房地产 -2026年1季度全国工业产业园市场专题报告-同策研究院

经济环境总体承压，一季度各类产业园租金下跌、出租率下滑，产业园经营压力增加，市场竞争环境依然严峻。受传统租赁淡季影响，有效租赁需求持续不足租金特征一季度样本项目中各类产业园租金均下跌：变化原因：1、新项目入市、存量竞争，引发租金价格战，运营机构新签合同租金下降、对老客户降租金推动续约商务合作：宋先季度出租率总体降低、各类型分化出租率76%,比25年同期降7.6个百分点出租率78%,比25年同期降4.7个百分点出租率86%,比25年同期降2.1个百分点出租率93%,比25年同期降1.8个百分点11、仓储物流类、研发及制造类产业园的租户通常定制设备、仓储货架等，搬迁成本更高，租赁更稳定2、商务办公、研发办公类租赁企业普遍面临降本增效合并办公、人员缩减，导致租赁需求面积下降商务合作：宋先业至上服务至诚专业至上服务至诚全国两会期间，政府工作报告中提出，加紧培育壮大新动能，坚持把发展经济的着力点放在实体经济上，因地制宜发展新质生产力，建设现代化产业体系。具体发展战略涵盖四条路径：优化提升传统产业、培育壮大新兴产业和未来产业、扩能提质服务业、打造智能经济新形态加紧培育加紧培育深化拓展"人工智能+"专业至上服务至诚数据来源：同策研充院、wind“十五五”规划纲要提出，传统产业聚焦内部效率提升和成本控制；6大战略性新兴产业侧重市场扩张和产业规模增长；六大未来产业兼具“颠覆性创新”与“强赋能属性”,处于技术突破“前夜”,会是明天的支柱产业；今年首次提出要打造智能经济新形态，发展“人工智能+”,拓展人工智能赋能干行百业的广度和深度，培育新模式、壮大新动能集成电路、航空航天、生物医药、低集成电路、航空航天、生物医药、低空经济、新型储能、智能机器人量子科技、生物制造、绿色氢能核聚变能、脑机接口、具身智能、6G6万亿，目标2030年都雷至10万亿以上见》提出2027年、2030年、2035年三个阶段目2030年，普及率90%;2035年，全面步入智能预计未来5年，传统产业将新增专业至上2026年一季度从中央到地方出台多项产业相关政策，顶层设计聚焦培育新质生产力、建设现代化产业体系，且路径清晰、工具多元。行业调控方面，集中在AI与实体经济的深度融合，尤其强调对制造业的全面改造；金融支持方面，从财政资金规范到高科技保险金融兜底构建体系化建设；地方上跟进中央部署，密集发布十五五产业规划时问1月23日国家发改委联合行业上下游和高校院所优势创新资源组建，协同开展行业关键技术、前沿引领技术1月12日国家发改委引导政府投资基金落实国家产业调控要求，支持现代化产业体系建设1月12日国家发改委、财政部四部门等《关于加强政府投资基金布局规划和投向指导的工作办法(试采用股权投资等市场化方式，引导各类社会资本支持相关产业和领域发展及1月7日工信部推动不少于5万家企业完成新型工业网络改造升级，并在23月2日科技部、金融监管总等四部门推动科技保险高质量发展，在人工智能、集成电路、量子科技等领域开发专属产品3月5日国务院实施超大规模智算集群、算电协同工程，建设全国一体化算力调度体系，支持A开源社区建设3月10日工信部3月11日工信部正式批准发布453项行业标准，覆盖机械2月1日支持在不同用途用地之间合理实行功能转换、混合设置，满足新兴产业、未来产业发展的新型用地需求2月9日2月10日折江发布2026年“8+4”经齐政策体系，82月11日上海正式发布了以先进制造业为骨干的“2+3+6+6°现代化产业体3月10日(2026—2035年)》明确未来十年新赛道培育和现代化产业体系建设路径专业至上服务至诚专业至上服务至诚时间建筑面积(万m²)(亿元)1月9日联东U谷建设1月12日万洋集团1月16日中电光谷合作火炬海沧308科技园1月22日建设粤芯半导体四期项目1月27日宁德时代云南锂电池绿色智造基地一一2月1日东湖高新区世界级存算一体化产业基地落户一2月2日京东产发合作京东无锡智能机器人与先进制造产业基地2月2日中交城投、科学城集团粤港澳大湾区数创园二期2月5日园区建发集团南京市江北新区2026GY04地块2月6日华云算能投资/2月10日建设先进智造园综合配套楼封顶预计2026年底竣工2月24日中国电信建设粤港澳大湾区数据中心二期开工2月28日建设西北零碳智慧云智算中心一期在庆阳东数西算园区开工93月3日建设中标中国移动扬州数据中心项目专业至上服务至诚专业至上服务至诚时问融资金额(亿元)时问融资金额(亿元)1月6日山东省新动能未来产业基金设立，首期1月9日案，规模达10亿元1月9日外高桥中票上海外高桥发行10亿中期票据，利率1月13日南海产业集团2026年成功发行募集资金9.2亿元，利率2月5日中联重科完成发行可换