旅游设施项目可行性研究报告

PAGE41旅游设施项目可行性研究报告第一章投资环境1.1经济介绍以高科技、高知识含量为特色。无论是从区位、商业氛围、业态构成还是人气的旺盛程度，都坚实的捍卫着其在京城科技龙头的地位。中关村高科技园区、上地园区已经成为高科技的标志，是高等学府的聚集地，是输送高科技人才的重要枢纽。1.2大西山风景旅游区现状分析1、自然风光和民俗旅游凤凰岭、大觉寺、阳台山、翠湖湿地公园、七王坟等旅游景区风景秀丽，空气清新，四季如画，是周末放松休闲的好去处。北部地区开发办同时组织实施了当地的民俗旅游文化，抓住现代人回归自然的巨大商机。2、丰富的商业资源凤凰岭、大觉寺、阳台山、翠湖湿地公园、七王坟等旅游景区聚集在大西山风景旅游区内，整个风景区内孕育着较好的商机。现在已有的配套设施不能满足日益增加的旅游观光者的需求。3、优越的地理区位大西山风景旅游区地处中关村商圈的后花园，具有明显的区位优势。周边环境：本项目所在的，是高新技术产业的聚集地，上地科技园区，中关村商圈，及众多高等学府聚集在，这些必将对本项目有辐射影响，本项目所在的大西上风景区是IT成功人士旅游度假、会议、办公的好去处，同时是各大高校学科带头人举办学术研讨会、学术展示会的优选之所。商圈环境：大西山旅游区西北部，现在已各大旅游风景区为依托，以旅游、饮食、住宿为主体的商圈已经初具规模，同时受到中关村商圈，上地商圈的辐射作用，有益于本项目的商业环境。4、丰富的旅游资源海淀山后地区（凤凰岭）独特的地理位置和良好的气候及适宜居住环境，凤凰岭厚重的历史、宗教文化沉淀、传统的旅游观光文化、良好的人文亲和环境，必将带来巨大的旅游休闲会务等市场资源。1.3大西山风景旅游区目前存在的问题大西山风景旅游区正呈生长之势，但受到风貌保护的限制和交通条件的限制，除了现有各旅游景区相应的配套设施外，还没有形成大型的商业环境。1、功能不尽完善，结构不够合理大西山风景旅游区风景秀丽，空气清新，是旅游度假的绝好选择，但相关的配套设施没有合理得衔接起来，各种业态没有合理的衔接起来，对消费者的吸引大多是旅游业态，其他业态往往被忽略。2、配套设施不够完善各旅游风景区同相应的配套设施没有合理的组合，各行其是，没能达到相辅相成的作用，除旅游景区外，各饮食、住宿等地的停车位数量有限。3、大西山风景旅游区内企业没有形成合力，制约大西山风景旅游区商业氛围的发展旅游区内企业在结构调整、产品营销、形象宣传等方面各行其是，没有形成合力，企业间的协调组织——商会的作用没有充分发挥，使打造大西山风景旅游区整体商业氛围的工作难以顺利进行。4、大西山风景旅游区市政设施不完备，电信、燃气、供暖管线没有实现介入，不能满足该区域的市政需求。1.4项目建设的必要性分析从旅游配套设施的总体供应量来看，市场供不应求，随着中关村以及高科技产业的进一步发展，未来对于高档旅游配套设施的市场需求将有大幅提升。结合本项目区域的特点和规划方向考虑，未来本项目所在区域发展旅游配套设施类产品有非常好的市场前景，不但与大西山风景区的整体规划方向相符合，而且还能够填补旅游配套设施的市场空缺，服务于中关村高科技园区企业商务交流、技术研发等。另外，本项目的建设可以充分地挖掘区域旅游度假休闲资源，为大西山风景区的可持续发展提供保障。第二章市场分析2.1旅游市场分析旅游发展前景的描绘大体如下：1．的城市建设将有一个极达的发展，许多城市标志性建筑物将陆续涌现，不断增加和改变着城市景观。