2025年物业管理板块财报综述：物管行业继续降速物企提质增效

房地产物管行业继续降速，优质物企提质增效管理板块整体主营业务收入同比+5.1%，较24年-0.4pct，整体增速继续放缓。一线物管公司营业收入同比+7.1%，较24年-0.2pct；二线物管公司营业收入同比年-19.9pct，业绩同比由正转负。其中，一线物管公司归母净利润同比-13.2%，较24年-34.4pct；二线物管公司归母净利润同比-4.0%，较24年+19.3公司营收、业绩增速放缓源于：1）21年下半年以来房地产新开工、销售持续下行；2）部分房地产企业出险，竣工交付受到影响；3）应收账款计提减值增加。综合来看，物管行业呈现总体降速，结构继续分化，一线物企营收、业绩增速仍高于二线物板块整体毛利率为17.9%，较24年-0.9pct。其中，一线物业管理公司毛利率为物业管理板块整体净利率为4.8%，较24年-0.9pct。其中，一线物管公司净利率为为6.2%，较上年-0.4pct；二线物业管理公司三费率为9.2%，较上年-0.2pct。25年末，物业管理板块应收账款余额均值达41.1亿元，同比+6.7%；应收账款减值金额均上年期末+4.8pct；商誉减值及无形资产摊销比例平均值为3.7%，同比-1.3pct。25年，物管公司毛利率和净利率下降，主要源于：1）地产行业下行、成本占比上升等，压制物管行业盈利能力；2）非住宅物业竞争有所加剧；3）高毛利增值服务增速下家主流物企物业管理服务、非业主增值服务、业主增值服务营收分别占比73%、持稳健增长，非业主增值服务受地产下行拖累、业主增值服务受消费下行影响，有所下降。从经营数据来看，25年末，6家主流物企在管面积平均同同期-5pct；其中，一线、二线物企平均分别同比+3%、+9%。合同面积平均同比+4%，较上年同期-2pct；其中，一线、二线物企平均分别同比+3%、+6%。25年整体净利率为4.8%，同比-0.9pct。综合来看，25年，物业管理板块负债率、周转l投资分析意见：物管行业继续降速，优质物企提质增效，维持“看好”评级。我们认为，我国物业管理行业同时兼具了准公共服务、消费、资产管理三大属性，并且同时兼顾政府、居民和业主等三大主体的利益，形成政府、居民、业主、物管四方共赢的局面。对比海外，我国物业管理行业拥有空间巨大、围墙属性、集中度继承三大独有特色。短期来看，由于房地产基本面超预期下行影响，物管行业呈现总体降速、物企分化进一步加剧趋势，其中优质物企有望更加受益集中度提升、并提质增效下实现高质量发好”评级，推荐：华润万象、绿城服务、招商积余、保利物业、中海物业，建议关注：行业深度第2页共21页第2页共21页我们认为，我国物业管理行业同时兼具了准公共服务、消费、资产管理三大属性，并且同时兼顾政府、居民和业主等三大主体的利益，形成政府、居民、业主、物管四方共赢的局面。对比海外，我国物业管理行业拥有空间巨大、围墙属性、集中度继承三大独有特色。短期来看，由于房地产基本面超预期下行影响，物管行业呈现总体降速、物企分化进一步加剧趋势，其中优质物企有望更加受益集中度提升、并提质们维持物管行业“看好”评级，推荐：华润万象、绿城服务、招商积余、保利物业、来房地产新开工、销售持续下行；2）部分房地产企业出险，竣工交付受到影响；3）应收账款计提减值增加。综合来看，物管行业呈现总体降速，结构继续分化，一线物企营收增速仍高于二线物企，体现出强者仍强的局面。优质物企拥有更好的综合实力市场认为，随着地产行业销售、新开工的快速下行，物业管理行业成长逻辑受到较大压制，而我们认为，中期维度，随着城镇化率提升、人均居住面积提升，物业管理行业仍有较大成长空间，行业正进入加速整合阶段，预计后续仍将呈现总量平稳，结构分化的趋势，行业集中度也有望加速提企营收增速达7%，头部物企规模仍延续扩张趋势，预计后续行业将加剧分者恒强的趋势。第3页共21页第3页共21页 5 5 52.25年毛利率、净利率下降，源于成本占比提升、应收款减 6 6 9 9 10 12 133.125年基础/非业主/业主增值分别 13 15 175.投资分析意见：物管行业继续降速，优质物企提 196.风险提示：地产超预期下行、人工成本上行超预期、 20第4页共21页第4页共21页 5 6 7 8 8 8 9 第5页共21页第5页共21页2025年，物业管理板块整体主营业务收入同比+续下行。其中，一线物管公司营业收入同比+7.1%，较24年-0.售、开工持续下行；其中，一线物业公司增速仍高于二线物业公司增速，呈现强者恒强的100.080.060.040.020.00.0(20.0)2019202020212022202320242025一线公司二线公司板块总体2025年，物业管理板块整体归母净利润同比-11.4第6页共21页第6页共21页较24年+19.3pct。物业管理板块整体归母净利润同比下降，其2025年，主流物业管理公司营收、业绩增速放缓下降，主要源于：1）21年下半年以来房地产新开工、销售持续下行；2）部分房地产企业出险，竣工交付受到影响；3）应收从物企结构来看，主流物企中，净利润增速排名靠前的为绿城服务（+12%）、建发综合来看，一线物企营收增速高于二线物企，但业绩增速略弱，主要源于基数原因，二线物企业绩更快下滑，因此24年基数较低。