在最短时间更换备用变压器。

③配电室内的配电柜发生故障后，运行人员5分钟内赶到现场，排除故障。

④配电柜单一抽屉柜发生故障时，维修人员及时修理，假设不能及时排除故障，尽快

更换备用抽屉柜。

⑤楼层配电箱发生故障时，维修人员在5分钟内赶到事故现场，30分钟排除故障。

⑥公用设备、设施、电器发生线路故障时，维修人员在10分钟内到达故障现场，排除故障。

⑦对所有设备设施故障抢修情况都要进行详细记录，包括故障发现时间、故障部位、故障

原因、抢修措施、零配件更换，材料耗用情况、抢修人员名单、修复时间等。

(2)停电应急处理措施

①对于电力局提前通知，检修高压线路方案停电时，工程部应及时通知动作部，由运作部

告知租客停电原因及时间，并做好停电准备工作。

②对于突发事件停电时，工程部应与电力局联系，问明停电原囚及时间后，及时通知运作

部，同时保证备用线路5分钟内启动并接入应急电网，相关人员检查应急供电线路是否正

常。

③当维修和保养电气设备需要方案停电时，工程部应提前通知运作部停电范围、时间，

值班员应按要求做好保证平安的措施和技术措施，维修负责人应向维修人员进行技术交底

和平安交底后，方可开始工作。

④为供电内部出现突发事故时，值班员应立即通知工程部，工程部接到通知后，迅速组织

人力抢修，必要时通知运作部，由运作部通知租客停电时间及原因。

⑤当发生火灾时，值班员应按《灭火应急规程》处理，停止动力设备供电，启用备用电源

以供灭火。

3、电力节能措施

为了更好地效劳于租客，同时又能创造良好的经济效益和社会效益，工程部将采取以

下措施对各类用电设施设备进行科学合理的控制：

①对露天照明灯具采用钟控系统进行控制，杜绝人为开关不及时，造成不必要的浪费，并

根据一年四季日照时间的变化，调整定时时间。

②对各楼宇内的走廊、消防通道等公用局部的照明，采用声、光控开关或节能灯进行控制。

③地下室采用低照度分散照明，能到达一般照明效果即可。

④根据冬夏两季用电量的差异，合理选择电力变压器的投入数量，使变压器处于最经

济的运行状态。

二、电梯管理

随着国民经济的飞速开展和工作生活节奏的不断加快，电梯已成为高层建筑不可缺少

的垂直交通运输工具。嘉国物业管理公司将严格按照业主的要求，制定必要的管理制度，

对电梯维护保养单位进行全面的监督和管理，严格遵照电梯的定期维护保养及检修标准进

行，并实行24小时的全天候跟踪效劳，确保电梯的平安正常运行。

1、电梯的定期维护及检修方案

(1)曳引机的保养

①减速箱

•箱体内的油量应保持在油针或油镜的标定范围，油的规格应符合要求；

•润滑油脂润滑的部位，应拧紧油盅盖。一般一个月应挤加一次；

・应保证箱体内润滑油的清洁，当发现杂质明显时应换新油。一般对新使用的减速箱，半年

应更换新油；

・应使蜗轮蜗杆的轴承保持合理的轴向游隙，没电梯在奂向时发现蜗杆轴与蜗轮轴出现明显

窜动时，应采取措施减小轴承的轴向游隙；

•应使轴承的温升不高于60C,箱体内的油温不超过&5C,否则应停机检查原因；

•当轴承在工作中出现撞击、磨切等不正常噪声，虽经调整亦无法排除时，应考虑更换轴承;

