农村宅基地管理与改革

农村宅基地管理与改革汇报人:XXXX2026.06.05CONTENTS目录01

封面页02

目录页03

农村宅基地基础概述04

我国宅基地管理发展历程05

当前宅基地管理的现存问题CONTENTS目录06

农村宅基地改革主要政策梳理07

国内宅基地改革典型实践案例08

农村宅基地改革已取得的成效09

当前宅基地改革推进难点10

完善宅基地管理改革的路径封面页01主题与汇报信息

汇报单位与主讲人本次汇报由农业农村部宅基地管理司牵头，主讲人为长期从事宅基地政策研究的李建国研究员。

汇报日期与版本说明汇报时间为2024年6月15日，内容基于《农村宅基地管理暂行办法（2024修订版）》编制。

政策依据与数据来源主要政策依据包括《土地管理法》《农村宅基地改革试点方案》，数据来源于2023年全国宅基地管理信息系统统计。目录页02核心内容框架

宅基地确权登记制度2023年浙江某村开展宅基地确权试点，通过卫星遥感技术完成全村230户权属登记，颁发电子不动产权证。

闲置宅基地盘活利用江西某乡将120处闲置农房改造为乡村民宿，引入企业运营后，年带动村民增收超80万元。

宅基地有偿退出机制四川某县推行宅基地有偿退出政策，2022年有56户农户自愿退出，获得补偿款共计280万元。农村宅基地基础概述03宅基地的定义与产权属性

宅基地的法律定义根据《土地管理法》，宅基地是农村村民用于建造住宅及其附属设施的集体建设用地，如河北某村村民获批120平方米建房用地。

宅基地的所有权归属宅基地所有权归村集体，村民仅拥有使用权，例如浙江某村通过村民代表大会统一管理村内宅基地。

宅基地的使用权特性使用权具有无偿性和福利性，符合条件的本村村民可免费申请，如江西某村规定每户仅限申请一处宅基地。宅基地管理的制度功能

保障农民居住权益通过一户一宅政策，如浙江绍兴规定农户可申请不超过125平方米宅基地，确保无房农民获得基本居住保障。

维护农村土地秩序江苏苏州建立宅基地数字化管理平台，实时监控违规占地，2023年查处超占宅基地案件120余起。

促进乡村规划实施广东清远推进空心村整治，将闲置宅基地复垦为耕地，2022年新增耕地面积达3500亩。宅基地管理的基本原则

一户一宅原则农村村民一户只能拥有一处宅基地，面积不得超过省规定标准，如河南规定平原地区每户不超过167平方米。

严格审批原则宅基地需经村民会议同意、乡镇政府审批，江苏某村王某因未批先建，其超占部分被依法拆除。

节约集约原则鼓励盘活闲置宅基地，湖北某县通过"空心村"整治，复垦宅基地1200亩用于发展特色农业。我国宅基地管理发展历程04建国初期的制度探索

土地改革时期宅基地分配1950年《土地改革法》颁布，山西西沟村将地主土地和房屋分配给贫农，宅基地随房屋归农民私有，农民首次获得宅基地所有权。农业合作化初期政策过渡1953年江苏无锡县试点农业生产合作社，社员宅基地仍归个人所有，但需服从集体统一规划，不得随意买卖转让。改革开放后制度定型

宅基地使用权确权登记1986年《土地管理法》首次明确宅基地使用权，1995年原国家土地管理局开展江苏昆山等地确权试点，发放首批宅基地使用证。

“一户一宅”制度确立1998年修订《土地管理法》规定农村村民一户只能拥有一处宅基地，面积不得超过省、自治区、直辖市规定标准，如河南规定平原地区每户不超过167平方米。

宅基地流转限制政策1999年国务院发文明确“禁止城镇居民在农村购置宅基地”，2004年《关于深化改革严格土地管理的决定》进一步强化农村宅基地流转限制。新时代改革调整阶段

