房地产行业专题研究-REITs系列报告之一：一文尽览公募REITs基础通识与资产图谱

正文目录市概述 4核定与品特征 4市场发现状 4政策梳理 8底资分析 资类与布 财基面 13分产绩析 17历行情 20长收特征 20分板块情析 21打情分析 22经情对情的响 24商业不产25基础设不产vs商业动产25已申报商不产26风险提示 30图表目录图表1：产结构 4图表2：公募年发规及量 5图表3：截至2026年1月募规与展 6图表4：市公募扩情一览 6图表5：全主国地区场模 7图表6：25H1及24末十持人统计 7图表7：中证收益势 8图表8：我公募政梳理 8图表9：重政分析 图表10：资型全图 12图表层产分情况 12图表12：收净利规变化 14图表13：EBITDA14图表14：各产营收（元及环比化 15图表15：各产EBITDA（亿）环比化 15图表16：各产可配额亿）同环变化 16图表17：各产近年务标比化 16图表18：权类近三主财指变化 17图表19：许营类三主财指变化 19图表20：与指数行走比较 20图表21：与指数不时的计跌幅较 21图表22：同产型阶累涨比较 21图表23：同产型三分率对比（%） 22图表24：上日涨与交况 23图表25：在时期市日跌幅 23图表26：在时期市量 24图表27：三各类营据行的响 24图表28：动产对比 25图表29：申的14支商不产28市场概述核心定义与产品特征EstateInvestmentTrusts)ABS)“公募基金资产支持专项计划（ABS）”图表1：REITs产品结构上海证券交易所官网，东方财富证券研究所绘制公募90%市场发展现状截至2026年1月，四年半时间我国公募REITs市场已上市79只产品，20252040220002024截至2026年1月，市场整体发行规模达2032.54亿元。687.713002026113段6只、受理阶段4只、问询阶段3只。图表2：公募REITs历年发行规模及数量Choice基金专题_REITs专题，Choice函数引用_REITs基本资料，东方财富证券研究所注：图示左侧纵轴为发行规模（亿元），右侧纵轴为发行数量（只）图表3：截至2026年1月公募REITs规模与进展Choice基金专题_REITs专题，东方财富证券研究所绘制我国首批扩募集中在2022年9月，共4只产品同步受理扩募。2025年新3202510图表4：市场公募REITs扩募情况一览序号代码基金名称资产类型受理日期审核状态1180101.SZ博时蛇口产园REIT园区基础设施2022-09-29注册生效2180301.SZ红土创新盐田港REIT仓储物流2022-09-29注册生效3508056.SH中金普洛斯REIT仓储物流2022-09-29注册生效4508000.SH华安张江产业园REIT园区基础设施2022-09-29注册生效5508096.SH中航京能光伏REIT能源基础设施2024-04-01注册生效6508068.SH华夏北京保障房REIT保障性租赁住房2024-09-24注册生效7508077.SH华夏基金华润有巢REIT保障性租赁住房2024-11-11注册生效8508021.SH国泰海通临港创新产业园REIT园区基础设施2024-11-19注册生效9508088.SH国泰海通东久新经济REIT园区基础设施2025-03-31注册生效10508058.SH中金厦门安居REIT保障性租赁住房2025-05-09注册生效11180601.SZ华夏华润商业REIT消费基础设施2025-10-13已问询Choice基金专题_REITs专题，东方财富证券研究所，数据统计截至2026年3月全球2025123114395195只73.820264291,470亿只20251231174,2225828.0图表5：全球主要国家及地区REITs市场规模国家/地区起步时间上市数量市场规模单只平均市场规模单位中国大陆2021782,18528.0亿人民币中国香港2003111,470133.6亿港元美国196019514,39573.8亿美元日本200058174,2223003.8亿日元Choice基金专题_REITs专题，香港证券交易所，东京证券交易所，NAREIT，东方财富证券研究所20264292025123125年根据2025年各32%5124统计这些25H1202425H130.1942.161.250.200.862.63图表6：25H1及24年末REITs十大持有人分类统计券商自营保险公司其他券商自营保险公司其他私募基金投资公司券商资管其他资管上市公司公募基金信托25年6月末持仓份额（亿份）42.1617.1314.925.675.014.704.232.