【房地产行业财务分析案例-以万科为例11000字】

房地产行业财务分析案例—以万科为例目录摘要 iAbstract iiTOC\o"1-3"\h\u一、引言 一、引言（一）研究背景随着中国经济社会的快速发展，房地产业迎来了红利时期，如今房地产行业也渐渐变成了我国经济的主要构成部分。近几年，房地产行业的发展也一直备受关注，各地的房价不断攀升，为了有效的控制房价的不断上涨，国家出台了一系列限购限贷政策，这些政策的出台影响了房地产行业的未来发展，而房地产行业在自身发展方面也有许多的不足之处。（二）研究意义通过研究房地产行业的财务报告我们可以初步了解到企业的经营情况，判断企业的价值，预测企业的未来发展，还可以为投资者未来的投资方向提出有效的建议。房地产具有商品和金融两种属性，同时受到政策的影响，在发展上有开发时间长、购置土地费用高、预售制度等特征，因此，在进行房地产行业财务分析的时候，在选取经营指标和财务分析方面与其他企业有着比较大的区别。本文从对财务分析存在的问题、指标、方法等方面，以万科公司为例，通过不同视角分析万科公司财务报告分析中存在的问题，并提出合理的建议，降低企业管理者在经营中的风险，管理者可以适时调整经营方针，提高管理水平，最后可以给外部投资者提供更加完整准确的资料，能够让投资者更快的知道企业的状况，为他们的决策提供更优质的服务。二、文献综述（一）国外研究现状国外的研究现状，财务分析是根据会计核算和汇报材料以及其他相关材料，采用特定的技术分析以及方式，评价和分析公司过去和现在的投资活动、营运能力、筹资活动等方面的经济管理活动。VoroshilovaM.B.（2021）提出，对财务信息的汇集和整理是财务分析的基本点，并在此基础上，提出准确科学的观点，推断出公司的经营情况和未来的成长潜力。ReginaAndekina,RakhilaRakhmetova(2013)提出，研究公司的财务状况不能局限在某一个领域，而是应该广泛应用于其他的范围，特别是经济、管理和财政等。MariaTissen,RutaSneidere（2014）提到，一个企业的财务分析指标指的是企业内部和外部的客户。在调查中，作者运用经济学中定量与定性相结合的办法，尽职调查的矩阵是公司财务分析的统一规范，这与全方面考察的每一组财务状况并包含经济利益的方法不同，这会有利于确定公司的内在客户。KatarínaKočišová,MáriaMišanková（2014）提出，我们可以发现在公司未来发生的问题的预测模型，即模型能够评价公司的财务状况并且发现公司和公司合作伙伴的破产的威胁。财务分析可以分为事后和事前，在资料中可以找到事前财务分析的几种类型，例如预测公司的财务状况。KliestikT（2021）指出，评价和判断公司的财务情况能够运用当代信息技术，运用合理的方式，给公司决策者提出准确的意见。（二）国内研究现状国内的研究现状，由于中国国情的特殊性，中国的财务分析相较于欧美等国还不成熟，但随着经济社会的发展，财务分析越来越受到投资者、管理者、政府部门等利益相关者的重视，也有越来越多的专家学者提出了自己的分析理论以及研究成果。杨有红（1994）提出财务分析是以系统论和唯物辩证法为基础。其操作基础是比率分析法、结构分析法和因素分析法所采用的财务分析方法。在此期间，成立与我国现状相符合的财务体系，可以从财务分析的理论背景、内容和方案三方面进行研究。张新民（2001）认为通过对财务报表中各项目财务状况质量的分析，可以判断出企业管理的质量，为企业财务质量理论开创了先河。侯春慧(2005)分析了在房地产投资中财务管理的目的及方案。这个理论是指依据政府发行的财税制度、价格体系和有关法律法规，对房地产投资项目直接发生的财务收入和费用进行的计算和分析,从公司角度出发,调查项目的营运能力、偿债能力等。