旅游地产策划体系

旅游地产策划体系旅游地产策划体系土地使用规划

度假区规划和设计的主要目的之一就是创造出良好的环境气氛，能给顾客带来宾至如归的感觉。创造良好气氛可以有许多方法，多种考虑，但这个过程要求创造出一个形式或主题——度假区应该有怎样的景象？土地使用规划阶段需要我们研究：场地的特点及文化内涵，景观环境未来度假区的游客和居民所能承受的消费价格喜欢的娱乐活动寻找和你将开发的度假区类似的有关直观形象确定开发用地未来的前景展望旅游地产策划体系土地使用规划土地使用规划应注意的原则——1.自然景观环境的保护与营造优美的自然景观环境是一个成功的度假区最重要的资源，任何新的度假区在规划中都必须认识到保持和加强环境保护是度假区规划和设计理念的一个重要部分。土地使用规划应注意的原则——2.布局在进行度假区的整体布局规划中要对独立住宅、旅馆和公寓等的位置进行重点考虑，在某种程度上要为每个单元提供高质量的景观视野，要有到娱乐场所的便捷通道，各使用功能间要有合理的关系。开发者要最大限度地将每个单元都朝向可视景观。规划中应布置一些有主要开敞空间的低层建筑，保持一种自然的乡村气息的特征，这类度假区所冒的风险要比没有生气的度假区小得多。通常能够最大限度增加居住单元，同时又能保证开敞空间的需求的最有效的办法就是开发密集型住宅。通常应保留1/3－1/2的土地作为开敞空间，建筑只占了很小的用地。常见产品类型：低层联排住宅。旅游地产策划体系土地使用规划

用地规划过程概念性规划初步方案规划规划成果阶段旅游地产策划体系土地使用规划

概念性规划

包括对用地有关信息的收集和评价，为将地块开发成特定的度假区形式指明方向。这个阶段最广泛地涉及用地的具体问题，通常决定购置土地之前就已经开始了这个阶段的规划，概念性规划考察可能的机会和约束条件。一份详细的概念性规划应该包括以下内容：规划文件应表明项目的风格，概括性地提出建筑主题风格，季节性设施的使用和娱乐活动。项目的总用地规划图。常用“泡泡图”表明不同用地的位置，并对住宅的数量、大小或户型单元作粗略的估计。依据土地的资产和债务说明文件作土地资源分析。人口统计、心理分析和社会趋势的市场分析。关于预算开支和经济策略的经济分析。娱乐活动的形式、用途、项目的个性特征。居住用地和非居住用地的使用，各种用途用地间功能的联系。※这个阶段应考虑几个可选择性的方案，进行评价、比较。※一个完整的概念规划应使开发者和规划者明白该用地是否值得进一步投资，如果确定值得投资，那么就进入下一阶段——初步规划阶段旅游地产策划体系土地使用规划初步方案规划——初步的方案审核在这个阶段，规划组应做工作：由营销人员和经济规划师做出所有设施的初期费用预算。与营销人员或经济规划师一道进行设施的设计工作。做土地使用面积的详细计划，为进一步的设计分析和经济分析做准备。进一步做开发土地总面积和设施的承载力研究。经济规划师做有关经济评价和临时计划。确定初期的项目设计指导原则。成果文件：用地的合法性，包括所有权说明项目的规划目标陈述建设时间表定量的数字分析：

住宅单元数量

各地块面积、地块范围和密度

总的娱乐建筑和非居住建筑面积

审核小组需要的市场分析、市场性分析和其它报告所要求的规划图：用地现状条件规划用地红线和地块设计图所有已有的、计划建造的、需改建的建筑位置、面积规划图需要留作公共开敞空间、作为娱乐设施或其它用途的所有用地的位置、面积规划图总的地形规划，包括分期开发计划任何可能有助于提高待开发项目价值的毗邻地区的设计图旅游地产策划体系土地使用规划规划成果阶段：

初步方案和规划成果阶段的主要区别是规划内容详细程度的不同在初步方案阶段有关的纲要性文件和图解说明需要在规划成果阶段作进一步的分析、设计。用地规划内容必须非常详细，以备存档作为合法性文件。其它各种规划图，如风景规划图等，也必须以最终成果形式呈送规划部门。开发者需要了解本地有关部门对主要规划允许修改的幅度、范围。一般来说，除非非常有必要进行修改，否则最好不要偏离经审批后的规划。旅游地产策划体系项目设计交通设施设计：

确保交通的便利性和灵活性采用趣味性、创造性的交通方式：电车、单轨铁路马车、自行车游艇、桥飞机场限制汽车的使用（入口处设立大型车库）旅游地产策划体系项目设计公用设施设计：