63占比42.94%17.45%15.20%5.77%5.11%4.724年末持仓份额（亿份）30.1915.8812.10占比35.90%1持仓份额变动（Choice基金专题_REITs专题，东方财富证券研究所政策梳理我国公募+20204试20211试行2025年12311+3+N图表7：中证REITs全收益走势Choice指数，证监会，发改委，上交所，能源局等，东方财富证券研究所图表8：我国公募REITs政策梳理发布时间机构发文主要内容2020年4月24日证监会、发改委《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》REITs试点，确立试点基本原则。市政、生态环保、信息网络、产业园区等基础设施领稳定等2020年7月31日发改委《关于做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点项目申报工作的通知》障试点项目质量。短板与新型基建领域2020年8月7日证监会券投资基金指引（试行）》确立“公募基金+ABS+项目公司”三层架构的封闭式产品标准。明确产品属性为封闭式上市公募基金，80%以上资产投资于基础设施ABS并持有全部份额，管理人主动运营获取稳定现金流，并将90%以上年度可供分配金额分配给投资者。规范产品发行、机构主体责任、发售于上市机制等各方面流程2021年1月21日发改委《关于建立全国基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点项目库的通知》建立全国统一REITs项目库，强化项目储备与质量管控。明确项目库分类与入库条件，标准化入库流程与信息管理方式，储备项目与回收资金投资的新项目可获中央预算内投资补助等2021年7月2日发改委《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点工作的通知》新增保障性租赁住房、数据中心等领域。放宽“运营满3年”的限制，净回收资金用于新项目比例不低于90%2022年1月29日财政部、税务总局《关于基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点税收政策的公告》出台税收优惠政策。原始权益人向项目公司划转基础设施资产并取得股权，适用特殊性税务处理，双方均不确认所得，不征企业所得税。原始权益人向REITs转让项目公司股权的评估增值，当期暂不缴税，递延至REITs募资并支付转让价款后缴纳2022年5月24日证监会、发改委《关于规范做好保障性租赁住房试点发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）有关工作的通知》拓宽保租房权益型资金来源，防范资金违规流入商品住宅及商业地产开发领域。明确隔离机制：发起人须为开展保租房业务的独立法人，不得从事商品住宅和商业地产开发。确立回收资金闭环管理机制：净回收资金优先用于新建保租房项目；无合适项目时，可用于其他基础设施补短板领域。2022年7月7日发改委《关于做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)新购入项目申报推荐有关工作的通知》简化扩募申报流程、提升扩募申报效率，支持REITs持续整合优质资产。102023年3月1日证监会《关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)项目申报推荐工作的通知》首次纳入消费基础设施，明确收益与规模标准。特许经营权类项目存续期IRR原则上不低于5%；非特许经营权类项目未来3年净现金流分派率不低于3.8%2023年10月20日证监会《关于修改〈公开募集基础设施证券投资基金指引(试行)〉第五十条的决定》明确将“消费基础设施”纳入公募REITs试点资产范围，完善保障性租赁住房、清洁能源的资产类型表述2024年7月6日发改委《国家发展改革委关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)项目常态化发行的通知》推进基础设施REITs项目全面常态化，标志从“试点”转向“规模化发展”，取消非市场化限制，扩大资产类型，放宽扩募要求2025年9月12日发改委《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)常态化申报推荐工作的通知》（782号文）持续推动市场扩围扩容项目，强化项目培育储备2025年12月31日证监会《关于推动不动产投资信托基金（REITs）市场高质量发展有关工作的通知》（63号文）首次正式将商业不动产纳入公募REITs试点范围，区分商业不动产与基础设施的差异，针对性制定规则发改委，证监会，财政部，税务总局等，东方财富证券研究所20259127822024101412612月31632020图表9：重点政策分析发布时间文件具体内容原政策内容2025年9月12日国家发改委782号文申报机制：上线全国统一REITs项目信息系统。