大学物业接管方案

大学物业接管方案

一、学校概况

郑州西亚斯国际学院位于河南省郑州市新郑市人民路168

号，学

校建立于1998年，经过20年的发展，西亚斯国际学院目

前已经壮大

成为一所占地面积约2300亩，建筑面积约90万平方米。

校园建筑包括图书馆、行政楼、歌剧院、教师公寓、游泳

馆、体

育馆等以及15栋教学楼组成，拥有15个专业学院、110

个本专科专

业，6个硕士研究生项目，在校学生3000多人的综合性

高等院校。

二、目的

西亚斯物业服务有限公司始终坚持全面营造文明向上、环

境优美、

舒适、安全、服务周到的校园环境，让师生满意。

三、思路

1、建立优化的管理机制

公司始终坚持以“师生的需求是我们服务追求的最高目标”

的服

务宗旨，建立符合郑州西亚斯国际学院品牌建设需求的服

务供给体系；

从满足日常教学、生活需求着手，为校区提供优质、高效、

全方位的

服务物业管理服务。

2、推行适合的管理模式

坚持“共创美好学习环境”经营理念，实施“双向式”管理模

式，

突出超前的主动管理与服务。推行网络化办公，设立网络

信息，收集、

传输管理信息，为师生提供服务方便，优化组织架构及工

作程序，推

行资源再利用，节约管理成本。

3、运用快捷高效的网络平台

公司将采用未来钥匙解决物业报修方案，师生可以通过

APP在线

预约物业公司的维修服务；在线客服，在线与物业、维修

等各类问题

与客服进行沟通，实现即时信息反馈；信息推送主动、即

时推送学校

通知、学校活动等；监督反馈，提供在线提交情况反馈、

师生监督信

息的功能等。

4、体系建设

公司将按专业化的标准经营，制定IS09001:《质量管理

体系》、

ISO14001《环境管理体系》、IS018000《职业健康及安

全管理体系》

“三体系”标准，并按体系标准要求开展各项工作。

四、接管计划

1、成立工作机构

A、领导小组成员：丁宫慈、张柳。

领导小组职责：

(a)负责交接工作的组织领导和协调；

(b)负责重大问题的决策；

(c)落实具体工作人员和经费(查验工具、辅助设备)；

(d)负责全部物资盘点交接的监管和指导。

B、工作小组成员：项目经理、行政、财务、客服、工程

维修、保

洁、绿化各部门负责人共计16人组成

工作小组职责：

(a)负责各部门(或区域)房间、物资、设备的清点和

交接；

(b)物业公司、后勤处、校方(相关学院和职能部门)

三方代表

一起清点各楼栋的房间、物资、设备，三方在盘点交接清

单上签

字确认；

(c)负责按交接内容按时完成各项工作(具体内容见：

交接内容、

时间及人员安排)

2、前期准备工作

(a)集团提前协调调配相关人员，对于各专业口负责人

提前发

布招聘信息，筹备人员;

