2026年不动产登记员考试试题(含答案)

2026年不动产登记员考试试题(含答案)一、单项选择题（共20题，每题1.5分，共30分。每题只有1个正确选项）1.根据《不动产登记暂行条例实施细则》，下列不动产权利中，不属于登记范围的是（）。A.集体土地所有权B.森林、林木所有权C.海域使用权D.农村土地承包经营权（第二轮承包期已届满未续期）答案：D。解析：农村土地承包经营权在承包期届满未续期的，权利消灭，不属于登记范围（《实施细则》第2条）。2.某公司申请办理国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记，登记机构发现其提交的建设工程规划许可证已超过有效期且未办理延期手续。此时登记机构应（）。A.予以登记，规划许可过期不影响物权设立B.暂缓登记，待申请人补办规划许可延期后再受理C.不予登记，因规划许可失效导致申请材料不符合法定形式D.先予登记，再书面通知规划部门核实答案：C。解析：建设工程规划许可证是首次登记的必要材料，过期未延期视为材料不合法，登记机构应不予登记（《实施细则》第35条）。3.张三将其名下房产抵押给银行，办理抵押登记后，又将该房产出租给李四。若银行实现抵押权导致房产所有权转移，下列说法正确的是（）。A.租赁合同自动终止，新所有权人可要求李四搬离B.租赁合同继续有效，“买卖不破租赁”原则适用C.租赁合同效力以抵押登记与租赁备案时间先后为准D.银行需补偿李四剩余租期损失答案：C。解析：根据《民法典》第405条，抵押权设立前，抵押财产已出租并转移占有的，原租赁关系不受抵押权影响；抵押权设立后出租的，租赁关系不得对抗已登记的抵押权。本题中抵押登记在先，租赁在后，故租赁关系不得对抗抵押权（新所有权人可要求搬离）。4.甲、乙按份共有一套房产（甲占60%，乙占40%），甲拟将自己的份额转让给丙。乙主张优先购买权。下列情形中，乙的优先购买权不能得到支持的是（）。A.甲转让份额时未通知乙B.甲以市场价转让给丙，乙表示愿以同等价格购买C.甲将份额赠与丙（非近亲属）D.甲与丙签订转让合同后，乙在15日内主张权利答案：C。解析：优先购买权仅适用于有偿转让，赠与（非近亲属）不属于有偿转让，乙无权主张（《民法典》第305条）。5.某住宅因地震损毁，权利人申请注销登记。登记机构应要求其提交的材料不包括（）。A.不动产登记申请书B.权利人身份证明C.不动产权属证书D.地震灾害证明答案：D。解析：因自然灾害导致不动产灭失的，登记机构可依据职权或申请人提供的灭失说明办理注销登记，无需提交灾害证明（《实施细则》第28条）。6.预告登记后，债权消灭或自能够进行不动产登记之日起（）内未申请登记的，预告登记失效。A.30日B.60日C.90日D.180日答案：C。解析：《民法典》第221条规定预告登记失效期限为90日。7.下列情形中，登记机构可以直接办理更正登记的是（）。A.权利人申请更正，经审核确有错误B.利害关系人申请更正，权利人书面同意C.登记机构发现登记错误，且涉及国家利益D.异议登记期间，证实原登记无误答案：C。解析：登记机构发现登记错误，不涉及权利人物权变动的，可依职权更正；涉及国家利益的，可直接办理（《实施细则》第81条）。8.某企业以正在建造的厂房抵押，申请办理抵押登记。登记机构应在登记簿上记载的担保范围不包括（）。A.主债权本金B.违约金C.厂房建成后的附属设施D.实现抵押权的费用答案：C。解析：在建建筑物抵押的，担保范围以抵押合同约定为准，未建成的附属设施不属于抵押财产（《实施细则》第75条）。9.甲通过继承取得其父房产，未办理转移登记即与乙签订买卖合同。下列说法正确的是（）。A.甲未登记，不享有房产所有权，买卖合同无效B.甲因继承取得所有权，买卖合同有效，但乙需待甲登记后才能取得所有权C.