成熟资产加速申报；新资产类型探索发行路径。鼓励符合条件的民间投资项目申报。扩募机制：首发上市满6个月即可申报扩募，允许跨行业、跨区域扩募，新购入项目与首发项目原则上同属所有权类或经营收益权类，通过省级发改委或央企向国家发改委申报，简化材料与审核环节。项目合规：坚守权属清晰、运营稳定、收益良好等底线。回收资金：优先推荐净回收资金占比高的项目，引导资金用于新基建、民生工程等领域。2024年1014号文规定，申报机制：建立常态化发行机制，明确12大类资产范围。扩募规则：扩募不设资产规模门槛，同类资产优先通过同一REITs平台扩募。回收资金：强调资金用于新项目投资2025年12月31日证监会63号文资产范围：明确商场、写字楼、酒店等商业不动产REITs纳入范围，界定产品属性与注册、运营标准，强调管理人主动运营责任，持续扩大优质REITs供给，不断丰富市场业态类型。二级市场：完善指数体系，支持开发REITs指数基金、ETF等产品，研究纳入沪深港通，引入中长期资金。项目审核压缩审核反馈时限。监管机制机构归位尽责，打击违法违规行为。扩募机制REITs做强。2020版指引（证监会公告〔2020〕54号）规定，资产范围基础设施限定“公募+ABS+项目公司”三层架构，封闭式运作。二级市场比例。项目审核：要求基金管理条件。扩募机制：无明确扩募规则证监会，发改委，东方财富证券研究所底层资产分析资产类型与分布图表10：REITs资产类型全景图Choice基金专题_REITs专题，Choice函数引用_REITs基本资料，东方财富证券研究所绘制注：数据统计截至2025年末，中核汇能因尚未上市未纳入统计。涨跌幅和分红率系基于算术平均值测算，气泡大小代表各资产类型的总市值25中消费类252025年涨幅出现负收益。产权类图表11：REITs底层资产分布情况资产大类资产类型细分项目数量（只）场内流通份额（亿份）平均收盘价（元）总市值(亿元）市值占比保障性租赁住房直辖市、人口净流入大城市的保租房项目832.193.76119.549.65%仓储物流基础设施面向社会提供通用仓储服务的标准化仓监管区域内的保税仓储设施等1146.323.87158.1812.77%位于自贸区、国家级新区、国家级及省级产权类产业园区基础设施开发区的研发中心、中试基地，标准化工业生产用房，创业孵化器，产业发展服务2077.303.15212.4017.15%平台，配套酒店等百货商场、购物中心、商业街区、农贸市消费基础设施场，家居、建材、纺织等消费品专业市场，保障基本民生的社区超市、便利店、1244.655.24238.4819.26%社区服务中心等新型基础设施数据中心、人工智能基础设施、5G基站及通信铁塔、工业互联网平台、智能交通管理系统、智慧城市设施等25.405.8532.312.61%交通基础设施经营性收费公路、铁路、机场、集装箱码头、散货码头等经营性港口设施、地铁、轻轨等经营性城市轨道交通项目等1348.936.62320.1425.85%风电、太阳能、水电、天然气、生物质、能源基础设施核电等清洁能源发电项目，电化学储能、抽水蓄能等储能项目，特高压、增量配电817.496.58120.689.75%网、微电网等输电设施污水处理厂、垃圾焚烧发电厂、填埋场等特许经营类生态环保基础设施城镇污水垃圾处理设施，工业固废、危险废物、医疗废物处理设施，大宗固体废弃23.248.0118.821.52%物综合利用设施，土壤修复设施等城镇供水、供电、供气、供热项目，公共市政设施停车场，老旧街区、老旧厂区更新改造项10.5011.665.830.47%目（2025年新增）等水库、引水工程、水厂等供水水利设施，水利基础设施水电站、水利枢纽等发电水利设施，防洪堤、排涝泵站等防洪排涝设施，灌区、灌12.944.0711.950.97%溉渠道等农业灌溉设施等Choice基金专题_REITs专题，发改委，Choice函数引用_REITs基本资料，东方财富证券研究所注：数据统计截至2026年1月27日，中核汇能因尚未上市故未纳入统计2020261270.47%财务基本面营业收入整体上呈持续扩张的趋势，2025年实现大幅度跃升，2025Q459.22025Q44.562524EBITDA规2025Q335.91图表12：REITs收入与净利润规模变化营业收入(亿元） 净利润（亿元） 净利润率7050%6040%30%5020%4010%0%30-10%20-20%-30%10-40%0-50%21Q221Q321Q422Q122Q222Q322Q423Q123Q223Q323Q424Q124Q224Q324Q425Q125Q225Q325Q4Choice基金专题_REITs专题，东方财富证券研究所注：21Q2至25Q4的REITs数量由10只增长至79只。