土地估价理论与方法考点巩固三

土地估价理论与方法考点巩固三

1、单选当某一地块的边际报酬曲线达到最大值时，该地块的总报酬开始（）。

A.以递增的速度上升

B.以递减的速度上升

C.以递增的速度下降

D.以递减的速度下降

正确答案：B

2、单选地租是一种经济剩余，即（）之后余下的那部分。

A.总利润减去税金

B.总收入减去总要素成本

C.税后总利润减去社会平均利润

D.总收益减去生产成本

正确答案：B

3、单选、（）是指采用货币作为计量单位，记录和反映企业的生产经营活动。

A.会计主体

B.持续经营

C.会计分期

D.货币计量

正确答案：D

4、单选（）是反映企业在某一定特定日期财务状况的会计报表。

A.财务状况变动表

B.现金流量表

C.利润表

D.资产现债表

正确答案：D

5、单选（）地租是指土地所有者将土地租给土地使用者，土地承租人和出租人

签订租赁契约所确定的租金。

A.经济

B.商业

C.理论

D.垄断

正确答案：B

6、判断题耕地占用税对于实际占用耕地超过批准占用耕地，应按照批准占用

耕地面积依法征收耕地占用税。（）

正确答案：错

7、判断题根据马克思地租理论，农产品的生产价格由中等地农产品的个别生

产价格决定。（）

正确答案：错

8、多选根据工业区位理论，下列描述正确的是()。

A.影响工业企业布局的因素为运输、劳力及集聚

B.遍布性原料的参与程度愈大，原料指数则愈大

C.限制性原料的失重程度愈大，原料指数则愈大

D.劳动力成本导致工业区位模式产生第一次变形

E.社会集聚为一般集聚因素，生产集聚为特殊集聚因素

正确答案：A,C,D

9、单选()不属丁流动资产。

A.短期投资

B.应收款项

C.货币资金

D.应付款项

正确答案：B

10、判断题土地估价要充分了解评估对象的各种权利状况，同样一宗地产，

权利不同，其评估价格可能相差很大。()

正确答案：对

11、判断题基本农田保护区划定的程序中，划区定界是以县为单位，将土地

利用总体规划确定的基本农田保护区到实地进行划区定界，确定保护区的具体

范围、四至，并落实到具体地块。

正确答案：错

参考解析：基本农田是耕地的一部分，而且主要是高产优质的那一部分耕地，

但并不是所有的耕地都是基本农田。

12、单选采用成木法进行长期股权投资核算时，股票投资的账面价值一般

()O

A.将会增加

B.将会减少

C.保持不变

D.既可能增加也可能减少

正确答案：C

13、多选根据地价评估目的的不同，宗地地价可分为0

A.基准地价

B.标定地价

C.出让底价

D.交易地价

正确答案：B,C,D

14、单选在平估新建不动产时，经常要查询建设单位为建设工程编制的财务

总结，以了解和确定建筑工程的实际投资额，通常该投资额的计算必须以()为

依据。

A.工程结算

B.竣工决算

C.施工图预算

D.施工图结算

正确答案：A

15、判断题根据中心地理论，圆形市场是联系中心地与服务区的最有效理论

图式。（）

正确答案：错

16、多选成本逼近法一般不适用于（）估价

A.新开发土地

B.工业用地

C.商业用地

D.住宅用地

正确答案：C,D

17、单选（）是统计工作的核心环节。

A.统计设计

B.统计调查

C.统计整理

D.统计分析

正确答案：0

18、判断题当所用的资本和劳动的变量投入成本与其收益相等时，某块土地

在利用中即达到临界点。（）

正确答案：对

19、单选利率是一定时期内（）的比率。

A.平均利润与资本量

B.借贷资本量与利息量

C.利息与本金

D.利息额与汇款额

正确答案：C

20、多选下列选项中，（）所评估的价格是比较价格。

A.市场比较法

B.路线价法

C.基准地价系数修正法

D.成本逼近法

正确答案：A,B,C

21、多选?某市现有一宗面积为2000nl2的住宅用地，某开发公司拟建造一栋塔

式住宅楼，预计开发建设期2年，建成后即可全部售出。根据当地同类住宅市

场行情，平均售价可达3800元/米2；开发建设过程中，建筑费、专业费和不

可预见费可控制在1500元/米2,第一年投入40%,第二年投入60%,并在各年

内均匀投入。贷款年利息率为5.85%,销售税费为不动产总价的6队升发公司

要以不高于700万元的代价取得该宗地70年内期的土地使用权，实现相当于不

动产总价18%的利润率。

影响建筑物价格的环境因素不包括()o

A.建筑物楼层

B.建筑物周边环境

C.建筑物用途

D.建筑物的设计

正确答案：B,D

22、单选？当然

确定还原率宜采用()加上风险调整值的办法。

A.安全利率

B.利润率

C.贷款利率

D.存款利率

正确答案：A

23、多选基准地价是一定条件下的土地使用权价格，下面()符合基准地价的

条件设定技术要求。

A.未来某一时点

B.完整权利状况下

C.平均容积率下

D.平均开发程度下

E.最佳利用方式下

正确答案：C,D

24、单选在中心地理论中，所谓“中心地”指的是()。

A.区域的几何中心

B.泛指的城镇或居民点

C.区域内向周围地域提供货物和服务的中心城市或居民点

D.具备一定规模商业、服务业、制造业等职能的中心城市

正确答案：0

25、判断题建筑物的重置价是决定建筑物价格的最基本因素。()

正确答案：对

26、单选我国土地价格是以土地使用权出让、转让为前提，一次性支付的多

年地租的()总和。

A.预期值

B.现值

C.终值

D.估算值

正确答案：B

27、单选根据工业区位理论，可以通过对()等因素的比较，确定不同工业用

地之间的价格差异。

A.区域和个别

B.成本和收益

C.运输、劳动力和集聚

D.供给和需求

正确答案：C

28、单选新修订的《城镇土地使用税暂行条例》，大城市调整后的土地使用

税每平岁米年税额是()