甲未登记，买卖合同效力待定，需登记后补正D.甲虽未登记，但买卖合同有效，乙可直接申请转移登记答案：B。解析：因继承取得物权的，自继承开始时发生效力（《民法典》第230条），但处分该物权时，需先登记，否则不发生物权变动效力。买卖合同有效，但乙需甲先登记后才能办理转移登记。10.不动产登记资料查询中，下列主体可申请查询全部登记资料的是（）。A.不动产承租人B.抵押权人C.公证机构（因办理继承公证）D.不动产利害关系人（能提供利害关系证明）答案：B。解析：抵押权人作为权利人，可查询全部登记资料；利害关系人仅能查询不动产自然状况、权利人姓名等信息（《不动产登记资料查询暂行办法》第8条）。11.某学校申请办理教育用地使用权变更登记，将用途由“小学”变更为“幼儿园”。登记机构应重点审查（）。A.土地出让合同是否允许用途变更B.教育主管部门的批准文件C.规划部门的变更许可D.原不动产权属证书是否有效答案：C。解析：土地用途变更需经规划部门批准，登记机构应审查规划许可文件（《实施细则》第37条）。12.甲、乙为夫妻，婚后共同购买房产，登记在甲名下。甲擅自将房产抵押给银行并办理登记。乙发现后主张抵押无效。下列说法正确的是（）。A.抵押无效，因甲无权单独处分共同财产B.抵押有效，因银行是善意第三人且已登记C.抵押效力待定，需乙追认D.抵押无效，因未办理共有登记答案：B。解析：不动产登记簿仅登记甲为权利人，银行基于信赖登记的善意取得抵押权（《民法典》第311条）。13.集体土地所有权首次登记，应由（）提出申请。A.村民小组B.村集体经济组织C.乡镇人民政府D.县级自然资源主管部门答案：B。解析：集体土地所有权由村集体经济组织或村民委员会申请（《实施细则》第29条）。14.异议登记申请人自异议登记之日起（）内未提起诉讼或申请仲裁的，异议登记失效。A.10日B.15日C.30日D.60日答案：B。解析：《民法典》第220条规定异议登记失效期限为15日。15.某房产存在多个查封登记，登记机构应（）。A.按查封时间先后顺序记载B.仅记载第一个查封登记，后续查封不予受理C.同时记载所有查封登记，不区分顺序D.通知首封法院，由其协调处理答案：A。解析：多个查封登记按时间先后顺序记载，轮候查封依次排列（《实施细则》第91条）。16.预告登记的效力不包括（）。A.限制处分效力B.保全债权请求权C.物权优先效力D.对抗善意第三人答案：C。解析：预告登记不产生物权优先效力，仅保全债权和限制处分（《民法典》第221条）。17.某企业破产清算，其名下房产被法院裁定抵债给债权人。债权人申请转移登记时，需提交的材料不包括（）。A.法院生效法律文书B.企业破产清算证明C.不动产权属证书D.债权人身份证明答案：B。解析：因人民法院生效法律文书导致物权变动的，只需提交法律文书、身份证明和权属证书（《实施细则》第27条）。18.地役权登记中，需重点审查的内容是（）。A.供役地与需役地是否相邻B.地役权合同是否约定费用C.地役权期限是否超过土地承包经营权剩余期限D.供役地权利人是否同意答案：C。解析：地役权期限不得超过用益物权剩余期限（《民法典》第383条）。19.不动产登记机构工作人员在办理登记时，发现申请人提供虚假材料，应（）。A.继续办理登记，事后追责B.终止办理，没收虚假材料C.不予受理或不予登记，并告知申请人D.移交公安机关处理答案：C。解析：发现虚假材料应不予受理或登记，并告知申请人（《不动产登记暂行条例》第18条）。20.下列不动产登记类型中，属于嘱托登记的是（）。A.法院要求查封某房产B.权利人申请更正登记C.抵押权人申请注销抵押登记D.利害关系人申请异议登记答案：A。解析：嘱托登记是指有权机关依法要求登记机构办理的登记（如法院查封）（《实施细则》第19条）。