股债券2月6日知识城集团公司债券申请获深交所通过2月9日成都产投集团5发行2026年第一期公司债券2月10日发行2026年第一期公司债券2月10日科学城集团6中票成功发行2026年度第一期中期票据，票2月12日新奥集团首期6.08储架2月25日武汉东湖创新科技投资有限公司等金2月25日公司债券申请获受理中央中央财政专门安排1000亿元，推出财政金融协同促内需一揽子政策，初步匡算可支持惠及万亿级信贷，重中央大规模中央对地方转移支2026年全国一般公共预算支出首次超过30万亿元，中中央转提供资金支撑：中央预算内投资7550亿元，8000亿元用于“两重”建设江苏强化对零碳园区、园区低碳化零碳化改造的金融支持福州2026年园区基础设施配套建设新增贷款贴息补助零碳园区金融配套目与绿色产业发展重庆“园区技改担”扩面融资需求，担保机构+财政+银行三方分担风险专业至上服务至诚专业至上服务至诚2026年一季度，5只产业园REITs(类REITs)有新动态，其中4只园区基础设施REITs为首发，1只仓储物流REIT为扩募。本季度REITs金融创新不断，一是多个全国首单类突破，如火炬产业园、集体经济类、产业基金主导的机构间REIT等底层资产不断拓展；二是部分底层资产由存量资产载体升级而来，为园区存量资产盘活提供了新标杆交易所已申报新购入不动产拟为上海市浦东新区的W5-3地块仓库项目和F18地块厂房项目及配套地下车库，合计建筑面积约24.3万平方米。待上市园区基础设施首发已反馈该项目为陕西省首单公募REITs,底层资产为位于陕西省西安高新技术收资金约4.14亿元。待上市中金厦门火炬产业园REIT园区基础设施首发已问询待上市园区基础设施首发已发行为收益来源，出租率稳定在90%以上，承租企业聚焦新一代信息技术、待上市华金元联娄葑街道联创产园区基础设施首发已发行全国首单集体经济类REITs,底层资产位于苏州工业园区专业至上服务至诚专业至上服务至诚专业至上服务至诚2026年一季度工业GDP为10.3万亿元，占全国GDP的30.9%,占第二产业的89.0%。当季工业GDP同比增长6.1%,自度，工业对GDP增长的贡献率达到37.5%,创近5年新高24Q425Q125Q22524Q425Q125Q225■当季第二产业GDP■当季工业GDPGDP累计同比贡献率：工业—GDP累计同6%5专业至上服务至诚专业至上服务至诚2026年一季度制造业GDP为8.7万亿元，占工业GDP的84.1%,制造业占GDP的比重保持稳定。从增速来看，2026年一季度制造业GDP同比增速为6.3%,超过工业GDP同比增速，主要原因是高技术含量的制造业产业增长较快，拉动整体增24专业至上服务至诚专业至上服务至诚2026年一季度第二产业固定资产投资3.7万亿元，同比增长1.7%,第二产业固定资产投资总额占全国固定资产投资的35.8%。一季度第二产业中工业总体的固定资产投资增速达到5.8%,超过制造业同比增速4.1%,以雅安水电站为代表的基础设施同比增速快、带动工业的投资增长第二产业同比 专业至上服务至诚%82020至2026年Q1轻工业、重工业中长期贷款余额及同比增速2020至2026年Q1轻工业、重工业中长期贷款余额及同比增速(本外币)(本外币)(本外币)(本外币)重工业同比当年累计值新增中长期贷款(右轴)工业中长期贷款余额(左轴)轻工业贷款余额重工业贷款余额一轻工重工业同比当年累计值新增中长期贷款(右轴)工业中长期贷款余额(左轴)专业至上一季度全国工业产能利用率为73.6%,自2021年起呈现波动下降的趋势，2025年起继续负增长。分类别看，一季度制造业产能利用率为73.9%,高于电力热力燃气及水生产和供应业72.1%,高于采矿业71.9%2021至2026年一季度工业各门类产能利用率2025/3/门%下降趋势%%15.02025年起-5.0下降趋势专业至上服务至诚专业至上服务至诚|3月份受国内AI产业链的需求增长(光纤、存储、通信设施等)以及国外伊朗地区战争带来的输入性通胀影响，2026年3月PPI同比增长0.5%,结束连续41个月的负增长。对于技术壁垒高的行业、带有垄断性质行业，有机会向下游转移成本。传统工业类企业进一步面临经营压力。当月PMI达到50.4,重回荣枯线以上，宏观指标好转2021至2026年3月PPI当月同比%2021至2026年3月PPI当月同比%53月PPI回正2023至2025年PPI<0代表价格工业生产环节价格下跌0PPI(生产者价格指数)是用于衡量工业领域生产者出厂价格的平均变动水平，反映生产环节(如原材料、中间品、产成品)的价格波动，被视为经济专业至上服务至诚3月PMI超过50造业PMI主要反映工厂生产活动状况及相关支出。