A.2.5元至30元

B.1.5元至30元

C.3.5元至30元

D.1.5元至20元

正确答案：B

29、判断题从统计分类看，城镇土地利用现状调查属于一次性调查。()

正确答案：对

30、单选采用三阶段设计形式的工程建设项目，在()阶段，可能会发现工程

项目的建设规模、结构、设备类型攻数量有所变化，设计单位必须根据变化对

初步设计总概算进行修正，完成修正总概算。

A.技术设计

B.技术论证

C.施工图设计

D.施工设计

正确答案：A

31、多选资本主义两种基本地租形式是()

A.绝对地租

B.相对地租

C.契约地租

D.级差地租

正确答案：A,D

32、单选采用市场比较法评估地价时，采用的比较案例为协议出让地块，其

价格明显低于市场交易价格，须进行情况修正。若协议出让价为300元/米2,

经调查分析，修正系数为1.18,则经情况修正后的交易案例价格应为()元/

米2。

A.286

B.324

C.354

D.414

正确答案：C

33、多选投资回报率的确定通常考虑的因素有()o

A.开发土地利用类型

B.开发土地本身的条件

C.开发土地所处的地理环境

D.开发周期的长短

E.开发土地所处地区的政治经济环境

正确答案：A,D,E

34、判断题标定地价属于区域平均地价的一种，是目前我国最常见的区域平

均地价形式。()

正确答案：错

参考解加：基准地价属于区域平均地价的一种，是目前我国最常见的区域平均

地价形式，标定地价、交易底价、成交地价及其他派生出的地价都是对于具体

宗地而言，故都属于宗地地价类型。

35、单选在土地面积总量一定的情况下，缩小宗地面积规模，会使一定区域

土地市场的竞争程度()。

A.不变

B.增加

C.降低

D.没有规律

正确答案：C

36、多选根据阿兰索的买价曲线，可以认为()是正确的。

A.曲线P(t)上无论在什么距离，家庭对价格的满意度均相同

B.曲线P(t)与曲线BP相切时，企业达到区位平衡

C.企业满意度最高的点是切点E

D.家庭在买价曲线BP1上的满意度比BP3低

E.企业在买价曲线BP2的利润比BP1低

正确答案：A,B,C,E

37、判断题新古典主义经济学家关于地租本质含义的阐述主要基于对边际产

品价格与生产要素价格的比较。()

正确答案：对

参考解析：对地租的概念，新古典主义将生产过程视为多种变量不断变化的过

程，通过边际产品价格与生产要素价格的比较，对地租的本质含义进行阐述。

38、单选在影响土地价格的诸因素中，宗地临街状况属于影响地价的()因

素。

A.自然

B.经济

C.区域

D.个别

正确答案：D

39、多选影响建筑物的环境因素有()。

A、建筑结构

B、建筑年代

C、建筑物朝向

D、建筑设计

正确答案：B,C

40、多选属于建设工程前期费用的有()

A.可行性研究费

B.勘察设计费

C.土地征补费

D.拆迁安置费

正确答案：A,B,C,D

41、判断题某宗居住用地规划容积率为3.0,规划建筑面积为18000以，建筑

基地面积为1800而，则规划建筑覆盖率为30册()

正确答案：对

42、单选以现金为基础编制的财务状况变动表一般称为()o

A.资产负债表

B.利润分配表

C.现金流量表

D.损益

正确答案：C

43、单选路线价估价法基本公式的表示形式是()o

A.宗地总价=路线价X宗地面积

B.宗地总价=深度百分率义宗地面积

C.宗地总价=路线价X深度百分率

D.宗地总价=路线价X深度百分率X宗地面积

正确答案：D

44、多选公告地价一般是()的依据。

A.征收土地税

B.征收土地增值税

C.征用土地补偿

D.房屋拆迁费

E.确定出租价格

正确答案：B,C

45、单选对于商业用地来讲，()是决定其使用价值的因素。

A.用途

B.区位

C.地价

D.可及性

止确答案：D

46、多总建筑安装工程预算定额是()的依据。

A.设备安装工程预算定额

B.间接费用定额

C.编制施工图预算

D.确定建筑产品预算

E.人口定额

正确答案：C,D

47、多选当边际报酬从最高点变化到零时，下列描述正确的是()。

A.总报酬上升的速度递减

B.总报酬先升后降

C.平均报酬单调增加

D.平均报酬先升后降

E.平均报酬单调减少

正确答案：A,D

48、多选?有一宗工业用地，土地取得费及相关税费为15万元，为自有资金投

入；土地开发费为20万元，通过银行贷款取得，贷款年利率为6乐土地开发期

为1.5年。经调查，该宗地各项费用投入符合一般水平。在该土地上建一建筑

物。据市场调查确定，建筑物出租每年能获得的总收益为200万元，每年所需

支出的总费用为40万元，该类建筑的综合还原率为8%,土地还原率为6机

宗地估价技术报告中，评估对象描述的因素主要分为()等三方面。

A.土地登记状况

B.土地权利状况

C.土地面积状况

D.建筑物和地上附着物状况

正确答案：A,B,D

49、判断题土地位置的固定性也决定了土地市场是一种完全的市场。()

正确答案：错

50、判断题按照报酬递增或递减原则，土地收益将随实际投资成本的增加而

持续快速增加。()