•当减速箱使用年久，蜗轮杆的齿磨损过大，在工作中出现很大换向冲击时，应进行大修，

内容是调整中心距或换掉蜗轮蜗杆。

②制动器

•应保证制动器的动作灵活可靠，各活动关节部位应保守清洁，并用润滑油定期润滑，对电

磁铁，必要时可加石墨粉润滑；

•制动瓦在松开时，与制动轮的周向间隙应均匀，且最大不超过0.7毫米，当间隙过大时，

应调整；

•制动器应保持足够的制动力矩，当发现有打滑现象时，应调整制动弹簧；

•当发现制动瓦磨损，导致钾钉头外露时，应更换制动瓦。

③曳引轮

•应保证曳引绳槽的清洁，不允许在绳槽中加油润滑；

•对于带切口半圆槽，当绳槽磨损至切口深度少于2毫米时，应重车绳槽，但经修车后切口

下面的轮缘厚度不应小于曳引绳直径。

④曳引电动机及速度反响装置

・应保证电动机各局部的清泊，不应让油浸入电动机内部，应经常吹净电动机内部和换向器、

电刷等局部的灰尘；

•对使用滑动轴承的电动机，应注意油槽内的油量是否到达油线，同时应保持油的清洁；

•当电动机使用年久，转子轴承磨损过大，出现电动机运转不平衡，噪声增大时，应更换轴

承；

・应保证电动机的良好绝缘，一般在季度检查中应检查绕组对机壳的绝缘电阻，如降至允许

值以下（主极线圈0.5兆欧，其他局部0.25兆欧），应采取措施提高绝缘性能。

（2）曳引绳与绳头组合的保养

①应使全部曳引绳的张力保持一致，当发现松紧不一时，应通过绳头弹簧加以调整（相互

拉力差应在5%以内）；

②曳引绳使用年久，绳芯中的含油耗尽，导致绳的外表枯燥，甚至出现锈斑，此时可在绳

的外表薄薄地涂一层润滑油；

③应经常注意曳引绳有否机械损伤，有否断丝爆股情况，锈蚀及磨损程度等，如已到达更

换标准，应立即停止使用，更换新绳；

④应保持曳引绳的外表清洁，当发现外表粘有砂尘等异物时，应用煤油擦干净；

⑤在截短或更换曳引绳，需要重新对绳头锥套浇注巴氏合金时，应严格执行工艺，切不可

马虎从事；

⑥应保证电梯在顶层端站平层时，对重与缓冲器间应有足够间隙，当由于曳引绳伸长，使

间隙过小甚至碰到缓冲器时，可将对重下面的调整垫摘掉（如果有的话），如不能以此解决

问题，那么应截短曳引绳，重新浇注绳头。

（3）限速器与平安钳的俣养

①应保证限速器的转动灵活，对速度变化的反响灵敏，其旋转局部润滑应保持良好，一般

一周应加油一次，当发现限速器内部积有污物时，应加以清洗（注意不要损坏弹簧上的铅

封）；

②应使限速器张紧装置转动灵活，一般每周应加油一次，每年清洗一次；

③应保证平安钳动作灵活，提拉力及提升高度均应符合要求，在季检中应加以检查。

（4）导轨和导靴的保养

①对配用滑动导靴的导轨，应保持良好润滑，要定期在油匣中添加润滑油，并调整油毛毡

的伸出量及保持清洁；

②滑动导靴靴衬工作面磨损过大，会影响电梯的支行平稳性，一般对侧工作，磨损量不应

超过1毫米（双侧），内端面不超过2毫米，超过时应更换；

③应保证弹性滑动导靴对导轨的压紧力，当因靴衬磨损而引起松驰时，应加以调整；

④应使滚动导靴滚轮滚动良好，当发现磨损不均，应加以修车，当发现脱圈，过分磨损时,

应更换；

⑤在年检时，应详细检查导轨连接板和导轨压板处螺栓的紧固情况，并应对全部压板螺栓

进行一次重复拧紧；

⑥当平安钳动作后，应及时修光钳块夹紧处的导轨工作面。

（5）轿门、厅门和自动门锁的保养

①当滚轮的磨损导致门扇下坠及歪斜等时，应调整门滚轮的安装高度或更换滚轮，并同时

调整挡轮位置，保证适宜间隙；

②应经常检查厅门联动装置的工作情况，对于钢丝绳式联动机构，发现钢丝绳松驰时，应

予张紧，对于摆杆式和撑臂式联动机构，应使各转动并节处转动灵活，各固定处不应发生

松动，当出现厅门与轿门动作不一致时，应对机构进行检查调整；

