高尔夫项目市场解析

高尔夫项目市场解析2万通地产香港新鸿基吉宝集团2007年时间轴异地品牌开发商的陆续进驻对于区域房地产市场产生极大影响：1.产品品质得到提升与创新；2.竞争激烈的同时促使市场进一步规范；3.加速市场发展，促使市场进一步成熟。2005年远洋地产外地、外籍品牌开发商相继进入，竞争日益激烈万科地产华侨城华润置地首创置业北京住总区域整体房地产市场品牌开发商开发产品特征：地段：占据海河/湖水/林木/高尔夫坡地/公园/市中心历史文化遗产等优秀资源产品：多复制在北京、上海、广州等地获得成功的成熟产品线价格：多高于同片区类似项目，引领区域市场北京金融街金地地产上海广洋富力地产仁恒置地合生创展汉拿铁狮门3土地成交大事记：区域整体房地产市场一级市场交易火爆，土地价格迅速增长行政区位置土地使用权人用途占地面积（m2）建筑面积（m2）容积率成交价格（亿）楼面地价（元/m2）使用年限河东区河东区津塘路南侧金地(集团)股份有限公司居住、商业金融178883.6335302.1不大于1.8722.6666759.9居住70年、商业金融40年河东区河东区新开路东侧深圳市振业(集团)股份有限公司居住36841.1120400不大于3.2710.6018804.870年津南区津南区咸水沽镇南环路南侧区域天地源置业投资有限公司居住、商业24327.8698000小于4.0281.921959.2居住70年、商业40年津南区津南区梨双公路南侧区域房地产发展（集团）股份有限公司居住1276001711001.342.8371658.0970年津南区津南区梨双公路南侧北京住总房地产开发有限责任公司居住1884002416001.2814.4885996.6970年津南区津南区梨双公路南侧北京住总房地产开发有限责任公司居住、商业2687002732001.0211.0764054.17住宅70年，商业40年津南区津南区梨双公路南侧华润置地(北京)股份有限公司居住1129001537001.367.8015075.4770年津南区津南区梨双公路南侧区域房地产发展(集团)股份有限公司居住1355001592001.177.3744631.9170年津南区津南区梨双公路南侧区域房地产发展(集团)股份有限公司居住1247001429001.157.7255405.8870年东丽区东丽区杨北公路南侧深圳华侨城房地产有限公司居住2880003186001.1116.0995053.0470年津南区津南区八里台镇天嘉湖区范围内昆明星耀体育运动城有限公司商业金融、文化娱乐、体育、居住用地273330030000001.162.92096.67居住70年，商业金融、文化娱乐、体育404区域整体房地产市场客户群尚属哑铃型阶段，市场全面开花东丽湖、空港板块北部双街板块西部新城板块大梅江东南板块经济持续向好：2006年区域城市居民人均可支配收入达到14283元，高于全国平均水平，在全国31个省市自治区中排第5位；走向区域融合：滨海新区的发展带动了区域乃至环渤海的整体经济水平发展；客户阶层变化：目前客户构成两极分化明显，高端人群和低收入人群占据市场两极，但随着未来整体市场的逐步成熟，市场将形成庞大的中端客户群体；品牌集中效应：万科、金地、中信等一批对品牌产品品质有追求的发展商相继在区域拿地，会进一步促使市场的成熟；土地市场变化：土地放量明显，价格迅速走高。客户群变化趋势：目前未来三年未来5市场解析报告提纲宏观市场中观市场针对性市场价格出现拐点品牌开发商的进驻土地价格上涨迅速目前市场客户为哑铃型结构宏观市场处于转型期6宏观经济增长房地产业发展状况小于4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定发展大于8%高速发展2006年，津南区人均GDP3752美元，增速为10.5%以上，房地产处于快速发展期；未来津南区房地产处于快速发展期发展阶段启动期快速发展期平稳发展期减缓发展期人均GDP（美元）800～30003000～40004