正确答案：错

51、单选？以下五题与下述案例有关，认真阅读本案例，选出正确的选项

现有商贸公司A、建筑公司B、房地产咨询公司C,于1999年1月共同发起设立

天达房地产开发有限责任公司（项目公司，以下简称天达公司），其中A、B公司

以现金入资，C公司以技术入股，三方所占股份分别为78%、1796、5%.5%,注

册资金2000万元，全部投入该项目。

A公司所出资金中，有1500万元是其将所拥有的房产进行抵押获得的代款，贷

款期限2年。天达公司成立后第二个月即以1200万元依法取得一宗15000平方

米土地的70年土地使用权，并已取得规划许可进行商品住宅开发。通过招标，

D公司中标承担该商品房的建设过程中，在建设过程中，天达公司以土地进行抵

押，获得银行贷款800万元，贷款期限1年，通过商品房预售获得65G0万元。

2001年12月，商品房全部售出，天达公司税后利润达900万元。

该工程的施工图预算由（）根据己批准的施工图纸进行编制。

A.天达公司

B.B公司

C.C公司

D.D公司

正确答案：A

52、单选?2006年5月，W市具有二级资质的A房地产开发公司，以1200万元

取得了10000平方米住宅用地的土地使用权。该地块地上容积率为6,建筑密度

为50以该地块地形平坦、规整、坡度适宜，地质条件良好，不需或只需稍加简

单的工程准备措施，就可以进行修建。为筹集建设资金，A房地产开发公司首先

从其他企业手中借得部分资金。并准备利用其办公大楼，向B国有商业银行申

请抵押贷款，B国有商业银行为防范贷款风险，要求A房地产开发公司办理有关

的保险手续，W市C保险公司为A房地产开发公司办理了保险手续，在办理保险

手续前，C保险公司委托D房地产估价公司，对该办公大楼进行了保险价值评估

该地块的土地使用年限最高为（）年

A.40

B.50

C.60

D.70

正确答案：D

53、单选地下管线的排列次序自建筑物外墙向外依次为0。

A.给水、煤气、雨水和污水

B.煤气、给水、雨水和污水

C.煤气、给水、污水和雨水

D.给水、煤气、污水和雨水

正确答案：B

54、单选按房地产开发资金的占用形态划分，储备设备、材料等占用的资金

归为（）。

A.流动资金

B.固定资金

C.企业负债

D.银行借贷

正确答案：A

55、单选土地使用权出租特点不包括（）

A.土地使用权出租双方当事人只是就使用土地达成协议，发生作为物权的土地

使用权的转移

B.用丁出租的地块，必须具有法律上的依据

C.土地使用权租赁合同是有偿合同

D.土地转租合同中的承租人的法律地位具有特殊性，当出租的土地使用权发生

转移时，新的土地使用权人也必须尊重承租人的合法权利

正确答案：A

参考解苏：土地统计包括三个方面的含义：土地统计工作、土地统计资料和土

地统计科学。

56、单选在下列因素中，（）因素是决定同一均质地域内地块差异性的重要因

素，也是形成同一均质地域内地价差异的重要原因。

A.一般

B.区域

C.个别

D.其他

止确答案：c

57、单通市场比较法中区域因素修正系数是影响区域因素的各因子的修正系

数0。

A.平均值

B.相加之和

C.相乘之积

D.相减之差

正确答案：B

58、多选?某公司于2004年11月以出让方式取得一面积为500nl2的地块50年

土地使用权，并于2005年11月建成一建筑面积为450m2的建筑物，建筑物全

部出租。已知当地同类建筑物出租租金一般为30元/米2（建筑面积），每年

支付的土地税及房产税为20元/米2（建筑面积），支付的管理费为同类建筑

物租金的5%,年维修费为重置价的3%,年保险费为重置价的0.3机目前该建筑

物重置价为1500元/米2,残值率为0,土地及房屋还原率分别为5%和6%。根

据上述材料，回答以下几小题的问题。

用市场比较法评估时，可利用与待估宗地同类型的具有替代性宗地的（），推

测待估土地价格。

A.拍卖底价

B.转让地价

C.出让地价

D.资产核算价

正确答案：B,C

59、单选（）是指具有独立的设计文件和相应的综合概（预）算书，竣工后能独

立发挥生声能力或使用效益的工程。

A.工程项目

B.单位工程

C.分项工程

D.建设项目

正确答案：A

60^单选?eaqe

该宗土地的投资利息为（）元/米2。

A.45.3

B.36.9

C.33.9

D.48.5

正确答案：C

61、单选？rwr

该宗土地单位面积土地价格为（）元/米2。

A.436.7

B.433.9

C.425.6

D.442.5

正确答案：A

62、多选城市总体规划基本内容包括（）。

A、人口规划

B、发展规划

C、布局规划

D、工程规划

正确答案：B,C,D

63、单选（）是指土地所有者将土地租给土地使用者，土地承租人和出租人

签订租赁契约所确定的租金。

A.土地价格具有明显的地区性

B.土地价格总体呈上升趋势

C.土地价格具有充分的竞争性

D.土地价格高低与社会经济水平相适应

正确答案：B

64、判断题我国现行会计制度规定，房地产开发过程中所发生的各项间接费

用不记入产品成本，应直接列入当期损益()

正确答案：错

65、多选生产要素市场包括()

A.劳动力市场

B.金融市场

C.技术、信息市场

D.房地产市场

E.生产资料市场

正确答案：A,B,C,D

66、单选如果甲、乙两商业路段标准样点地价的平均差异程度为210元/平方

米和300元/平方米，标准样点地价的平均值分别为860元/平方米和1650元/

平方米。则说明两商业路段平均样点地价的代表性()o

A.甲小于乙

B.甲大于乙

C.甲等于乙

D.难以判断

正确答案：人

67、判断题草地指生长草本植物为主的土地。草地包括天然牧草地、人工牧

草地、其他草地。

止确答案：对

参考解加：园地包括用于育苗的土地。

68、多选下列关于证券市场的说法正确的包括()

