公募REITs2026年一季度季报点评：分化加剧行稳致远

目录保障：化局现 3产业：块营况一步化 4仓储持承，联租赁底预走弱 6消费收提，改机 8市政保短波放大 12高速关路变带的业改善 13能源区资波仍主因电机改值关注 16IDC：持定 17投资略分加，稳致远 18风险示 18保障房：分化格局显现REIT75%REIT88.09%图1：保障房板块经营稳健，部分市场化项目略有波动，图2：保障房底层资产部分运营数据经营指标底层资产25Q125Q225Q325Q426Q1环比同比华夏北京保障房出租率整体95.4%95.2%95.5%94.5%94.8%0.3%-0.6%海淀区文龙家园56565656560.0%0.0%朝阳区熙悦尚郡65656565650.0%0.0%租金定价（元/㎡/月）房山区朗悦嘉园-353535350.0%-通州区光机电-353535350.0%-大兴区盛悦家园-444444440.0%-海淀区温泉凯盛家园-424242420.0%-报告期末加权平均剩余租期（年）整体1.711.451.501.471.38-6.1%-19.3%报告期末收缴率整体97.4%96.4%96.3%97.3%96.5%-0.7%-0.9%红土深圳安居整体97.1%97.2%98.0%97.6%96.9%红土深圳安居整体97.1%97.2%98.0%97.6%96.9%-0.7%-0.2%整体----36.04--福田区安居百泉阁61.4961.0961.1061.0961.090.0%-0.7%罗湖区安居锦园46.6646.6946.6546.6546.670.0%0.0%大鹏新区保利香槟苑17.0817.2117.7217.7617.860.6%4.6%坪山区凤凰公馆17.3417.2817.1617.1917.230.2%-0.6%福田区安居百泉阁1065975888790700-11.4%-34.3%报告期末加权平均剩余租期罗湖区安居锦园1066.00973.00878.64789.00699.00-11.4%-34.4%（天）大鹏新区保利香槟苑711642605529487-7.9%-31.5%坪山区凤凰公馆703621542484426-12.0%-39.4%报告期末租金收缴率整体97.0%99.5%99.9%100.0%99.8%-0.1%2.9%出租率期末有效租金单价（元/㎡/月）报告期末加权出租率期末有效租金单价（元/㎡/月）报告期末加权整体整体整体34.3 34.4 34.7 34.9 35.0%% %招商蛇口0.00.0%7.9%2.20.5%中金厦门安居中金厦门安居报告期末时点出租率 整体 报告期内平均签约租金单价（元/㎡/月） 整体 加权平均合同剩余租期（年） 整体 0.60 0.56 0.56 0.47 0.54租金收缴率 整体 企业租户占比 整体 1.9%1.1% 0.8% 0.2%苏州恒泰出租率 住房 - -0期末有效租金单价（元/㎡/月） 住房 - 2报告期末加权平均剩余租期（天） 住房 - -4报告期末租金收缴率 整体 - .6% -.0% -.9% -.4% -期末在租合同平均租金（元/㎡/月）报告期末加权平均剩余租期（天）租金收缴率

整体 整体 整体

0.9%报告期内公寓租金单价水平（元/㎡/月）报告期内公寓租金单价水平（元/㎡/月）整报告期末加权平均剩余租期（天） 整报告期末租金收缴率 整体0.4%65.1 64.8 63.9 63.3 -0.0%0.6%0.2%10.9%整体出租率（按出租房间数）华润有巢整体出租率国泰海通宽庭整体出租率汇添富上海地产.12.2