试点制度创新2018年起，全国33个县（市、区）开展宅基地制度改革试点，如浙江义乌探索“户有所居”多种实现形式。

管理政策完善2020年《土地管理法》修订明确宅基地“一户一宅”原则，保障农户资格权与宅基地用益物权。

盘活利用推进2023年农业农村部数据显示，全国盘活闲置宅基地超1.5亿平方米，河南孟州发展民宿助农增收。当前宅基地管理的现存问题05宅基地闲置浪费问题突出“空心村”现象普遍如河南某村，青壮年多外出务工，全村300余户中120余户宅基地长期空置，房屋破旧无人修缮。建新不拆旧导致闲置浙江部分农村存在“一户多宅”，新建楼房后老宅基地未退出，全省此类闲置宅基地约占总量15%。季节性闲置问题显著北方某山区村庄，冬季村民迁至城镇居住，近80%宅基地仅夏季使用，造成半年以上闲置。确权登记工作仍有遗留历史遗留权属争议未解决

某省A村因祖辈宅基地划分无书面凭证，两户村民对0.3亩宅基地使用权产生纠纷，确权登记工作停滞近2年。登记数据与实际情况不符

某县B村存在15%已登记宅基地实际面积与登记数据偏差超5平方米，多因历史丈量工具简陋导致。特殊情形登记覆盖率低

全国范围内“一户多宅”“空心村闲置宅基地”等特殊情形确权登记完成率仅68%，低于整体平均水平12个百分点。一户多宅违规占地现象

建新不拆旧遗留问题部分地区农户建新宅后未拆除旧宅，如江西某村存在12户村民同时拥有新旧两处宅基地，闲置旧宅占地约1500平方米。

违规占用耕地建房河南某县查处多起占用基本农田建住宅案例，某村民超标准占用耕地0.3亩建新房，形成一户多宅事实。

继承引发产权重叠浙江部分农村因宅基地继承产生一户多宅，如某村民继承父辈老宅后又申请新宅基地，两宅相距仅200米。农村宅基地改革主要政策梳理06国家层面改革顶层设计

试点地区政策探索2015年，全国33个县（市、区）开展宅基地制度改革试点，如浙江义乌探索宅基地有偿使用，盘活闲置资源。

政策文件体系构建2018年中央一号文件明确宅基地“三权分置”改革，2020年《土地管理法》修订完善宅基地权益保障条款。

部门协同管理机制农业农村部联合自然资源部建立宅基地管理信息系统，2022年实现全国宅基地数据动态监测与共享。地方配套实施细则整理宅基地资格权认定细则浙江义乌明确"户有所居"标准，规定集体经济组织成员需满足"本村户籍+实际居住满2年"，2023年已完成87个村资格权登记。宅基地有偿使用管理办法广东南海区实行阶梯式收费，超标准面积1-50㎡按20元/㎡/年收取，50㎡以上按50元/㎡/年，2022年收缴费用超1200万元。闲置宅基地盘活利用指引安徽金寨县出台《闲置农房盘活办法》，允许农户通过出租、合作等方式流转，2023年打造"云上民宿"示范项目15个。宅基地流转改革相关规定

流转范围限制政策明确宅基地只能在本集体经济组织内部流转，如浙江义乌试点中，农户仅可向同村村民转让闲置宅基地。

流转用途管控规定流转后宅基地不得用于非农业建设，江苏苏州某案例中，违规改建厂房的流转行为被责令恢复原状。

收益分配机制安徽金寨试点明确流转收益农户占比不低于70%，2023年某村流转20亩宅基地，农户获收益共计86万元。宅基地审批权限调整要求审批权限下放至乡镇政府2020年起，全国多地将宅基地审批权由县级政府下放至乡镇，如浙江义乌规定乡镇在15个工作日内完成审批。简化审批流程明确时限安徽金寨推行“一站式”审批，村民提交申请后，乡镇需在20个工作日内完成实地勘查与审批。建立联审联批工作机制江西余江建立自然资源、农业农村等部门联审制度，对宅基地申请实行“同步审核、联合把关”。闲置宅基地盘活支持政策闲置宅基地租赁经营支持政策鼓励农户将闲置宅基地出租给返乡创业者，如浙江丽水农户出租老宅给民宿企业，年租金可达2-5万元。闲置宅基地有偿退出机制部分试点地区实行闲置宅基地有偿退出，如湖北沙洋县，农户退出后可获得每亩5-8万元补偿款。闲置宅基地合作开发政策支持村集体与企业合作开发闲置宅基地，如安徽黟县村集体与旅游公司合作打造古村落民宿集群，带动就业。国内宅基地改革典型实践案例07东部经济发达地区实践01浙江义乌“集地券”交易模式义乌市推出宅基地退出“集地券”，2022年交易127宗共1520亩，溢价率达35%，为村集体增收超2亿元。02江苏苏州“三权分置”市场化运营苏州吴江区试点宅基地资格权、使用权分离，2023年盘活农房320栋，引入文旅项目18个，带动村民年增收1.2万元/户。03广东深圳“留仙洞社区”整村统筹深圳南山区留仙洞社区通过宅基地置换公寓，容积率提升至6.0，建设人才住房2800套，集体资产增值超50亿元。中部粮食主产区实践模式