（b）交接前物资准备，制定物资需求申请并提前采购到

位；

（C）交接前提前对原始资料进行收集（蓝图，包括弓子

CAD图

纸、规划设计图、施工变更记录等资料）和设备基础资料

（设备出

厂说明书、生产日期、使用说明、设备代码等）

（d）对重点部位或设备建立照片档案。

3、交接原则

平稳移交、求同存异、先易后难，区分轻重缓急，以现状

移交为

主；做好协调配合，各部门妥善处理问题。

4、交接内容、时间及人员安排

序号

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

13

14

工作内容

成立学校物业接管小组，组长1人、副组长1人、行政组

2人、财务组3人、客服组3人、工程组4人，保洁组2

人、绿化组2人

确认学校工程队供方相关合同，原件存档，复印件备份

确认学校客服中心供方相关合同，原件存档，复印件备份

确认学校绿化队供方相关合同，原件存档，复印件备份

确认学校保洁队供方相关合同，原件存档，复印件备份

统计学校工程队费用成本、应支出欠款额

统计学校绿化队费用成木、应支出欠款额

统计学校保洁队费用成本、应支出欠款额

统计学校客服中心队费用成本、应支出欠款额

确认学校工程队服务范围、人员岗位编制

确认学校工程队工作流程、标准、

统计学校工程队工具清单、管理用房数量及位置

确认学校工程队各设备房位置，使用功能、关键控制点

统计学校工程队设备明细、设备功率、使用年限

开始时间

10月1日

11月10

11月8日

11月11日

11月140

11月10

11月8日

11月11日

11月14日

11月1日

11月4日

11月70

11月10日

11月12日

完成时间

11月1日

11月7日

11月10日

11月13日

11月15日

11月7日

11月10日

11月13日

11月15日

11月3日

11月6日

11月9日

11月11日

11月15日

配合部门

集体运营

后勤工程队

客服中心

后勤绿化队

后勤保洁队

后勤工程队

后勤绿化队

后勤保洁队

客服中心

后勤工程队

后勤工程队

后勤工程队

后勤工程队

后勤工程队

责任人

丁功慈、张柳

行政组

行政组

行政组

行政组

财务组

财务组

财务组

财务组

工程组

工程组

工程组

工程组

工程组15

16

17

18

19

20

21

22

23

24

25

26

27

28

29

30

确认学校保洁队服务范围、人员岗位编制

确认学校保洁队工作流程、标准、

统计学校保洁队设备、工具清单、管理用房数量及位置

确认学校绿化队服务范围、人员岗位编制

确认学校绿化队工作流程、标准、

统计学校绿化队设备、工具清单、管理用房数量及位置

统计绿化苗木清单，绿化管理面积、绿化取水点、控制点

确认学校客服中心队工作人员编制

确认学校客服中心服务范围

确认学校客服中心工作流程、标准

确认学校客服中心设备清单、登记台账、软件操作方法

统计分析各部门工作情况，存在问题、解决方案

制定学校物业服务合同并经法务、学校确认（合同内容包

括服务内容、服务标准、合同金额、考核标准等）

和学校签订物业服务合同

完成接管学校物业服务中心、环境中心，各部门同步进行

正式开始运营管理

11月1日

11月4日

11月7日

11月1日

11月4日

11月7日

11月100

11月1日

11月4日

11月7日

11月100

11月1日

