福建省物业管理师资格考试(物业管理实务)题库及答案(建设部)(2026年)

福建省物业管理师资格考试(物业管理实务)题库及答案(建设部)(2026年)一、单项选择题（共40题，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意）1.在物业管理早期介入阶段，物业管理企业最主要的工作任务是（）。A.签订物业服务合同B.参与工程竣工验收C.优化设计并监督施工质量D.办理入住手续【答案】C【解析】早期介入是指物业管理企业在接管验收之前介入房地产开发建设过程。在此阶段，物业管理企业并非管理主体，主要任务是站在业主未来使用和物业管理的角度，协助开发商优化设计、监督施工质量，从源头上减少物业使用中的隐患和管理难点。2.根据《民法典》及相关规定，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的（）。A.前期物业服务合同B.物业服务合同C.临时管理规约D.物业管理委托协议【答案】A【解析】在业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。一旦业主大会与物业公司签订正式的物业服务合同，前期合同终止。3.物业接管验收时，对于主体结构的安全性，其质量责任主要由（）承担。A.物业服务企业B.建筑施工单位C.建设单位D.业主大会【答案】C【解析】物业接管验收是物业公司对开发商移交的物业进行的验收。在保修期内，房屋建筑主体结构的质量责任由建设单位（开发商）承担，施工单位对建设单位负责。物业公司通过验收督促开发商整改问题。4.物业服务企业在办理入住手续时，应向业主收取（）。A.房屋共用部位维修基金B.装修保证金C.物业服务费D.滞纳金【答案】C【解析】办理入住手续时，业主应当按照约定向物业服务企业交纳物业服务费。房屋共用部位维修基金通常由购房者在购房时向建设单位交纳或在办理产权登记时交纳；装修保证金通常在装修申报时收取。5.物业装饰装修管理中，物业服务企业应当告知业主禁止的行为，不包括（）。A.拆改承重墙体B.将没有防水要求的房间改为厨房间C.扩大承重墙上原有的门窗尺寸D.更换室内给排水管道【答案】D【解析】根据《住宅室内装饰装修管理办法》，禁止拆改承重墙体、扩大承重墙门窗尺寸、将没有防水要求的房间改为厨卫等。更换室内给排水管道属于正常的装修改造范围，但需遵守施工规范，不属于绝对禁止行为（前提是不破坏防水层和主管道）。6.业主查阅物业管理区域内物业档案资料，应当遵守规定，下列说法正确的是（）。A.业主有权查阅所有档案，包括其他业主的隐私信息B.物业服务企业应当无条件提供所有原始凭证给业主复制C.业主可以查阅涉及自身产权信息的资料，但需遵守保密规定D.物业档案属于物业公司商业机密，业主无权查阅【答案】C【解析】业主对涉及自身产权、费用等相关的档案资料有知情权和查阅权，但查阅范围应限于与其权益相关的内容，且不得泄露其他业主的个人隐私。物业公司也有权保护商业秘密和管理技术资料。7.房屋共用设施设备维修基金的使用，当涉及（）时，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。A.更换全部路灯B.维修局部绿化管道C.物业共用部位的大修、中修及更新、改造D.粉刷大堂墙面【答案】C【解析】使用维修资金（专项维修资金）用于物业共用部位的大修、中修和更新、改造，属于涉及业主重大利益的重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。8.物业管理招标中，评标委员会由招标人代表和物业管理方面的专家组成，其中专家人数不得少于成员总数的（）。A.三分之一B.二分之一C.三分之二D.四分之三【答案】C【解析】根据《物业管理招标投标管理暂行办法》，评标委员会由招标人代表和物业管理方面的专家组成，其中招标人代表以外的物业管理方面的专家不得少于成员总数的三分之二。9.物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给其他管理企业的，属于（）行为。A.转包B.分包C.聘用D.合作【答案】A【解析】根据《民法典》规定，物业服务人不得将其应当提供的全部物业服务转委托给第三人，或者将其应当提供的全部物业服务支解后分别转委托给第三人。这种行为属于“全部转包”，是法律禁止的。10.在物业管理区域内，车辆停放管理中，物业服务企业的角色是（）。A.车辆保管人B.秩序维护协助者C.