整体而言，物管行业仍然体现出强者更强的局面，房企出险增加，行业进入加速整合阶段，预计后续将呈现总量平稳，结构分化的100.080.060.040.020.00.0(20.0)(40.0)(60.0)201820192020一线公司20212022二线公司2023201820192020一线公司20212022二线公司），行业深度第7页共21页第7页共21页2025年，主流物管公司毛利率下降主要源于：1）成本相盈利能力；2）房地产行业持续下行，导致非业主增值服务盈利能力承压；3）高毛利增值从主流物管公司来看，招商积余、保利物业、绿城服务、中海物业、华润万象生活、滨江服务、建发物业毛利率分别为11.1%、17.4%、17.3%、15.0%、35.5%、22.2%、21.2%，分别较24年-0.9、-0.8、+0.5、-1.6、+2.6、-1.1、-0.28.72927292725232125.924.725.022.922.922.922.920.921.320.619.420.020.619.419.319.317.217.917.2一线公司二线公司板块总体20182019202020212022202320242025），流物业公司：1）物业管理服务平均毛利率达13.7%，同比-0.2pct，物业管理服务毛利率下降主要源于：成本相对占比提升；非住宅物业竞争有所加剧等。2）非业主增值服务平主要源于社区增值服务业务结构的持续调整，业主增值服务仍保持较高毛利率水行业深度第8页共21页第8页共21页18.016.014.012.010.08.06.04.02.0平均华润万象招商积余绿城服务中海物业保利物业0.0平均华润万象招商积余绿城服务中海物业保利物业201920202021202220232024202540.035.030.025.020.015.010.05.0平均华润万象招商积余绿城服务中海物业保利物业0.0平均华润万象招商积余绿城服务中海物业保利物业201920202021202220232024202550.045.040.035.030.025.020.015.010.05.0保利物业中海物业招商积余华润万象平均0.0保利物业中海物业招商积余华润万象平均2020201920222021202420232025202020192022202120242023行业深度第9页共21页第9页共21页2025年，物业管理板块整体净利率为4.8%，较2利率为5.6%，较24年-1.3pct物业公司净利率下降，主要源于：1）毛利率下行；2）应收款减值增加；3）商誉减值及无形资产摊销占比提升。从主流物管公司来看，招商积余、保利物业、绿城服务、中海物业、华润万象生活、分别较上年同期-1.5、持平、+0.2、-1.6、+0.7、-0.7、-0.6pct。8642011.39.16.66.116.613.112.913.110.79.39.49.88.39.36.95.55.75.65.55.75.64.84.74.53.43.2一线公司二线公司板块总体20182019202020212022202320242025），2025年，物业管理板块整体三费率为8.司三费率为6.2%，较上年-0.4pct；二线物业管行业深度第10页共21页第10页共21页从主流物管公司来看，招商积余、保利物业、绿城服务、华润万象生活、滨江服务、0.5、-1.2、-0.6、+0.9、持平、+0.114.012.010.08.06.04.02.00.020182019202020212022202320242025一线公司二线公司板块总体），物业管理公司应收账款余额均值达59.1亿元，同比+6.1%；二线物业管理公额均值达23.1亿元，同比+8.4%。其中招商积余、保利物业、绿城服务、中海物业、华润万象生活应收账款余额同比增速分别为+11.3%、+22.3%、+5.3%、+10.9%、+15.6%。2025年末，物业管理板块应收账款减值比例（占比期末+4.8pct。其中，一线物业管理公司应收账款减值占比为14.1%，较上年同期+3.8pct；二线物业管理公司应收账款减值占比为35.5%，较上年同期+物业、绿城服务、中海物业、华润万象生活应收账款减值比例分别为8.8%、5.2%、第11页共21页第11页共21页应收账款减值金额及比例提升，主要源于过去几年物业管理行业经历了一轮快速扩张，而由于目前地产行业下行，物管公司回款速度放缓，部分应收款账龄增加，导致的应收款180.0160.0140.0120.0100.080.060.040.020.00.020182019202020212022202320242025一线公司二线公司板块总体35030025020050一线公司二线公司板块总体20212022202320242025第12页共21页第12页共21页4035302520一线公司二线公司板块总体2020202120222023202420252025年末，7家物业公司商誉及无形资产平均值为46.2亿元，同比-8.7%；商誉减值及无形资产摊销平均值为2.7亿元，同比-6.5%；商誉减值及及无形资产）平均值为3.7%，较上年同期-1.3pct。