图示左侧纵轴为营业收入（亿元）与净利润（亿元），右侧纵轴为净利润率图表13：REITsEBITDA变化Choice基金专题_REITs专题，东方财富证券研究所2025Q2-Q46.008.0020.3612.49%-2025图表14：REITs各类资产营业收入（亿元）及同环比变化2025Q42025Q32025Q2收入环比同比收入环比同比收入环比同比保租房1.83-4.08%8.32%1.9013.23%17.61%1.715.86%5.86%仓储物流4.430.14%-7.21%4.35-4.14%15.08%4.301.06%18.63%产业园区6.007.77%9.38%5.481.84%1.78%4.64-0.81%-11.25%消费8.007.55%6.26%5.890.79%2.48%5.34-1.27%5.95%数据中心1.8136.00%-1.31-----【产权类】22.073.98%4.98%18.932.84%6.75%15.982.18%0.06%交通20.36-8.08%2.43%22.3112.48%-2.65%20.00-1.73%-2.08%能源11.3012.49%-0.58%12.83-5.36%-11.47%8.525.73%2.79%生态环保1.88-3.78%13.03%1.9313.84%10.42%1.7010.17%-5.86%市政3.05--------水利0.54-16.09%14.20%0.6551.71%-0.43-2.68%-【特许经营类】37.131.29%4.08%37.728.55%-3.50%30.64-5.69%-0.92%【合计】59.203.16%4.63%56.654.77%2.50%46.63-0.74%-0.32%Choice基金专题_REITs专题，东方财富证券研究所注：收入数据为总计值，同环比数据为各REITs的算术平均值各资产息税折旧摊销前利润（EBITDA）2025Q335.912025Q432.18EBITDA均为最大，涨幅方面市政2025Q4图表15：REITs各类资产EBITDA（亿元）及同环比变化2025Q42025Q32025Q2EBITDA环比同比EBITDA环比同比EBITDA环比同比保租房1.38-2.45%16.87%1.427.34%15.89%1.327.78%5.85%仓储物流2.484.06%-0.75%2.39-7.69%-2.85%2.431.63%-4.50%产业园区3.948.30%6.45%3.75-6.65%-3.48%3.353.71%-15.84%消费4.702.66%8.85%3.514.47%4.00%3.14-5.35%0.03%数据中心1.086.48%-0.99-----【产权类】13.591.45%-23.62%12.06-1.71%8.28%10.250.97%-5.64%交通13.99-16.61%8.11%17.9010.27%-7.68%16.35-4.90%1.48%能源3.58-7.74%-162.36%4.5432.58%6.45%4.8225.61%-4.01%生态环保0.68-24.13%13.03%0.9425.89%15.29%0.756.86%-16.05%市政-0.0227.19%--0.02-76.84%--0.08-108.04%-水利0.37-25.77%45.46%0.4990.61%-0.26-5.87%-【特许经营类】18.59-7.89%8.19%23.8517.95%-9.96%22.091.52%-2.68%【合计】32.18-1.49%-11.15%35.915.14%1.51%32.331.20%-4.49%Choice基金专题_REITs专题，东方财富证券研究所注：EBITDA数据为总计值、同环比数据为各REITs的算术平均值REITs可分配金额整体规模变化幅度较小，25H2环比均值增加31.09%，29.58%25H225H2-5.28%-32.87，图表16：REITs各类资产可分配金额（亿元）及同环比变化25H225H124H2金额环比同比金额环比同比金额环比同比保租房2.6915.67%25.48%2.379.07%0.51%1.890.34%-3.73