的基础设施建设将在今后20年中产生飞跃式发展，地铁线路延长，地面轻轨铁路建成，四环、五环通车，市内的交通也将通过马路扩延、违法建筑物的拆除、占路市场的清理以及增加停车场地等措施得以彻底的改善。城市绿地将进一步扩大，大气质量将进一步提高，和基础设施相配套的城市标识系统将全面建立。旅游业将有一个更加轻松、更加现代的发展环境。2．将会竭尽全力保护古城风貌，重点街区、重点文物、重点民居不仅会得到市政府的高度重视，并且肯定会充分为旅游业所利用，成为现代化的古老文化的亮点。1.的郊区将成为本市居民和周边地区旅游度假者的旅游目的地，成为发展双休日旅游和黄金周旅游的重要基地，京郊还将成为连接周边热点旅游区点的重要通道。2.的旅游产品将更加丰富，观光旅游、会站旅游、度假旅游、文化旅游、娱乐旅游将成为旅游产品的五大支柱。另外，商务旅游、体育旅游、探险旅游、康体旅游、节庆旅游、修学旅游、购物旅游以及农业观光、工业观光、科技观光、教育观光等多种旅游形式将得到充分的发展，届时，国内外旅游者将在对旅游产品有更多的选择性。3.将作为科教文化中心，更加充满知识与趣味氛围。国家级和地方级重要文物点、博物馆、名人故居、历史上重要事件发生地将更多地向游人开放。科技开发区、科技成果试验地、大学校园等都将成为旅游者选择的新热点，而且民俗文化因其特色鲜明而得到更加重视和充分开发，茶馆、会馆、民间文艺、特色小吃、京剧话剧以及来自全国各地不同民族的民俗活动，都将在全面开花，使成为国际知名的文化大都市。6．旅游产业届时经过四十年的发展，将成为一个非常成熟的产业，不仅有稳定的市场，而且在国内外享有很高的知名度，很多产品将成为世界产品，将成为世界最主要的旅游目的地和国际会议中心，旅游文化节也将成为享誉世界的国际节日。旅游业的产业配套将走向市场化，产业各要素得以充分的发展。旅游者在将享受更加方便的出入和咨询，享受充满知识、充满信息、充满文化的旅游活动。7．旅游业无疑将成为经济的支柱型产业，将对国家和地方做出较大的贡献，因此成为国际国内知名的文化型消费城市，人民生活水平、生活质量将得到极大提高，整个社会更加稳定，经济更加繁荣，文化更加丰富多彩，并因此跻身于国际大都市和国际旅游强市的行列。结论：中国旅游产业和旅游业的发展为国内旅游市场提供了巨大的潜力，国民经济增长的强劲走势使得国民用于旅游方面的开销迅速增长；已有一大批文化历史名胜，如故宫、天坛、八达岭长城和颐和园等；总体上，旅游业仍处于发展规律阶段、热点不多，就是历史名胜开发得也很有限，近几十年没有开发新的景点；游客在京停留时间平均为国为6.5天，重游率接近70%。假设在初次到京时已经游览了4个主要景点，对于新景点来说，市场潜力在重游的客源中每年将超过百万；所有的现有景点均为静态景观，缺乏像迪斯尼乐园或二十世纪影城那样的互动性或主题性的景点；将传统转变为资本，并且高度宣扬中关村科技园商务休闲及旅游度假概念，并且得到奥运支撑作用，凤凰岭地区的建设一定能成为充满活力的亮点。2.2旅游饭店业发展的主要特点是：一、旅游饭店的规模和经济总量在一定区域内高度集中。分区县的数据表明，全市有52%的旅游饭店集中在朝阳区、和东城区，它们实现了全市79%的营业收入、101%的利润总额和83%的税金总额。另外，还有20%的旅游饭店集中在西城区、宣武区和丰台区。以上区域集中了全市72%的旅游饭店、90%以上的经济总量。二、高星级饭店是拉动旅游饭店业总体水平提升的主力军。四星级以上的高星级饭店呈现出创收水平高、赢利水平高、平均房价和客房出租率同步提高的态势，是拉动旅游饭店业总体水平提升的主力军。高星级饭店集中全市旅游饭店60%的收入和70%的利润。