指数取值范围在0至100之间，50为扩张与收缩的临界点；高于50.表示制造业总体处于扩张状态；低于50,表示制造业总体处于收缩%%42%4.0专业至上服务至诚万亿7.5万亿营业成本累计值80.060.040.020.0%产成品存货2同比万亿0行业中，计算机通信及其他电子设备制造业受AI产业带动，增速最高，同比增长13.6%2026年一季度工业TOP2026年一季度工业TOP10行业增加值累计同比%%88686662.52.14第色至属冶炼及压延加亚有免金治炼交压延加工亚电力、热力的生产和供应亚汽车制造业农副品加工业电气机算器材制造亚化坚康料及学掣制造亚石涵、煤娄各他继料茄十业耳机、通信和其他电子设音制造业第色至属冶炼及压延加亚有免金治炼交压延加工亚电力、热力的生产和供应亚汽车制造业农副品加工业电气机算器材制造亚化坚康料及学掣制造亚石涵、煤娄各他继料茄十业耳机、通信和其他电子设音制造业2物盖业物盖业0—电力、燃气及水的生产和供应业—电力、燃气及水的生产和供应业专业至上服务至诚专业至上服务至诚2026年一季度工业各行业中计算机通信和其他电子设备制造业出口交货值最高，达到1.50万亿元，其次为电器机械及器材制造业，为0.45万亿元。各行业中汽车制造业、铁路船舶航空航天和其他设备制造业、有色金属冶炼3类行业的增速超1季度出口交货值汽车制造业电气机蕊及路材制适业算杭、通信和其他电子设量造业遭用这制适业专用汽车制造业电气机蕊及路材制适业算杭、通信和其他电子设量造业遭用这制适业专用备制造亚忙原科及华学制造亚金属制品业件路。船部，航空质天和其他系设备制请业搀胶和塑科制品业医药制造义纺织业药招服装，服饰业有生金黑冶炼及压延加工亚文数，工美体育和娱乐用品制造业衣副食品加工业0专业至上服务至诚专业至上服务至诚专业至上服务至诚的71%,成交占比相比2025年的53%大幅提升。2018年至今，工业用地的成交楼面均为276元/平，平均溢价率为1.63%2023门专业至上服务至诚专业至上服务至诚在更长的周期看，二线城市出让工业用地的总金额呈下降趋势，近五年维持在20%左右四线城市五线城市一线城市二线城市四线城市五线城市■1季度成交金额五线城市专业至上服务至诚专业至上服务至诚2026年一季度全国厂房类建筑竣工1.0亿平方米，同比下跌13.8%,已经连续3年下跌。分省份看，一季度浙江省竣工厂房面积最高，达2952万平方米、其次为江苏省1859万平方米。云南省增速最高、同比增长140%。经济发达地区工业产业园规模大、中西部地区增速快建筑业：厂房及建筑物竣工面积专业至上服务至诚专业至上服务至诚纯办公需求区分依据：办公楼、实验室及样品生产，非大规模生产制造类产业园部分兼具办公及研发专业至上一季度经济修复偏缓，企业经营承压、现金流紧张，普遍缩减办公面积、延缓扩张计划，甚至提前退租降本。商务办公类与研发办公类产业园租金普遍下跌。监测样本显示，一季度商务办公类项目平均租金108.1元/平/月，同比下降1.2%,环比下降3.0%,研发及办公类同比跌幅更大，达6.4%。一季度为租赁淡季，受新项目入市及存量竞争影响，客户观望情绪商务办公类降至78%,研发办公类降至76%一季度下降至76%80%一季度下降至78%25Q125Q225Q325Q专业至上服务至诚专业至上服务至诚仓储物流类、研发制造类产业园租金同样面临下跌，监测样本显示，一季度仓储物流类项目平均租金49.7元/平/月，同比下降4.1%,环比下降0.2%,研发及制造类同比跌幅更大，达8.7%。由于仓储物流、研发制造的租赁企业定制的设备、仓储货架难以移动，出租率总体维持稳定，变动幅度远低于商务办公、研发办公类产业园60.0一仓储物流一研发及制造专业至上服务至诚专业至上服务至诚受新项目入市、存量项目提供更好租赁条件(租金、免租期、精装修、办公家具)客户关注点：专业至上223前置开展存量租户续签对接、租约重组等工作，提前锁定核心客户，降低流失率。为企业客户对接投融资、科技金融、政策申报等服务资源，构建产业生态圈，增加,打造高品质样板间，满足企业拎包入住专业至上专业至上服务至诚张润大厦位于上海浦东盛夏路61弄，可供出租面积4.3万平方米，园区包括2栋办公楼及配套商业。项目租金价格稳定、出租率高，出租率长期维持在90%-95%之间，近两年租金水平维持在165-167元/平/月。园区内入住企业主要从事商务服务业、科技推广和应用业，注册资本较高，集中在1亿元以上，占比23.3%,1-5千万，占比24.7%专业至上服务至诚出租率元/平/月出租率元/平/月其他，13.8%其他，13.8%研究和试验零售业资本市场服科技推广和应用商务服务务，8.8%26.3%企业注册企业注册亿，13.7%500-1000万.1-5千万.9.6%专业至上服务至诚元/平/月出租率