%仓储物流5.7023.97%9.02%4.569.32%-4.78%3.20-1.97%-2.09%产业园区9.9210.79%26.95%6.1714.90%-10.40%4.59-3.14%-13.20%消费7.49-5.28%19.48%6.3817.34%54.72%4.9252.26%-数据中心3.08--------【产权类】28.8748.21%97.70%17.1011.18%3.43%12.719.70%-8.50%交通24.720.85%-8.26%27.40-9.25%-4.71%25.37-5.67%-14.43%能源14.05237.30%14.23%4.20-60.01%7.29%12.53226.27%2.00%生态环保1.2625.61%23.10%1.114.69%1.82%1.003.06%-25.49%市政0.52-32.87%-0.77-----水利0.7031.34%15.10%0.53-12.37%-0.61--【特许经营类】41.2521.28%4.40%34.01-20.97%2.03%39.5158.80%-13.00%【合计】70.1231.09%29.58%51.12-1.43%2.89%52.2228.80%-10.36%Choice基金专题_REITs专题，东方财富证券研究所注：可分配金额数据为总计值，同环比数据为各REITs的算术平均值从近三年各资产营业收入同比变化情况上看，202570%2025519%885103%（202611只REIT）图表17：REITs各类资产近三年财务指标同比变化营业收入净利润可分配金额202520242023202520242023202520242023保租房49%1%302%-47%27%279%45%-6%168%仓储物流79%10%15%80%-25%-3%61%2%22%产业园区73%10%131%-88%-45%228%63%4%104%交通76%38%55%46%29%60%4%-15%26%能源40%13%78%37%2%87%17%3%-8%生态环保3%-5%1%5%-3%20%13%-18%-20%水利332%--519%--103%--消费109%---77%--88%--Choice基金专题_REITs专题，东方财富证券研究所注：同比数据为各REITs同比增速的算术平均值分资产业绩分析2,67920251,76220241,81957202573320241,9731,240202520252,44720241,622万82597.62%20252,67920242,898219202489.47%，202594.92%。REITREITREIT在产业园区6,4464,8134,691万REITREITREIT流Es中5年表现最好的是盐港ET7Es2025REITREIT7,0945,5732025Q48,443图表18：产权类REITs近三年主要财务指标变化202520242023净利润（万元）收入同比出租率净利润（万元）收入同比出租率净利润（万元）收入同比出租率北京亦庄REIT-219-85.62%------东久REIT4,813-5.09%96.47%5,2611.52%98.30%4,580307.96%98.26%东吴苏园REIT4,606-11.58%71.63%6,047-6.80%80.90%7,06125.37%87.55%广发成都高投REIT1,302-86.10%------湖北科投REIT-82-18.46%75.25%1,51784.07%85.45%1,101-86.37%华夏合肥高新REIT1,736-13.87%74.81%2,299-3.43%86.15%2,745278.90%91.47%华夏和达高科REIT-113-15.94%75.88%572-8.04%85.09%1,331-93.75%建邺REIT2,744-74.10%------金隅智造REIT3,969-89.39%------津开产园REIT4,435288.82%86.76%840-88.00%---临港REIT3,48876.73%96.74%2,232-7.49%94.62%2,475241.73%97.63%蛇口产园REIT4,691-12.78%86.49%7,03920.02%92.50%6,55254.89%91.25%沈软REIT-468-79.55%------首农REIT6,446-96.92%------易方达广开REIT-846224.39%72.65%169-78.10%---张江REIT-4,2844.87%90.95%-2,84233.38%84.56%-2,83