11月15日

11月27日

12月1日

12月11日

11月3日

11月6日

11月9日

11月3日

11月6日

11月9日

11月15日

11月3日

11月6日

11月9日

11月15日

11月20日

11月26日

11月30日

12月10日

合同截止日期

后勤保洁队

后勤保洁队

后勤保洁队

后勤绿化队

后勤绿化队

后勤绿化队

后勤绿化队

后勤客服中心

后勤客服中心

后勤客服中心

后勤客服中心

集团运营

集团法务

集团运营

接管组成员

接管组成员

保洁组

保洁组

保洁组

绿化组

绿化组

绿化组

绿化组

客服组

客服组

客服组

客服组

丁宫慈、张柳

丁宫慈、张柳

丁宫慈、张柳

丁宫慈、张柳

张柳31

32

33

优化组织架构，并按新的组织架构进行人员调整

按新的组织架构进行人员岗位进行制定各岗位工作流程、

标准并实施

完成制定IS09001:《质量管理体系》、ISO14001《环境

管

理体系》、ISO18000《职业健康及安全管理体系》“三体

系”，

并按体系标准进行执行

合同签订一个月内完成

合同签订两个月内完成

合同签订两个月内完成

物业公司

物业公司

物业公司

项目经理

项目经理

项目经理34

35

36

根据学校的实际情况进行反馈“三体系”文件的进行情况，

并按反馈结果进行修改，并按修改后的标准执行

申报ISO体系认证，并顺利通过，取得认证证书

达到郑州市物业管理示范校区的管理标准

合同签订六个月内完成

合同签订一年内完成

合同签订一年内完成

物业公司

物业公司

物业公司

项目经理

项目经理

项目经理五、数据分析及风险防范

1、原始资料收集（蓝图，包括电子CAD图纸、规划设

计图、施工变更记录等资料）和设备基础资料（设备出厂说明

书、生产日期、使用说明、设备代码等）是否能配合搜集到；

2、交接期间避免遭遇管理空档；

3、统一思想、高度重视，确保人员充足。交接通讯录人

手一份，保障信息畅通无障碍；

附件一：

服务目标

1、管理目标

结合学院校区项目实际情况，其管理目标定位为：以服务

教学，

服务师生为已任，提供优质、高效、全方的物业服务。在

教学保障、

校园环境保障、学生公寓保障、文化氛围营造、服务水平

等方面成为

高等院校物业管理的典范。

该物业一经全面接管，公司将按专业化的标准经营，制定

IS09001:

《质量管理体系》、IS014001《环境管理体系》、

ISO18000《职业

健康及安全管理体系》“三体系”标准，并按体系标准要求

开展各

项工作。其物业管理目标如下:

A、在全面接管后二年内，在物业符合政府规定的考评条

件下，达

到郑州市物业管理示范校区的管理标准；

B、在全面接管后三年内，该物业达到河南省物业管理示

范校区物

业管理标准；

C、在甲乙双方共同努力下，创造共赢的经济成果。

2、质量目标

A、在合同期内达到制定物业管理服务工作计划，做到有

计划、有

检查、有考核、有汇报。管理服务工作服从学校的管理监

督和指导，

积极配合学校各部门开展各项工作，达到实现以下目标：

环境卫生实行动态保洁、环境卫生满意率在95%以上;

房屋及公共配套设施报修及时率100%以上；

除因基建质量、设备质量在保养期内等特殊原因外，楼

内及配

套设施、机电设施设备完好率100%以上；

师生和学校对物业管理服务满意率在90%以上;

有效投诉率低于0.5%；

有效投诉处理率达100%;