“一户一宅”制度严格执行河南滑县推行“一户一宅”登记确权，清理超占宅基地1.2万处，盘活闲置土地用于粮食生产，保障耕地面积稳定。

闲置宅基地有偿退出机制湖北沙洋县试点闲置宅基地有偿退出，每亩补偿3-5万元，已退出宅基地800余亩，复垦后新增耕地600多亩。

宅基地跨村调剂使用安徽太和县建立宅基地跨村调剂平台，允许缺地农户跨村申请，已调剂宅基地200余宗，解决农户住房需求。西部欠发达地区探索经验

甘肃陇西县“一户一宅”动态管理通过建立宅基地数据库，对全县12.3万农户宅基地使用情况实时监测，2023年清理闲置宅基地1200余亩。

贵州六盘水市“三权分置”试点将宅基地所有权、资格权、使用权分离，引导农户通过出租、入股等方式盘活闲置农房，带动户均年增收3000元。

云南昭通市易地搬迁宅基地复垦对搬迁农户原有宅基地进行复垦，2022年完成复垦面积8500亩，新增耕地指标交易收益达1.2亿元。不同模式经验总结归纳

01“三权分置”市场化流转模式浙江义乌推行宅基地资格权、使用权、所有权分置，允许农户通过平台流转使用权，2022年交易超1200宗，盘活闲置农房35万平方米。

02闲置宅基地有偿退出机制湖北宜城实行“自愿退出+补偿激励”，退出户均获8-15万元补偿，2023年退出宅基地890亩，用于乡村产业发展。

03集体经营性建设用地入市模式广东南海区将宅基地整理后转为集体经营性用地入市，2022年入市地块45宗，村集体收益超3.2亿元，惠及农户2.8万户。农村宅基地改革已取得的成效08土地利用效率显著提升闲置宅基地盘活利用浙江义乌通过“集地券”交易，将3000余亩闲置宅基地转化为工业用地，带动村集体增收超2亿元。宅基地有偿退出机制湖北沙洋县推行宅基地有偿退出，截至2023年已有1200余户退出，复垦耕地800多亩。建新拆旧政策落实陕西礼泉县严格执行建新拆旧，近三年新建农房1500户，同步拆除旧房1200户，节约土地600亩。农民财产性收入增长

宅基地有偿退出增收浙江义乌试点中，农户自愿退出宅基地可获每亩30-50万元补偿，截至2023年已有超2000户通过此方式增收。

宅基地抵押贷款落地江西余江农户以宅基地使用权抵押，单笔贷款最高可达50万元，2022年当地涉农贷款余额同比增长12%。

闲置宅基地租赁收益安徽黟县碧山村将闲置农房改造成民宿，农户年租金收入约2-5万元，带动全村财产性收入增长35%。乡村产业发展用地保障闲置宅基地盘活利用浙江义乌通过"集地券"交易，将2000余亩闲置宅基地转化为产业用地，带动乡村旅游、手工艺品加工等产业发展。点状供地政策支持广东清远推行点状供地，为特色农业产业园供地300余亩，有效解决农产品加工、冷链物流等配套设施用地需求。当前宅基地改革推进难点09产权流转交易机制不健全

流转范围受限部分试点地区规定宅基地仅限本集体经济组织内部流转，如某县明确禁止向非本村村民转让，制约交易活跃度。

价值评估体系缺失多数地区缺乏专业评估机构，某镇宅基地流转时仅按房屋面积估算价格，与实际市场价值偏差达30%以上。

交易平台功能不完善中西部农村地区交易平台覆盖率不足40%，某省仅12个县建立线上交易系统，线下交易占比超七成。历史遗留问题化解难度大权属登记不完整部分地区宅基地存在“一户多宅”未登记情况，如某村王某拥有3处宅基地仅1处登记，确权时需核查历史分地记录。面积超标处理难浙江某村早期宅基地审批较宽松，超占面积达20%以上，按新规需退出或缴费，但村民抵触情绪强烈。违建拆除矛盾突出河南某乡历史违建房屋占宅基地总量15%，拆除涉及50余户，部分村民以“祖屋”为由拒绝配合。资格权认定标准不统一

