债市REITs投资手册发行篇

发行概况 5发售流程详解 5首发+扩募推动市场规模提升 6的一级投资者有哪些？ 7如何衡量一级市场热度？ 9打新策略解析 12风险提示 16图1：申报及注册发行流程 5图2：询价及认购流程 6图3：2021年以来产权类和特许经营权类首发规模 6图4：不同资产类型累计首发规模 6图5：扩募流程 7图6：累计扩募规模 7图7：扩募后分派率变化 7图8：投资者获配份额 8图9：中金安徽交控REIT战配结构 9图10：全部网下投资者结构 9图网下认购倍数与公众认购倍数 9图12：不同资产类型网下认购倍数 10图13：不同资产类型公众认购倍数 10图14：发行折溢价走势 10图15：不同资产类型发行折溢价 10图16：上市首日平均涨跌幅 12图17：上市首日涨跌幅分布情况 12图18：网下打新的收益构成与成本 13图19：2021-2025年网下和公众打新收益率 15表1：战略投资者、网下投资者和公众投资者对比 8表2：公募发行折溢价与认购倍数 10表3：某公募各类型投资者认购费率 13表4：公募网下与公众打新收益 13表5：当前在审首发项目 15发行概况发售流程详解从发起到上市需经历申报、注册及发售三大阶段。在申报阶段，发起人完成项10个工作日内完成受理审向战略投资者、网下投资者及公众投资者完成分层认购。图1：REITs申报及注册发行流程申报阶段报送报送报送委托跨省咨询评估机构项目所在地省级发改委报送报送报送委托跨省咨询评估机构项目所在地省级发改委注册地省级发改委证监会发起人国家发改委注册地省级发改委不符条件项目10日内退回战略投资者网下投资者配售协议公告基金份额认购价格询价管理人管理人认购公众投资者公众投资者发改委，上交所REITs发售流程包括发行人信息披露、战略配售、网下询价定价、网下配售和公共投资者认购。具体来看：85个工作日内对材料进行核对，审核通过后基金管理人对拟定的询价日期进行确认，次日发行人披露询价公告、基金合同和招募说明书等材料。11个报3价格和网下发售份额总量。4个工作日，网下投资者通过投资者系统可查询配售对象的认购价格、认购数量上限、询价报价的拟认购数量、是否被剔除及原因。发售申请与处理网下投资者询价认购图2：REITs询价及认购流程发售申请与处理网下投资者询价认购管理人提交申请管理人提交申请管理人确认询价日管理人确认询价日披露询价公告披露询价公告

X-1X确认认购价格和发售份额确认询价账户信息完成首轮剔除X~X+K确认认购价格和发售份额确认询价账户信息完成首轮剔除

L-4确认认购日期网下投资者查询认购情况L-4确认认购日期网下投资者查询认购情况投资者认购L-M投资者认购注：X日为询价日，L日为认购起始日，M日为认购终止日发改委，上交所首发+扩募推动市场规模提升2021679市场规模稳步812089亿元。2024发行节奏20247月国家发改委印发《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金148亿元、262亿元。随着2025发行节奏明显放缓。分1212877亿元。分资产类型来单只规模较大。图3：2021年以来产权类和特许经营权类REITs首发规模图4：不同资产类型REITs累计首发规模亿元 产权类 特许经营权类35030025020015010050

亿元 发行金额80070060050040030020010000扩募作为REITs产品的重要属性，与首发上市共同构成我国REITs市场双轮驱动的发展格局。REITs扩募是已上市公募不动产投资信托基金在存续期内，依规新增发行基金份6个月后可向发改委申初步磋商尽职调查专业机构出具意见内部决策程序披露临时公告报送国家发改委提交基金份额持有人大会投票表决无异议函变更注册批复向新购入项目所在地省级发改委报送材料交易所证监会图5：REITs扩募流程初步磋商尽职调查专业机构出具意见内部决策程序披露临时公告报送国家发改委提交基金份额持有人大会投票表决无异议函变更注册批复向新购入项目所在地省级发改委报送材料交易所证监会公告上市交易公告书向不特定对象发售申请扩募份额上市公告上市交易公告书向不特定对象发售申请扩募份额上市向特定对象发售发改委，上交所9122亿元。从效果上看，20265为例，扩募后现金分派率平均会提升0.4%扩募会带来重要的投资机会。6：模 7：亿元1401201008060