所有权人D.收费主体【答案】B【解析】物业服务企业通常提供车辆停放服务或秩序维护服务。除非另有专门合同约定（如保管合同），否则物业公司仅提供场地和秩序管理，不承担车辆保管责任（即不承担车辆被盗、刮花的赔偿责任，除非存在管理过失）。11.下列费用中，属于物业服务费构成的是（）。A.物业共用部位、共用设施设备的大修费用B.物业服务人员的工资、社会保险C.建筑主体的更新改造费用D.业主共用经营设施的折旧费【答案】B【解析】物业服务费主要用于支付物业管理服务成本，包括管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等。大修、更新改造费用应从专项维修资金中列支，不得计入物业服务成本。12.物业服务企业应当至少每（）年公布一次专项维修资金的收支情况。A.1B.2C.3D.6【答案】D【解析】根据相关规定，物业服务企业应当每半年公布一次专项维修资金的使用情况，接受业主的监督。13.物业管理招标中的开标时间，应与（）时间一致。A.投标截止B.评标开始C.发售招标文件D.现场勘察【答案】A【解析】开标应当在招标文件确定的提交投标文件截止时间的同一时间公开进行。14.业主大会筹备组应当在物业所在地的（）指导下成立。A.街道办事处和乡镇人民政府B.居民委员会C.房地产行政主管部门D.公安派出所【答案】A【解析】根据《民法典》及相关物业管理条例，业主大会筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处或乡镇人民政府代表、居民委员会代表组成，其中街道办事处和乡镇人民政府负责指导和监督。15.物业服务合同终止时，物业服务企业应当向（）移交物业管理资料。A.建设单位B.业主委员会C.新的物业服务企业D.社区居委会【答案】B【解析】合同终止时，原物业公司应当将物业管理资料（包括竣工总平面图、设施设备技术资料等）移交给业主委员会，由业主委员会转交给新的物业公司或自行保管。16.某住宅小区总建筑面积10万平方米，其中住宅8万平方米，商业2万平方米。若住宅物业服务费标准为2.0元/月/平方米，商业为4.0元/月/平方米，则该小区月应收物业服务费总额为（）万元。A.16B.24C.20D.18【答案】B【解析】计算公式：80000×17.物业管理区域内，违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当（）。A.直接实施处罚B.予以制止，并及时向有关行政管理部门报告C.没收工具D.强行拆除【答案】B【解析】物业服务企业不是行政执法主体，没有处罚权。对于违规行为，应当予以制止，并及时向有关行政管理部门报告，由行政部门依法处理。18.住宅物业管理有限公司在更换物业服务企业时，原物业公司拒不撤出，正确的做法是（）。A.业主委员会强行断水断电逼其撤出B.新物业公司强行接管C.请求物业所在地街道办事处、房地产行政主管部门督促其撤出D.停止交纳原物业公司的物业费【答案】C【解析】对于老物业拒不撤离的情况，应当通过行政协调和法律途径解决，由当地街道办或房管部门督促撤离，避免发生肢体冲突。19.物业服务企业公开承诺的服务标准，如果未能达到，应当承担（）。A.违约责任B.侵权责任C.行政责任D.刑事责任【答案】A【解析】公开承诺的服务标准视为物业服务合同的组成部分或要约，未达到标准构成违约，应承担相应的违约责任。20.二次供水设施清洗消毒，每（）不得少于一次。A.季度B.半年C.年D.月【答案】B【解析】为保证水质安全，二次供水设施（水箱、水池）的清洗消毒每半年不得少于一次，并需取得水质检测合格证明。21.物业管理中的“绿色物业管理”理念，核心在于（）。A.增加绿化面积B.节能降耗、环境保护和可持续发展C.种植名贵树木D.使用绿色涂料【答案】B【解析】绿色物业管理是指在物业全寿命周期内，通过科学管理和技术手段，最大限度地节约资源（节能、节地、节水、节材）、保护环境和减少污染，为业主提供健康、适用和高效的使用空间。22.物业档案管理中，物业接管验收档案主要包括（）。A.业主入住资料B.装修管理资料C.竣工验收资料和接管验收记录D.日常运行记录【答案】C【解析】接管验收档案是物业承接查验阶段形成的文件，包括建设工程竣工验收资料（五方验收）以及物业公司进行接管查验时形成的记录、问题整改报告等。23.某小区电梯发生困人事故，监控室接到报警后，首先应采取的措施是（）。A.立即拨打119报警B.安抚乘客情绪，通知电梯维保人员C.