A.证券市场是证券发行和交易的网络和体系的总和

B,是证券发行和交易的场所

C.证券市场分为三级

D.证券的交易流通市场称为初级或一级市场

E.证券的发行市场称为二级市场

正确答案：A,B

69、单选下列价格反映城镇整体地价水平的是()。

A.基准地价

B.标定地价

C.交易底价

D.成交地价

正确答案：A

70、单选建筑工程质量验收随着工程进展按照()的顺序进行。

A.检验批一分项工程一分部工程一单位工程

B.检验批一分部工程一分项工程一单位工程

C.单位工程f分项工程一分部工程f检验批

D.单位工程一分部工程一分项工程一检验批

正确答案：A

71、多选市场经济运行中调节经济活动的主要手段是（）

A.价格

B.工资

C.利润

D.汇率

正确答案：A,B,D

72、判断题土地估价对象除地上空间、地表层、地下层外，还可以包括地上

建筑物及其他附着物和相关权利等。（）

正确答案：对

参考解析：在土地所有权或者或者使用权发生转移的过程中，例如土地征收、

拆迁等，需要对土地附着物进行评估。所以土地土地估价对象除地上空间、地

表层、地下层外，还可以包括地上建筑物及其他附着物和相关权利等。

73、判断题根据马克思的地租理论，垄断地程不是来自农业雇佣工人创造的

剩余价值，而是来自社会其他部门工人创造的价值。（）

正确答案：对

74、单选农业区位论所要解决的主要问题是，如何通过合理布局使农业生产

达到（），从而最大限度地增加利润。

A.节约运费

B.扩大市场需求

C.优化品种结构

D.降低生产成本

正确答案：A

75、单选?某市区现有一栋1997年6月建成的办公楼需要做抵押评估，估价时

点设定为2007年6月。该楼在建成后就已补办了土地出让手续，出让期为50

年。已知资料如下：

①建筑面积为20000mz,容积率为5;

②全部用于出租，出租率为80%;

③同类物业市场租金水平按使用面积计为每月150元/m：

④同类物业使用面积与建筑面积之比平均为1：L5;

⑤房屋重置价格为2000元/nV,耐用期50年，残位率为0;

⑥有关出租成本有房产税（按年租金的12%计）、年折旧、物业管理成本（按使用

面积计，每年100元/门）、保险费（按使用面积计，每年32元/面）；

⑦房地产综合还原率为10%o

根据上述情况回答问题：如果该办公楼所属宗地没有其他建筑物，宗地建蔽率

为0.5,且该办公楼各层建筑面积相同

该宗土地在估价时点的单价为0元/m,

A.27408

B.25048

C.5410

D.5010

正确答案：A

76、单选?某公司于2004年11月以出让方式取得一面积为500nl2的地块50年

工地使用权，并丁2005年11月建成一建筑面积为450nl2的建筑物，建筑物全

部出租。已知当地同类建筑物出租租金一般为30元/米2(建筑面积)，每年

支付的土地税及房产税为20元/米2(建筑面积)，支付的管理费为同类建筑

物租金的5%,年维修费为重置价的3%,年保险费为重置价的0.3%。目前该建筑

物重置价为1500元/米2,残值率为0,土地及房屋还原率分别为5%和6%。根

据上述材料，回答以下几小题的问题。

该土地纯收益为()元。

A.162000

B.108849.5

C.123979.6

D.70829.1

正确答案：D

77、判断题与工业产品一样，农产品的社会生产价格也是由社会平均必要劳

动时间决定的。()

正确答案：错

参考解苏：根据马克思地租理论，农产品的社会生产价格只能由劣等地农产品

的个别生产价格来决定。

78、判断题将土地限定在陆地范围，符合人们的一般认识和劳动习惯。

正确答案：错

79、多选采用贡献原则来估算土地价格时，可采用的土地估价方法有()o

A.路线价估价法

B.市场比较法

C.收益还原法

D.剩余法

E.成本逼近法

正确答案：C,D

80、判断题成本逼近法中土地所有权收益由两部分组成，即土地原收益和土

地增值地租收益()

正确答案：错

81、判断题建筑物与构筑物价格有交换代价的价格，没有使用代价的租金。

0

正确答案：错

参考解苏：建筑物与构筑物的价格同时有两个价格，一个是其本身有一个价

格，经济学上称为源泉价格，即交换代价的价格，另一个是使用它一定时间的

价格，经济学上称为服务价格，即使用代价的租金。这两者的关系，就如同本

金与利息的关系。

82、单选使用()有一个基本前提，就是估价对象土地的取得方式、开发方

式和利用方式必须与周边情况具有相似性，并能够找到相关资料。

A.路线价法

B.收益还原法

C.市场比较法

D.成本逼近法

正确答案：D

83、单选某一房地产，已知建筑物的重置价格为1500元/itf,成新率为8096。

据调查同类房地产年净收益为180元/nf,土地还原利率为6的建筑物还原利率

为8%,则该房地产的价格为()元/近。

A.2200

B.2500

C.2600

D.2900

正确答案：C

84、判断题相对而言，收益还原法不太适合评估公共建筑用地。在学校、机

关、公园、医院等四类公共建筑用地中，机关用地是最不适合采用收益还原法

评估其价格的。()

正确答案：对

85、单选按照统计工作的先后次序，统计活动的四个基本环节是()。

A.统计调查、统计整理、统计分析、统计汇总

B.统计设计、统计调查、统计整理、统计分析

C.统计调查、统计设计、统计整理、统计分析

D.统计设计、统计♦•调查、统计整理、统计汇总

正确答案：B

86、单选某单位自用办公房产原值为100力兀，其房产税税基可能为。力

yGo

A.60

B.80

C.100

D.110

正确答案：B

87、判断题土地使用权转让价格明显低于市场价格的，省、市人民政府有优

先购买权。()