柴训洲（2006）财务分析是公司依据已有的财务数据分析过去、判断现在、预测未来的活动。因此，它是金融活动的核心内容，公司在做出决定的时候需要科学完整的财务分析。李心合（2007）在杨有红提出的财务分析理论的基础上，提出延伸财务分析的框架，改变传统的财务分析思维，财务分析体系的意见中把公司创造的价值和战略的发展归入其中。王颖慧（2010）认为在分析公司价值的时候，首先要判断和把握公司的外部环境，关键掌握财务管理的方法，其次从得出的公司经营成果、公司方案结果上做出财务分析，根据重点的财务政策和处理方法进行客观的分析，然后依据已有的财务数据进行合理性分析，最后通过整合前面的步骤，预测公司未来的价值和趋势。唐慧钦（2014）认为公司的财务报告是公司管理中的重要组成部分之一。在公司的财务报告里，完整、准确地记录了在公司经营过程中所产生的各项业务。根据报告，对公司经营过程中的财务数据进行分析研究，然后发现漏洞，客观、准确地评价公司地经营情况，也可以对存在地问题进行改进和纠正。王玥琳、施国庆（2017）认为，财务分析有助于公司在投资融资决策、发展战略决策和生产经营决策提供帮助。梁慕宇（2018）认为，在财务报表和会计数据地基础上进行分析，分析公司财务管理状况和经营情况。谢红（2019）财务分析能够及时发现公司在投资、融资、经营中存在的漏洞和隐藏的风险，在管理者做出决策时提供帮助，提高管理水平，最终实现公司的战略目标及经营目标，稳步提升公司的核心竞争力。三、财务分析概述（一）含义财务分析是一门综合性学科，它融合了经济学，审计学和会计学等各个领域，并在实践中不断改进和发展，其分析方式包含比较分析法，比率分析法，因子分析法和综合分析法，是一个相对完善的理论分析系统。（二）方法比较分析法，也称对比分析法，是认识公司账目的最广泛的方式，经过比较两个或多个财务指标来估测公司发展的趋势或不同。如果没有比较分析方法，就无法得出更客观和现实的数据关系。比率分析是公司账目分析的重要分析方法，它包括通过一定的计算找到同期账目报告中的相关要点，然后对公司的财务状况和经营成果进行评估和分析，从而找出比率背后的经济意义。因子分析也称为序列替换方法，指标分为几个单独的因素，然后量化每个因素影响整体指标的程度。因子分析的应用有两个条件：首先，分析财务指标的影响因子及其影响原因。其次，财务指标必须能够分解为“乘法”或“除法”关系。如果分析的财务指标同时满足这两个条件，则可以使用因子分析法对其进行分析。因子分析是主成分分析的概括和发展。核心是降维，通过检查许多具有原始相关性的复杂变量，提取了几个具有弱相关性的广泛因素，并将原始变量替换为具有无关性的几个广泛因素，原始信息的完整性变成微不足道的破坏和影响。因子分析旨在简化复杂的数据指标，并用几个综合因子代替大多数原始信息。

四、房地产行业发展现状房地产业是中国经济的支柱产业，它在中国的GDP中起着核心作用。2015年至2019年，中国国内生产总值为688858.2亿元，746935.1亿元，832035.9亿元，919281.1亿元，990865.0亿元，其中房地产业增加值42573.8亿元，49969.4亿元，57086.0亿元，64623.0亿元，70444.8亿元，分别占GDP的6.2%，6.7%，6.9%，7.0%和6.5%。可以看出，房地产业对中国经济的发展做出了巨大贡献，中国经济的快速发展也得益于房地产业的发展。近年来，随着中国经济社会的发展和城市化进程的加快，“房地产”产业也发展迅速。一方面，房地产业增加值在国内生产总值中所占的份额进一步增加，在中国经济发展中发挥着越来越重要的作用。另一方面，房地产价格的持续上涨极大地影响了人们的生活，社会各领域对房地产业的发展越来越重视，对房地产业的重视也越来越大。