华夏北京保障房REIT国泰海通临港创新产业园REIT国泰海通东久新经济REIT实施交易方案持有人大会表决通过基金在决议生效公告日前停牌实施交易方案持有人大会表决通过基金在决议生效公告日前停牌40华夏基金华润有巢REIT200 中航京能国际能源REIT0% 2% 4% 6% 8% 10%（注：分派率为2026年预测值）的一级投资者有哪些？一级市场投资者可分为战略投资者、网下投资者和公众投资者。结合当前已上79产品发行数据统计，上述三类投资者获配份额占比呈现显著分化，其中战略投资者配售占比达72%，网下投资者配售占比为20%，公众投资者配售占比为8%，机构资金主导一级市场配售的特征较为突出。图8：REITs投资者获配份额亿份 战略投资者 网下投资者 公众投资者8060402002021 2022 2023 2024 2025 2026从公募REITs一级发行配售机制来看，战略投资者、网下投资者、公众投资者在资质定位、定价权、配售规则与持仓约束上存在核心差异：果定价认购，侧重长期持有获取稳定分红与资产增值。为主，对发行定价无直接影响。表1：战略投资者、网下投资者和公众投资者对比售 资 成 作的机构

证券公司、基金管理公司和保险公司等专业机构投资者

普通个人投资者及一般机构投资者位 金 现 例 其他专业机构投资者：基金管理人确定

）×70% 1--序 位 位 锁定期要求

于60出于36个无 无月权无 有 无上交所，证监会券商与保险是公募REITs最主要的机构投资者。从一级市场配售结构观察，以中金安REIT8%的较高比例。网下配售层面，39%31%，为网下投资者中的核心配置力量。9：控REIT构 10：部原始权益人及关联方券商资管保险私募基金券商自营企业基金专户信托

券商自营 保险资金投资账户集合信托计划 券商资基金专户 私募基金 信托自营保险8%券商自营3%私募基金保险8%券商自营3%私募基金5%联方72%券商资管8%户31%集合信托计划8%券商自营39%券商资管8%基金专户7%私募基金6%1.4如何衡量REITs一级市场热度？与债券市场相似，认购倍数是观测公募REITs一级市场申购情绪的常用指标。受REITs2021上市以来，认购热度与上市首日涨跌幅整体呈现显2022年、20252026上市首日平均涨幅亦相应偏高。图11：REITs网下认购倍数与公众认购倍数网下认购倍数 公众认购倍数 上市首日涨跌幅，右 %800 307002560020500400 1530010200510002021

2022

2023

2024

2025

02026一级市场认购倍数与底层资产现金流稳定性相关度较高。网下认购倍数与公众12：型数 13：型180 160 140 120 100 80 60 40 20 0 0（注：市政设施、新型基础设施、水利设施和生态环保REITs数量较少，因此颜色上有所区分）发行折溢价率是一级市场认购热度在定价端的直接映射。受行业景气度、底层资产质的发行价与底层资产估值存在一8158只为419发行溢价率走势略滞后于2021-20222025614：势 15：型25%20%15%10%5%0%-5%-10%-15%-20%

发行折溢价均值 指数收盘价，右轴

点130012001100100090080070021-0621-0921-1222-0321-0621-0921-1222-0322-0622-0922-1223-0323-0623-0923-1224-0324-0624-0924-1225-0325-0625-0925-1226-03