正确答案：错

88、多选土地估价中的贡献原则可用于()等。

A.土地的追加投资

B.不动产的估价

C.建筑物的追加投资

D.不动产的部分改良、改造

E.不动产的建造

正确答案：A,C,D

89、单选下列关于会计要素中的利润，说法不正确的是()。

A.利润是指企业在一定会计期间的经营成果

B.净利润为营业利润、投资净收益和营业外收支净额等3个项目的总额减去所

得税费用之后的余额

C.补贴收入不计入利润

D.营业利润是企业在销售商品、提供劳务等日常活动中所产生的利润

正确答案：C

90、单选A企业2009年应交各种税金为：营业税100万元，消费税10万元，

城市维护建设税7.7万元，房产税25万元，车船使用税8万元，企业所得税80

万元。上述各项税金应计人管理费用的金额为()万元。

A.33

B.40

C.15

D.23

正确答案：A

91、单选第一个提出谷物地租决定其他耕地地租思想的人是()

A.威廉•配第

B.弗朗斯瓦•魁奈

C.亚当•斯密

D.大卫•李嘉图

正确答案：C

92、单选根据中心地埋论，()市场区是一种便于组织中心地与服务区相互联

系的最有效的全覆盖的理论图式。

A.三角形

B.四边形

C.五边形

D.六边形

正确答案：D

93、判断题企业事业单位可以自主选择一家商业银行的营业场所开立一个或

两个办理日常转帐结算和现金收付的基本帐户。（）

正确答案：错

94、多选关于地租与地价的关系，（）表述是正确的。

A.类似利息和资本的关系

B.70年的地租相当于地价

C.地租的高低取决于地价的高低

D.地价是地租的资本化

E.地价与地租的变动成正相关

正确答案：A,D,E

95、单选路线价评估工作是从（）开始。

A.收集交易案例

B.划分地价区段

C.划分路线价调查区段

D.设定标准深度

正确答案：C

96、判断题耕地指种植农作物的土地，包括熟地，新开发、复垦、整理地，休

闲地（含轮歇地、轮作地）等。（）

正确答案：对

97、判断题从一般意义上说，土地估价具有两个基本功能，一是满足社会对

土地价值状况了解的需要，二是满足在建立社会和经济秩序中对土地价值状况

鉴证的需要。（）

正确答案：对

98、单选土地估价中经常采用的市场比较法是以0为基础的。

A.最有效使用原则

B.替代原则

C.协调原则

D.需求与供给原则

正确答案：B

99、单选?某市区现有一栋1997年6月建成的办公楼需要做抵押评估，估价时

点设定为2007年6月。该楼在建成后就已补办了土地出让手续，出让期为50

年。已知资料如卜：

①建筑面积为20000mz,容积率为5;

②全部用于出租，出租率为80%;

③同类物业市场租金水平按使用面积计为每月150元/nf;

④同类物业使用面积与建筑面积之比平均为1：1.5;

⑤房屋重置价格为2000元/肝，耐用期50年，残位率为0;