从房地产市场的前景来看，它分为三个部分：（1）商业住宅房地产仍然是房地产行业投资的主要领域。根据国家统计局的统计，2019年房地产开发投资为132194亿元，其中住宅投资97071亿元，占73.43％，办公楼投资6163亿元，占比为4.66％，商品房投资13226亿元，占比10.00％，其他投资额为15734亿元，表明“住房”仍是房地产投资的主要领域。（2）具有不同优势的房地产公司的增长率也存在差异。2019年，中国房地产百强企业销售规模较上年增长38.4％，但两者之间的差异越来越大：前20家房地产企业销售规模平均增长了接近50％，远高于排名前100位的房地产公司的增长率。同时，一些小型房地产公司由于无法承受高地价和高银行贷款利率而面临着巨大的现金流威胁，许多小型企业已逐渐退出市场。（3）城市化的发展已成为房地产业发展的新动力。中国目前正处于快速城市化阶段，2001年，中国城乡人口比例分别只有62％和38％，但近年来城市人口有所增加，截至2020年，中国城市人口比例已达到58.52％，农村人口比重以及城市化的发展必将带动新一轮房地产开发，成为房地产业发展的新动力。五、房地产行业财务分析——以万科为例（一）万科企业简介万科集团成立于1984年。万科成立初期的业务涵盖零售，制造，房地产，娱乐等领域，万科拥有多元化的业务模式。后来，在业务发展中，公司逐渐从多元化转向专业化，万科的主营业务涉足房地产行业，产品类型从各种银行转向了商业住宅项目。1988年，万科开始积极扩展其房地产业务。1991年，万科成功在深圳证券交易所上市；1993年，万科正式将公司的主要业务确定为商品住宅开发。2017年，万科集团实现销售业绩3595.2万平方米，比上年增长30％;合同销售额5298.8亿元，同比增长45.26％，万科集团在全国房地产市场的份额进一步提高到3.96％，比2016年提高0.86个百分点；该集团在《财富》500强中排名第307位，比上一年增加49位。如今，万科的房地产项目已扩展到中国的大中小城市，该公司的业务范围遍及68个城市。此外，万科在国内市场获得优势之后，万科并没有止步不前，而是积极追求“走出去”的声誉，并积极开拓国际市场。万科参与了多个国际房地产项目，并在英国和美国等发达国家取得了令人满意的成果。（二）偿债能力分析对于偿债能力分析来说，企业的偿债能力指的是企业在货币市场和资本市场中到期还没有偿还本金和利息的能力，在学术上一般运用定量的指标进行考量。货币市场的偿债能力指标主要是流动比率、速动比率以及现金比率。资本市场的偿债能力一般指的是资产的负债率。通过对万科公司2015年到2019年的财务报表的数据进行分析和研究，相关的统计数据如表1所示：表5.1万科公司的财务数据20152016201720182019货币资金（亿）531.8870.3174118841662应收账款（亿）25.1120.7514.3315.8619.88存货（亿）36814674598175038970流动资产（亿）54707213101801295014930资产总额（亿）61138307116501529017300流动负债（亿）4201580084741122012730万科公司的短期偿债能力一般情况下是通过流动比率、速动比率以及现金比率三个指标来进行分析的。流动比率=流动资产/流动负债，速动比率=（流动资产-存货）/流动负债，现金比率=现金/流动负债。