%-1%%%期末在租合同平均租金（元期末在租合同平均租金（元/㎡/月） 整体报告84.0 83.7 84.0 84.0 83.4-4.9%8.4%，注：因篇幅限制，仅显示项目整体经营情况，下同产业园：板块经营情况进一步恶化产业园板块仍处于存量竞争和租金出清阶段，部分项目经营情况进一步恶化REITREIT、REITREIT90%图3：产业园板块延续承压格局，图4：产业园板块量价齐跌现象仍较普遍，仓储：持续承压，关联方租赁兜底但预期走弱REIT102REITREITREITREIT2026年1；京东REIT4图5：供需节奏错配下仓储板块整体承压格局未变，红土创新盐田港季度末出租率季度末有效租金（元/㎡/月）租金收缴率红土创新盐田港季度末出租率季度末有效租金（元/㎡/月）租金收缴率加权剩余租期（天）96.1%37.599.7%550出租率平均月末有效租金（元/㎡/月）期末有效租金（元/㎡/月）租金收缴率加权平均剩余租期（年）92.1%32.631.592.7%1.896.7%37.299.9%476华夏深国际92.9%32.032.196.4%1.794.1%38.199.9%48792.6%37.8100.0%45693.1%38.3100.0%3900.5%1.4%0.0%-14.5%2.2%0.3%-29.1%81.3%30.329.199.1%1.989.4%27.427.999.6%1.685.5%27.828.296.6%1.41.5%1.0%-9.-6.6%--103.9%华泰紫金宝湾-23.0%0%.5%14.9%嘉实京东环比 同比中金普洛斯期末出租率90.6%92.2%88.8%89.5%86.7%-2.8%.9%期末有效租金（元/㎡/月） 35.0 34.2 34.4 33.1 32.4-2.0% .5%租金收缴率 -9.8% .9%期末剩余租期（天） 13.3%.2%出租率100%100%100%100%100%0.0%0.0%租金（含税，含管理费，元/㎡/月）26.727272727.62.2%3.4%期末剩余租期（天）146713761,2841,1921,77348.7%20.9%期末租金收缴率100%100%100%100%100%0.0%0.0%月末时点出租率 0.4% 3.5%加权平均剩余租期（天）

27.3627.627.9327.3627.627.9328.6229.74平均月末有效租金单价（元/㎡/月）-999.0%99.3%97.8%99.0%99.3%97.8%98.4%94.4%租金收缴率汇添富九州通中航易商仓储期末时点出租率期末租金单价（元/㎡/月）加权平均剩余租期（天）租金收缴率85.6%38.784.3%87.7%97.9%华安外高桥顺丰仓储86.5%100.0%88.2%99.8%89.1%36.396.0%0.9%0.8%3.5%期末时点出租率期末租金单价（元/㎡/月）期末加权平均剩余租期（天）期末租金收缴率0.6%0.0%4.9% 2.8%

.0%.4%-8.4%-86%4.6%期末出租率100.0%100.0%100.0%100.0%100.0%0.0%0.0%平均月末有效租金单价（元/㎡/月）21.4221.4221.4221.4222.173.5%3.5%租金收缴率100.0%100.0%100.0%100.0%100.0%0.0%0.0%6.0%96.3%96.5%95.9%95.2%-0.8%期末有效租金（元/㎡/月）-48.1548.1148.1144.41-7.7%-期末剩余租期情况（天）1018.02931.53669.38579.48503.94-50.5%期末租金收缴率-97%99%99%99%0.3%-中银中外运出租率--97.0%97.8%96.3%-1.5%-期末有效租金（元/㎡/月）--32.7032.4032.400.0%-期末剩余租期情况（天）--526.00477.11417.96-期末租金收缴率--99.3%99.2%100.0%0.8%-华夏安博出租率----96.6%------41.10------1.27--期末租金收缴率----99.4%--，消费：收入提升，调改寻机REITREITREIT年Q125Q1和首创奥莱经营业绩大幅增长带动坪效提升，受美食广场调改影响出租率略有下行，但当前品牌已完成签约，预计2，3季度陆续落地起租；华威农贸市场REIT出租率同比上升租金同比下降，主因租金单价较低的非首层商铺和仓库有较大面积出租；凯德REITB250%。23.38%。20261166REIT202633120264301055220253.2%中金印力REIT2520262月AZARA2,280598%3%图7：消费板块营收增速相对更明显，图8：消费板块出租率基本维持在95%以上的绝对高位环比 同比华夏华润出租率 -0.7%9.0%0.0%租金单价水平(元/平方米/月) 租金收缴率 租约加权平均剩余租期（年） 2.03 1.99 1.92 2.00 1.83 嘉实物美华夏金茂1.4%0.出租率嘉实物美华夏金茂1.4%0.出租率98.8%99.0%98.6%99.2%99.2%0.0%固定租金单价(元/平方米/月)92.190.891.592.091.8租金收缴率97.9%97.9%99.1%99.6%99.3%报告期末加权平均剩余租期（年）3.913.973.983.813.902.4%出租率 租金单价（元/平方米/天） 3.81 3.82 3.92 4.02 4.03 报告期末租金收缴率 6.156.276.156.276.776.967.18报告期末剩余租期(年)-1.9%