30%25%20%15%10%5%0%-5%

发行折溢价均值2名称上市日期项目属性资产类型发行折溢价网下认购倍数公众认购倍数中金普洛斯仓储物流REIT2021/6/21产权类仓储物流9.15%6.699.96红土创新盐田港仓储物流REIT2021/6/21产权类仓储物流7.92%8.4711.37东吴苏州工业园区产业园REIT2021/6/21产权类园区基础设施4.24%3.858.13华安张江产业园REIT2021/6/21产权类园区基础设施1.70%8.8523.49博时招商蛇口产业园REIT2021/6/21产权类园区基础设施-17.76%16.8241.76浙商证券沪杭甬高速REIT2021/6/21特许经营权类交通基础设施-4.45%4.8627.16平安广州交投广河高速公路REIT2021/6/21特许经营权类交通基础设施-5.79%4.999.26中航首钢生物质REIT2021/6/21特许经营权类生态环保41.76%9.3256.84富国首创水务REIT2021/6/21特许经营权类生态环保5.96%10.7541.45华夏越秀高速公路封闭式基础设施REIT2021/12/14特许经营权类交通基础设施-6.82%38.4146.76建信中关村产业园REIT2021/12/17产权类园区基础设施-6.28%54.6150.79华夏中国交建高速REIT2022/4/28特许经营权类交通基础设施-4.40%37.17119.50国金中国铁建高速REIT2022/7/8特许经营权类交通基础设施3.91%31.0340.88鹏华深圳能源REIT2022/7/26产权类能源基础设施8.38%107.6586.20华夏北京保障房REIT2022/8/31产权类保障性租赁住9.04%112.28157.38红土创新深圳安居REIT2022/8/31产权类保障性租赁住7.25%130.21254.32中金厦门安居保障性租赁住房REIT2022/8/31产权类保障性租赁住7.08%106.20144.63华夏合肥高新产园REIT2022/10/10产权类园区基础设施13.47%156.84431.78国泰海通临港创新产业园REIT2022/10/13产权类园区基础设施12.88%148.04304.23国泰海通东久新经济REIT2022/10/14产权类园区基础设施10.28%100.53296.30华泰江苏交控REIT2022/11/15特许经营权类交通基础设施7.16%116.48119.88中金安徽交控REIT2022/11/22特许经营权类交通基础设施-2.84%34.0216.80华夏基金华润有巢REIT2022/12/9产权类保障性租赁住8.87%213.22325.20华夏杭州和达高科产园REIT2022/12/27产权类园区基础设施-1.41%151.26271.00嘉实京东仓储基础设施REIT2023/2/8产权类仓储物流12.27%98.76215.52中航京能国际能源REIT2023/3/29产权类能源基础设施19.58%122.65158.00中信建投国家电投新能源REIT2023/3/29特许经营权类能源基础设施9.42%84.4850.02中金湖北科投光谷产业园REIT2023/6/30产权类园区基础设施2.27%39.3916.84中金山高集团高速公路REIT2023/10/27特许经营权类交通基础设施7.00%1.203.00国泰海通城投宽庭保障性租赁住房REIT2024/1/12产权类保障性租赁住-0.10%1.061.73华夏金茂商业REIT2024/3/12产权类消费基础设施0.28%2.041.06嘉实物美消费REIT2024/3/12产权类消费基础设施-4.89%1.321.40华夏华润商业REIT2024/3/14产权类消费基础设施-15.28%1.091.57嘉实中国电建清洁能源REIT2024/3/28产权类能源基础设施3.62%5.7451.65易方达深高速公路REIT2024/3/29特许经营权类交通基础设施-2.57%1.993.58中金印力消费基础设施REIT2024/4/30产权类消费基础设施-17.66%1.161.28工银河北高速集团高速公路REIT2024/6/28特许经营权类交通基础设施3.26%1.551.05华夏特变电工新能源REIT2024/7/2产权类能源基础设施12.00%67.81448.43华夏深国际仓储物流REIT2024/7/9产权类仓储物流0.40%1.652.41中信建投明阳智能新能源REIT2024/7/23产权类能源基础设施4.02%69.37314.96华安百联消费REIT2024/8/16产权类消费基础设施0.00%1.481.08华夏首创奥特莱斯REIT2024/8/28产权类消费基础设施0.07%6.2323.27博时津开科工产业园REIT2024/9/19产权类园区基础设施0.