000～80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主发展特征超速发展单纯数量型以数量为主，向注重质量方向发展平稳发展，以质量为主，数量与质量并重缓慢发展综合发展型津南区房地产市场房地产发展阶段72006年1月----2007年9月各区成交面积2006年1月至2007年9月，津南区商品房成交面积达882000㎡；津南区商品房成交面积仅次于南开、塘沽、西青、河西和北辰，在全市各区县排名第六位；津南区商品房成交面积位于全市第六位数据来源：区域国土资源局网津南区房地产市场商品房成交情况82006年津南区成交约529000㎡，其中上半年成交约225000㎡，2007年上半年成交约179000㎡，成交量比2006年有所下降，主要原因在于①津南区主要别墅项目领世郡、米兰阳光受新政影响控制别墅放量②2006年8月爱丁堡、博雅名坻、米兰阳光二期集中开盘；津南区商品房成交量呈波浪型变化，从整体上看，成交量走势平稳；受区域整体房地产大势的影响及双港新家园的拉动下，07年后涨幅较大，到目前已超过5600元/平米，均价拉升的速度明显加快；津南区套均成交面积97--133㎡，主力需求所能承受的总价款在50-70万元左右；津南区的市场均价在5800-6500元数据来源：区域国土资源局网津南区房地产市场商品房成交情况9津南区二手房在经历了06年春节前的均价跳水之后，从06年3月开始，成交价格持续上涨，截止目前已实现均价3600元/平米，与06年初相比，均价已经翻了一番，目前增长势头依旧不减；在成交量方面，津南区在经历了06年初的小幅增长后，在06年10月份回归平静，市场活跃度不足；二手房成交价格涨幅较快，但成交量不高数据来源：区域国土资源局网津南区房地产市场二手房成交情况10位置用途占地面积(m2)咸水沽镇惠丰花园居住区西侧居住、商业用地50702.16咸水沽镇津沽路与体育场路交口居住、商业7629.59咸水沽镇南环路南侧居住、商业24327.86咸水沽镇建国大街北侧居住、商业184738.77咸水沽镇津沽公路北侧居住、商业88250.72咸水沽镇众和里居住区一期北侧居住、商业41333.2咸水沽镇紫江路与津沽路交口处居住、商业60450.95梨双公路南侧居住127600梨双公路南侧居住188400梨双公路南侧居住、商业268700梨双公路南侧居住112900梨双公路南侧居住135500梨双公路南侧居住124700小站镇津歧路东侧商业10865.49小站镇津歧路东侧商业19613.66小站镇津歧公路商业金融业22267.55小站镇幸福村红旗路北侧居住2258.59八里台镇天嘉湖区范围内综合2733300合计18块4203538.5407年土地成交北闸口镇政和路北侧居住、商业36996.16平米06年土地成交07年土地放量成交420万平方米，房地产市场必将快速发展，机会巨大津南区房地产市场土地成交情况双港镇咸水沽镇八里台镇小站镇北闸口镇11市场解析报告提纲宏观市场中观市场针对性市场中观市场处于初级发展阶段根据本项目特征近郊、中低密度板块Q1:板块的优势在哪里？Q2:客户的构成是什么？Q3:如何突破区域抗性？12序号项目名称价格（元/平米）序号项目名称价格（元/平米）1格调故里2000022第6田园86002万通上游·合墅1900023红城未开盘3仁爱濠景880024米兰新干线67004荷兰墅1800025百合春天56005T城·佰栋墅800026朗钜天域洋房：7000联排：10000独栋：250006美阳馨苑390027东丽湖·万科城洋房：7000联排：13000独栋：230007普吉岛预计1200028夏阳溪韵联排：8000双拼：110008御龙湾460029王朝罗纳河谷48009蒙地卡罗1400030万源星城水郡370010清果公社808031梦都岭上林里未开盘11唐郡1080032凤凰小镇360012泰裕温泉别墅420033弘泽小镇未开盘13江胜天鹅湖1900034城际美景400014