817.70%74.40%招商科创REIT1,748-79.95%------中关村REIT-1,747-10.99%75.60%-1,390-21.82%75.24%512-12.43%65.95%中金联东REIT-506371.88%96.57%84-96.70%---重庆两江REIT3,528-88.43%------产业园区1,76273.17%83.99%1,81910.16%87.13%2,613130.59%87.40%华泰宝湾物流REIT1,478271.98%95.73%265-97.45%---华夏安博仓储REIT---------华夏深国际REIT2,66391.07%89.00%1,357-90.58%---京东仓储REIT2,812-0.36%100.00%2,7192.25%100.00%3,609-100.00%九州通REIT1,404-100.00%------南方顺丰物流REIT3,100-96.23%------普洛斯REIT-67636.99%70.05%1,41128.85%86.37%2,40817.82%62.18%外高REIT190-95.39%------外运REIT808-96.95%------盐港REIT3,647-3.69%95.20%4,115-0.24%95.48%4,53111.59%98.90%易商仓储REIT-8,091-86.97%------仓储物流73379.20%92.55%1,97310.29%93.98%3,51614.70%87.03%百联消费REIT3,135126.95%95.41%998-94.33%---华夏大悦城REIT3,778297.02%98.11%-304-98.10%---华夏华润商业REIT5,57319.74%99.26%1,188-99.20%---华夏中海商业REIT368-99.27%------金茂商业REIT1,56720.27%98.90%1,408-98.40%---凯德商业REIT174-98.52%------首创奥莱REIT7,094260.38%98.05%2,092-98.70%---唯品奥莱REIT-654-100.00%------物美消费REIT3,135-1.57%95.54%4,537-97.39%---华威市场REIT3,497-92.76%------中金印力消费REIT1,41541.20%98.62%1,436-98.41%---中金中国绿发REIT288-96.95%------消费2,447109.14%97.62%1,622-97.79%---城投宽庭REIT8,4433.18%92.75%8,048-71.93%---地产租住REIT1,141-94.41%------恒泰租住REIT581-95.54%------红土深圳安居REIT2,2562.21%92.97%2,404-0.43%97.39%2,497294.45%99.51%华润有巢REIT1,148-0.12%94.31%9681.24%93.82%486-94.43%京保REIT4,53845.22%95.34%3,353-0.94%95.16%3,107306.95%96.94%厦门安居REIT2,9662.75%99.38%2,7593.04%99.57%2,612305.35%99.63%蛇口租赁住房REIT358242.87%94.70%-147-78.97%---保租房2,67949.35%94.92%2,8980.73%89.47%2,176302.25%97.63%Choice基金专题_REITs专题，Choice函数引用_财务数据，东方财富证券研究所注：净利润、营业收入同比和出租率均为各REITs的算术平均值238,5874,7008,0428,045、、21,4572524241.06EBITDA24253,2129,989万元。从单只中甬交REIT202539,10021,877REIT202527,987REITs的两只个券2025年净利润表现相较2024年稳步提升，收入与EBITDA同比正增长。