00%6.839.15华夏大悦城商业REIT2024/9/20产权类消费基础设施2.47%2.732.70易方达广州开发区高新产业园REIT2024/9/23产权类园区基础设施2.41%1.821.66招商基金招商蛇口租赁住房REIT2024/10/23产权类保障性租赁住9.43%93.65159.85华泰紫金宝湾物流仓储REIT2024/10/29产权类仓储物流0.13%1.203.80华夏南京交通高速公路REIT2024/11/1特许经营权类交通基础设施-9.01%7.785.22中金联东科技创新产业园REIT2024/11/5产权类园区基础设施0.00%1.071.05银华绍兴原水水利REIT2024/11/8特许经营权类水利设施6.52%106.04235.02招商基金公路高速公路REIT2024/11/21特许经营权类交通基础设施-7.40%1.203.58华泰紫金南京建邺产业园REIT2024/12/3产权类园区基础设施0.63%2.635.90工银蒙能清洁能源REIT2024/12/10产权类能源基础设施5.10%70.78356.89中金重庆两江产业园REIT2024/12/11产权类园区基础设施0.00%1.772.04广发成都高投产业园REIT2024/12/19产权类园区基础设施0.40%6.899.30华安外高桥仓储物流REIT2024/12/25产权类仓储物流7.20%3.676.99平安宁波交投杭州湾跨海大桥REIT2024/12/26特许经营权类交通基础设施-18.30%12.219.26招商科创孵化器REIT2024/12/31产权类园区基础设施-4.26%1.241.33中航易商仓储物流REIT2025/1/24产权类仓储物流-13.66%1.091.05易方达华威农贸市场REIT2025/1/24产权类消费基础设施2.13%78.72407.00国泰海通济南能源供热REIT2025/2/17特许经营权类市政设施6.93%140.96813.67华夏金隅智造工场REIT2025/2/26产权类园区基础设施2.49%71.83288.77汇添富九州通医药仓储物流REIT2025/2/27产权类仓储物流4.99%49.621191.90汇添富上海地产租赁住房REIT2025/3/31产权类保障性租赁住10.64%174.73494.07南方顺丰物流REIT2025/4/21产权类仓储物流8.19%53.52381.53华泰苏州恒泰租赁住房REIT2025/5/21产权类保障性租赁住8.41%216.92829.88中金亦庄产业园REIT2025/6/26产权类园区基础设施8.47%262.401798.56中金中国绿发商业资产REIT2025/6/27产权类消费基础设施3.27%249.69683.53创金合信首农REIT2025/7/25产权类园区基础设施20.19%128.95382.26中银中外运仓储物流REIT2025/7/29产权类仓储物流19.49%239.75915.75华夏华电清洁能源REIT2025/8/1产权类能源基础设施18.49%205.42516.53南方万国数据中心REIT2025/8/8产权类新型基础设施24.16%164.91454.96南方润泽科技数据中心REIT2025/8/8产权类新型基础设施20.81%166.89317.97中金唯品会奥莱REIT2025/9/12产权类消费基础设施19.96%252.78355.49华夏凯德商业REIT2025/9/29产权类消费基础设施-10.97%252.59535.33华夏中海商业资产REIT2025/10/31产权类消费基础设施22.81%320.51361.93中信建投沈阳国际软件园REIT2025/11/6产权类园区基础设施7.02%83.31247.46华夏安博仓储REIT2025/12/19产权类仓储物流12.78%146.9317.15华夏中核清洁能源REIT2026/2/2产权类能源基础设施20.07%340.48391.85东方红隧道股份高速公路REIT2026/4/22特许经营权类交通基础设施12.55%173.61195.62中航北京昌保租赁住房REIT-产权类保障性租赁住13.02%430.851250.00打新策略解析上市初期的估值溢价是REITs打新策略的适用前提。REITs打新策略是指投资者在公打新策略的收益核心5只产品出现5%25%-30%30%15只。16：幅 17：35%30%25%20%15%10%5%0%-5%-10%21-0621-0821-0621-0821-1021-1222-0222-0422-0622-0822-1022-1223-0223-0423-0623-0823-1023-1224-0224-0424-0624-0824-1024-1225-0225-0425-0625-0825-1025-1226-02