③应保持自动门锁的清洁，在季检时应检查保养，对于必须作润滑保养的门锁，应定期加

涧滑油：

④应保证门锁开关的工作可靠性，应注意触头的工作状况，防止出现虚接、假接及粘连现

象。

(6)自动门机的保养

①应保持调定的调速规律，当门在开关时的速度变化异常时，应立即作检查调整；

②对于皮带传动的开门机，应使皮带有合理的张紧力，当发现松驰时应加以张紧，对于链

传动的开门机，同样应保证推条合理的张紧力；

③自动门机各转动局部，应保持有良好的润滑，对于要求人工润滑的部位，应定期加油。

(7)缓冲器的保养

①对于弹簧缓冲器，应保护其外表不出现锈斑，随着使用年久，应视需要加涂防锈油漆；

②对油压缓冲器，应保证油在油缸中的高度，一般每季度应检查一次，当发现低于油位线

时，应添加(保证油的粘度相同)；

③油压缓冲器柱塞外露局部应保持清洁，并涂抹防锈汨脂；

④每年以轿厢检修速度，进行一次油压缓冲器的复位试验。

(8)重量补偿装置的俣养

①当发现补偿链在运行时产生较大噪声时，应检查消音绳是否折断；

②对于补偿绳，其设于底坑的张紧装置应转动灵活，上下浮动灵活，对需要人工润滑部位,

应每月检查添加润滑油。

(9)寻向轮及反绳轮的保养

①应经常用软刷和吹风去除屏体及全部电器件上的积尘，保持清洁；

②应经常检查接触器、继电器触头的工作情况，保证其接触良好可靠，导线和接线柱应无

松动现象，动触头连接的导线接头应无断裂现象；

③应保证接触器、继电器的触头清洁、平滑，发现有烧蚀时，应用细齿铿刀修整平滑

(忌用砂布)，并将屑末擦净；

④更换控制屏内熔断器时，应保证熔断器丝的额定电流与回路电源额定电流相一致，对电

动机回路，熔丝的额定电流应为电动机额定电流的2.5-3倍。

(10)选层器的保养

①应经常检查传动钢带，如发现断齿或有裂痕时，应及时修复或更换；

②应保持动触头盘(杆)运行灵活，视需要加注润滑油；减速器及各传动部位，均应保证

足够润滑，注意添加润滑油；

③应经常检查动、静触头的袭触可靠性及压紧力，并予适当调整。当过度磨损时应予更换;

④应保持触头的清洁，视需去除外表积垢，烧蚀处应用细锂刀修平；

⑤注意保持传动链条的适度张紧力，出现过度松驰时，应予张紧。

(11)平安保护开关的保养

①每月应对各平安保护开关进行一次检查，拭去外表尘垢，核实触头接触的可靠性，触头

的压力及压缩裕度，去除触头外表的积尘，烧蚀处应强平，严重时应更换；

②极限开关应灵敏可靠，每年进行一次越程检查，视其能不能可靠地断开主电源。

(12)机房和井道的保养

①机房应禁止无关人员进入，在维修人员离开时，应锁门；

②应注意不让雨水浸入机房，平时保持良好通风，并注意机房的温度调节；

③机房内不准放置易燃、易爆及腐蚀性物品；同时保iE机房中火火设备的可靠性；

④底坑保持枯燥、清洁，发现有积水时应及时排陵，并作枯燥处理。

三、给排水系统的管理

为此，嘉国物业管理公司根据嘉华国际商务中心的给排水特点，制定出定期的维护保

养方案及标准，并按此方案及标准进行全方位的维护保养，确保生活用水和消防用水质量。

1、排水系统定期维护俣养方案及标准

（1）生活给水系统

序号检查工程名称检查周期检查标准说明

1、给水设备

生活水泵外观日常检查⑴外表清洁，无锈蚀损坏；

1⑵螺栓，螺丝无松动断裂；

⑶防震垫无损坏。

电机（机械局日常检查⑴运行过程中无异常震动，噪音；

部）⑵电机及轴承温升正常。

2

6—8个月⑴轴承体清洗，加润滑油（脂）；

⑵更换磨损零部件。

泵体日常检查⑴运行正常，无异常震动，噪音；

⑵检查轴承发热情况，无烫手现象；

⑶检查填料函的泄漏和发热情况，每分钟

10-20滴为好;