万科公司的相关财务数据如表2所示：表5.2万科公司相关财务数据20152016201720182019流动比率1.3051.13速动比率0.430.440.500.490.43现金比率12.6615.0120.5516.7913.06当企业的流动比率小于2，速动比率接近1的时候，那么企业的短期偿债能力还是可以的，通过表3可以看出，万科公司的流动比率都是1左右，就能看出万科公司的资产流动性是比较强的，在2015年，流动比率达到了最高1.30,随后万科公司大规模的投资引起流动比率的下降，对企业的偿债能力也产生了一定的影响，万科公司的速动比率近年来始终低于1，说明万科公司短期偿债能力偏低。通常情况下，用资产负债率来判断企业的长期偿债能力，资产负债率=负债总额/资产总额，如表3所示：表5.3万科公司相关财务数据20152016201720182019资产负债率77.7%80.54%83.98%84.59%84.36%一般情况下，企业的资产负债率在50%是比较合理的，但是万科公司的资产负债率在最近的几年来都没有低于50%，就说明资产负债率的比重比较大，债务的偿还能力比较弱，而目前，我国大部分房地产企业资产负债率都很高，万科的快速发展会面临比较大的财务压力，但是高压的同时，也会给企业带来更强的发展动力和机遇。（三）盈利能力分析对于财务的盈利能力分析，企业的盈利能力指的是企业通过资本的运作获得利润的能力，一般来说，利润是衡量公司盈利能力的重要条件之一。企业的利润越高，其盈利能力就越强。对于企业的管理层来说，评价和估测企业的盈利能力，能够判断出企业内部发展的问题，指标有销售毛利率、销售净利率以及资产报酬率等。销售毛利率=（销售收入-销售成本）/销售收入，销售净利率=净利润/销售收入，净资产收益率=净利润/净资产。如表4所示：表5.4万科公司相关财务数据20152016201720182019销售毛利率29.35%29.41%34.10%37.48%36.25%销售净利率13.27%11.79%15.32%16.55%14.99%净资产收益率19.14%19.68%22.80%23.24%22.47%从表4可以看出，万科公司的销售毛利率稳定在30%左右，但是净利率在2017年以后出现下降的情况，说明了万科公司盈利能力不强。从净资产收益率来看，还是比较稳定的，维持在20%左右，说明万科近年来创造的收益比较多，投资者也收获颇丰。但是万科还是需要不断的对资产加强管理，让公司能够利用更多的资产获得更大的利润空间。（四）营运能力分析对于企业的财务营运能力分析，运营能力能够看出企业对资产的利用是否有效合理，相应的公式是：应收账款周转率=营业收入净额/平均应收账款，存货周转率=营业成本/平均存货。流动资产周转率=营业收入净额/平均流动资产余额，总资产周转率=营业收入净额/资产平均总额。如表5所示：表5.5万科公司财务数据20152016201720182019应收账款周转率（次）88.79104.88138.48197.21205.86存货周转率（次）0.400.410.300.280.28流动资产周转率（次）0.390.380.280.260.27总资产周转率（次）0.350.33从表5可以看出，万科公司的流动资产周转率比较低，说明万科公司对资产的利用不够充分，这会对企业的盈利能力和运营能力产生影响，所以，需要提高企业的运营能力。加强对存货的管理，让生产和销售的环节充分的配合起来，提高存货的周转率，减少对资金的占用，提高万科公司的运营能力。（五）发展能力分析关于万科公司的发展能力分析，将主要从总资产增长率来进行分析，在本次研究中，主要使用总资产收增长率这一指标进行衡量。而对万科公司的基础财务数据进行计算，便能够得出公司总资产的收益率基本情况。具体数据如下表6所示。表5.6总资产增长率通过上表的分析我们可以了解到，从2015年到2019年，万科公司的增长额是逐年增加的，在2016年到2019年期间，总资产增长率维持在3.2%，说明万科近五年来扩张速度比较快，发展能力是比较好的，但是企业需要关注后续发展情况，不能够盲目扩张。