二、多项选择题（共10题，每题2分，共20分。每题有2个或2个以上正确选项，错选、漏选均不得分）1.下列情形中，不动产登记机构应当不予登记的有（）。A.申请登记的不动产权利超过规定期限B.申请登记的事项与权属来源材料不一致C.申请人未提供身份证明原件D.不动产已被依法查封答案：ABD。解析：C项，身份证明可提供复印件（核对原件），非原件不必然导致不予登记（《实施细则》第16条）。2.下列权利中，可单独申请不动产登记的有（）。A.国有建设用地使用权B.地役权C.抵押权D.房屋所有权答案：AC。解析：地役权、房屋所有权需与供役地/需役地、建设用地使用权一并登记（《实施细则》第34、61条）。3.不动产登记资料包括（）。A.不动产登记簿B.申请材料C.登记审核材料D.查询记录答案：ABCD。解析：登记资料包括登记簿、原始材料及查询记录（《不动产登记资料查询暂行办法》第2条）。4.因继承取得不动产权利，申请人可提交的权属证明材料包括（）。A.遗嘱公证书B.法院生效判决书C.亲属关系证明D.被继承人死亡证明答案：ABCD。解析：继承登记需提交死亡证明、亲属关系证明、遗嘱或法律文书等（《实施细则》第14条）。5.下列关于抵押登记的说法，正确的有（）。A.最高额抵押登记需记载最高债权额B.同一不动产可办理多个抵押权登记C.抵押合同无效则抵押权登记自动失效D.主债权消灭后，抵押权人应申请注销登记答案：ABD。解析：C项，抵押合同无效不必然导致抵押权失效（如善意取得），需通过法定程序撤销登记（《民法典》第388条）。6.不动产登记机构应履行的职责包括（）。A.查验申请人提供的权属证明B.就有关登记事项询问申请人C.对不动产进行实地查看D.如实、及时登记有关事项答案：ABCD。解析：均为《不动产登记暂行条例》第18-19条规定的职责。7.下列情形中，需办理转移登记的有（）。A.离婚析产导致房产归属变更B.企业合并导致建设用地使用权转移C.继承取得房产D.房屋扩建导致面积增加答案：ABC。解析：D项属于变更登记（面积变化）（《实施细则》第24条）。8.预告登记可因（）而失效。A.债权消灭B.权利人放弃预告登记C.自能够登记之日起90日内未申请D.预告登记期限届满答案：ABC。解析：预告登记无固定期限，失效条件为债权消灭、未及时申请登记或权利人放弃（《民法典》第221条）。9.集体建设用地使用权首次登记，需提交的材料包括（）。A.有批准权的人民政府的批准文件B.土地权属来源材料C.规划许可材料D.地上建筑物权属证明答案：ABC。解析：集体建设用地使用权首次登记需批准文件、权属来源、规划许可，地上建筑物需单独登记（《实施细则》第33条）。10.不动产登记错误的救济方式包括（）。A.更正登记B.异议登记C.行政诉讼D.民事诉讼答案：ABCD。解析：登记错误可通过更正、异议登记救济，也可提起行政诉讼（针对登记行为）或民事诉讼（针对权利争议）。三、判断题（共10题，每题1分，共10分。正确的打“√”，错误的打“×”）1.不动产登记遵循属地原则，由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理。（）答案：√。解析：《不动产登记暂行条例》第7条规定。2.未成年人的不动产登记，可由其监护人代为申请，无需提供监护关系证明。（）答案：×。解析：需提供监护关系证明（如户口簿、出生证明）（《实施细则》第11条）。3.查封登记期间，不动产权利人可申请办理转移登记。（）答案：×。解析：查封期间禁止处分，不得办理转移登记（《实施细则》第91条）。4.地役权自登记时设立。（）答案：×。解析：地役权自合同生效时设立，登记对抗善意第三人（《民法典》第374条）。5.