房地产 -2026年前5月现房销售观察

2026年以来，全国多个省市在土地出让、公积金信贷、项目入市等环节加快推进现房销售模式。与往年个别城市“鼓励”或“试点”不同，今年在政策工具、金融激励和企业响应上均呈现出更强的落地性和系统性。本报告从土地端、金融端和销售端三个维度，梳理2026年截止5月份明确出台或实施的现房相关政策与市场动态，以便更好地了解当前现房销售相关情况，更准确地理解各地推进现房销售的思路，以及房地产发展新一、土地端：从“鼓励”走向“硬性要求”2026年，土地端对现房销售的要求明显升级。湖北省荆门市率先明确新出让土地原则上全部现房销售，成为全国今年首个全域性硬性规定。这一表述与此前河南信阳的相关政策相似。需要说明，在实践过程中，除了现房销售政策外，部分地区也在提升预售标准，这也是当前一个重要的方向。同时，广州市在“4·30”新政中提出在土地供应端试点现房销售，标志着一线城市正式加入现房销售探索行列。广州作为一线城市较早提出系统性的现房销售政策表述，对各地后续进一步促进现房销售模式具有较好的启示意义。福建省虽为省级指导意见，但其“优先选择现房销售”的表述具有较强的政策引导意义，福建的政策也为后续各地推进现房销售积极探索提供了明确方向，并有望在后续推出试点项目。从土地端的政策变化来看，现房销售正逐步转变为土地出让环节的主动约束或激励机制。总体来看，在土地政策方面，当前总量管控的框架下，关于现房销售的内容后续也将增多。这一趋势将直接改变房企的开发节奏、资金安排和项目定价逻辑，值得持续二、金融端：公积金贷款成为主要激励工具金融端是2026年现房销售政策中覆盖面最广、操作性最强的领域。苏州、烟台、济南、成都等城市纷纷出台针对现房项目的公积金贷款优惠政策，普遍采取“额度上浮”其中，苏州市上浮幅度最高，达50%，家庭最高可贷300万元；烟台市则在额度上浮30%的基础上，增加了“住房套数核减1套”的政策，降低了多套房家庭的购买门槛。近期这一政策动向值得关注，公积金的支持力度正在强化，符合我国公积金制度优化改革的总体导向。从这些城市的实践来看，公积金政策与现房销售实现了较好结合，充分说明现房是一类重要的产品类型，也反过来能够更好地鼓励企业推进现房建设，鼓总体来看，金融端的政策逻辑清晰：通过降低购房成本、提升贷款可获得性，引导需求向现房项目倾斜。尤其是“套数核减”政策，对改善型需求的释放具有直接推动作用。若后续更多城市跟进，现房销售的金融配套政策将形成系统性优势。三、销售端：项目落地与企业战略同步推进2026年，现房销售在项目入市和企业战略层面均有实质性突破。天津、徐州、宜宾等地陆续有现房项目面市，且呈现出“国企主导”与“品牌房企主动布局”并行的特征。美的置业在徐州发布全国首个房企“主动现房战略”，不设实体售楼处、先建好再开盘，代表了头部房企对现房模式的主动适应与策略调整。以天津的现房项目为例，从目前的网签数据来看，开盘后的去化率达到了70%，表现优于行业平均水平。这也说明，现房项目若能结合当前“好房子”、高品质住宅等方向，能够更好地促进住房销从销售端的表现来看，现房项目在市场中的接受度正在提升，尤其是国企背书或品牌房企主导的项目，在去化速度和客户信任度上具有明显优势。随着更多城市在土地端和金融端形成政策闭环，现房销售有望从“试点”逐步走向“常态”。2026年以来，现房销售在政策端、金融端和市场端均呈现出系统性推进的态势。土地端的硬性要求与金融端的激励工具形成合力，销售端的项目落地与企业战略则提供了市场验证。后续需重点关注三个方面：一是更多城市是否会跟进土地端的硬性要求；二是公积金激励政策是否向商业贷款延伸；三是房企在现房模式下的资金周转能力是否可总体来看，现房销售仍在稳妥有序地推进，