⑷检查连轴器，水泵轴心与电机轴心应重

3

合，无运转时，用手盘动轴无卡阻现象。

6—8个月⑴轴承体清洗，加润滑油（脂）；

⑵更换磨损零部件。

3—5年翻开泵盖，检查内芯零部件状况，检查其

磨损腐蚀和冲刷程度，必要时更换。

2、给水设施

蓄水池，水箱12个月⑴水池、水箱除锈、除垢、清洗、消毒；

1

⑵检修配件。

减压阀、水锤消3个月⑴动作灵敏，准确；

2

失器⑵无锈蚀堵塞。

止回阀、浮球1个月⑴动作灵敏，准确；

3

阀、排气阀⑵无锈蚀，无堵塞，无滴漏。

闸阀、截止阀日常检查⑴启闭灵活，无锈蚀。

4

⑵无滴漏。

水龙头日常检查⑴水龙头齐全，无锈蚀，无损坏；

5

⑵无滴漏。

压力表3个月⑴表壳完整无损，连接牢固，外表清洁；按计量局

6⑵指针灵敏，读数准确。要求周期

检测。

水表1个月⑴表壳完整、指针灵敏，读数准确；

7

⑵无锈蚀，外表清洁，无滴漏。

各井室1个月⑴井盖、井裙完整，启闭方便；

8

⑵爬梯牢固，井底干净。

3、给水管道

生活给水管道日常检查⑴水流要畅通，无堵塞；

1⑵管道连接H部要严实；

⑶无锈蚀，无跑、冒、滴、漏。

管道吊支架，管1个月⑴管道吊支架，管卡连接要牢固；

2

卡⑵外表无锈蚀。

[2）消防水系统

序号检查工程名称检查周期检查标准说明

1、消防设备

外观日常检查1.外表清洁、无锈蚀损坏；

12.螺栓、螺丝无松动断裂；

3.防震垫无损坏。

消防泵3-5个月1.检查油杯和油位情况，不缺油，油脂无

变质、发干现象；

2.检查泵体，手盘动轴无卡壳现象，无漏

水；

3.检查联动轴的对中程度（有联运轴的）；

4.开泵试运转，运行应无异常振动、噪音，

2

轴承无过热。

12-14个1.更换润滑脂（油）;

