2026年不动产登记代理人考试仿真题分类集

2026年不动产登记代理人考试仿真题分类集一、单选题（共10题，每题1分）1.某市不动产登记中心收到一份房屋转移登记申请，申请人提交了原不动产权证书，但未提供新的登记申请表。根据《不动产登记操作规范（试行）》，登记中心应如何处理？A.直接受理并办理转移登记B.要求申请人补正登记申请表后受理C.拒绝受理并告知需重新提交申请D.由登记中心代填申请表后办理2.张某在上海市某区购置一宗工业用地，土地用途为“工业用地”，后因经营需要，拟变更为“商业用地”。根据《上海市土地管理实施条例》，张某应如何办理变更登记？A.直接向原登记机构申请变更登记B.需经市自然资源和规划局审批后方可变更C.只需向区不动产登记中心申请，无需审批D.变更登记仅限于同用途土地3.某村集体土地所有权登记中，因历史原因未设立宗地图，登记机构仅凭农户的口头描述和部分照片进行登记。根据《不动产登记操作规范（试行）》，登记机构是否应当受理？A.应当受理，但需在登记簿中注明宗地边界以农户描述为准B.不应当受理，需补充宗地图或相关测绘资料C.可以受理，但需由村委会出具书面证明D.由登记机构自行勘测后登记4.某企业因破产清算，需处置其名下不动产。在办理不动产注销登记时，若涉及抵押权，以下哪项说法正确？A.直接注销抵押权，无需抵押权人同意B.需抵押权人书面同意后方可注销抵押权C.抵押权随不动产一并转移，无需单独注销D.由破产管理人自行决定是否注销抵押权5.某市不动产登记中心在审核抵押登记申请时，发现抵押物价值评估报告中存在明显偏差。根据《不动产登记操作规范（试行）》，登记中心应如何处理？A.要求申请人重新委托评估机构B.直接以评估报告有误为由不予登记C.告知申请人可自行更正评估结果D.由登记中心指定评估机构重新评估6.某房地产开发商在销售商品房时，未按约定提供《商品房预售许可证》和《不动产权证书》。根据《商品房销售管理办法》，购房者可采取哪些措施？A.只能要求开发商退还购房款B.可以要求开发商承担违约责任或解除合同C.必须等待开发商补证后方可维权D.只能向政府部门投诉，无法直接维权7.某市不动产登记中心在审核预告登记申请时，发现已存在其他预告登记。根据《不动产登记操作规范（试行）》，以下哪项说法正确？A.优先支持已申请的预告登记B.拒绝所有预告登记申请C.需核实预告登记的顺位和权利限制D.由申请人协商解决冲突后重新申请8.某企业名下不动产因长期未使用被纳入闲置土地处置范围。根据《闲置土地处置办法》，企业需在规定期限内完成处置，否则将面临哪些后果？A.被无偿收回土地使用权B.需缴纳闲置土地处置费C.由政府代为处置该不动产D.自动丧失对该不动产的所有权9.某农户在宅基地上建造房屋，因未办理不动产权登记，后因纠纷诉至法院。根据《民法典》相关规定，法院应如何判决？A.判决农户丧失房屋所有权B.以未登记为由驳回诉讼请求C.驳回农户的诉讼请求，但需补办登记D.判决房屋所有权归农户，但需限期补办登记10.某企业将不动产租赁给另一家企业使用，租赁期限为5年。根据《民法典》规定，租赁合同到期后，以下哪项说法正确？A.承租人必须继续租赁，除非出租人同意B.出租人可单方面解除合同，无需补偿C.若双方未约定续租，则租赁关系自动终止D.承租人享有优先承租权，但需支付额外费用二、多选题（共5题，每题2分）1.某市不动产登记中心在审核不动产登记申请时，发现申请人提交的材料存在以下问题，哪些属于必须补正的情形？A.登记申请表未填写完整B.身份证明文件模糊不清C.抵押权证明文件过期D.宗地图与实际不符E.缺少相关税费缴纳凭证2.某企业因经营需要，拟将不动产抵押给银行。根据《不动产登记操作规范（试行）》，以下哪些文件是办理抵押登记的必要材料？A.主债权合同B.抵押权申请书C.不动产权证书原件D.抵押物价值评估报告E.抵押人身份证明3.某村集体土地因征地拆迁，需办理土地权属变更登记。根据《土地管理法》相关规定，以下哪些情形需经县级以上人民政府批准？A.土地用途变更为商业用地B.土地使用权转让给其他企业C.土地使用权租赁给个人经营D.土地使用权作价入股E.土地使用权抵押给金融机构4.某企业因破产清算，需处置其名下不动产。根据《企业破产法》和《不动产登记操作规范（试行）》，以下哪些做法符合法律要求？A.