⑥有关出租成本有房产税（按年租金的12%计）、年折旧、物业管理成本（按使用

面积计，每年100元/nV）、保险费（按使用面积计，每年32元/nf）；

⑦房地产综合还原率为10%o

根据上述情况回答问题：如果该办公楼所属宗地没有其他建筑物，宗地建蔽率

为0.5,且该办公楼各层建筑面积相同

在评估中，该办公楼的市场租金水平应根据（）确定。

A.该办公楼实际租金

B.市场同类办公用房典型租金

C.市场同类办公用房平均租金

D.市场同类办公用房平均租金和该办公楼个别条件

正确答案：D

100、单选自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型

建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建

设总面积的（）以上。

A.60%

B.70%

C.80%

D.90%

正确答案：B

10k单选通过土地重划或调整后，土地利用价值会提高，地价会立即随之上

涨，这反映了0对地价的影响作用。

A.土地面积

B.地质条件

C.土地位置

D.土地条件

正确答案：D

102、单选资产评估主要由O等要素构成。

A.评估的主体、客体、目的、程序、标准和方法

B.评估的主体、客体、市场、分类、标准和方法

C.评估的主体、客体、市场、分类、时间和理论

D.评估的主体、客体、目的、程序、时间和理论正确答案：A

103、判断题土地报酬递减是指在技术和其它要素不变的条件下，对相同面积

的土地连续追加某种要素的投入所带来的报酬的增量（边际报酬）迟早会卜降。

0

正确答案：对

104、判断题由于空间的状态最能反映土地的利用程度，所以采用剩余法估价

中，确定土地最佳开发利用方式时，最重要的是选择最佳建筑容积率。（）

正确答案：错

参考解析：根据调查的土地条件、土地市场条件等，在政府规划及管理等限制

所允许的范围内，确定地块的最佳利用方式，它包括确定用途、建筑容积率、

土地覆盖率、建筑高度、建筑装修档次等。在选择最佳的开发利用方式中，最

重要的是要选择最佳的土地用途。土地用途的选择，要考虑到土地位置的可接

受性及这种用途的现实社会需要程度和未来发展趋势，即要分析当地市场的接

受能力，究竟市场在项目建成这段时间里最需要什么类型的房地产。

105、判断题为了将地价管理政策落到实处，各城市应组织有关职能部门组成

土地估价委员会，每年定期举行例会，研究、审议土地估价和地价管理的重大

政策、技术问题。（）

正确答案：对

106、单选（）是指分布数列中总体各单位标志值按大小顺序排列，处在中点位

次的标志值。

A.算术平均数

B.几何平均数

C.中位数

D.众数

正确答案：C

107、单选某比较实例成交地价为1000元/nf,对应使用年期为45年，而待

估宗地使用年期为50年，土地还原率为7%,则年期修正后的地价为0元/rtf。

A.966

B.986

C.1014

D.1035

正确答案：C

108、多选根据调查结果进行地价区段的划分，地价区段划分标准是（）。

A.耕地肥沃程度相当的归同一区段

B.城市土地的区位条件、交通条件、人流量、位置相似的地块划归同一区段

C.商服繁华程度基本相同的地块划归同一个地价区段

D.面积相当的小区划归同一个地价区段

E.人口相当的小区划归同一地价区段

正确答案：B,C

109、多选适宜布置在城市内和居住内的工业企业有（）o

A.小型食品工业

B.小型服装工业

C.纺织厂

D.机械厂

正确答案：A,B

110、判断题’戒毒所用地不属于监教场所用地。（）

正确答案：错

参考解加：监教场所用地指用于监狱、看守所、劳改场、劳教所、戒毒所等的

建筑用地。

111、单选根据我国城镇基地价的性质及其表现形式，级别基问候语地价属于

()0

A.时期指标

B.时点指标

C.平均指标

D.总量指标

正确答案：A

112、7选计算建筑物重置价格的方法有()o

A.净计法

B.平方法

C.叠加法

D.开方法

E.立方法

正确答案：A,B,E

113、多选下列选项中那些属于房屋总建筑成本()。

A、勘察设计费

B、主体结构工程的建筑

C、房屋建成后发生的利息支出

D、装修费用

正确答案：A,B,D

114、单选成本逼近法中，农地取得费的计息期为()o

A.整个开发期

B.1/2开发期

C.1/4开发期

D.3/4开发期

正确答案：A

115、单选？frw

该宗土地的投资利润为()元/米2。

A.68

B.55

C.45

D.60

正确答案：B

116、单选将实际的宗地地价与评估的宗地地价进行比较，当两者价格之差的

相对百分数不超过()时，表示评估结果基本符合要求。

A.10%

B.15%

C.20%

D.25%

正确答案：B

117、多选在成本逼近法评估土地价格时，需考虑()等因素。

A.折旧

B.利润

C.利息

D.工地增值收益

正确答案：B,C,D

118、单选关于基准地价系数修正法的基准地价使用的限制，表述不正确的是

()O

A.修正体系不全或者没有的情况下不适宜使用基准地价估价

B.市场不发达情况下的宗地估价不适合

C.过期的基准地价不适合使用

D.没有公布基准地价的地区或者区域不适合

正确答案：B

119、多选保险费与()等多种因素有关。

A.保险价值大小

B.保险费缴纳方式

C.期限长短

D.银行利率水平

E.保险销售员

正确答案：A,B,C,D

120、多选大卫•李嘉图认为级差地租产生的条件是()o

A.土地的需求量不断增加

B.土地的肥沃程度差别

C.土地位置的差别

D.土地数量有限

E.土地的耕作制度

正确答案：B,C,D

121、判断题已知某地区的土地取得费为每亩6力元，开发费用为每亩5力

元，平均开发期为2年，贷款年利率为8%,投资回报率为10%,土地收益增值

率为6%,则采用成本逼近法估价，可得出地价为14.77万元/亩。()