（六）杜邦分析权益乘数＝资产总额／股东权益总额。权益乘数越大表明所有者投入企业的资本占全部资产的比重越小，企业负债的程度越高；反之，该比率越小，表明所有者投入企业的资本占全部资产的比重越大，企业的负债程度越低，债权人权益受保护的程度越高，同时反映普通股股东融资所获得的资产与全部资产的比例。具体如表7所示。表5.7权益乘数2015年2016年2017年2018年2019年资产总额（亿）61138307116501529017300股东权益总额（亿）13651616186723562707权益乘数4.496.39通过对万科公司的杜邦分析可以看出，万科公司的股东权益总额是逐年增长的，从2015年到2018年权益乘数是逐年增加的，但是2019年有所下降。但是总体来看，投资者对万科还是有信心的，股东投入的资本也是比较多的。受房地产行业周期性影响，波动性较大，同时万科公司盈利能力较同行业其他企业相比有所不足，需要通过扩大产销规模来改善盈利能力，不断优化资本和负债的结构。

六、万科财务分析管理问题（一）应收账款周转难度大当前市场竞争十分激烈，企业在发展过程中，不仅仅需要依靠产品的质量、价格以及服务，同时也需要通过赊销这一销售方式，从而增加产品的销售量，避免出现产品库存积压现象。赊销是企业获得发展的重要手段，但部分企业缺乏应收账款的风险防范意识，为了扩大产品销售，在赊销之前，并未对付款人的资信情况进行深入调查，对应收账款风险评估不正确。在这一现象下，万科盲目采用赊销策略进行市场争夺，同时采用十分宽松的信用政策，而对存在的风险不重视，因此引发了十分严重的后果。首先企业账面营业额以及收入在不断提升，但大部分资金却为应收账款，资金被客户所拖欠与占用，无法在第一时间收回流动资金，因而会造成现金流短缺的情况，企业资金流转受到影响，加剧财务风险。此外盲目赊销还会造成坏账与呆账现象的发生，不仅无法为企业带来利润，同时还会阻碍企业的发展，若企业无法在第一时间解决当前的应收账款问题，极有可能造成企业破产。由于万科公司的应收账款周转率是非常大的，近几年的周转率在逐步的提升，这主要是跟万科公司的应收账款数目不大以及它所制定的营销政策有着直接的关系。由于他们的房产售卖的十分火爆，采用饥饿营销的方式，致使应收账款发生频率较小。产生这一现象的原因，大体是因为企业对于商品的定位是关于绿色环保房产，所以他们的生产周期是比较久的，并且这一建筑需要经过很多种工程才可以进行售卖，企业的整体规模结构是比较大的，同时，因为企业的规模结构和它的利润不相符所导致的。（二）经营能力弱生产经营获利能力主要是以百元为单位，实现该数字营业额或通过该数字资金所能获得的利润。该项指标可以很好的判断企业资本回报率以及总资产报酬率的高低，同时也是对所处于同一行业中企业的业绩、管理水平等进行考核的重要指标。通过分析，可以发现，万科公司有着较弱的生产经营获利能力，经过财政分析后发现，该企业生产经营获利能力弱的主要原因是万科公司在扩大经营范围的同时，并没有找到合适的渠道进行营销，同时由于该企业缺少品牌创新性，盈利能力并没有明显的增加，因此，为了改变生产经营获利能力较弱的现状，找到合适的渠道进行营销，并通过产品质量、研发创新等硬性指标达到开源的目的。（三）缺乏相应的风险预警机制和监督机制目前，在万科公司的财务风险管理体系当中，依然没有建立相应的风险预警机制。面对外部越发激烈的竞争环境，万科公司缺乏完善的财务风险防范管理体系，不能对企业的财务风险进行很好的预防，这会增加企业财务风险的发生机率。目前，万科公司的财务风险防范体系，缺少完善财务风险防范工作制度和财务风险防范的专业团队。