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文档简介

***资产评估有限公司中国资产评估协会备案回执目录TOC\o"1-3"\h\u20175 页2.按时、及时提供财务会计及其他评估需要的所有资料2.按时、及时提供财务会计及其他评估需要的所有资料资产评估师签名：年月日被评估单位评估基准日经审计的所有者权益账面价值为2,883.27万元，采用资产基础法评估后的股东全部权益评估值为2,853.57万元，评估较账面减值29.71万元，减值率为-1.03%，评估结论与企业账面净资产存在一定幅度减值差异，具体差异原因分析如下：本次股东权益整体评估减值的核心原因系企业持有的不动产资产公允价值出现贬值，进而拉低整体净资产评估值，具体分析如下：1、会计计量与评估价值口径差异。企业账面不动产价值按照历史成本计量，依据会计准则逐年计提折旧，账面净值相对稳定；而资产评估遵循公允价值计量原则，以评估基准日当下房地产市场行情、不动产实际状况为依据取值，不受历史入账成本约束，两种计量口径的本质不同，是本次产生账面与评估值差异的基础原因。2、不动产市场行情下行引发经济性贬值。近年区域房地产市场整体趋于平稳下行，不动产交易价格、市场租金水平较资产购置初期有所回落，市场交易活跃度下降。企业所持不动产受区域市场供需变化、行业环境调整等外部因素影响，产生经济性贬值，资产公允价值较账面净值出现明显下降，是本次评估减值的主要因素。3、不动产自身状况形成功能性贬值。随着使用年限增加，企业持有不动产存在正常损耗、设施老化等情况，同时建筑设计、配套设施逐渐适配不了当下市场主流使用需求，产生一定功能性贬值。评估过程中已充分考虑房龄、资产现状、维修损耗等因素，据实扣减资产价值，进一步造成不动产评估值低于账面值。4、企业其他资产负债无明显增减值抵消效应。被评估单位为造价咨询轻资产服务型企业，核心资产为货币资金、应收款项、办公设备及无形资产等，该类资产账面值与公允价值基本持平，无大额增值项可抵消不动产减值影响。因此，不动产单项资产的减值直接体现为企业整体股东权益减值，最终形成本次评估净资产减值-1.03%的结果。综上，本次评估减值客观真实反映了评估基准日企业核心不动产资产的市场公

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