首日平均涨跌幅

只数量15只涨停3515只涨停302520151050破发 5%以内 5-10% 10-15%15%-20%20%-25%25%-30%REITs打新策略的净收益取决于获配比例、上市初期涨跌幅和资金成本。对于网下投本主要体现为自缴款日至上市卖出前一日的资金占用成本。打新净收益计算方法如下：打新净收益=获配比例×上市首日涨跌幅+未获配部分资金收益–资金占用成本不参与打新参与打新退款日至上市后卖出日的资金收益未获配部分上市后初期涨跌幅获配部分图18：网下REITs打新的收益构成与成本不参与打新参与打新退款日至上市后卖出日的资金收益未获配部分上市后初期涨跌幅获配部分打新账户打新账户资金成本公募REITs网下投资者参与认购通常无需缴纳认购费用，而公众投资者则需按规定支付认购费用，当前市场主流认购费率为0.4%。因此对于公众投资者，打新净收益计算方法为：资金成本打新净收益=获配比例×(上市首日涨跌幅–0.4%)+未获配部分资金收益表3：某公募REITs各类型投资者认购费率型 额

无认购费用<500元 0.40%≥500元 ，1000/笔REIT0.07%和0.06%打新虽单轮绝对收益水平不高，但具备胜率较高、风险可控、可规模化运作等优势，是固收+产品实现收益增强的重要工具。表4：公募REITs网下与公众打新收益名称资产类型上市日期网下获配比例公众获配比例网下打新净收益公众打新净收益博时招商蛇口产业园REIT园区基础设施2021/6/215.94%2.39%14.72%0.85%0.32%平安广州交投广河高速公路REIT交通基础设施2021/6/2120.03%10.80%0.68%0.11%0.01%红土创新盐田港仓储物流REIT仓储物流2021/6/2111.80%8.80%2.91%0.32%0.20%中航首钢生物质REIT生态环保2021/6/2110.72%1.76%9.95%1.04%0.15%华安张江产业园REIT园区基础设施2021/6/2111.29%4.26%5.89%0.64%0.21%浙商证券沪杭甬高速REIT交通基础设施2021/6/2120.58%3.68%4.97%0.99%0.15%富国首创水务REIT生态环保2021/6/219.30%2.41%4.95%0.43%0.09%东吴苏州工业园区产业园REIT园区基础设施2021/6/2125.95%12.30%0.70%0.15%0.02%中金普洛斯仓储物流REIT仓储物流2021/6/2114.95%10.04%2.11%0.28%0.15%华夏越秀高速公路封闭式基础设施交通基础设施2021/12/142.60%2.14%22.76%0.56%0.45%建信中关村产业园REIT园区基础设施2021/12/171.83%1.97%30.00%0.51%0.55%华夏中国交建高速REIT交通基础设施2022/4/282.69%0.84%2.20%0.04%0.00%国金中国铁建高速REIT交通基础设施2022/7/83.22%2.45%0.28%0.00%-0.01%鹏华深圳能源REIT能源基础设施2022/7/260.93%1.16%21.52%0.18%0.23%华夏北京保障房REIT保障性租赁住房2022/8/310.89%0.64%30.00%0.25%0.18%红土创新深圳安居REIT保障性租赁住房2022/8/310.77%0.39%29.99%0.22%0.11%中金厦门安居保障性租赁住房REIT保障性租赁住房2022/8/310.94%0.69%30.00%0.27%0.20%华夏合肥高新产园REIT园区基础设施2022/10/100.64%0.23%30.00%0.18%0.06%国泰海通临港创新产业园REIT园区基础设施2022/10/130.68%0.33%30.00%0.19%0.09%国泰海通东久新经济REIT园区基础设施2022/10/140.99%0.34%27.15%0.26%0.08%华泰江苏交控REIT交通基础设施2022/11/150.86%0.83%0.05%-0.03%-0.01%中金安徽交控REIT交通基础设施2022/11/222.94%5.95%-4.50%-0.15%-0.30%华夏基金华润有巢REIT保障性租赁住房2022/12/90.47%0.31%16.84%0.06%0.04%华夏杭州和达高科产园REIT园区基础设施2022/12/270.66%0.37%8.94%0.04%0.02%嘉实京东仓储基础设施REIT仓储物流2023/2/81.01%0.46%11.64%0.10%0.04%中信建投国家电投新能源REIT能源基础设施2023/3/291.18%2.00%1.94%0.00%0.01%中航京能国际能源REIT能源基础设施2023/3/290.82%0.63%12.37%0.08%0.06%中金湖北科投光谷产业园REIT园区基础设施2023/6/302.54%5.94%-6.29%-0.17%-0.41%中金山高集