洛卡小镇880035社会山1800015玛歌庄磡领世郡2200016华韵欧风洋房：7200联排：1300037聚福园670017金厦新都庄园750038玫瑰庄园700018心之筑790039水畔茗墅420019卡梅尔1500040新悦庭1600020城市别墅1200041金地格林世界700021汐岸国际640042团泊湖庭院1300042在售项目已售罄项目针对性市场分析中低密度项目版图城市核心别墅区城市核心别墅区城市别墅区——占据城市核心交通优势资源公园奥运别墅区——占据城市自然景观资源北中环别墅区——交通位置适中，性价比高城市边缘第一居所别墅区——兼顾城市交通和郊区资源条件泛梅江生态居住区——新兴纯居住板块城市低密度居住区——兼顾城市中心资源和居住舒适性公园奥运别墅区城市边缘第一居所别墅区北中环别墅区公园奥体别墅区北中环别墅区城市边缘第一居所别墅区泛梅江生态居住区泛梅江生态居住区城市低密度居住区城市低密度居住区近郊中低密度板块？13京滨高速公路京津塘高速公路津汉公路针对性市场分析项目名称规模（万m2）容积率产品类型主力户型价格（元/m2）入市产品项目特色万科东丽湖1800.7别墅洋房公寓一期250m2独栋二期100m2两室三期200m2联排洋房：7000联排：13000独栋：23000别墅占据东丽湖最优势景观生态环境朗钜天域10.80.46别墅洋房小高一期200m2联排300m2双拼二期洋房高层90-110m2洋房：7000联排：10000独栋：25000别墅产品增加附送面积，提高性价比夏阳溪韵5.460.51联排双拼独栋连排：170-220双拼：180-240

联排：8000双拼：11000双拼别墅依托区域已有认知度，项目整体档次不高品牌开发商/资源/产品拉动区域发展东部板块板块内配套资源——自然景观优越的度假型板块：交通：中心城区与滨海的黄金节点，临近多条高速公路，路网发达景观：占据东丽湖自然景观和生态环境商业：依靠社区自身生活、商业配套外环万科东丽湖朗钜天域夏阳溪韵万科东丽湖朗钜天域夏阳溪韵典型项目客户描述——万科东丽湖：项目初期客户以企业高管，政府官员为主，有部分北京客户。随着洋房、公寓产品的推出，开始有空港员工、卫国道片区军人、东丽区地缘性客户出现，多将项目作为第一居所。14针对性市场分析项目名称规模（万m2）容积率产品类型主力户型价格（元/m2）入市产品项目特色梦都——岭上林里240.33独栋250-350——独栋占据原生林木资源，定制化服务资源型物业占主体，非市场主流片区北部板块板块内配套资源：交通：毗邻京津唐、津冀多条高速公路，另有地铁一号、五号线（规划）线景观：景观资源优越商业：依靠社区配套，周边配套匮乏津围公路外环津保高速公路京津塘高速公路梦都岭上林里15针对性市场分析项目名称规模（万m2）容积率产品类型主力户型价格（元/m2）入市产品项目特色社会山约190万一期20万一期0.69独栋联排院墅宽house洋房公寓200m2联排院墅18000别墅配少量洋房、公寓体验式营销细节品质突出“国际化”社区档次资源匮乏/概念先行/产品创新，消解区域抗性西部板块板块内配套资源——高新技术带动的环外新家园：交通：基本无公交、轨道交通可达景观：社区内种植大面积的原生枣树商业：综合商场——社区内风情商业街生活：社区幼儿园——华夏未来典型项目客户描述：客户以南开为主，河西为辅。职业构成为：私营企业主、区域大学及南开大学教授等，有高知分子的特性表征。房款承受力在总价150万左右，富豪类型的客户很少，而且客户多将项目视为第一居所。16针对性市场分析项目名称规模（万m2）容积率产品类型主力户型价格（元/m2）入市产品项目特征红磡领世郡1401.55别墅洋房小高80-100m2两室洋房：独栋：别墅紧邻外环超大规模社区新悦庭6.050.48独栋300-500m216000别墅纯独栋社区金地格林世界531.45洋房小高80-140m2两室97-200m2三室8000洋房近外环中等规模社区团泊湖庭院6.60.35独栋联排206独栋13000别