土木工程知识点-城市房屋拆迁诉讼的法律问题

土木工程知识点-城市房屋拆迁诉讼的法律问题

［摘要］作为全国众多拆迁纠纷案件之一，本案之所以在全国乃至于全世界

引起轰动，原因在于刚刚结束的第十次全国人民代表大会第五次会议通过了

《中华人民共和国物权法》（以下称《物权法》）,人们都在密切关注着这部

新的所谓的保护公民合法私有财产的法律究竟能发挥什么作用。笔者试图从

该案出发，分析中国城市房屋拆迁立法、司法等现状，并就存在的问题提出

建议。

［关键词］房屋拆迁;物权法;公共利益；

一.对于本案的误解

如前所述，全国人民都非常关注这部具有历史意义的《物权法》的颁布

和实施，尤其是想通过该案的处理结果来检验这部法律的效用是否像想象的

那么理想。本案当事人吴萍女士在接受记者采访时就是手握一本《中华人民

共和国宪法》（以下称《宪法》）和《物权法》，并声称要用《物权法》捍卫

自己的权利。但是，《物权法》目前还未施行，等到2007年10月1日才•能

够正式施行，因此，对于现在发生的纠纷，并不能援引《物权法》来判案。

二,中国城市房屋拆迁的相关法律法规规定及其程序

重庆的这起案件只是中国城市房屋拆迁纠纷的一个缩影，因此，本文试

图从R前城市房屋拆迁的整体法律法规规定及其程序开始分析。

《宪法》第十三条规定：公民的合法的私有财产不受侵犯。国家依照法

律规定保护公民的私有财产权和继承权。国家为了公共利益的需要，可以依

照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿。《土地管理法》

第二条第四款：国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征

用并给予补偿。基于《宪法》和《土地管理法》中关于国家对城市单位及公

民的房屋进行征收的相关规定，国务院于2001年颁布了《中华人民共和国

城市房屋拆迁管理条例》（以下称《拆迁条例》）,就城市房屋拆迁的相关程

序做出了具体的规定。首先，拆迁房屋的单位要向房屋拆迁管理部门申请领

取房屋拆迁许可证，前提是提交所耍求的资料，其中包括国有土地使用权批

准文件。［1］经主管部门审查，对符合条件的，颁发房屋拆迁许可证。拆迁

人取得房屋拆迁许可证后，应当与被拆迁人就补偿方式和补偿金额、安置用

房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项，订立拆迁

补偿安置协议。［2］第一，如果双方当事人达成了拆迁补偿安置协议后，被

拆迁人在搬迁期限内拒绝搬迁的，拆迁人可以依法向仲裁委员会申请仲裁，

也可以依法向人民法院起诉。诉讼期间，拆迁人可以依法申请人民法院先予

执行。［3］第二，如果双方当事人达不成协议，经当事人申请，由房屋拆迁

管理部门裁决。当事人对裁决不服的，可以自裁决书送达之日起3个月内向

人民法院起诉。拆迁人依照本条例规定已对被拆迁人给予货币补偿或者提供

拆迁安置用房、周转用房的，诉讼期间不停止拆迁的执行。［4］如果被拆迁

人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，由房屋所在地的市、

县人民政府责成有关部门强制拆迁，或者由房屋拆迁管理部门依法申请人民

法院强制拆迁。［5］本案即出现了前面所述的第二种情形，双方当事人就拆

迁补偿问题一直未能达成协议，于是拆迁人依照《拆迁条例》相关规定申请

主管部门裁决，并申请法院强制执行。最终在法院的主持下，双方当事人达

成和解协议。本案能有这样的结局也算是被拆迁人的幸运，如果不是处在《物

权法》刚刚颁布这样的关键时期，恐怕那座高高耸立的纪念碑早已被强制拆

除了。但是，就全国所有的拆迁纠纷以及今后可能发生的纠纷来说，笔者认

为，还有更多的问题值得探讨。有人认为建立新形式的标准化始走向建筑和

谐的唯一道路，并且能用建筑技术加以成功地控制.而我的观点不同，我要

强调的是建筑最宝贵的性质是它的多样化和联想到自然界有机生命的生

长.我认为着才是真正建筑风格的唯一目标.如果阻碍朝这一方向发展，建

筑就会枯萎和死亡.要使建筑结构适合于环境，要注意到气候，地位和四周

的自然风光，在结合目的来考虑的一切因素中，创造出一个自由的统一的整

体，这就是建筑的普遍课题，建筑师的才智就要在这个可提到完满解决上体

现。三.立法、司法及执法等存在的问题

(-)立法问题：《拆迁条例》不合法

现在解决城市房屋拆迁纠纷主要的依据为《拆迁条例》，经过这几年的

发展，尤其是随着2004年宪法修正案的通过，以及2007年《物权法》的颁