正确答案：错

122、单选某区域内的甲、乙两宗地除容积率外，其他条件都一样，已知甲宗

地的楼面地价为800元/nV,容积率为1.0,若乙宗地的楼面地价为580元/nf,

该区域土地价格的容积率修正系数如下表，则乙宗地的容积率为()。

A.2.0

B.2.5

C.3.0

D.4.0

正确答案：D

123、多选建筑物价格的特点有（）。

A、时间的无限性

B、建筑物价格的递减性

C、建筑物价格不受区域限制

D、建筑物价格受自然条件影响大

正确答案：B,D

124、多选土地价格形成的基础有（）。

A.土地的稀缺性

B.土地的效用大小

C.土地的生产成本

D.土地的需求

E.土地的可流转

正确答案：A,B,D,E

125、判断题在自然条件许可的情况下，城市布局应采取集中布置的形式。（）

正确答案：对

126、多选下列指标中，（）属于质量指标。

A.房地产投资额

B.人均国民生产总值

C.土地出让面积

D.土地出让宗数

正确答案：B,C,D

127、判断题基准地价的确定要以评估结果为准，不应受政府地价管理政策的

影响。（）

正确答案：错

128、判断题采用多因素综合评价法可以准确地进行城镇土地分等定级。（）

正确答案：错

129、多选递延资产是指不能全部计入当年损益，应在以后年度内分期摊销的

各项费用，包括（）。

A.开办费

B.租入固定资产的改良支出

C.待摊费用

D.财务费用

正确答案：A,B

130、单选土地价格按（）方式分类，可以分为交易价格、理论价格、评估价格

等。

A.土地权利

B.土地的存在形态

C.土地价格形成

D.土地价格使用目的

正确答案：C

131、单选在以下投资组合中，对投资者来说，投资且等比例选择风险最小的

是（）。

A.股票+投资基金

B.债券+股票

C.投资基金+债券+股票

D.债券+投资基金

正确答案：D

132、判断题社会主义条件下仍然存在着绝对地租、级差地租等多种地租形

式，不存在垄断地租形式。（）

正确答案：错

133、单选评估宗地价格一般应采用（）方法。

A.1种

B.2种以上

C.3种以上

D.2种

正确答案：B

134,单选深度指数修正表是指以（）为基准，按距离道路的变化情况编制的

地价变化表。

A.距离

B.价格

C.道路

D.交通状况

正确答案：c

135、判断题在原有固定资产基础上进行改建、扩建的固定资产，按照固定资

产的原价，加上改扩建发生的支出，减去改扩建过程中发生的固定资产变价收

入后的余额计价。（）

正确答案：对

136、单选下列估价方法中，评估对象只有土地的是0

A.市场法

B.收益法

C.成本逼近法

D.基准地价系数修正法

正确答案：D

137、单选建设单位为进行建设工程的财务总结，确定建筑工程的实际投资

额，必须以（）依据。

A.工程结算

B.工程决算

C.施工图预算

D.施工图决算

正确答案：B

138、判断题容积率是影响地价的一般因素。0

正确答案：错

139、单选下列估价方法中，（）更适合于土地附着物的估价。

A.残余法

B.剩余法

C.成本法

D.收益还原法

正确答案：c

140、单卷路线价估价法的第一步是（）

A.设立标准深度

B.编制深度指数表

C.划分路线价区段

D.确定路线价

正确答案：C

141,判断题用锚杆将软弱的直接顶板吊挂于其上的整固老顶上称为悬吊作

用。

正确答案：对

142、单选土地除了以价格表示外还可以用（）表示。

A.年租

B.货币

C.租金

D.年期

正确答案：0

143、判断题省和自治区人民政府所在地城市、城市人口在一百万以上的城市

及国务院指定的其他城市的总体规划，由省、自治区人民政府审查同意后，报

国务院审批。（）

正确答案：对

144、判断题特殊用地指用于军事设施、涉外、宗教、监教、殡葬等的土地。

正确答案：错

145、单选某类房地产的需求价格弹性系数为2,当价格为3000元/门2时，某

地房地产市场需求量为100nf,若价格下降10%需求量为()m:

A.100

B.110

C.120

D.200

正确答案：C

146、多选下列选项中，()是影响地价的经济因素。

A.物价变动

B.财政收支状况

C.居民收入和消费水平

D.房地产投机

E.投资水平

正确答案：A,B,C,E

147、多生按标志是否可以用数量表现进行划分，分为()。

A.品质标志

B.数量标志

C.直接标志

D.间接标志

E.实践标志

正确答案：A,B

148、单选房地产开发企业违反《城市房地产开发经营管理条例》规定，擅自

预售商品房的，依法应责令停止违法行为，没收非法所得，并可处所收预付款

1%以下的罚款。行使该处罚权的是县级以上人民政府().

A.土地管理部门

B.工商行政管理部门

C.规划管理部门

D.房地产开发主管部门

正确答案：D

149、单选施工图中的()是施工中定位、放线的重要依据。

A.轴线

B.尺寸

C.里位

D.标高

正确答案：A

150、判断题城市三类用地即基本上可以修建的用地。这类用地由于受某种或

某几种不利条件的影响，需要采取一定的工程措施改善其条件后，才适于修建

的用地。()

正确答案：错

151、多选建筑物估价中应注意的问题包括()o

A.分析建筑物的自然条件

B.区分动产与不动产

C.增建建筑物的折旧问题

D.建筑物估价应注意各楼层的差异

E.说明建筑物所具备的必要的外部设施

正确答案：A,B,C,D

152、多选下列关丁建筑物折旧的说法正确的是()。

A、物理折旧属于有形折旧，是建筑实体所产生的磨灭

B、功能折旧属于无形折旧，是建筑物功能落后或不合适而引起的折旧

C、经济折旧属于无形折旧，是使用过程中经济上不合理或不适应产生的折旧

D、物理、功能、经济折旧三者是相互独立的，并不共同作用在建筑上

正确答案：A,B,C

153、单选下列地籍测量说法错误的是()

A.地籍测量具有三个基本功能：法律功能、社会经济功能及系统功能

B.地籍测量是在工作范围内测量某一时点的地物和地貌

C.地籍测量除测量地籍调查范围内的地物外，还主要测量反映土地权属的地籍

要素

D.地籍测量应随着每宗地的土地登记的变更而不断地更新

正确答案：B

154、判断题某宗房地产的成交价格为2790元/平方米，买卖中涉及的税费均

由买方负担，正常情况下卖方缴纳的税费为7%,买方缴纳的税费为5虬则该宗

房地产的正常成交价格应为2937元/平方米。()

正确答案：错

155、判断题采用成本逼近法评估地价时，由于税费是一种必须的支出，并不

参与利润产出，所以成本计算时不计算利息。()

正确答案：错

参考解析：在成本逼近法中，投资包括土地取得费、土地开发费和有关税费。

对土地评估时，投资者贷款，需要向银行偿还贷款利息，利息应计入成本;投资

者利用自有资金投入，等于将自己的银行存款取出，损失了利息，从这种意义

上看，也属投入，也应计人成本。

156、多选按城市性质划分，我国城市大体可分几类，其中包括0。

A、工业城市

B、交通港口城市

C、中心城市

D、县城

正确答案：A,B,C,D

157、单选单项机器设备的评估通常不采用()评估。

A.市场法

B.相似类比法

C.收益法

D.成本法

正确答案：C

158、多选下列关于会计要素中的收入，说法正确的是()。

A.收入是指企业在销售商品、提供劳务及让渡资产使用权等日常活动中所形成

的经济利益的总流人

B.收入是指企业在销售商品、提供劳务及让渡资产使用权等日常活动中所形成

的经济利益的总流出

C.收入可能表现为企业资产的增加，也可能同时引起资产的增加和负债的减少

D.收入将引起企业所有者权益的减少

E.收入将引起企业所有者权益的增加

正确答案：A,C,E

159、单选城市人均建设用地指标是指()。

A.各项城市建设用地总面积与城市人口之比值

B.各项城市总体规划用地总面积与城市人口之比值

C.城市规划区总面积与城市人口之比值

D.城市行政区总面积与城市人口之比值

正确答案：C

160、多选中央银行的性质包括()

A.以盈利为目的

B.不以盈利为目的

C.经营普通商业银行的业务

D.不经营普通商业银行的.业务

E.为实现国家政策服务

正确答案：B,D,E

161、单选建设工程的最终造价根据()确定。

A.投资估算

B.设计概算

C.工程结算

D.竣工决算

正确答案：D

162、单选进行开发项目的财务评价时，如果项目投资回收期小于计算期，财

务净现值()。

A.<0,项目不可行

B.>0,项目可行

C.<0,项目可行

D.>0,项目不可行

正确答案：B

163、多选下列关于绝对地租的说法正确的有0。

A.实质是农业工人创造的剩余价值

B.平均利润的一部分

C.农产品市场价格高于生产价格的余额

D.源于土地所有权垄断

E.来自社会其他部门工人创造的价值

正确答案：A,B,D,E

164、单选依据市场原则建立起来的中心地体系，上级中心地可以支配下级中

心地()的商业服务活动。

A.全部

B.1/2

C.1/3

D.1/6

止确答案：c

165、判断题土地使用税的计税依据是纳税人实际占用的土地面积。()