切断电梯总电源D.强行打开轿厢门救人【答案】B【解析】电梯困人时，严禁强行扒门或切断电源（防止电梯急停坠落）。首先应通过对讲安抚乘客，通知维保单位专业人员前来救援。若情况危急可报警，但常规流程是先通知维保。24.物业服务企业资质管理的取消，意味着物业管理行业监管更加注重（）。A.企业规模B.信用管理和事中事后监管C.注册资本D.人员数量【答案】B【解析】随着行政审批制度改革，物业服务企业资质认定已取消，监管重心转向建立企业信用档案，加强事中事后监管，通过市场竞争和信用体系优胜劣汰。25.业主委员会任期一般为（）年。A.2B.3C.4D.5【答案】D【解析】根据《民法典》及相关法规，业主委员会任期为5年。26.物业服务费定价形式中，实行政府指导价的主要是（）。A.高端别墅B.商业写字楼C.普通住宅D.工业厂房【答案】C【解析】普通住宅的物业服务费通常实行政府指导价，由政府价格主管部门会同房地产行政主管部门制定基准价及其浮动幅度。非住宅（别墅、公寓、写字楼等）通常实行市场调节价。27.在物业管理风险防范中，购买“物业管理责任险”的主要目的是转移（）风险。A.财务损失B.管理过失导致的第三者人身财产损害C.设备损坏D.员工工伤【答案】B【解析】物业管理责任险主要承保物业管理企业在经营过程中，因疏忽或过失导致第三者（业主、访客等）人身伤亡或财产损失，依法应由物业公司承担的经济赔偿责任。28.物业管理招投标活动，必须遵循（）的原则。A.公开、公平、公正和诚实信用B.效率优先C.业主利益最大化D.服务至上【答案】A【解析】招投标活动必须遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则，这是《招标投标法》规定的基本原则。29.物业服务企业对于业主的投诉，处理流程的最后一步是（）。A.记录投诉B.回访业主C.分析原因D.提出解决方案【答案】B【解析】投诉处理流程一般包括：记录投诉->判断分类->调查核实->提出处理方案->实施处理->回访业主（满意度调查）。回访是闭环管理的最后一步。30.房屋完损等级评定中，结构完好、装修完整、设备齐全，功能符合设计标准的房屋属于（）。A.完好房B.基本完好房C.一般损坏房D.严重损坏房【答案】A【解析】完好房是指房屋结构完好，装修完整，设备齐全，功能符合设计标准，没有损坏或虽有轻微损坏但能即时修复的房屋。31.智能化系统中，用于访客确认和出入口控制的系统是（）。A.停车场管理系统B.楼宇对讲系统C.闭路电视监控系统D.防盗报警系统【答案】B【解析】楼宇对讲系统（可视/非可视）主要用于来访者与住户之间的通话确认，以及控制单元门的开启，实现出入口管理。32.物业管理区域内的共用设施设备，是指（）。A.业主专有部分的门窗B.物业管理用房C.小区内市政绿化管道D.电梯、照明设施、消防设施等【答案】D【解析】共用设施设备是指供全体业主或部分业主共同使用的设备，如电梯、供水供电系统、消防设施、监控设施、公共照明等。物业管理用房虽属共有，但通常归类为共用部位，非设施设备。33.物业服务企业如果要改变物业管理区域内公共建筑和共用设施的用途，应当（）。A.经业主委员会同意即可B.报请规划部门批准C.提请业主大会依法表决通过D.自行决定，但需公示【答案】C【解析】改变公共建筑和共用设施用途属于涉及业主利益的重大事项，必须提请业主大会依法表决通过，并依法办理有关手续，不得擅自改变。34.业主未按照约定交纳物业服务费的，物业服务企业可以（）。A.停止供水、供电B.限制业主进入小区C.申请仲裁或提起诉讼D.扣押业主车辆【答案】C【解析】业主欠费属于违约行为，物业公司可以通过法律途径（催告、仲裁、诉讼）追缴。物业公司不得采取停水停电（除非合同明确约定且物业公司代收代缴水电费）、限制人身自由等侵权手段。35.物业管理招投标中，招标人需要对已发出的招标文件进行必要的澄清或修改的，应当在招标文件要求提交投标文件截止时间至少（）日前，以书面形式通知所有招标文件收受人。A.5B.10C.15D.20【答案】C【解析】根据招标投标相关法规，澄清或修改应在截止时间至少15日前通知所有收受人。36.房屋使用人在物业管理活动中的权利义务，由（）约定。A.业主与使用人B.业主与物业服务企业C.使用人与物业服务企业D.业主大会【答案】A【解析】房屋使用人（承租人等）在物业管理活动中的权利义务，通常由业主与使用人通过租赁合同等内部协议约定，但使用人通常受前期物业服务合同和业主公约的约束。37.