环境卫生、消杀达标率为98%以上；

进一步规范和完善24小时值班制度；

制定完善系统的培训计划，切实提高员工队伍的整体素

质，确

保持证上岗率达100%。

附件二：

服务项目（内容）

1、物业配套设施、水电设备的管理

负责物业范围内所有土建、机电设备、给排水、外装饰、

课室设

备、宿舍设施、办公电器设备的管理与维护；会议设备系

统、通信设

备系统的管理与维护。其中，关键区域的设施设备管理与

维护在学校

指定专业技术人员的指导下实施。

A、负责高、低压变配电设施、设备的日常管理、使用和

一般性维

修。按照变压器、配电柜管理规范和标准每2小时进行巡

查，并做好

记录。

B、建筑主体及内外装饰的日常管理以及配套设施的日常

管理、养

护和一般性维修。包括各层办公室、会议室、宿舍、实验

室、图书馆、

体育场（馆）、地下室（车库、人防工程）、屋顶、内外

墙面、地面、

楼梯走道、走廊、电梯厅、层间大厅、天花、洗手间、茶

水间、阳台、

门窗门锁，防火门、围栏等等。

C、物业共用设施和附属建筑物、构筑物的一般性维修、

养护和管

理，包括道路、院墙、室外上下水管道、沟渠、池井。

D、除电房以外的所有水、电设备设施，全部机电设备设

施的日常

管理、保养和一般性维修工作。包括：给排水系统、照明

及动力电系

统、空调系统、电梯系统、会议设备系统、通信设备系统、

各层开水

器等。

(a)给排水系统(大修除外)：雨水管、排污管、给水

管、天面

水池、集水泵、进水泵房、进水阀门等全部水系统的日常

管理、保养、

一般性维修和急修。

(b)照明及动力等电力系统：包括低压配电房末级开关

后的电力

系统。各校区内外照明、开关插座、所有配电房，母线排

及各线路的

一般性保养、检查、维修和更换工作。

(c)空调系统：做好空调系统管理维护工作。

(d)电梯系统：日常使用、管理和困人的紧急处理。负

责监督、

配合电梯专业维修保养公司的维保工作。

(e)会议设备系统：负责所有会议室的会议设备系统的

使用、调

试、检修、保养和管理，发现问题及时报修，确保会议设

备系统处于

良好的状态。

(f)通信设备系统：负责对物业范围内的通信设备系统

的日常管

理，维护保养，监督配合专业公司维修工作。

(g)外饰：夜饰照明系统的日常管理、使用和一般性维

修。

E、设立24小时工程技术人员值班备勤岗，随时接受学

校报修，

满足学校各部门的工作需要(属专业保养公司维修范畴的

由物业联系

并监督)。

F、对校区内的办公、宿舍设施进行简单的维修。对物业

范围内的

办公电器设备简单故障进行排除和维修。

G、负责学校实施校区内土建修缮的一般性维修。

H、与物业相关的工程图纸、竣工验收资料、设备说明书、

使用手

册等由学校管理，物业管理公司可借阅。

I、在满足学校使用要求的前提下，合理控制机电设备和

照明的开

关时间，尽量节省能源。

2、卫生保洁

A、负责学校范围内广场、道路、公共地面、地毯、大堂、

会议室、

公共部位（卫生间及厕具、楼梯、电梯、走廊、防火通道

等）、停车

场；各种设备、设施等的日常卫生清洁，以及学校临时要

求的突击清

洁任务，如清洁会场、大扫除等等，随时保洁。

B、关键办公区域、指定办公室的清洁卫生由学校安排专

人跟进和

监督质量。

C、清洁时间应尽量避免打扰学校的正常工作和生活时间,

对公共

区域等每天采取循回保洁方式，且周末要有一次大扫除、

全面清洗。

D、负责门前三包，各楼层定期消毒，除“四害”，防蚁、

灭蚊、

灭老鼠、灭蜂螂工作。协助学校与辖内街道爱卫工作的商

洽和落实，

并按学校的要求做好爱卫工作有关资料的建档工作。

E、负责物业范围的垃圾收集和清运，做到日产日清。

F、所有保洁范围内做到设备设施完好、干净无尘；洗手

间空气清

新、无异味；茶水间干净，无杂物、无尘；电梯内光亮、

无手印，清

洁无尘；地面光亮、无纸屑、无烟头、无积水、无污水污

泥；墙身无

尘，灯饰光亮、无尘；天花、风口无积尘、无污渍、无手

印、无蜘蛛

网；楼梯及扶手干净无尘；会议室、办公室整体干净，地

毯无污渍无

积尘；玻璃光亮无印、无污渍；定期消杀、消毒；无老鼠、

无螳螂、

无白蚁。

G、为节约人员用工成本，利用有效的设备替代人员完成

相关清洁

工作。

3、绿化管理

A、负责物业辖内（室外部分）公用绿地、植物的管理和

养护。

B、按照花卉、植物的种类、名称进行标识管理，加强学

校学习的

方向。

C、每天保证植物、花卉水分充足，湿度适当并适时整形

修剪，保

持花卉表面清洁无尘，叶片茂盛。

D、定期施肥和防虫。

E、定期对绿化场地松土，割除杂草。

F、根据学校的要求和管理目标及时对绿化植物进行补植

和更换，

保持公共绿化整体美观，有特色。

G、绿化区域内，达到造型美观、有层次感，不会散发有

害气味，

危害身体健康。

4、档案资料建立与管理

档案资料包括物业资料、工程资料、设备档案、设备运行

维护保

养资料、客户资料、管理服务资料的收集、编目、归档和

管理。

A、按照国家档案管理的标准，建立总体规划，建设资