图表19：特许经营类REITs近三年主要财务指标变化202520242023净利润（万元）营业收入同比EBITDA同比净利润（万元）营业收入同比EBITDA同比净利润（万元）营业收入同比EBITDA同比安徽交控REIT-5,9137.29%8.46%-18,876-14.31%-16.64%-6,411--广州广河REIT21,877-1.87%-2.19%22,990-6.39%-5.64%26,05620.16%23.99%河北高速REIT75276.34%77.97%4,441-----华夏越秀高速REIT2,897-1.43%-1.06%3,334-7.06%-8.80%4,98818.36%20.59%南京交通REIT9,451404.44%393.50%2,213-----山东高速REIT6,423-15.92%-9.84%7,599348.16%253.49%2,754--深高REIT5,97218.77%16.35%5,699-----苏交REIT8,32722.09%27.36%5,728-5.08%-16.38%9,397--铁建REIT5,845-10.84%-11.17%11,798-4.29%-3.20%12,799157.83%184.68%甬交REIT39,100--------招商高速公路REIT10,607424.57%487.12%1,743-----浙商杭徽REIT-633-5.81%-6.93%3,691-0.92%0.01%3,66524.11%37.32%中交REIT6,930-1.48%0.76%6,039-7.17%-14.89%11,08552.06%45.09%交通8,58776.35%81.69%4,70037.87%23.49%8,04254.50%62.33%电建清源REIT46413.07%13.58%978-----工银蒙能REIT3,588--------国家电投REIT27,987-1.11%-1.63%28,89039.31%45.34%20,560--华电REIT-1,522--------京能光伏REIT10,089-14.82%-24.96%17,29017.44%25.07%14,618--明阳REIT7,766139.24%178.34%2,274-----鹏华深圳能源REIT5,737-13.29%-34.95%13,594-17.90%-36.57%29,19477.64%64.31%特变REIT10,248119.37%117.75%4,393-----能源8,04540.41%41.35%11,23612.95%11.28%21,45777.64%64.31%首创水务REIT5,0550.94%3.80%4,6971.70%5.44%4,1052.26%6.27%首钢绿能REIT4,2755.65%5.39%4,150-10.75%-8.75%5,186-0.71%6.52%生态环保4,6653.29%4.60%4,424-4.53%-1.65%4,6460.77%6.39%济南能源REIT3,212--------市政3,212--------银华绍兴水利REIT9,989332.17%453.42%1,614-----水利9,989332.17%453.42%1,614-----Choice基金专题_REITs专题，东方财富证券研究所注：数据统计截至2025年末，中核汇能因尚未上市未纳入统计。净利润、营业收入同比和EBITDA同比均为各REITs的算术平均值历史行情长期收益特征2021上市以来，中证2021202220%20222023-16.57%2024-23%至2025FOF0图表20：REITs与主要指数的行情走势比较Choice指数，中国证券监督管理委员会，财政部，东方财富证券研究所中证Es20的500的-20.31%3.49%。20232024年中证30016.03%。20254.78%，表17.89%。图表21：REITs与主要指数在不同时期的累计涨跌幅比较中证REITs中证全债中证转债沪深300中证红利中证50020220.02%3.49%-10.02%-21.63%-5.45%-20.31%2023-22.67%5.23%-0.48%-11.38%0.89%-7.42%202411.83%8.68%6.77%16.03%11.59%8.66%20254.78%0.71%17.89%16.30%-0.75%26.55%Choice指数，东方财富证券研究所行情分析2025年REITs各类底层资产表现呈现上半年强势、下半年回调的特征。2517%36.37%25.46%19.85%12.35%25-17.58%2528.13%。