同一不动产上的多个抵押权，按登记时间先后确定清偿顺序。（）答案：√。解析：《民法典》第414条规定。6.异议登记期间，登记机构应暂停办理该不动产的任何登记。（）答案：×。解析：异议登记不影响正常登记，仅限制处分（《实施细则》第84条）。7.预告登记后，未经预告登记权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。（）答案：√。解析：《民法典》第221条规定。8.不动产登记机构应自受理登记申请之日起30个工作日内办结登记手续，法律另有规定的除外。（）答案：√。解析：《不动产登记暂行条例》第20条规定。9.农村宅基地使用权及房屋所有权登记，需提交宅基地审批文件。（）答案：√。解析：《实施细则》第41条规定。10.因人民法院生效法律文书导致物权变动的，无需办理登记即可取得物权，但处分时需先登记。（）答案：√。解析：《民法典》第229条规定。四、案例分析题（共3题，每题20分，共60分）案例一：2025年3月，张某通过拍卖购得某公司名下位于A市的工业厂房（国有建设用地使用权剩余期限30年）。拍卖公告明确“房产存在抵押未解除，由买受人自行处理”。张某支付全款后，持法院出具的《拍卖成交确认书》和《协助执行通知书》向A市不动产登记中心申请办理转移登记。登记中心审核发现：（1）该厂房已于2024年10月抵押给B银行，担保债权500万元，抵押登记尚未注销；（2）厂房所在土地因该公司欠缴土地出让金，被自然资源部门作出《责令补缴土地出让金决定书》，但未申请查封登记；（3）张某未提供厂房的不动产权属证书（原证书已丢失）。问题：1.登记中心是否应受理张某的转移登记申请？说明理由。2.针对抵押登记未注销的情况，登记中心应如何处理？3.原权属证书丢失是否影响转移登记？应如何处理？答案：1.应受理。根据《民法典》第229条，因人民法院法律文书导致物权变动的，自法律文书生效时发生效力，登记机构应根据法院协助执行通知书办理转移登记，不受原抵押等权利限制（但抵押权人可依法主张优先受偿）。2.登记中心应在转移登记时注明该不动产上存在的抵押权。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》，拍卖财产上原有的担保物权及其他优先受偿权，因拍卖而消灭，拍卖所得价款优先清偿担保物权人及其他优先受偿权人。但登记机构仍需在登记簿中记载原抵押信息，直至抵押权人申请注销。3.不影响。原权属证书丢失的，登记机构可根据法院法律文书直接办理转移登记，并在登记簿中注明原证书作废（《实施细则》第23条）。案例二：2025年5月，李某（已婚）以个人名义申请办理其单独所有的住宅所有权变更登记（将原“住宅”用途变更为“商业”），提交了以下材料：不动产登记申请书；李某身份证；不动产权属证书；市自然资源和规划局出具的《规划用途变更批准书》（同意变更为商业，需补缴土地出让金20万元）；土地出让金补缴凭证（显示已缴纳10万元）。登记中心经审核发现，李某的配偶王某未在申请书中签字，且土地出让金仅补缴50%。问题：1.配偶王某是否需要签字？说明理由。2.土地出让金未足额缴纳是否影响变更登记？说明理由。3.若李某补充缴纳剩余10万元土地出让金，登记中心应如何办理？答案：1.不需要。该房产登记为李某单独所有，根据登记簿记载，王某非共有人，变更登记无需其签字（《民法典》第216条，登记簿是物权归属的根据）。2.影响。规划用途变更需足额补缴土地出让金，未足额缴纳属于申请材料不符合法定形式，登记机构应不予登记（《城市房地产管理法》第18条，土地用途变更需签订出让合同变更协议或重新签订合同，并补缴出让金）。3.李某补缴剩余出让金后，登记中心应受理变更登记，将用途变更为商业，并在登记簿中记载土地出让金缴纳情