现今大部分财务风险防范是由财务部门完成，是财务部门大量工作中的一种，因此，在专业性、专一性、人员精力等方面和专业团队相比均有待提高。财务风险防范工作人员的综合素质不足，随着时代的发展，信息化成为了各行各业发展的重点，对于资深财务而言，计算机技术稍有欠缺，因此造成了工作效率无法提升、人力资源浪费等现象。资金是一个企业发展的根本，大部分情况下，企业资金主要以现金、存款为主，其他形式的货币资金出现较少。由于万科公司内部财务风险的控制机制不健全，缺乏完善的监督机制，容易出现出纳的电脑可以任由会计使用并可以进行付款操作、资金审批时不完全的流程也可以获得资金、不按照资金支出的相关规定进行转款相关手续的办理等情况。由于万科公司的领导者对内部审计的重要性认识不足，使得内部审计的核算以及监督功能并没有得到充分的发挥；内部审计工作人员数量不足、专业程度不够，审计工作无法为企业管理者提供企业内部准确的经济信息。错误的信息判断会给该企业带来巨大的经济影响，在没有正确的数据支持下，也会造成审计结果的误差较大的情况，使其核算以及监督功能并没有得到充分的发挥。七、完善万科财务管理的建议（一）加强应收账款管理企业应收账款的管理问题会直接影响企业的利益以及收入问题，同时也涉及销售部门、财务部门等多个部门。针对这一问题，企业管理者、销售人员以及财务人员等都应当提高应收账款的风险防范意识，同时还需要加强市场经济理论学习，充分明确市场定位。在追求利益最大化的同时，需要重视企业财务管理与资金管理工作，同时还应当增加有效销售，减少坏账现象，避免产生经营风险，这是企业应对经营风险的首要举措，了解并重视对应收账款的风险防范意识，才能够有效避免这一现象产生。虽然万科公司的应收账款管理机制逐步形成并不断完善，但是目前处理的核心内容主要是收回逾期相关资金，做好预防方面的措施。科学、合理的组织结构能有效地在应收账款管理中发挥作用，提高相关的管理效率，也能为不同的职能部门提供专业知识和经验丰富的企业员工，有效降低管理成本。通过对当前形势的分析，可以看出现阶段万科公司的组织结构和具体的部门工作安排已经不能满足现阶段企业应收账款管理的实际需求了。因此，有必要参考目前更为先进的应收账款的管理模式。根据现阶段企业的实际收入情况、利润情况、客户群体和具体风险情况，对现阶段企业的组织结构做出进一步合理调整，并安排万科公司现有的部门职能建立平稳的管理机制和提高风险防范意识。制定信用政策划分信用等级对于万科公司来说，在事前建立信用管理制度是非常必要的，企业的销售部在签署销售合同之前，公司的信用管理员工需要和销售部提前打好招呼、互相督促合作，一同进行用户的信用调查环节，充分采集用户资料，给用户建设档案资料，更好的评估用户信用，利用“5C”分析的方法，对于受信公司的偿还水平实现定性的研究。最后应该依照审查的结果，明确用户的差异化信用级别，更好的保障应收账款还款率。站在销售环节上，便可以更好的提升应收账款的质量水平，从而从根本上减小应收账款的风险。制定信用政策划分信用等级公司总经理财务部公司总经理财务部信用管理部信用评级信用决策信用管理部信用评级信用决策应收账款动态追踪综合部应收账款动态追踪综合部企业应该设立信用管理部门，如上图所示，它是为了帮助企业建立适合公司发展的信用条例，辨别用户的信用级别，辅助销售部完善应收账款的回收环节；销售部应该帮助用户进行信用核查，充分应用企业的信息管理体系，建立相应的体系，完善政策计划，和业务部门、财务部门与其余部门一同不断更新用户的信用资料。（二）拓宽营销渠道，提高自身盈利能力提高自身盈利能力是增加企业偿债能力的有效方法，有效的营销模式是提升自身盈利能力最快的方法。传统营销模式基本方案是由市场导向来确定的，而市场目标以及营销策略的施行方式是由企业通过各个渠道进行的市场调查来确定的，同时市场调查也确定了市场的容量以及消费者的需求。