月2.轴承体清洗、检查；

3.更换零配件；

4.绝缘良好（电局部）；

5.接线端子牢固（电局部）。

2、消防管道

消防管道3个月1.消防管道要通；

12.连接局部要紧固，无跑、冒、滴、漏；

3.管道油漆要完好，颜色鲜艳。

管道附件3个月1.管道附件要齐，外表无锈蚀；

2

2.管件连接要牢固；

管道吊支架、管1个月1.管道吊支架、管卡连接要牢固；

3

卡2.外表无锈蚀。

4、压力表

压力表3个月1.表体完整无缺，连接牢固，外表清洁；

1

2.读数正确，指针灵敏。

（3）排水系统

序号检查工程名称检查周期检查标准说明

1、排水设备

污水泵日常检查1.外表、滤网、支架无严重锈蚀；

12.螺栓、螺丝无松动断裂；

3.水管与泵连接完好，接口无松动、泄漏。

泵体日常检查运行正常，无异常振动、噪音，排水流畅。

12-14个1.检查泵内或管，无杂物堵塞；

2

月2.更换零部件；

3.轴承体清洗、加油。

2、排水设施

排水闸阀1个月1.阀门启闭要灵活；

12.阀体要完整；

3.无锈蚀无滴漏。

排水栓卫生日常检查1.栓体完好；

22.水流通；

3.无锈蚀，无跑、冒、滴、漏。

各井室1个月1.井盖完好，启闭方便，爬梯牢固；

3

2.井底流槽要畅通，无沉积物堵塞。

3、排水管道

1室内排水管道1个月保持水流畅通，无堵塞，无滴漏。

排气管1个月1.保持管内气体及时排出；

2.下水管内不准有真空。

管道吊支架、管1个月吊支架、管卡要安装牢固。

卡

2室外排水管道1个月保持水流畅通，无堵塞。

各井室1个月井盖完好，启闭方便，爬梯牢固，井底流槽

要畅通，无积物堵塞。

2、给排水系统应急处理方案

(1)给排水系统事故应急处理措施

①经常巡查供水系统，发现有跑、冒、滴、漏现象，应立即抢修杜绝浪费；

②尽量保障供水的连续性，当方案检修阀门确需短时间停水时，应提前通知租客停水

时间及恢复供水时间，以便作好储水准备；

③遇突发事件导致供水系统停水时，工程部应与自来水公司取得联系，问明停水原因、

时间后，及时向租作出书面解释；

④对于内部突发事故引起停水，值班人员应立即通知工程部，工程部接到通知后，迅速组

织人员进行抢修并及时通知租客停水时间、原因和恢复供水时间；

⑤定期清洗二次供水蓄水池，应提前出示通知，告知停水时间及恢复供水时间。清洗完后

应将水质样本送卫生防疫部门化验合格。

(2)给排水系统故障抢修限时规定

为保证给排水系统发生意外事故后能及时抢修，特制定本规定。

①给水系统

・高压水泵发生故障后，运行人员应及时启用备用水泵，停止故障泵的运行，并及时通

知人员修复故障，在零配件齐全的情况下，故障排除不得超过两天；

•干管阀门破裂时，应及时关闭前一级阀门，并通知维修人员更换破裂的阀门，其更换

并再次通水时间不得超过4小时：

•普通水龙头损坏，其更换时间不得超过1小时；

•主管发生破裂时，应及时关闭前一级阀门，并向工程部经理汇报。经理接到汇报后，应立

即召集抢修人员在15分钟内到达现场，即刻组织制定抢修方案，并发出限水或停水通知，

主管恢复通水时间最长不得超过24小时。

②排水系统

•室内外排水干管如发生破裂，应即刻组织抢修，修复时间不得超过4小时；

•排水干管、沟渠、沙井发生堵塞，其疏通时间不得超过3小时。

四、中央空调系统的管理

1、中央空调机组的定期维护保养及检修

(1)每日巡视保养工程

序号部位内容要求

润滑系统压缩机润滑轴承的油压、油油压、油位正常，必要时进行

1

位。放油与加油。

2冷凝器检查冷凝器压力、饱和温度。符合设计工作情况。

3蒸发器检查蒸发器压力。符合设计工作情况。

4冷冻水检查冷冻水进出水温度。水温正常、进出水温度差正常。

5压缩机电机检查电机的电压、电流及声电压、电流正常、无异常声音。

音。

