《房地产项目工程实例管控解读报告》

地产项目工程实例管控解读49P1.1工程管理重难点1.2交房管控点1.3质量管控点1划分原则：

1、便于各项施工组织；

2、配合销售提供货值；

3、设计上能相对划断划分如下：Ⅰ标段：建面约12.95万㎡（包括13栋32单元9.8万㎡洋房＋高层29#楼3.15万㎡）Ⅱ标段：建面约12.05万㎡（包括15栋29单元8.9万㎡洋房＋高层30#楼3.15万㎡）Ⅲ标段：建面约9.8万㎡（包括3栋高层＋别墅＋幼儿园）Ⅳ标段：建面约12.5万㎡（包括4栋高层＋别墅）1.1.1施工组织－－标段划分一、工程管控——1.1工程管理重难点Ⅰ标段Ⅱ标段三期Ⅳ标段Ⅲ标段21.1.1施工组织－－施工临设规划一、工程管控——2.1工程管理重难点Ⅰ标段Ⅱ标段三期Ⅳ标段Ⅲ标段规划思路：临内环高速一侧按环境标高平场15米宽（道路4.5m＋局部错车道1.5m，1.5m高压线电缆沟，9m活动板房位置），作为Ⅰ、Ⅲ标段施工临设场地规划，Ⅱ、Ⅳ标段施工临设场地结合一期土石方平场，设于三期SOHO用地内甲方办公室布置在三期SOHO范围内，使用3年甲方现场办公室现场施工临设Ⅰ标段临设场地样板体验区Ⅲ标段临设场地Ⅱ、Ⅳ标段临设场地32.1.1施工组织－－施工道路－1组团二、工程管控——2.1工程管理重难点道路数据：道路一：全长595米（Ⅰ标段＋Ⅱ标段高层）道路二：全长260米（Ⅱ标段洋房）原则：1、尽可能利用消防道路作施工道某省市成本2、便于交通组织，两标段施工道路较为独立，少干扰3、少影响样板区人流线路4、施工道路4.5米宽，局部增加1.5m宽错车道Ⅰ标段Ⅱ标段施工道路样板体验区道路一道路二4Ⅲ标段2.1.1施工组织－－施工道路－2组团二、工程管控——2.1工程管理重难点体育公园内道路（2010底建成）施工道路样板体验区Ⅳ标段思路：借体育公园已修建道路作为施工道某省市项目成本（项目外协的重要内容之一）52.1.1施工组织－－B3-2地块施工给水、排水接口二、工程管控——2.1工程管理重难点某省市政管网施工给水：由我司在盘溪路已建成的DN400给水管网上申请DN100的接口，设置总表，分表由施工单位按甲方管理要求进行接驳。施工排水：施工雨污水接驳口均由施工单位自行申请接驳至盘溪路已建成的雨污管网（DN400污水管网，井底标高309.45；DN700雨水管网，井底标高310.26）盘溪某省市政管网6我司申请800KVA施工箱变，供一期使用从市政高压T接箱用高压某省市政电缆沟及部分自制电缆沟引至800KVA施工箱变某省市政10KV高压T接箱穿越体育公园预埋两根￠200的CPVC电力管作为二期、四期自一期开闭所引来的供电通道和两个地块弱电联某著名企业道。二、工程管控——2.1工程管理重难点2.1.1施工组织－－B3-2区块用电接口72.1.2工程排期二、工程管控——2.1工程管理重难点分期组团总建筑面积样板区项目开工开盘竣工备案交楼开工开放1期1组团电梯洋房18.832010-1-15（土建）

2010-5-15（精装修）售楼处：2010-7-23

样板房：2010-7-232010-1-202010-5-252011-9-302011-12-101期2组团高层别墅28.412010-11-1（土建）

2011-5-14（精装修）2011-7-20（展示）2010-11-1

2010-5-102011-4-30

2010-10-102012-8-302012-12-10812345678910111213141516171819202122232425262728293031323334353637383944404142432.1.3营销匹配二、工程管控——2.1工程管理重难点②③④⑤⑦⑥①销售推盘节奏工程流水段划分及进度满足销售要求①②③92.1.4样板区管理二、工程管控——2.1工程管理重难点

江体项目外立面采用ArtDeco风格，重庆公司第一次实施，样板区面临以下困难：创新产品的材料选型，各部门配合要求高；立面线条复杂，用材精细，细部处理标准要求高；样板区工期相当紧张，现场管理精度要求高；为了保证样板区如期顺利开放，相应安排如下：102.1.4样板区管理－－关键节点控制二、工程管控——2.1工程管理重难点工作内容开始时间完成时间备注基础工程2010.01.182010.2.10

车库及地下室2010.2.192010.2.26

主体结构工程2010.2.272010.5.15

外墙装饰装修工程2010.5.152010.7.15

建筑屋面工程2010.6.15

2010.7.15

外架拆除2010.7.16

2010.7.18

建筑安装工程2010.2.102010.7.15

建筑电梯工程2010.5.152010.6.30

无外架区域景观施工2010.4.212010.7.15

外架区域景观施工2010.7.12010.7.25

售楼处精装修工程2010.4.25

2010.6.20

样板房精装修工程2010.4.252010.7.20

样板区配饰

2010.7.12010.7.20

样板区开放

2010.7.30

112.1.4样板区管理－－各职能配合控制二、工程管控——2.1工程管理重难点设计节点控制－详附件施工资源控制－详附件材料资源控制－详附件开工前置条件控制－详附件