布，保护公民合法私有财产的观念已经深入人心，这部由国务院颁布的行政

法规显然已经跟不上时代发展的步伐，而且还违反宪法以及物权法的规定。

《拆迁条例》第七条规定，拆迁房屋的单位要向房屋拆迁管理部门申请领取

房屋拆迁许可证，前提是提交所耍求的资料，其中包括国有土地使用权批准

文件。拆迁人取得拆迁许可证后就可以与被拆迁人谈判解决拆迁问题。但是,

都是向着拆迁人和政府既定的开发意图去的。有人认为建立新形式的标准化

始走向建筑和谐的唯一道路，并且能用建筑技术加以成功地控制.而我的观

点不同，我要强调的是建筑最宝贵的性质是它的多样化和联想到自然界有机

生命的生长.我认为着才是真正建筑风格的唯一目标.如果阻碍朝这一方向

发展，建筑就会枯萎和死亡.要使建筑结构适合于环境，要注意到气候，地

位和四周的自然风光，在结合目的来考虑的一切因素中，创造出一个自由的

统一的整体，这就是建筑的普遍课题，建筑师的才智就要在这个可提到完满

解决上体现。此外，政府出让土地使用权给拆迁人，通常都是赚钱的，但是

其并不会将所赚部分利润分给被拆迁人;而拆迁人也是本着营利的目的而为

拆迁，更难给与被拆迁人更多的补偿。这就导致最终受害的总是被拆迁人。

政府的以上种种做法完全由于其自身定位不准，将服务于百姓为主转变

为以营利为主。

（三）司法及执法的问题

法院在接受拆迁人强制执行申请时，往往就是直接裁定拆迁。被拆迁人

被强制拆迁后的补偿利益往往无法得到保障。长此以往，百姓必将怨声载道,

毕竟房屋是百姓一辈子生活的依存。这对于社会的稳定与和谐发展都是极为

不利的。

在房屋强制拆迁执法过程中，地方法院及公安机关、政府房管部门等都

一齐出动，动则上百人，场面甚是壮观，同时在百姓的心中也留下了很深的

阴影，这对于执法机关的形象具有毁灭性的伤害。

四.立法、行政、司法建议

针对以上所述的问题，笔者试图提出自己的一些建议。

(一)立法

立法方面，当务之急是废除已经过时的《拆迁条例》，制定《拆迁法》；

另外，还应该加紧制定颁布《物权法》司法解释，以便于《物权法》得到有

效实施。

1.理想状态的方案：在立法中理清政府与被拆迁人之间及政府与拆迁

人之间这两种法律关系，即由政府先补偿住户，再将土地使用权转让给拆迁

人。但是这种方案不具有可行性，因为政府作为国家机关，没有这种财力垫

资补偿所有住户，而且也没有足够的人力物力来完成拆迁事项。

2.切实可行的方案：首先在法律中界定公共利益，然后将拆迁分为公

共利益拆迁与非公共利益拆迁。对于前者，政府可以强行干预，强制拆迁，

当然也要对被拆迁人进行合理补偿;对于后者，政府则少量干预，主要由拆

迁人与被拆迁人平等自愿协商。下面几个问题在新的立法过程中必须着重解

决：

(1)如何界定公共利益？

首先，必须在立法中界定公共利益。国家虽然依法保护公民合法私有财

产，但是任何一项权利都不是绝对的，《宪法》第十条第三款：国家为了公

共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。《土

地管理法》第2条第4款：国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行

征收活着征用并给予补偿。新颁布的《物权法》第四十二条规定：为了公共

利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、

个人的房屋及其他不动产。征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法

给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益;征收个人住宅的，还应当保障被

征收人的居住条件。三部法律都规定国家为了公共利益的需要，可以依法征

收征用公民房屋。《物权法》虽然规定的内容相对详细点，但是仍然没有对

公共利益做出界定。在此情况下，公共利益就成为不确定概念，造成在实际

操作过程中根本起不了应有的作用，甚至导致公共利益被滥用，从而公民权

利被严重侵犯。因此，在接下来的立法中最关键的是界定公共利益。有人认

为建立新形式的标准化始走向建筑和谐的唯一道路，并且能用建筑技术加以

成功地控制.而我的观点不同，我要强调的是建筑最宝贵的性质是它的多样

化和联想到自然界有机生命的生长.我认为着才是真正建筑风格的唯一目

标.如果阻碍朝这一方向发展，建筑就会枯萎和死亡.要使建筑结构适合于

环境，要注意到气候，地位和四周的自然风光，在结合目的来考虑的一切因