正确答案：对

166、单选?某公司于2004年11月以出让方式取得一面积为500m²

的地块50年土地使用权，并于2005年11月建成一建筑面积为

4501n<sup>2〈/sup〉的建筑物，建筑物全部出租。已知当地同类建筑物租金-一般

为30元/米<sup>2〈/sup>(建筑面积)，每年支付的土地税及房产税为20元

/米<sup>2(/sup)(建筑面积)，支付的管理费为同类建筑物租金的5%,年维

修费为重置价的3%,年保险费为重置价的0.3%。目前该建筑物重置价为1500

元/米(sup>2〈/sup>,残值率为0,土地及房屋还原率分别为5%和6吼根据上

述材料.，回答下面的问题(计算结果保留到整数位)。

房屋的年纯收益为()元。

A.38020

B.39570

C.40350

D.36280

正确答案：A

167>单选KMn()4滴定所需的介质最好是()

A、硫酸

B、盐酸

C、磷酸

D、硝酸正确答案：A

168、判断题园地指种植以采集果、叶、根、茎、汁等为主的集约经营的多年

生木本和草本作物，覆盖度大于70%或每亩株数大于合理株数50%的土地。()

正确答案：错

参考解加：园地指种植以采集果、叶、根、茎、汁等为主的集约经营的多年生

木本和草本作物，覆盖度大于50%或每亩株数大于合理株数70%的土地

169、单选影响建筑物价格的最基本因素是()o

A.建筑年代

B.建筑用途

C.建筑楼层

D.建筑结构

正确答案：0

170、单选某城市以1990年1月为基期，2002年1月的定基地价指数为

120,则表明此期间地价年平均增长()机

A.1.41

B.1.53

C.1.67

D.1.82

正确答案：A

171、判断题级差地租的存在是决定土地价格高低的主要因素。()

正确答案：对

172、单选根据目前的人工和材料价格，使用与原建筑物一样的材料、标准、

设计和工艺，建造与原建筑物完全相同的新建筑物所需的成本，称之为()。

A、重置成本

B、重建成本

C、建造成本

D、建筑造价

正确答案：B

173、单选？以下五题与下述案例有关，认真阅读本案例，选出正确的选项

现有商贸公司限建筑公司B、房地产咨询公司C,于1999年1月共同发起设立

天达房地产开发有限责任公司(项目公司，以下简称天达公司)，其中A、B公司

以现金入资，C公司以技术入股，三方所占股份分别为78%、17%、5%>5%,注

册资金2000力元，全部投入该项目。

A公司所出资金中，有1500万元是其将所拥有的房产进行抵押获得的代款，贷

款期限2年。天达公司成立后第二个月即以1200万元依法取得一宗15000平方

米土地的70年土地使用权，并已取得规划许可进行商品住宅开发。通过招

标，D公司中标承担该商品房的建设过程中，在建设过程中，天达公司以土地进

行抵押，获得银行贷款800万元，贷款期限1年，通过商品房预售获得6500万

元。2001年12月，商品房全部售出，天达公司税后利润达900万元。

天达公司按时向银行归还土地抵押款时，会计处理中应0

A.借记“银行存款”，贷记“长期借款”

B.借记“固定资产”，贷记“短期借款”

C.借记“短期借款”，贷记“银行存款”

D.借记“长期借款”,贷记“固定资产”

正确答案：D

174、判断题土地与一般商品均可通过市场进行交易，因而土地估价的原理与

方法和商品价格评估的原理与方法基本相同。（）

正确答案：错

175、判断题就一个会计期间来看，本期发生的成本不一定都与本期的收入相

匹配。0

正确答案：对

176、单选？甲家具有限责任公司于2002年6月设立，注册资本为2000万元。

甲公司2002年经营收入850万元，该年度正常利润为100万元。2003、2004年

分别实现税后利润300万和500万元。2003年6月，甲公司股东会做出两项决

定，一是采取分期付款方式购买公司办公用房;二是利用贷款，扩大生产规模。

2004年8月，甲公司与乙房地产公司达成协议，购买其2000平方米写字楼用于

办公，分3年3期全部付清房款。2004年9月，甲公司与丙商业银行达成贷款

协议，贷款期限5年，贷款2000万元，用于扩大生产规模。

甲公司2002年的成本费用为0万元。

A.750

B.850

C.2000

D.2850

正确答案：A

177、单选（）是指根据土地征用、划拨、出让、农用地转用、土地利用规划及

土地开发整理复垦等工作的需要，实地界定项目用地范围、测定界址位置、调

绘土地利用现状、计算用地面积的技术服务性工作。

A.土地勘测定界

B.地籍测量

C.土地测量

D.房屋测量

正确答案：A

178、多选下列规划内容中，属于控制性详细规划内容的有（）o

A.各类用地的建筑高度指标

B.各类用地的容积率指标

C.建筑的空间布局

D.绿地系统规划

正确答案：A,B

179、单选采用剩余法评估土地价格时，一般不计算利息的项目是()，

A.待估宗地价格

B.管理费用

C.销售税费

D.购地税费

正确答案：C

180、判断题某市2001年商品房价格平均每月递增0.5%,则全年总计上涨

6%o()

正确答案：错

181、单选土地勘测定界图编制完成后，应依据勘测定界图，将用地范围展绘

到比例尺不小于。的土地利用现状图上，制作土地勘测定界用地范围图。

A.1：3000

B.1：5000

C.1：10000

D.1：20000

正确答案：C

182、单选在统计中，人均国民生产总值属于(