5.8%0.0%-14.3%出租率98.1%98.9%出租率98.1%98.9%99.1%98.4%95.9%租金收缴率报告期末剩余租期（年）99.8%2.9099.8%2.8599.9%2.6499.9%2.5398.8%2.51华安百联%-13.4中金印力8.0%277.09256.50251.36251.33263.03有效租金单价(元/平方米/月)出租率

0.1%租赁部份租金(元/平方米/月)加权平均剩余租期(年)出租率租金单价(出租率租金单价(元/平方米/月)报告期末剩余租期（年）租金收缴率97.46%199.11.5100.0%97.11%153.01.7100.0%98.67%128.21.8100.0%1.6 1.5首创奥莱

226 234 223 221 2.48 2.37 2.25 2.15 1.99

0.0% -1.2%0.3%16.8%13.7%-3.1%1.3%0.0% 0.0%华夏大悦城华夏大悦城出租率租金单价水平(元/平方米/月)租金收缴率

1.8%3.31.8%3.003.163.323.493.473.003.163.323.493.47租约加权平均剩余租期（年）-5.1%-5.1

-2.3%7.2% -0.5%6.1%-4.9-0.5%6.1%-4.9易方达华威农贸市场%%0.0%中金绿发100.0%100.0%100.0%报告期末租金收缴率-13.7-4.1%127.84128.49125.28130.39134.42平均月末租金(元/平方米/月)

报告期末剩余租期（年）

5.47 5.31 5.14 4.92

0.0%期末出租率--期末出租率--97.01%96.80%97.2%0.4%平均月末租金(元/平方米/月)--118.80120.60118.50-1.7%报告期末剩余租期（年）--3.243.323.320.0%报告期末租金收缴率--99.9%100.0%100.0%0.0%---中金唯品会奥莱中金唯品会奥莱期末出租率平均月末租金(元/平方米/月)报告期末剩余租期（年）

- - - 0.0% -- - - 4.8% -%%%华夏中海-2.097.3%99.3%---租金收缴率-3.7218.58213.7---租金单价(元/平方米/月)华夏凯德- - - 0.0% -出租率 - - - --报告期末剩余租期（年） - - - 3.0 2.8 --期末出租率---期末出租率------报告期末剩余租期（年），