122.1.5工程管理目标二、工程管控——2.1工程管理重难点质量目标某省市优质结构工程安全生产文明施工某省市级文明工地户均报事率≤0.9条一次性交房成功率≥95％132.1.6工程管理－－技术管理二、工程管控——2.1工程管理重难点严格执行“部门工程技术管理办法（2009年版本）”详附件附件1：施工单位须报送的施工方案目录附件2：高层、花园洋房样板点评一览表附件3：《龙湖集团设计变更、技术洽商及现场签证管理原则》（2008年版）附件4：《重庆公司工程部建设工程竣工图管理办法》（2009年版）附件5：《重庆公司工程部质量缺陷处理管理办法》（2009年版）附件6：竣工图编制指引附件7：工程项目应用四新技术登录台账附件8：工程项目前控和优化措施登录台账14可量化：强化参建各方职责，规定动作切实落地行为控制：二、工程管控——2.1工程管理重难点2.1.7工程管理－－质量管理行为控制、行为结果15质量控制行为一览表分项工程质量标准方案讨论材料报验监理交底班组交底样板点评客户敏感工序报验质量收测界面移交主体砼结构√

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砌体√√√√√√√√√抹灰√√√√√√√√√EPS外墙保温√√√√√√√√√水性金属漆√√√√√√√外装饰玻璃√√√√√√√铝合金门窗√√√√√√√√√室内钢楼梯√√√√√√√√√防水√√√√√√√√√预留预埋√√√√√√√√√电缆桥架√√√√√√√√

管道安装√√√√√√√√√……二、工程管控——2.1工程管理重难点2.1.7工程管理——质量管理162.1.8工程管理——安全文明管理二、工程管控——2.1工程管理重难点按照合同及安全文明管理规范JGJ59-99严格执行“部门安全文明管理办法（2009年版本）”详附件

《项目现场文明施工管理办法》

《施工现场砂浆拌制管理规定》

《施工用电管理制度》

《施工用水管理制度》

《雨废水、污水排放管理制度》

《施工围墙及共用施工道路管理制度》17关键词：共享、便捷、存档共享、便捷建立全项目FTP信息管理平台，提供便捷查询途径；

涵盖研发、造价、工程、营销、财务各个职能，覆盖项目启动至今所有资料。（参照MOCO项目）二、工程管控——2.1工程管理重难点2.1.9工程管理——信息管理18存档及时更新信息管理平台，与纸质文档保持一一对应；二、工程管控——2.1工程管理重难点2.1.9工程管理——信息管理191、施工道路的组织与协调：二、工程管控——2.1工程管理重难点2.1.10工程管理重点难点分析

本项目一期仅一某省市干道，水平纵深较大（约550米），小区道路在园区内且在结构顶板上，不能作为施工道路。一期洋房以外围消防通道作为施工道路，一期1组团洋房后期实施2组团高层时，需借用体育公园的道路作为施工道路。对使用体育公园道路的对外协调，将是项目外协的关键工作

202、三期高边坡的开挖及治理二、工程管控——2.1工程管理重难点2.1.10工程管理重点难点分析三期SOHO的地下室将达负三层，实施时将形成近20米的高切坡，高切坡实施时降低对一期内街及售楼部的影响，将是工程管控的重点和难点。对策：在三期土石方开挖结合边坡治理同时进行。原始地形1F-1F-2F-3F2F3F4F31131626921二、工程管控——2.1工程管理重难点3、一期园区道路上的综合管网因一期1组团洋房与一期2组团高层施工步调不一致，所以在一期园区道路上的管网实施时，须综合考虑2组团高层区域的管网的后期接入，否则园区道路在高层施工时将受到破坏.另外洋房交房后园区道路将交业主使用，该管网施工将是项目管控的重点和难点.

对策：2组团的设计先行.Ⅰ标段Ⅱ标段主排水管道高层指排水管道2.1.10工程管理重点难点分析224、地下车库与高层边界的实施控制一期2组团高层连接1组团车库，由于实施洋房和高层的步调差异，车库先行实施，高层因其基础较深，所以设计上应先行考虑其边界处的结构关系，否则高层实施时将对洋房造成影响，这是实施期间项目控制的又一重点。对策：2组团的设计先行，提前考虑并规避风险二、工程管控——2.1工程管理重难点2.1.10工程管理重点难点分析

232.2.1交房管控点二、工程管控——2.2交房管控点1.交房效果标准户内土建标准公共部位标准外装成型效果标准设备安装效果标准242.2.1交房效果标准——户内土建标准二、工程管控——2.2交房管控点252.2.1交房效果标准——公共部位标准二、工程管控——2.2交房管控点262.2.1交房效果标准——屋面效果二、工程管控——2.2交房管控点屋面泛水细部处理屋面管根细部处理272.2.1交房效果标准——安装二、工程管控——2.2交房管控点管道安装规范，成品保护到位282.2.1交房效果标准——安装二、工程管控——2.2交房管控点29二、工程管控——2.2交房管控点2.2.1交房效果标准——车库30二、工程管控——2.2交房管控点2.2.1交房效果标准——设备安装效果标准31二、工程管控——2.3质量管控点2.3.1当地常见质量通病

普通窗下口渗水普通窗上口渗水外窗渗水32二、工程管控——2.3质量管控点2.3.1当地常见质量通病

1、增加窗眉构造2、保洞口3、采用钢附框窗眉33二、工程管控——2.3质量管控点2.3.1当地常见质量通病

34二、工程管控——2.3质量管控点2.3.2本项目质量管控重点

外墙涂料雨水流挂及顶部开裂增加砼压顶挑出结构35二、工程管控——2.3质量管控点2.3.2本项目质量管控重点

防流坠措施---檐口及线饰下口设置U型滴水条36二、工程管控——2.3质量管控点2.3.2本项目质量管控重点

地下室地面返潮