给水：是否有可用水资源废水：废水处理方式垃圾处理站保卫、安全设施度假区标识设计其它便民设施旅游地产策划体系项目设计水上娱乐设施和游船设备：在滨水区可以提供开敞空间作为小道、自行车道及钓鱼或野营用地船坊和划船活动，划船一直都是度假区最受欢迎的项目之一一定数量的滨水住宅商业设施开发、商业开发能最大程度地利用度假区滨水用地，通常有旅馆、零售商店、饭店等，考虑到滨水区的生态环境，不适宜进行密集的商业开发。水上运动和划船运动的形式有：钓鱼、滑水、橡皮船、独木舟、动力船巡游、航海、划船比赛等。豪华型船坞常成为度假区关键的娱乐活动场所。旅游地产策划体系项目设计滨水区设计：在以水为特色的度假区，居民和游客都想靠近水、使用水，进行各种娱乐活动；同时，他们还要求最大程度地保护滨水区的美丽和环境质量、使用和保护形成了冲突。如果广阔的滨水区只对一部分用地进行开发，另一部分不开发，那么这种冲突就较容易解决了。建议2/3的滨水区不开发，1/3用于集合式住宅、水上运动设施。旅游地产策划体系项目设计高尔夫球活动：对度假区开发者来说，高尔夫球是主要的娱乐活动或者是几个主要的娱乐活动之一，它有利于增加营销力，提升项目的价值，同时也是获取收益的来源。此外，法律要求开发项目要有足够的开敞空间，高尔夫球形成了一片开敞空间，这有助于项目获得审批许可。旅游地产策划体系项目设计高尔夫活动设计要点：关键因素是选择合适的用地根据地形特点和球场类型，需要面积会有所不同，约50万㎡－60万㎡一些不适宜作为建筑开发的用地，如湿地、泛滥平原、排水干道、干涸的河床等都可以作为高尔夫球场的用地。不过湿地面积所占比例不宜太大，且应注重排水处理。如果建立形象（或提升市场人气）是项目开发的主要目标，那么开发者在项目的早期就应建设高尔夫球场、设计它为了进行比赛，规划它让人永远难忘，充分利用特有的地形特征形成漂亮的球洞。另外，高尔夫俱乐部会所、练习场所、高尔夫学校也应考虑设置。旅游地产策划体系项目设计网球、游泳、矿泉疗养和健身设施：这类娱乐活动所需的设施通常彼此靠得很近，为游客提供了一体的，又是多样化的娱乐活动。与滑船、滑雪和高尔夫活动相比，这类活动所需用地较少，对用地所处理位置要求也不是太高。网球、游泳、健身和疗养可以综合起来形成一个多功能设施，它们起到的协调作用能够成为度假区的一道风景线。对这些计划而言，完善的服务计划特别重要。马术娱乐活动骑车滑冰草坪及田野运动、射箭、飞靶射击旅游地产策划体系项目设计开敞空间和自然娱乐活动：对于大多数度假区开发项目，其环境是最主要方面。保留一定的开敞空间——私人的、公共的或共同的——是娱乐活动规划的一个很关键的原则。与主寓所社区的住房相比，度假区的住户和游客更喜欢保留了自然状态的开敞空间，这种空间更有价值。道路系统对于增加开敞空间的面积、为不同的市场提供自然的娱乐活动等是一个特别有效的方法。道路系统也像高尔夫球场一样，是项目场地规划的组织和协调的一种有效的手法。道路可以作为两种不同用途地块的过渡带。可以将各种项目与主要设施；建筑与毗邻的娱乐活动联系起来。步行锻炼、骑自行车居于所有娱乐消遣的首位（美国），跑步也是非常流行的娱乐活动。这些都应在道路系统设计中予以考虑。旅游地产策划体系项目设计自然娱乐活动一些非常普及的娱乐消遣只需要有适合的自然地形、气候和环境即可，这些娱乐消遣主要是：徒步旅行、背包徒步旅行、野营、钓鱼和打猎。有适合环境的度假区，可以通过为各种娱乐消遣人员提供周到的服务和相关的设施来最大程度地增加其吸引力。如有关设备的租赁、销售和修理；路线图；服务指南和出游组织；各种外出活动的交通服务等。急于自然的娱乐活动正成为度假区的一个重要部分。旅游地产策划体系项目设计文化、娱乐和零售设施：娱乐活动并不总是指运动和娱乐，许多游客和房地产业主被吸引到度假区的部分原因是度假区的文化、娱乐和零售服务吸引了他们。所有这些都能增加整个项目的品位和精致程度。当其他的娱乐消遣不可行时，或在晚上和下雨的时候，或者在不合适的季节，这些娱乐活动还能填补闲暇时间。在拉斯维加斯赌城或在迪斯尼世界、娱乐、表演或游戏活动是吸引游客的主要方式。许多大型度假区利用公园、娱乐中心、艺术长廊、表演舞台、电影院和表演艺术等来吸引游客。音乐和表演艺术是许多知名度假区的追求组成部分。在度假区舒适的环境里购物已经是度假区旅客和住户们最热爱的活动之一。（名品店）在越宁静的第二寓所下零售的需且可能越少，但即使在这些环境中，也要保持零售店的风格，创造出一种乡村的零售环境。赌场：需要考虑政策合法性问题。旅游地产策划体系项目设计居住产品与设计：按居住单元分：独立住宅联排住宅（双联、联排）集合住宅：2－3层的低层住宅（花园洋房）