- - - 4.10

报告期末租金收缴率 - - - 报告期末租金收缴率 - - - 项目24Q425Q125Q2博时津开25Q3项目24Q425Q125Q2博时津开25Q325Q426Q1环比同比易方达广开高新报告期末出租率平均合同单价（元/㎡/月）报告期末租金收缴率租金剩余期限（年）78.2%53.199.3%1.9474.9%52.591.8%2.0772.4%52.690.2%2.0571.4%50.885.8%2.2872.2%49.093.5%2.2868.0%47.789.1%2.363.5% 广发成都高投报告期末出租率 报告期末平均租金单价（元/㎡/月） 67.3 加权平均剩余租期（年） 1.2 1.57 1.5 1.68 1.84 1.98 7.6% 租金收缴率 中金重庆两江报告期末出租率 0.0% 报告期末平均租金单价（元/㎡/月） 51.3 加权平均剩余租期（天） %租金收缴率 华泰南京建邺-13.0报告期末出租率报告期内租金（元/㎡/月--期末租金收缴率-89.63%155.12.18华夏金隅85.78%148.82.0395.24%招商科创79.70%94.265698.76%89.43%142.81.8690.27%142.21.791.72% 1.5% 2.1%139.5 1.47 报告期末出租率 81.73%报告期末平均租金单价（元/㎡/月） 94.8平均剩余租期（天） 624租金收缴率 99.73%80.91%71996.44%75.09%93.970191.72%75.13%67299.97%74.05%72389.52%7.6%0.6%创金合信首农-25.7%5%-32.6%%期末时点出租率88.0%86.9%87.5%86.8%85.8%83.1%-2.7%-3.9%平均含税月租金（元/㎡/月）50.950.550.648.449.248.4-1.6%-4.2%当期租金收缴率99.8%92.1%90.3%91.0%97.5%89.6%-7.9%-2.5%期末加权平均剩余租期（天）1642160916091623159116282.3%1.2%报告期末出租率78.81%74.06%70.67%71.64%72.10%65.88%-6.2%-8.2%报告期内租金（元/㎡/月）73.4671.5171.967.9367.2166.73-0.7%-6.7%期末剩余租期（天）700.8598.82613.26709.04755.78918.9721.6%53.5%期末租金收缴率90.26%80.81%83.68%86.75%91.10%83.56%-7.5%2.8%报告期末出租率- - -96.97%96.87%96.80%-0.1%-报告期内租金（元/㎡/月）- - -194.7194.7194.4-0.2%-期末剩余租期（年）- - -5.525.285.05-4.4%-期末租金收缴率- - -100.00%100.00%100.13%0.1%-中金亦庄报告期末出租率- - --86.83%84.53%-2.3%-报告期内租金（元/㎡/月）- - --78.679.20.8%-期末剩余租期（天）- - --10781000-7.2%-期末租金收缴率- - --90.93%87.25%-3.7%-中信建投沈阳报告期末出租率（可租面积口径）- - - -79.16%76.68%-2.5%-报告期内有效租金单价（元/㎡/月）- - - -44.9944.88-0.2%-- - -550.54509.65-7.4%-- - -86.35%84.33%-2.0%-，市政环保：短期波动放大市政环保板块经营指标短期波动放大，关注长期影响因素。2026年一季度市政环保板块除绍兴原水REIT以外皆实现收入同比上升，但仅济南供热REIT实现环比上升，从项目经营情况来看，绍兴原水REIT收入同比环比70%68.81%REIT代码REIT简称25Q125Q225Q325Q426Q1趋势图单季同比单季环比累计同比营业收入（亿元）508006.SH富国首创水务封闭式0.6650.7660.8840.7360.7299.52%-0.95%9.52%180801.SZ中航首钢绿能0.8910.9351.0471.1611.01113.44%-12.97%13.44%508087.SH国泰海通济南能源供热3.7750.0010.0023.0544.70524.65%54%24.65%180701.SZ银华绍兴原水水利0.4460.4310.6700.5460.140-68.56%-74.33%-68.56%EBITDA（亿元）508006.SH富国首创水务封闭式0.3810.4630.5800.3470.43815.07%26.12%15.07%180801.SZ中航首钢绿能0.3080.2830.3590.3290.36117.43%9.71%17.43%508087.SH国泰海通济南能源供热1.051-0.085-0.020-0.0250.853-18.88%-3523.64%-18.88%180701.SZ银华绍兴原水水利0.2760.2590.4940.367-0.018-106.36%-104.78%-106.36%可供分配金额（亿元）508006.SH180801.SZ富国首创水务封闭式中航首钢绿能0.3560.1360.4620.1580.4920.1540.3270.2880.4870.10936.74%49.11%36.74%-19.89%-62.03%-19.89%508087.SH国泰海通济南能源供热0.7670.0020.0020.5140.532-30.63%3.55%-30.63%180701.SZ银华绍兴原水水利0.2720.2610.4600.2400.063-76.71%-73.55%-76.71%，环比 同比富国首创水务污水处理量（万吨） 环比 同比富国首创水务污水处理量（万吨） 9.0% 平均产能利用率 86% 78% 94% 86% 7.0%生活垃圾处理(万吨)