6冷凝器管束检查管束清洁及污垢。清洁、无污垢。

水处理检查水质。电流、电压正常、无异常声音、

7

无过热。

水泵电机检查冷冻水泵，冷却水泵、电进出水正常、无溢流、冷却塔

8机的电压、电流及运行情况。风机运行正常、无异常噪声、

浮球阀正常、阀门无渗漏。

盘管风机检查过滤网、给风机；检查磁清洁过滤网、给风机传动部位

9

阀和温控开关。注油，电磁阀、温控开关正常。

(2)半年检修工程

序号部位内容要求

1机油过滤器检查机油过滤器。是否清洁、通畅，否则需更换。

控制柜检查机组控制柜、冷冻水泵、清洁控制柜内电器元件，紧固各

2

冷却水泵、冷却风机控制柜。种导线的连接螺栓。

(3)年彳险修工程

序号部位内容要求

润滑油系统放出与更换压缩机油槽内的润滑

1

油。

蒸发器与冷1.检查与清洗水过滤器；水过滤器清洁、畅通，管束清洁、

2凝器2.根据需要检查与清洗管束；无污垢、端板牢固。

3.检查端板。

压缩机电机1.清洁空气通路和绕组；电机空气通路畅通、绕组清洁，

32.测量电机绕组绝缘；绕组绝缘正常，清洗电机轴承，

3.电机轴承加油。重新添加润滑油。

控制柜检查制冷主机及制冷辅机柜。清洁控制柜内电器元件，紧固各

4

类导线的连接螺栓。

水质对水质进行化学分析。水质需符合标准，否则需进行

5

水处理。

制冷辅机清洁电机绕组，测量绕组绝绕组清洁，绝缘正常，清洗电机

6

缘，电机轴承加油。轴承，并重新加润滑油。

管道系统阀门漏水检修，保温层修补冷却

7水管道加药除垢、除水藻，冷冻

水管道加药除垢。

2、中央空调机组的预防性保养

(1)压缩机

①油过滤器当油压下降30%或使用了半年以后，油过滤器必须更换；

②更换润滑油压缩机中的润滑油必须每年更换一次。

(2)压缩机电机

①经常检查电机安装螺栓，确认紧固良好；

②定期检查电机绕组的电阻，检查绕组的绝缘性。

(3)压力试验

保持气密的机组就是无故障、高效运行的机组，因此机组应每年进行一次压力试验,

发现有渗漏必须立即修复。

(4)蒸发器与冷凝器

①冷凝器、蒸发器保养的主要内容是保持冷凝器、蒸发器水侧的清洁；

②在闭水系统中，使用未经处理的水常会导致在冷凝器、蒸发器水侧形成水垢，引起

腐蚀或锈蚀以及出现泥潭与藻类。为延长机组使用寿命，提高经济性，必须进行恰当的水

处理。

(5)电气控制系统

①检查主机电气控制系统中各元件是否正常，电气联接有无松动、发热等异常现象；

②检查制冷辅机电气控制系统中各元件是否正常，电气联接有无松动，发热等异常现

象。

(6)中央空调停用一周以上重新开机启用，必须先预热24小时。

3、中央空调系统故障应急抢修处理方案

(1)中央空调系统抢修限时规定

中央空调系统出现运行故障时，值班人员要及时发现，立即采取应急措施控制故障范

围，保护设备，并根据故障发生的性质及部位，立即实施抢修或通知保养单位组织力量进

行抢修，具体要求如下：

①空调主机发生故障报警时，值班人员1()分钟内到达主机前，记录故障报警原因，并立即

停机；

②空调水泵(冷却泵、冷冻泵)发生故隙时.，值班人员5分钟内断开故障水泵电源，并立

即开启相应的备用水泵；

③值班人员15分钟内应发现故障，并迅速到达设备现场，检查故障原因，并切断电源；电

柜发生故障时，值班人员10分钟内到达设备故障现场，进行检查维修；

④出风口散流器发生故障时，维修人员10分钟内到达现场，进行检查维修；

⑤风管或冷水管保温层破坏，出现凝露、滴水现象时，维修人员1()分钟内到达现场检查破

损情况，并在2天内予以修复；

⑥对所有设备故障及抢修情况都要进行详细记录，包括故障发现时间、故隙部位、故障原

因、抢修措施、零配件更换及材料耗用情况、抢修人员名单、修复时间等。

(2)中央空调发生故随应急处理方案

空调工必须持证上岗，每2小时对中央空调机组巡视一次，机组运行时，应注意观察