截至11月底，仅占全市旅游饭店数16%的四、五星级饭店实现营业收入104.9亿元，同比增长49.4%，占总量的61.5%；实现利润总额13.9亿元，占总量的72.4%,收入利润率为13.3%。不足两成的四、五星级饭店集中了全市六成多的营业收入和七成多的利润总额。三星级及以下饭店实现营业收入65.5亿元，同比增长25.5%，占总量的38.5%；实现利润总额5.3亿元，不足总体的三成,收入利润率为8.1%，超过八成的三星级及以下饭店仅集中了全市不足四成的营业收入和三成的利润总额。平均房价和客房出租率同步增长。目前，全市旅游饭店的平均房价为411元/间天，比2003年增长6%；客房出租率为65%，比2003年上升15个百分点，实现平均房价和客房出租率的同步增长。其中：四、五星级饭店的平均房价分别比2003年增长3%和10%；客房出租率分别比2003年提升15个和16个百分点。二、三星级饭店在平均房价不变的情况下，客房出租率分别提升14和12个百分点。一星级饭店在平均房价下降5%的情况下，客房出租率提升12个百分点。表3－4：旅游饭店分星级的平均房价及客房出租率：星级五星四星三星二星一星平均房价(元/间天)762437281204166客房出租率(%)6771636045旅游业发展情况分析二十一世纪，国际三大产业中最具吸引力的产业为旅游服务等第三产业。尤其是第三产业宠儿——旅游休闲产业。随着中国改革开放的不断深入，中国政府大力扶持旅游产业，而旅游产业也越发展示出其勃勃生机，可以说旅游经济产业的黄金时代即将来临。据测算目前在我国，旅游业每收入1美元，又使国民经济增加3.12美元。使第三产业相应增加10.7美元。旅游业的独特经济功能，促使各地区都加大了旅游业的发展力度，特别是在景点建设上更是不遗余力。国际及国内的形势为该项目提供了坚实的政治，社会基础（即天时）。海淀中关村作为全国高科技行业的基地及窗口，近年来吸引大量的国际国内客商、专家，并带来大量商务及附属的旅游观光休闲需求。海淀山后地区（凤凰岭）独特的地理位置和良好的气候及适宜居住环境，必将吸引越来越多的媒体和旅游界的关注（即地利）。凤凰岭厚重的历史、宗教文化沉淀、传统的旅游观光文化、良好的人文亲和环境，必将带来巨大的旅游休闲会务等市场资源（即人和）。总结结合本项目区域的特点和规划方向考虑，未来本项目所在区域发展旅游度假配套类产品有非常好的市场前景，不但与大西山风景区的整体规划方向相符合，而且还能够填补旅游度假配套设施的市场空缺，服务于中关村高科技园区企业商务交流、技术研发等。另外，本项目的建设可以充分地挖掘区域旅游度假休闲资源，为大西山风景区的可持续发展提供保障。

第三章项目的策划和运作3.1规划设计条件按照规划委员会发《关于大西山风景旅游区近期建设地块规划设计指标有关问题的复函》（市规函［2005］1553号）的规定，本项目规划利用条件如下：项目名称：大西山风景区凤凰岭旅游设施项目1、用地规划要求：拟规划建设用地位置、范围：东至规划旅游专用道，南至聂各庄西路，西至凤凰岭旅游设施二期项目，北至凤凰岭路。拟规划建设用地性质：旅游度假及文化用地总用用地面积：24.859公顷总建设用地面积：9.82公顷其中，旅游度假用地：9.82公顷代征城市公共用地面积：15.039公顷其中，代征道路用地面积：3.02公顷代征绿地：12.019公顷2、建筑规划要求：建筑使用性质：旅游度假、文化建筑控制规模：旅游度假≤2.95万平方米建筑控制高度：旅游度假≤9米3.2项目组织结构与实施方式开发主体设想：本地块的开发与大西山风景区的发展密切相关，现申请在土地整理储备中心的监督下，以分中心作为一级开发实施主体，组织实施该项目土地一级开发工作。