团高速公路REIT交通基础设施2023/10/2783.53%33.38%0.36%0.29%-0.02%国泰海通城投宽庭保障性租赁住房保障性租赁住房2024/1/1294.40%57.71%-0.07%-0.08%-0.28%嘉实物美消费REIT消费基础设施2024/3/1275.95%71.64%0.67%0.49%0.17%华夏金茂商业REIT消费基础设施2024/3/1249.04%94.41%0.56%0.24%0.12%华夏华润商业REIT消费基础设施2024/3/1491.83%63.83%0.04%0.00%-0.26%嘉实中国电建清洁能源REIT能源基础设施2024/3/2817.43%1.94%3.51%0.58%0.03%易方达深高速公路REIT交通基础设施2024/3/2950.30%27.97%0.04%0.00%-0.13%中金印力消费基础设施REIT消费基础设施2024/4/3086.23%78.17%0.00%-0.03%-0.34%工银河北高速集团高速公路REIT交通基础设施2024/6/2864.54%95.38%0.04%0.00%-0.37%华夏特变电工新能源REIT能源基础设施2024/7/21.47%0.22%22.30%0.31%0.04%华夏深国际仓储物流REIT仓储物流2024/7/960.68%41.45%0.00%-0.03%-0.18%中信建投明阳智能新能源REIT能源基础设施2024/7/231.44%0.32%11.50%0.15%0.02%华安百联消费REIT消费基础设施2024/8/1667.75%92.32%3.34%2.23%2.68%华夏首创奥特莱斯REIT消费基础设施2024/8/2816.06%4.30%5.79%0.91%0.22%博时津开科工产业园REIT园区基础设施2024/9/1914.65%10.92%0.46%0.05%0.00%华夏大悦城商业REIT消费基础设施2024/9/2036.58%37.09%0.21%0.06%-0.08%易方达广州开发区高新产业园REIT园区基础设施2024/9/2354.86%60.37%0.04%-0.01%-0.25%招商基金招商蛇口租赁住房REIT保障性租赁住房2024/10/231.07%0.63%7.15%0.06%0.03%华泰紫金宝湾物流仓储REIT仓储物流2024/10/2983.62%26.32%0.30%0.23%-0.04%华夏南京交通高速公路REIT交通基础设施2024/11/112.85%19.16%0.02%-0.03%-0.09%中金联东科技创新产业园REIT园区基础设施2024/11/593.16%95.46%0.46%0.40%0.04%银华绍兴原水水利REIT水利设施2024/11/80.94%0.43%18.03%0.15%0.06%招商基金公路高速公路REIT交通基础设施2024/11/2183.35%27.91%-0.17%-0.17%-0.19%华泰紫金南京建邺产业园REIT园区基础设施2024/12/338.00%16.94%1.53%0.56%0.18%工银蒙能清洁能源REIT能源基础设施2024/12/101.41%0.28%19.07%0.25%0.04%中金重庆两江产业园REIT园区基础设施2024/12/1156.34%48.98%0.04%-0.02%-0.19%广发成都高投产业园REIT园区基础设施2024/12/1914.50%10.76%8.77%1.25%0.89%华安外高桥仓储物流REIT仓储物流2024/12/2527.22%14.31%8.17%2.19%1.08%平安宁波交投杭州湾跨海大桥REIT交通基础设施2024/12/268.19%10.80%6.39%0.50%0.64%招商科创孵化器REIT园区基础设施2024/12/3180.78%75.20%0.72%0.55%0.22%易方达华威农贸市场REIT消费基础设施2025/1/241.27%0.25%30.00%0.37%0.07%中航易商仓储物流REIT仓储物流2025/1/2491.98%95.28%15.30%14.03%14.15%国泰海通济南能源供热REIT市政设施2025/2/170.71%0.12%30.00%0.20%0.03%华夏金隅智造工场REIT园区基础设施2025/2/261.39%0.35%30.01%0.37%0.08%汇添富九州通医药仓储物流REIT仓储物流2025/2/272.02%0.08%28.22%0.56%0.01%汇添富上海地产租赁住房REIT保障性租赁住房2025/3/310.57%0.20%29.99%0.15%0.05%南方顺丰物流REIT仓储物流2025/4/211.87%0.26%13.53%0.23%0.02%华泰苏州恒泰租赁住房REIT保障性租赁住房2025/5/210.46%0.12%29.99%0.13%0.03%中金亦庄产业园REIT园区基础设施2025/6