图表22：不同资产类型REITs分阶段累计涨跌幅比较25H125H225全年25年至今*保租房25.46%-12.90%9.49%10.37%仓储物流19.40%-7.13%10.71%15.28%产业园区11.97%-13.31%-3.33%1.94%消费数据中心36.37%-6.03%28.13%37.28%--9.16%19.03%【产权类】19.85%-10.57%6.93%12.10%交通12.90%-14.79%-3.85%-1.36%能源12.81%-16.24%-5.82%-2.45%生态环保-0.34%-5.80%-6.12%-3.97%市政35.51%-17.58%11.68%17.19%水利14.23%-15.69%-3.69%5.02%【特许经营类】12.35%-14.62%-4.16%-1.25%【总计】17.00%-11.94%2.73%7.04%Choice基金专题_REITs专题，东方财富证券研究所注：统计日截止2026年2月12日，涨跌幅数据为各产品涨跌幅的算术平均值整体分红水平显著高于产权类20247.03%5.2%1.74%1.21%。2025年市5.13%1.57%。图表23：不同资产类型REITs近三年分红率表现对比（%）Choice基金专题_REITs专题，东方财富证券研究所注：分红率数据为各产品分红率的算术平均值打新情况分析2021年20211226%，22232430%图表24：REITs上市首日涨幅与成交情况Choice基金专题_REITs专题，东方财富证券研究所注：上市首日涨幅均值是各月上市产品首日涨跌幅的算术平均值，成交额是各月已上市产品成交额的总计值202129.99%。图表25：REITs在不同时期上市首日涨跌幅20212022202320242025合计保租房-26.71%-3.54%29.99%21.74%仓储物流2.51%-11.64%2.82%13.36%8.36%产业园区12.83%24.02%-6.29%1.72%22.12%12.08%消费---1.52%20.55%9.45%数据中心----30.00%30.00%交通9.47%-0.49%0.36%1.26%-2.55%能源-21.52%7.15%14.10%27.47%14.96%生态环保7.45%----7.45%市政----30.00%30.00%水利---18.03%-18.03%Choice基金专题_REITs专题，东方财富证券研究注：上市首日涨幅数据为各产品上市首日的涨跌幅的算术平均值图表26：REITs在不同时期上市数量20212022202320242025合计保障房-4-228仓储物流2-13511产业园区4417420消费---7512数据中心----22交通3415-13能源-12418生态环保2----2市政----11水利---1-1Choice基金专题_REITs专题，东方财富证券研究所注：数据统计截至2025年末，中核汇能因尚未上市未纳入统计，故纳入分析的能源类个券为8个经营情况对行情的影响EBITDA经营数据对行情变化没有较大影响。2025年消费类收入同比均值与EBTA同比均值分别达与，2025年收入同比均值与EBITDA76.35%图表27：近三年各类REITs经营数据对行情的影响资产类型202520242023同比可比的51只样本同比可比的29只样本同比可比的20只样本收入同比EBITDA同比累计涨幅数量收入同比EBITDA同比累计涨幅数量收入同比EBITDA同比累计涨幅数量保租房49%64%9%61%3%34%4302%317%-9%3仓储物流79%81%11%510%-1%-8%315%14%-30%2产业园区73%67%-3%1210%10%6%9131%139%-30%7消费109%117%28%7--------交通76%82%-4%1238%23%0%855%62%-23%5能源40%41%-6%613%11%3%378%64%-23%1生态环保3%5%-6%2-5%-2%10%21%6%-24%2水利332%453%-4%1--------Choice基金专题_REITs专题，东方财富证券研究所注：收入同比、EBITDA同比、累计涨幅数据均为各REITs的算术平均值概况vs2025128202631520262202622714图表28：不动产REITs对比持有型不动产ABS（私募REITs/机构间持有型不动产ABS（私募REITs/机构间REITs）不动产REITs（公募REITs）基础设施不动产REITs 商业不动产REITs产品类型发行方式 公募 私募产品架构 公募基金+ABS+项目公司 ABS+项目公布局交通、能源、公用型

基础设施资产；2025年版清单新增：超大特大城市的超甲级或甲级商务楼宇项目、城市更新设施、四星级及以上酒店项目、体育场馆项目

商业综合体、商业零售、商业办公楼、酒店等商业不动产

基本包含公募REITs所有底层资产类型，以及无法发行公募REITs的其他资产产品规模 首发资产不低于10亿元，租赁住房、养老设施项 /目不低于8亿元产品估值 收益法 /基金总资产不得超过基金净资产的140%，融资 总资产不得超过净资产的基金总资产不得超过基金净资产的140%，融资 总资产不得超过净资产