物业服务企业未履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的（）。A.刑事责任B.民事责任C.行政责任D.违约金【答案】B【解析】物业公司违约导致损害，应承担民事赔偿责任（违约责任与侵权责任竞合）。如果构成犯罪才承担刑事责任，行政责任由行政机关处罚。38.下列关于前期物业服务合同期限的说法，正确的是（）。A.最长不得超过2年B.至业主大会成立并与新物业公司签订合同止C.永久有效，直到解聘D.至房屋保修期满止【答案】B【解析】前期物业服务合同虽然可以约定期限，但其实质终止条件是业主大会选聘新的物业服务企业并签订合同之时。39.社区文化建设的主体是（）。A.物业服务企业B.业主委员会C.居委会D.全体业主【答案】D【解析】社区文化建设是全体业主和居民共同参与的活动，物业服务企业、业委会、居委会起到组织、引导和支持的作用，但主体是业主和居民。40.物业管理中，涉及维修资金紧急使用的情况，通常是指（）。A.增加健身器材B.屋面、外墙防水严重损坏C.更换小区标识牌D.举办社区活动【答案】B【解析】维修资金紧急使用制度是为了应对危及房屋安全或人身财产安全的紧急情况，如电梯故障、消防设施故障、屋面外墙防水严重损坏等。二、多项选择题（共20题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）41.物业管理早期介入的主要内容包括（）。A.可行性研究阶段的介入B.规划设计阶段的介入C.施工建设阶段的介入D.竣工验收阶段的介入E.销售阶段的介入【答案】ABCE【解析】早期介入是指接管验收之前的介入，包括可行性研究、规划设计、施工建设、销售阶段（协助签合同）等。竣工验收阶段通常属于“接管验收”环节，虽然有关联，但严格意义上的早期介入重点在建设过程。不过在实际操作中，协助竣工验收往往也被视为前期服务的一部分。但在考试分类中，竣工验收通常作为承接查验的前奏。本题按标准教材，早期介入侧重于ABCE，D属于承接准备阶段。但若广义理解，D也可选。此处按严格定义选ABCE。42.物业服务企业应当向业主公示的下列情况包括（）。A.物业服务费收支情况B.专项维修资金使用情况C.物业服务合同履行情况D.业主委员会成员名单E.物业服务企业员工薪酬明细【答案】ABC【解析】根据规定，物业公司需公示费用收支、维修资金使用、合同履行情况等。业委会成员名单由业委会公示。员工薪酬明细属于企业商业秘密，不需向业主公示。43.下列哪些情形，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议？（）A.发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的B.物业服务企业要求召开的C.业主委员会成员变更不足二分之一的D.专有部分占建筑物总面积20%以上的业主且占总人数20%以上的业主提议的E.街道办事处认为有必要召开的【答案】ADE【解析】根据《业主大会和业主委员会指导规则》，有下列情形之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：（一）专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上业主提议的；（二）发生重大事故或紧急事件需要及时处理的；（三）业主大会议事规则或管理规约规定的其他情况。街道办指导监督，必要时可提议。B选项物业公司无权直接要求召开，只能建议通过业委会或业主提议。44.物业接管验收时，发现房屋存在质量问题，正确的处理方式是（）。A.记录在案，并书面告知建设单位B.属于主体结构质量问题的，物业公司可拒绝接管C.影响基本使用的质量问题，必须整改合格后方可接管D.一般性瑕疵，可协商接管，约定保修期限E.物业公司自行维修后从费用中扣除【答案】ABCD【解析】接管验收中发现问题，应记录并告知建设单位。主体结构严重问题可拒接；影响使用的问题需整改；一般瑕疵可协商接管（带病接管），由建设单位在保修期内负责。物业公司无权自行扣除费用维修。45.物业服务费的成本构成主要包括（）。A.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费B.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用C.物业管理区域清洁卫生费用D.物业管理区域绿化养护费用E.