24.0 21.6 24.5 27.2 28.5

8989.69806.38884.58203.48989.69806.38884.58203.4上网电量(万千瓦时)中航首钢绿能

8.3%17.4%垃圾处理服务费（元/吨）

173 173 173 173 173

0.0% 0.0%收运厨余垃圾(万吨)厨余垃圾收运平均单价（元/吨）

1.2 1.1 1.2 1.2 1.2 1.1 480 479 479 480 479 455

绍兴原水水利5.1-4.7278291绍兴原水水利5.1-4.7278291291299327336厨余垃圾处置平均单价（元/吨）-35.3

1.5 1.5 1.7 2.0 1.9

% -1%供应原水量（万立方米）5.2供应原水量（万立方米）5.2济南能源供热面积（万平方米）-3970济南能源供热面积（万平方米）-397039703970413741370.0%4.2%收费面积（万平方米）-276627652838290129020.0%4.9%收缴率-100%100%10%100%96%-4.4%-4.1%停热率-30.4%30.4%28.5%29.9%29.9%0.0%-0.5%

0.66 0.66 0.66 0.66 0.66 0.66

0.0%

-68.8%-75.5%0.0%-75.5%，高速：关注路网变化带来的业绩改善高速板块整体表现较好，部分项目受路网变化影响业绩改善明显。REIT越秀REIT阜阳段、亳州段以及亳蒙高速涡南互通至蒙城双涧段等交通路网于20252026213高速REIT代码REIT简称25Q125Q2代码REIT简称25Q125Q225Q325Q426Q1 趋势图 单季同比单季环比累计同比营业收入（亿元）180201.SZ508001.SH180202.SZ508018.SH508008.SH508066.SH508009.SH508007.SH508033.SH508086.SH508069.SH180203.SZ508036.SH平安广交投广河高速浙商沪杭甬华泰江苏交控1.8351.8550.6011.0851.6681.0122.2980.6290.9131.024615.1721.7171.5480.5220.9661.7351.0242.2560.6540.7861.2771.2331.0465.3502.0151.9350.5891.0771.6491.2392.3280.6660.9391.5911.3281.1655.9131.7711.6410.5281.0911.6111.2621.9670.6330.8421.2691.2151.1555.4771.8561.8570.6121.1941.6341.2282.0050.5760.9541.0331.1481.2664.8091.14% 4.84% 1.14%0.12% 13.20% 0.12%1.85% 15.86% 1.85%10.07% 9.48% 10.07%-2.03% 1.47% -2.03%21.37% -2.65% 21.37%-12.72% 1.93% -12.72%-8.38% -9.03% -8.38%4.54% 13.41% 4.54%0.97% -18.53% 0.97%2.02% -5.48% 2.02%16.01% 9.60% 16.01%-7.01% -12.19% -7.01%EBITDA（亿元）180201.SZ508001.SH浙商沪杭甬1.5741.4811.3531.2121.6711.2521.3560.9931.6001.4401.71% 18.01%-2.82%45.02%1.71%-2.82%180202.SZ华夏越秀高速公路0.4680.3860.4500.3820.4741.27%23.84%1.27%508018.SH华夏中国交建高速0.8430.7280.8360.7720.97916.14%26.83%16.14%508008.SH国金中国铁建高速1.3131.4431.3241.1611.3754.77%18.50%4.77%508066.SH华泰江苏交控0.7760.7380.5740.8340.99027.46%18.61%27.46%508009.SH中金安徽交控1.9721.8171.8761.1311.698-13.87%50.16%-13.87%508007.SH中金山东高速0.5110.5000.5440.3500.437-14.39%24.86%-14.39%508033.SH易方达深高速0.7850.6210.7730.4420.8244.88%86.42%4.88%508069.SH华夏南京交通高速公路0.7950.7850.9310.7910.7990.52%0.95%0.52%180203.SZ招商高速公路0.9070.8330.9420.9301.06016.89%13.92%16.89%508086.SH工银河北高速508086.SH工银河北高速0.7991.0591.3471.0380.8152.02%-21.43%2.02%508036.SH平安宁波交投4.7664.8735.3763.8124.367-8.38%14.57%-8.38%可供分配金额（亿元）180201.SZ508001.SH180202.SZ508018.SH508008.SH508066.SH508009.SH508007.SH508033.SH508086.SH508069.SH180203.SZ508036.SH平安广交投广河高速浙商沪杭甬华泰江苏交控招商高速公路1.5101.4000.2690.7261.0560.7611.6760.4910.5810.8120.6820.79581.0400.6310.2860.5931.0650.7081.4870.4780.5611.0580.7320.6453.5751.5901.1600.3440.6971.1190.5561.9580.4960.6721.3450.6780.8271.8930.9980.8060.2220.6080.8510.7271.2430.4400.4521.0220.8950.9161.6881.5041.3600.3010.8661.1240.9430.8810.4920.7200.8200.7490.6853.186-0.44% 50.65% -0.44%-2.85% 68.77% -2.85%11.75% 35.42% 11.75%19.16% 42.40% 19.16%6.46% 32.14% 6.46%23.96% 29.76% 23.96%-47.41% -29.10% -47.41%0.31% 11.77% 0.31%23.79% 59.10% 23.79%1.01% -19.81% 1.01%9.77% -16.30% 9.77%-13.79% -25.19% -13.79%-15.65%88.78%-15.65%图13：关注路网变化带来的业绩改善环比 同比平安广州广河通行费拆分收入(单位:万元)18,498.2018,822.5617,597.1420,566.0318,090.4919,039.015.2% %客车通行费收入（万元）12,169.9713,514.6412,634.7814,663.5812,127.8613,887.0514.5% %货车通行费收入（万元）6,328.235,307.924,962.365,902.455,962.635,151.96-13.6% %日均车流量(单位:万辆)13.3713.4613.2614.8013.0614.108.0% %客车日均自然车流量(万辆/日)10.4010.9710.3611.8010.1211.4413.0% %货车日均自然车流量(万辆/日)2.972.492.913.002.942.66-9.5% %华夏越秀浙商沪杭甬2087.592,372.032,218.122,245.241,978.572,394.71华夏越秀浙商沪杭甬2087.592,372.032,218.122,245.241,978.572,394.7139.1%16.36.6%24.客车出口流量(万辆) - 货车出口流量(万辆) - 客车出口通行收入(万元) - 货车出口通行收入(万元) -