4－6层的多层住宅高层住宅按住户拥有方式分：简单付费式公寓式互助式分时制住宅风格策划、类型策划旅游地产策划体系项目设计旅馆产品与设计：典型的125－800房间的度假区旅馆是一个设备齐全的体系。度假旅馆常常拥有一个比一般商业旅馆更长的营业期，随之而来的配套服务设施以及规模也更大，具体反映如下：门厅范围扩大，拥有健身、娱乐、零售和其他服务，还常常作为到度假村各处的通道中心。室外场地也相应扩展，常常包括主要的水系特征和场地景观。客房比较大，游客平均居住时间较长，且要满足家庭游客市场需求。餐饮服务和便利性：多样的、高品质的餐饮。为了满足小孩与大人等不同层次度假客人的需求，游泳池、室外空间以及其他娱乐设施都有所扩大。另外旅馆还提供了一些扩展的服务项目，如：高尔夫球场俱乐部、网球场和水上运动场。旅游地产策划体系项目设计场地和外部设计：假日旅馆应该建在最吸引人和最容易到达娱乐设施的地方。毕竟旅馆是度假区中最主要的一个部分，它决定了这个社区最起主导作用的格调。最根本的还是客人提供最是深刻的体验，展示地域最佳风貌，从而为这个地区带来更多的回头客。一个令人喜悦的经营经验就是如何将旅馆的房客转化为粉饰购房者或第二寓所购买者，这样能带来长期的利益。游泳池、水体和其他景观常有利于建立一种最具吸引力的场所和环境。建立旅馆物色景观的另一个重要因素是旅馆的地位。不管通过特权、有特权的建筑形式，还是优质的服务，建立一个有声望的旅馆是最理想的。度假区旅馆设计建议：与国际知名旅馆合作。主题公园内建旅馆（迪斯尼发展公司是世界主题公园中的霸主）独特的风格，游客选择旅馆住宿时都会做一个谨慎的选择，不会喜欢平庸和世俗的风格，这一点是肯定的。旅游地产策划体系项目设计客房设计：除了像普通客房一样拥有卫生间、梳妆台、椅子或小沙发、更衣柜、电视、电话之外，旅游区的客房对舒适的要求提高，还应该有：客房尺寸增大、家具增加有一个精致的电话系统抽烟间写字台或写字桌有线电视有冰箱和吧台室内咖啡器具增加的浴室设施，如：吹风机、浴衣一个大的室外阳台，玻璃推拉门家庭休闲市场的出现对休闲场所有着独特的要求。家庭一般需要更大面积的房间，并需要为小孩的活动提供场所与设施。商务旅行和团体旅行对客房设计也产生了很多的影响。在进行商务行为时，它们需在客房中有一个功能合理、采光充分的工作区，还需要多连线的电话，无线传真机、调制解调器等。针对以上需要，家庭客房与商务客房应占一定比例。旅游地产策划体系项目设计餐饮和会议设施：与大型的餐饮经销商合作，在度假村建立授予特权的分支机构。度假团体的出现，代表着旅游市场又一个重要的消费市场，也影响了餐饮服务和会议设施的设计，因此要对宴会和会议设施进行升级和改革。发展计划中该建造大型的公众设施作为其一项重要的内容。会议空间有足够的弹性，并能细分成许多大型的场所，并结合室外自然空间、用餐地点等辅助单元。比较于那些平常缩减的会议场所，这种空间更便于利用、效率更高。分时制和分时制寓所：寻求大型公司合作，如：希尔顿假日产权酒店集团。旅游地产策划体系经营与管理度假区的经营、管理复杂性主要在于：度假区提供的各种休闲娱乐设施种类繁多，往往要求多种专业管理技能和强化管理。度假区经营的季节性要求管理工作有潮汐般的规律，如必须处理好高峰季节的交通这一类问题。度假区往往远离中心城市，公用设施和服务以及大量雇佣多工种人员往往受限。度假区所面向的销售对象分散，在营销中不易做到低投入高产出。度假区策划是营销的手段：首先，也是最重要的，销售策略是投资开发有效益的休闲设