素中，创造出一个自由的统一的整体，这就是建筑的普遍课题，建筑师的才

智就要在这个可提到完满解决上体现。其次，再界定公共利益时应该采用严

格标准。在拆迁过程中，往往既有开发商的私人利益，也有社会公共利益，

二者交错，甚至还会出现私人利益向公共利益的转化，那么立法应该采取严

格态度还是相对宽松的态度呢?最近有两个案例学者在引用：美国著名的辉

瑞公司要在一个偏远小镇上建制药厂，遭到当地居民反对，但是法院认为药

厂可以为当地提供就业机会，符合社会公共利益。我觉得这对严格的公共利

益就有了松动。还有一个是美国修建帝国大厦时，也是认为大厦是美国的标

志性建筑，也被理解为公共利益。［6］根据美国的这两起案件，学者认为美

国对严格的公共利益有了松动，那是否意味着中国对公共利益的界定标准也

要松动?笔者认为中国还是应该采用严格标准。第一，在美国的判例中，关

于符合判断公共利益大致可以分为严格解释阶段、宽严标准并存阶段以及宽

泛解释的阶段［7］,但是可以发现，对公共利益的不同判断标准与时代背景

密切相关。［8］而自从1949年新中国成立以来，公民的合法私有财产的保护

一直没有收到足够的重视，直到2004年宪法修正案中才正式提出保护公民

合法私有财产，刚刚通过的《物权法》只是将宪法修正案的规定具体化。由

此可见，在保护公民财产权这方面中国跟美国的时代差距很大，而且不容忽

视。所以，不能仅凭美国对公共利益的判断标准放宽从而得出中国也要这样

做,而是要根据中国具体的保护公民权利的实际情况，对公共利益采取严格

标准。第二，美国实行土地私有，在征收征用土地房屋的过程中阻力更大，

因此，随着工业革命的发展以及现在城市更新计划的推行，法官在适用公众

使用的标准时逐步采取放宽的标准;而中国实行土地公有，公民只享有土地

使用权，相对来说，征收征用土地房屋就容易多了，如果还采取宽松标准，

那将极不利于保护公民的财产权。另外，在美国，法官虽然对公共使用做出

了宽泛的解释，即很多情况下，公民必须得拆迁，但是，政府并不从中营利;

在中国，公民不仅必须得拆迁，而且政府还要从拆迁过程中赚取利润。经以

上比较分析，笔者得出结论：中国维权意识刚刚觉醒的情形下，立法对公共

利益应采取严格标准。

最后，所谓采用严格标准，即在立法中先采定义式给公共利益下一概念,

然后再用列举的方式列出典型的符合公共利益行为，并采用排除的方式将某

些典型的不属于公共利益范畴的行为加以排除，最后赋予法官一定限度范围

内的自由裁量权。有人认为建立新形式的标准化始走向建筑和谐的唯一道

路，并且能用建筑技术加以成功地控制,而我的观点不同，我要强调的是建

筑最宝贵的性质是它的多样化和联想到自然界有机生命的生长.我认为着才

是真正建筑风格的唯一目标.如果阻碍朝这一方向发展，建筑就会枯萎和死

亡.要使建筑结构适合于环境，要注意到气候，地位和四周的自然风光，在

结合目的来考虑的一切因素中，创造出一个自由的统一的整体，这就是建筑

的普遍课题，建筑师的才智就要在这个可提到完满解决上体现。（2）是否强

制拆迁？

如果被拆迁人必须得拆，那么被拆迁人谈判力量就削弱了，因为如果不

拆就会面临被强制拆迁的境遇，而一旦被强制拆迁，再跟拆迁人进行关于补

偿的谈判就失去了重要的筹码。

如果被拆迁人可以不拆，那么就可能存在漫天要价的可能性。这种情况

又如何解决？

解决方案：如果是公共利益拆迁，就强制拆迁，但是并非不补偿;如果

是非公共利益的拆迁，原则上不强制拆迁，则交由拆迁人与被拆迁人之间按

市场交易规则谈判，因为拆迁人既然想通过拆迁后获利就必须先给与被拆迁

人合理的补偿，这符合自愿和等价有偿的市场交易规则。但也不是完全没有

限制。如果完全交由拆迁人与被拆迁人自由谈判很可能导致两种情况发生：

一是，被拆迁人漫天要价，提出种种不合理耍求，以最终拆迁失败为代价。

而如果每次拆迁过程中都有这样的被拆迁人存在，就会导致开发商承担极大

的风险，从而挫伤开发商的开发积极性，最终阻碍整个城市地区的发展；另

外，对于愿意搬迁的被拆迁人的权利也会由于个别人的漫天要价而无法保

障。二是，资金雄厚的开发商可能满足被拆迁人的各种要求，在拆迁后将所

有成本再转嫁到消费者身上，从而导致房价疯狂飙升，最终房地产市场秩序

混乱。因此，针对第一种情况，笔者认为首先可以交由开发商与住户协商，

但是要限制拆迁期限，如果在期限内完成拆迁协议，则土地使用权归开发商

享有;如果超过期限还不能完成拆迁协议，则由开发商自己承担风险，拆迁

失败。这样就控制了因长期拖而不决给开发商带来的更大的风险。此外，为

了保护其他愿意拆迁的住