开发意向和意义：在本地块建设高品质、高标准、达到国内同类物业领先水平的集会休闲、旅游度假于一体的高档酒店商务中心，不仅可以满足对商务、旅游设施的迫切需求，更可以提高本地区的形象、档次和品位，从而拉动区域土地价格的上升。但要求资金大量投入，立足长远，长期经营。3.3拆迁补偿方式本项目对拆迁的补偿方为货币补偿方式，相应的拆迁补偿费用计入一级开发成本。一级开发单位在实施拆迁工作时，拟采用先进行现状调查、评估测算、制定拆迁补偿政策，确定对各原用地单位的补偿价格，补偿价格进入一级开发成本，以更好地体现平等自愿公平的原则。3.4项目实施进度计划为提高效率、降低成本、加大项目实施力度，本报告按11个月的时间安排项目实施进度计划（即土地一级开发建设期计划）。2006年1月开始实施，预计到2006年11月竣工达到各地块三通一平，进入土地挂牌出让的经营期。具体安排如下：开发项目进度表单位（天、月）时间项目051515152515351545155515651575158515951510515规划意见书交通影响评价环境影响评价市政咨询方案编制可行性研究报告项目建设用地预审一级开发立项办理农转用手续办理征地手续建设用地规划许可证拆迁许可证拆迁拆迁结案市政基础设施建设建设用地批准书土地入市交易3.5资金筹措本项目资金来源65%为银行贷款资金，35%自筹。根据金融业的规定，获得土地整理储备中心委托授权开发的土地开发项目可以取得银行的信用贷款，用以支持土地一级开发，所以本项目在资金筹措方面是有保证的。3.6土地销售时间和方式选择本土地一级开发项目预计2006年9月竣工后即进入经营期。由于出让方式为熟地熟卖，计划在一个月内采用一次性出让方式完成上市销售。3.7收款方式与回款计划本项目收款方式为短时间分期收款，在2006年下半年完成收款并归还银行贷款，以节约资金成本。计划2006年10月实现回款30%，2006年11月回款70%。3.8营销策略1、加强土地市场营销尽管土地一级开发属于非盈利行为，但土地的实际出让是通过市场来实现的，而不是完全的政府行为，市场决定项目的成败和收益。脱离市场或缺乏对土地市场价值的认知，项目即使完成三通一平挂牌出让，也可能无人摘牌。土地市场营销有助于真实体现土地价值、最优化的使用土地资源、提升政府形象、加强政府对土地市场的管理和调控力度。2、加强区域主题宣传除在土地挂牌前和挂牌期间应加强对项目土地优势的宣传推广力度外，实际上在区域规划期间就应该进行土地市场营销。区域规划在一定程度上决定了土地一级开发的出让价格和项目的定位，因而通过举办国内外知名专家研讨会或论证会，并通过媒体进行宣传，实行规划公示，召开市民听证会，完善公众参与、专家评审和政府决策，以此来提高本项目的知名度、发挥规划的龙头、导向和约束作用，实现土地收益的最大化。第四章风险分析4.1不确定性分析1、收款时间和方式的不确定性土地出让收益的收款时间和方式的不同，直接影响财务成本，也关系到投资的成败。2、市政设施费用测算时是对整体进行估算，没有按照单价及管线长度进行核算，在具体实施阶段如果管线长度有变化，实际发生的费用将会随之发生变化。3、土地出让价格的不确定性随着时间推移，房地产市场情况可能会发生变化，地价也会随之波动，影响出让价格。由于本项目的容积率小于1，根据相应得政策，在缴纳土地毛地价时按照用地面积计算，因此本项目的毛地总价较高。