7% 日均车流量(单位:万次) 2.99 3.80 3.07 3.56 3.03 3.81客车日均自然车流量(万辆/日) 2.27 3.16 2.38 2.85 2.29 3.12货车日均自然车流量(万辆/日) 0.72 0.64 0.70 0.71 0.75 0.68通行费收入(单位:万) 客运通行费收入(单位:万)

0% 日均车流量(单位日均车流量(单位:万辆)通行费收入(万元)客车通行费收入(万元货车通行费收入(万元客车日均自然车流量(万辆)货车日均自然车流量(万辆)2.3 2.81.2 1.81.1 0.92.31.31.02.6 2.31.7 1.31.0 1.02.941.980.96.6%9.7%华夏中国交建25货运通行费收入(单位:万)9.7%9.7%1.3%华泰江苏交控国金中铁建客车日均车流量(万辆/日) 5.10 5.91 4.97 5.16 4.73 5.75货车日均车流量(万辆/日) 2.08 1.82 2.04 1.87 1.90 1.74通行费收入（单位：万元） 日均客车通行费收入（单位：万元） 日均货车通行费收入（单位：万元）

0.0%3.7%1.7%通行费收入(万元) 客车通行费收入(万元) 货车通行费收入(万元) 自然车流量(万辆/日) 5.10 5.39 5.63 4.99 6.02 6.11客车日均自然车流量(万辆/日) 4.32 4.70 4.81 4.14 5.00 5.27中金安徽交控货车日均自然车流量(万辆/日) 0.78 0.69 0.82 0.85 1.02 0.84中金安徽交控

1.5% 5.5% 通行费收入(万元) 客车通行费收入（万元）

6.5% 货车通行费收入（万元） 目均断面自然车流量(万辆) 1.84 2.53 2.01 2.19 1.74 2.21中金山东高速0.520.590.650.660.600.66中金山东高速0.520.590.650.660