由破产管理人自行处置不动产B.需通过拍卖方式转让不动产C.直接将不动产划拨给债权人D.需向不动产登记机构申请注销登记E.需经债权人会议表决通过5.某农户在宅基地上建造房屋，因未办理不动产权登记，后因纠纷诉至法院。根据《民法典》和《不动产登记操作规范（试行）》，以下哪些说法正确？A.若房屋建造符合规划和政策，农户享有优先权B.法院可判决农户享有房屋使用权，但需补办登记C.若房屋已实际占有使用，可视为事实登记D.登记机构可依据农户的口头描述进行登记E.若双方达成调解协议，可不办理登记三、判断题（共10题，每题1分）1.不动产登记机构在审核登记申请时，发现申请材料存在轻微瑕疵，可以口头告知申请人补正，无需书面说明。（×）2.预告登记后，未经预告登记权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。（√）3.农村宅基地使用权可以转让给城镇居民。（×）4.不动产登记费由申请人承担，但政府可减免部分费用。（√）5.不动产登记簿记载的事项，具有物权公示的效力。（√）6.企业破产清算时，不动产抵押权优先于其他债权受偿。（√）7.不动产登记机构对登记申请进行形式审查，无需核实实质内容。（×）8.不动产登记完成后，登记机构应将不动产权证书送达申请人。（√）9.不动产登记机构发现登记错误，应及时更正并告知相关权利人。（√）10.不动产租赁合同到期后，若双方未约定续租，则租赁关系自动终止。（√）四、简答题（共5题，每题4分）1.简述不动产登记的基本流程。答：不动产登记的基本流程包括：申请、受理、审核、登簿、发证（或告知结果）。具体步骤为：申请人提交申请材料→登记机构受理并审核材料→不动产登记机构登簿并记载→发放不动产权证书或告知登记结果。2.简述预告登记的适用情形及其法律效力。答：预告登记适用于买卖、抵押等情形，主要目的是保障权利人的优先购买权或抵押权。法律效力包括：①防止权利受侵害；②未经预告登记权利人同意，处分不动产不发生物权效力。3.简述农村宅基地使用权流转的限制条件。答：农村宅基地使用权流转限制条件包括：①仅限于本集体经济组织成员之间流转；②受让方需符合宅基地申请条件；③禁止向城镇居民流转；④需经村委会同意并报乡（镇）政府批准。4.简述不动产抵押登记的程序要点。答：不动产抵押登记程序要点包括：①申请人提交主债权合同、抵押权申请书等材料；②登记机构审核材料并登簿；③抵押权设立后，抵押权人可依法优先受偿。5.简述不动产登记错误的更正程序。答：不动产登记错误更正程序包括：①登记机构发现错误应及时更正；②更正需记载于不动产登记簿并告知相关权利人；③涉及不动产权利变化的，需重新发证。五、案例分析题（共3题，每题6分）1.某市甲公司向不动产登记中心申请抵押登记，抵押物为该公司的办公楼。登记中心审核时发现，该办公楼已存在预告登记，且预告登记权利人为乙公司。请问：登记中心应如何处理？答：登记中心应：①核实预告登记的顺位和期限；②若抵押权顺位在预告登记之后，可予登记；③若抵押权顺位相同或更优先，需与乙公司协商解决冲突；④若无法解决，可驳回甲公司的抵押登记申请。2.某村农户张某在宅基地上建造房屋，因未办理登记，后与村委会发生纠纷。村委会主张张某无权要求补偿。请问：法院应如何判决？答：法院应：①审查张某建造房屋是否符合规划和政策；②若符合条件且已实际占有使用，可视为事实登记，张某享有优先权；③判决村委会需给予合理补偿，但张某需限期补办登记。3.某企业因破产清算，其名下不动产被纳入处置范围。破产管理人拟通过拍卖方式转让，但部分债权人提出异议。请问：法院应如何处理？答：法院应：①审查破产管理人处置程序的合法性；②若程序合法，拍卖结果有效，异议债权人的债权从拍卖款中受偿；③若程序存在瑕疵，可撤销拍卖并重新处置。答案与解析一、单选题1.B2.B3.B4.B5.A6.B7.C8.A9.D10.C二、多选题1.A,B,C,D2.A,B,C,D,E3.A,B,D4.A,B,D,E5.A,B,C三、判断题1.×2.√3.×4.√5.√6.√7.×8.√9.√10.√四、简答题1.不动产登记基本流程：申请→受理→审核→登簿→发证。2.预告登记适用于买卖、抵押等，效力在于保障优先权，防止权利受侵害。3.农村宅基地流转限制：仅限本集体成员、受让方需符合条件、禁止向城镇居民流转。4.