之后再集中一切可利用的资源用于满足客户的需求，这种以市场为中心的营销模式，虽然可以满足消费者的消费需求，为企业带来盈利，但是这种模式对企业资源和客户的成熟度有着较高的要求，并且操作时间较长。同时随着科技的进步，互联网的发展与创新，由于网络营销的便利性、操作时间较短以及覆盖范围较广等优点使得网络营销已经成为了一种主流营销模式。但是由于网络营销不能对实物进行体验，导致了客户对自己购买的产品不是特别的清楚，购买后发现与自己想象中的存在差异，进一步影响到了客户对于产品的满意度，从而影响了企业的盈利率。因此，合适营销模式的选择也是企业盈利率提高的方式。（三）建立完善的风险预警和会计信息监督机制万科公司风险预警机制的建立，首先要制定完善的财务风险防范制度，如果没有财务风险防范制度的约束，会使得财务风险防范工作缺少条理性和不能充分发挥工作人员积极性。财务风险防范制度的建立应以万科公司内部的实际情况作为依据，结合激励制度以及后续财务风险防范制度，建立科学的财务风险防范制度。除此之外，还要建立财务风险防范的团队和部门，应用现代科技手段，以遵守法律法规为前提条件，确保财务风险防范工作的合法性以及财务风险防范工作的顺利进行。为了财务风险防范工作的顺利展开，以及财务风险防范工作效率的提升，应该把财务风险防范作为企业单独一个部门来运作，与企业财务管理的工作内容进行明确的区分，避免两者间的相互干扰，财务风险防范的单独运作可为企业的管理监督提供便利，同时在设备上，企业也应该加大投资力度，引进先进的技术设备以及相应软件，保证财务风险防范工作的科学性以及准确性。为了加强万科公司的财务风险控制能力，就要健全监管制度、加强相关部门的引导和监管。只有当每个工作人员都已经开始正视自己的工作，才会体现监管效果，认识到财务风险管理工作的重要性，并提高自己处理业务的能力。除了要加强对会计信息的监督，还要采用“账钱分离”的资金管理模式。在具体的实施过程中，增加奖罚机制，通过全体工作人员进行有效的监督，使“账钱分离”模式得到有效的实施和具体的落实。避免资金审批时不完全的流程也可以获得资金，部分员工不按照资金支出的相关规定进行转款相关手续的办理等情况的发生。在进行企业内部审计之前，对将要进行这份工作的员工要进行仔细的选拔，从而选择审计能力较高的人员以及充足的人数，避免审计工作的繁重给审计结果带来一定的影响。为了审计员工的能力不被时代所淘汰，还需要进行定期的培训，以增强员工的技术能力和职业素养。在监督方面也可以利用现代化的手段进行监督。在技能方面满足的同时，道德方面应该也是企业培训的内容，使审计工作人员的综合素质得到提升，为企业经济效益的提高再加一层保障。八、我国房地产行业发展的建议首先，针对中国房地产业收入水平的下降，为了中国房地产业的盈利能力，建议房地产业继续增强市场竞争力，扩大市场份额，面对市场波动，提高行业稳定性，加强管理，加强房地产行业成本费用约束，完善内部审计机制，减少环境污染和资源浪费。正确调整中国房地产行业自身的销售策略，选择合适的领域，合适的投资人，营销应更多关注消费者需求问题，增加消费者需求的产品供应，树立良好口碑在增强行业服务水平的能力的同时，还为中国房地产行业中的一系列无形服务产品建立了基准。其次，关于中国房地产行业的偿付能力问题，建议该行业适当调整其融资策略，减少外债，合理使用金融杠杆，避免中国房地产行业出现过度的金融风险，给行业带来不必要的危机。同时，中国房地产业需要提高风险早期发现的意识，避免超负荷发展，并在行业内部建立严格的监督机制，以实现谨慎的投资和合理的发展，坚决消除盲目信贷投资。第三，鉴于中国房地产行业库存过多的问题，建议该行业适当减少库存。加快库存销售，这可以增强行业的财务实力，缩短资本回收周期，