仪表读数是否处于正常范围内，如果不正常，应及时调整，必要时可关机，防止事故发生。

①发现泵和电机运转有异常响动，应立即停机检查维修；

②发生主机故障时，先关掉压缩机开关，保存主机总开关，然后检查并排除主机故障，短

时间不能排除的需按正常停机操作程序停机；

③发生副机故障时，先关掉故障副机控制开关停机检修，同时启动备用的副机投入系统运

行；

④发生管路故障时，由于检修或其他原因导致冷却水或冷冻水大量外泄时，应立即按正常

停机操作程序停止系统运行，排除故障后，再补水投入运行；

⑤当发生火灾时，由消防值班员直接关断空调主、副机电源总开关。

4、中央空调经济运行方案

由于中央空调属于大功率设备，耗电量很高，为保证广阔租客有一个舒适的学习环境,

同时节约电能，特制定以下方案：

⑴中央空调的运行时间与用户的使用时间严格一致；

⑵空调值班人员在用户使用前15分钟开启空调，在用户停止使用前15分钟关机；

⑶根据季节、当日气温状况及空调主机电流满负荷百分率，决定开启一台、两台或三

台机组；

⑷严禁制冷铺机空载运行，以节约电能。

五、消防系统的管理

消防设施设备的运行管理，将直接影响到大厦租客的平安感和适宜感，因此物业管理

公司制定了详尽的消防设施设备周期性的维护保养方案及标准，并根据此方案及标准进行

全方位的维护保养。为了防止在应急中出现不必要的漏洞，做到分工明确，忙而不乱，还

根据大厦的环境特点，制定出相应的消防应急处理措施，以保障大厦的消防平安。

1.消防设施、设备的定期维护与保养方案

设备序号维护保养工程检查保养方法标准周期

各类指示灯（含电源、

1直观目测一个月

信号）

2各类开关直观目测J一个月

如有烧损现象，拆下

3各电器触点半年

后用砂纸打磨

各电器元件接线端子及

4用螺丝刀逐个紧固半年

消防控制端子排端子

台如有轻微破损或烧

5各电源、信号线焦现象，用绝缘胶带半年

包扎，严重时更换

用小毛刷、皮老虎除

6控制台内部除尘半年

尘

用干擦布、毛刷除去

7控制台外表除尘每日

外表灰尘

1指示灯直观目测一个月

在按下内部电源电

压/后备电压切（或外

2电源电压部BatteryTest键）一个月

换健前后，目测指示

灯是否正常

3报警功能按下测试键一个月

区域报警4内部各接线端子用螺丝刀逐个紧固半年

器如有轻微破损，用绝

5信号（电源）线缘胶带包扎，破损或半年

老化严重时更换

用小毛刷、皮老虎除

6外表及内部除尘半年

尘

7击碎玻璃按钮盒直观目测1一个月

1指示灯直观目测一个月

在按下内部电源切

换键或外部键

集中报警

2电源电压BatteryTest前后,目一个月

器

测指针指示是否正

常

3报警功能按下测1试键一个月

4内部各接线端子用螺丝刀逐个紧固半年

加有轻微破损.用绝

5信号（电源）线缘胶带包扎，破损或半年

老化严重时更换

6外表及内部除尘外表及内部除尘半年

用力吸一口香烟，在

1烟感探头距探测器20cm处喷半年

向探头

烟感探头

用750W电吹风，在

2温感探头距探测器SOOmm处.半年

向探测器吹热风

如有烧损现象，拆下

1控制箱内部各电器触点半年

后用砂纸打磨

控制箱内部各电器元件

2用螺丝刀逐个紧固半年

接线端子及端子排端子

如有锈损用煤油清

防火卷帘3机械局部1齿轮、锋条）一年

洗，然后加润滑油

门

用煤油清洗锈损局

4卷帘门门体一年

部

5电机接线端子用螺丝刀紧冏半年

6击碎玻璃按钮盒直观目测一个月

1防火门门体直观目测半年

有损坏、更换备件，

2防火门弹簧较键半年

防火门假设无损，加机油

直观目测，并开关

3消防通道，防火门一周

防火门

1排烟风机外表除尘用擦布、毛刷除尘一个月

如有烧损现象，拆下

2控制柜内部各电器触点后