4.2盈亏平衡分析在诸多不确定因素中，土地取得费对整个项目的影响程度较大。本次盈亏平衡分析选取其为不确定的变量进行分析。假定建筑面积、总成本等不变，以出让单价为不确定性变量分析。盈亏平衡的计算公式如下：总收入＝总成本＝平均出让单价×出让建筑面积，则盈亏点的平均出让单价＝总成本÷出让建筑面积，＝19623.64万元÷2.95万平方米＝6652元/平方米盈亏平衡分析如图9-1所示：665266527025收入或总成本平均出让单价（元/平方米）亏损盈利20723.7519623.64 图9-1项目盈亏平衡分析图单位：万元本项目的土地取得费为6652元/建筑平方米，其中取值标准是严格按照国家和政府的法律、法规以及政府的相关规章，结合项目所在区的区位因素制定出来的，具有实际可操作性。但由于项目拆迁补偿的统计数据没有进行一一核实，项目土地取得费用的准确性来源于项目统计数据的准确性方面，因此，土地取得费预算存在一定的误差。本项目的熟地单价盈亏平衡点为6652元/平方米，而预测单价为7025元/平方米，后者超过前者373元/平方米。由以上分析可知，该项目的盈利能力较好。4.3敏感性分析本次分析以投资成本利润率为分析对象，选取土地一级开发完成后的熟地单价和征地拆迁成本为敏感因素进行分析。1、以项目竣工后的熟地单价为敏感因素（1）当项目的熟地单价以7025元/建筑平方米为基数上涨10%时，本项目的投资成本利润率为16.17%；（2）当项目的熟地单价以7025元/建筑平方米为基数上涨20%时，本项目的投资成本利润率为26.73%。（3）当项目的熟地单价以7025元/建筑平方米为基数下降10%时，本项目的投资成本利润率为-4.95%。（4）当项目的熟地单价以7025元/建筑平方米为基数下降20%时，本项目的投资成本利润率为-15.51%。2、以土地取得费为敏感因素（1）、当土地取得费以6652元/建筑平方米为基数上涨10%时，本项目的投资成本利润率为-3.99%。（2）、当土地取得费以6652元/建筑平方米为基数上涨20%时，本项目的投资成本利润率为-11.99%。（3）、当土地取得费以6652元/建筑平方米为基数下降10%时，本项目的投资成本利润率为17.34%。（4）、当土地取得费以6652元/建筑平方米为基数下降20%时，本项目的投资成本利润率为32.01%。经过上述分析，当项目竣工后的熟地单价发生变化时，本项目的投资成本利润率变化相对较小；而当土地取得费发生变化时，本项目的投资成本利润率变化明显。因此对本项目而言，土地取得费的变化对本项目的影响较大。4.4投资环境风险近几年房地产市场是否存在泡沫的争论一直继续，房地产价格一路上升，市场前景仍然有很多不确定因素，一旦泡沫出现势必对本项目房地产市场造成不利影响。因此项目完成越早，风险就越小。4.5资金风险本土地一级开发项目投资规模相对较大，且65%资金为银行贷款，风险较大，周期越长，财务成本越高，风险越大。故应提高效率，缩短项目开发和出让周期，节省资金成本。同时开发过程中应注意制定详细的开发计划，逐步实施，合理调配资金，将资金平衡问题落实到项目进展的每一步计划中，避免资金风险。4.6工程质量风险在大市政建设过程中，已完工程或在建工程如果存在质量缺陷，将会对项目产生不利影响的风险。对于此，应该根据该工程质量总目标编制质量计划，并制定质量控制点，招标相应资质的监理公司进行监理，请专业设计院进行部位验收、中途质量验收、竣工验收，从而规避这方面的风险。4.7政策风险现阶段土地一级