其中保利物业、碧桂园服务、绿城服务、万物云商誉减值及无形资产摊销比例分别为5.2%、5.9%、6过去几年物业管理行业经历了一轮快速扩张，并且行业出现较多收并购行为，而由于目前地产及物管行业的下行，部分公司收并购产生的商誉减值和无形资产摊销在现阶段逐35.030.025.020.015.010.05.00.0保利物业碧桂园服务绿城服务融创服务永升服务万物云保利物业碧桂园服务绿城服务融创服务永升服务万物云中海物业中海物业202120222023202420252021第13页共21页第13页共21页35.030.025.020.015.010.05.00.0平均万物云融创服务永升服务绿城服务碧桂园服务保利物业平均万物云融创服务永升服务绿城服务碧桂园服务保利物业中海物业中海物业2021202220232024202512%、10%、4%，分别较上年同期+1.9、+0.4、-2.3、+0.0pct。其中，保利物业、中海物业、绿城服务、招商积余、华润万象生活基础物管收入占比分别77%、76%、71%、司未出险）物业管理服务、非业主增值服务、业主增值服务收入平均分别同比+9%、+2%、-10%。其中，保利物业、中海物业、绿城服务、招商积余、华润万象生活业主增值服务收入同比增速分别-13.6%、-12.0%、+0.4%、+0.2%、-26.3综合来看，主流物业公司物业管理服务保持稳健增长，非业主增值服务受地产下行拖第14页共21页第14页共21页营收占比100%80%60%40%20%保利物业中海物业绿城服务招商积余25年平均华润万象生活保利物业中海物业绿城服务招商积余25年平均华润万象生活物业管理业主增值其他非业主增值物业管理业主增值其他14.012.010.08.06.04.02.0保利物业绿城服务中海物业平均华润万象生活招商积余0.0保利物业绿城服务中海物业平均华润万象生活招商积余物业管理60.050.040.030.020.010.00.0(10.0)(20.0)(30.0)(40.0)绿城服务中海物业保利物业招商积余平均华润万象生活绿城服务中海物业保利物业招商积余平均华润万象生活非业主增值第15页共21页第15页共21页5.00.0(5.0)(10.0)(15.0)(20.0)(25.0)(30.0)绿城服务中海物业保利物业华润万象生活招商积余平均绿城服务中海物业保利物业华润万象生活招商积余平均业主增值倍其中，一线物管公司在管面积平均同比增速为2.8%，较上年同期-6.4pct；二线物管公司在管面积平均同比增速为8.9%，较上年同期-3.0pct。其中保利物业、绿城服务、华润万象生活、滨江服务同比增速分别为+6.4%、+11.2%、+3.1%、+21.2025年末，6家主流物业公司合同面积平均同比增速为+4.3%，较上年同期下降1.5pct。其中，一线物管公司合同面积平均同比增速为3.0%，较上年同期下降0.3pct；二线物管公司合同面积平均同比增速为5.5%，较上年同期服务、华润万象生活、滨江服务同比增速分别为+2.4%、+3.5%、+3.0%、+12.2025年末，6家主流物业公司合同/在管面积覆盖倍数平-0.07倍。其中，一线物管公司合同/在管面积覆盖倍数平均值为1.29第16页共21页第16页共21页80.070.060.050.040.030.020.010.00.0201720182019202020212022202320242025一线公司二线公司—-6家公司平均70.060.050.040.030.020.010.00.0201720182019202020212022202320242025一线公司二线公司—-6家公司平均第17页共21页第17页共21页2.00.80.60.40.20.01.341.321.331.261.291.241.341.321.331.261.29一线公司二线公司6家公司平均20192020202120222023202420254.25年资产负债率、周转率、净利率均降，板块2025年末，物业管理板块整体资产负债率为46.1%，较上年同期-1.5pct。其中，一线物业管理公司资产负债率为49.2%，较上年同期+1.1%；二线物业管理公司资产负债率为45.2%，较上年同期-2.2pct。其中招商积余、保利物业、绿城服务、中物业管理公司资产周转率为0.93次，较上年同期+0.02次；二线物业管理公司资产周转率为0.72次，较上年同期-0.04次。其中招商积余、保利物业、期-0.3pct。其中招商积余、保利物业、绿城服务、中海物业、华润万象生活、滨江服务、建发物业分别为6.2%、15.3%、11.2%、24.9%、24.8%、37.2%、19.0%，分别较上年同期-2.1、-0.7、+0.8、-7.8、+2.5、+1.0、+0.5pc第18页共21页第18页共21页80.070.060.050.040.030.020.010.00.020182019202020212022202320242025一线公司二线公司板块总体），0.80.60.40.20.02018201920202021