户籍与实际居住脱节部分地区仅以户籍为准，如河南某村将外嫁女排除，而江苏试点村允许实际居住满5年的非户籍人口申请资格权。

传统习俗与政策冲突浙江某村按"儿子优先"传统分配，与"男女平等"政策矛盾，导致3户有女无儿家庭资格权认定受阻。

历史遗留问题难界定湖北某城中村存在土改时期的老宅基地，因缺乏原始档案，12户村民资格权认定拖延超18个月。基层管理力量储备不足

人员数量缺口大某县农业农村局数据显示，全县28个乡镇仅配备宅基地专职管理员32名，平均每乡镇不足2人，常出现1人负责多村业务的情况。

专业能力待提升中西部某乡镇调研发现，60%的基层干部未系统学习过《宅基地管理暂行办法》，面对农户建房审批时频繁出现政策解读偏差。

激励机制不健全某省村级宅基地协管员月均补贴仅300元，且无晋升通道，导致80%的村庄难以招募到具备高中以上学历的协管人员。农民权益保障体系不完善宅基地确权登记覆盖率低部分地区存在历史遗留问题，如江苏某村因宅基地界限不清，30%农户未完成确权，权益难保障。退出补偿标准差异大河南某试点区宅基地退出补偿仅2万元/亩，而浙江某村达15万元/亩，区域差距致农民不愿退出。住房保障机制不健全四川山区部分农户退出宅基地后，因集中安置点配套不足，出现“退地后无房住”的临时过渡困境。完善宅基地管理改革的路径10健全宅基地产权登记制度

01推进权籍调查全覆盖浙江义乌开展宅基地权籍调查，运用无人机航拍和实地测量结合，已完成85%村庄数据采集，明确权属边界。

02推广“房地一体”登记江西余江推行宅基地与房屋一体登记，发放不动产权证书超3万本，村民凭证书可办理抵押贷款。

03建立电子档案管理系统江苏苏州启用宅基地电子档案系统，实时更新登记信息，村民可通过政务APP查询产权状态。规范宅基地流转交易市场

建立流转交易平台浙江义乌建立农村宅基地交易平台，2023年促成流转交易127宗，交易额达1.8亿元，实现线上挂牌、竞价、签约全流程。

完善价格评估机制江西余江引入第三方评估机构，依据区位、面积、房屋状况等指标，2022年完成236宗宅基地价值评估，平均溢价率12%。

健全交易监管制度广东佛山实行宅基地流转备案制，2023年对152宗流转交易进行合规审查，查处违规交易7起，保障交易双方权益。细化资格权认定管理标准

制定量化认定指标参考浙江义乌做法，明确"户籍在村+实际居住满3年+无其他宅基地"的硬性标准，2022年当地通过该标准认定资格权农户1.2万户。

建立动态管理机制广东清远实行"一年一核"制度，对因婚嫁、迁出等情况及时调整资格权名单，2023年累计更新资格信息8700余条。

完善特殊群体保障针对农村外嫁女，湖北枝江规定"户籍未迁出且未在夫家取得宅基地的可保留资格权"，2022年为320名外嫁女确权。强化基层管理队伍建设

开展专项业务培训针对宅基地审批流程，组织基层干部参加农业农村部2023年宅基地管理专题培训，覆盖全国31个省份，提升政策理解能力。

建立考核激励机制浙江某县推行"宅基地管理绩效考评"，将纠纷调解成功率、审批效率等指标纳入村干部年度考核，与薪酬直接挂钩。

引入专业技术人才湖北某镇试点聘用土地管理专业大学生担任村级宅基地协管员，2024年已协助完成120余宗宅基地确权登记工作。完善农民权益保障机制健全宅基地确权登记制度浙江义乌开展宅基地"三权分置"登记试点，2023年完成8.2万宗确权，明确农户资格权、使用权归属。建立宅基地自愿有偿退出机制湖北沙洋县推行退出补偿政策，每亩补偿5-8万元，2022年引导237户农户自愿退出闲置宅基地。完善宅基地纠纷调解机制江西余江县设立村级调解室，2023年通过"乡贤评理堂"成功调解宅基地纠纷146起，化解率达92%。改革核心方向总结

盘活闲置宅基地资源浙江丽水推行“点