办公费用【答案】ABCDE【解析】根据《物业服务收费管理办法》，物业服务成本包括管理服务人员工资、社保、福利；物业共用部位设施设备运行维护费；清洁卫生费；绿化养护费；秩序维护费；办公费；固定资产折旧；物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；经业主同意的其他费用。46.物业装饰装修管理中，物业服务企业应履行的职责有（）。A.将装饰装修工程的禁止行为和注意事项告知业主B.定期巡查装修现场C.发现违规行为及时制止D.对装修材料进行进场验收E.代为选择装修施工单位【答案】ABC【解析】物业公司需告知禁止行为、巡查现场、制止违规。D选项材料验收通常由业主或监理负责，物业公司主要核查是否违规（如是否为易燃易爆品）。E选项代选施工队涉及利益输送，通常禁止。47.物业管理区域内，下列哪些事项应当经业主大会依法表决通过？（）A.制定和修改管理规约B.制定和修改业主大会议事规则C.选聘和解聘物业服务企业D.筹集和使用专项维修资金E.改建、重建建筑物及其附属设施【答案】ABCDE【解析】根据《民法典》第二百七十八条，上述五项均属于由业主共同决定的事项，且需达到法定表决比例。48.物业服务企业应对物业管理区域内的（）等公共区域进行日常巡查和维护。A.楼道、大堂B.电梯井道内部C.屋面D.架空层E.业主专有房屋内部【答案】ACD【解析】公共区域包括楼道、大堂、屋面、架空层等。电梯井道内部属于特种设备维保单位的专业维护范围，物业公司主要是监督。业主专有房屋内部非经许可或紧急情况不得入内巡查。49.物业服务合同终止时，原物业服务企业应当移交的资料和财物包括（）。A.竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图B.物业管理档案资料C.预收的物业服务费用D.利用共用设施经营的相关资料和收益E.物业管理用房【答案】ABCDE【解析】合同终止，必须退出管理现场，移交所有资料、预收费用、经营收益、财务账册以及物业管理用房。50.物业管理招投标中，招标文件通常包含的内容有（）。A.招标人及招标项目简介B.物业管理服务内容及要求C.对投标人及投标书的要求D.评标标准和方法E.拟签订合同的主要条款【答案】ABCDE【解析】招标文件应包含项目基本情况、服务需求、投标人资格要求、评标办法、合同条款等核心要素。51.下列关于专项维修资金的说法，正确的有（）。A.专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造B.业主分户账面维修资金余额不足首期交存额30%的，应当及时续交C.维修资金属于业主所有D.物业服务企业可以根据需要自行决定使用E.维修资金存储利息应当转入维修资金滚存使用【答案】ABCE【解析】维修资金属业主所有，专款专用，余额不足30%需续交，利息滚存。D选项错误，使用需业主表决或按规定程序，不可自行决定。52.物业服务企业在安全管理中，应制定的应急预案包括（）。A.火灾应急预案B.治安突发事件应急预案C.电梯困人应急预案D.防汛防台应急预案E.供水供电中断应急预案【答案】ABCDE【解析】物业管理涉及多种公共安全风险，需针对消防、治安、电梯、自然灾害、水电中断等制定完善的应急预案。53.房屋共用部位包括（）。A.房屋主体承重结构部位B.楼梯间、走廊通道C.业主家中的防盗门D.物业管理用房E.小区围墙【答案】ABE【解析】共用部位指主体结构、楼梯间、走廊通道、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道、小区围墙等。C属于专有部分；D属于配套用房，虽为共有，但在分类上通常与“房屋本体”区分，但在广义上也是共有资产。严格按教材定义，房屋共用部位通常指单幢楼宇内部，ABE最准确。54.物业服务企业采取酬金制计费方式的，特点包括（）。A.预收的物业服务支出属于代管性质B.物业服务费扣除后结余归业主所有C.不足部分由业主补足D.物业服务企业按约定提取酬金E.物业服务企业自负盈亏【答案】ABCD【解析】酬金制下，预收资金为代管性质，收支结余归业主，不足由业主补足，物业公司只拿固定酬金。E选项是包干制的特点。55.下列哪些行为违反了《物业管理条例》？（）A.擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地B.擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营C.物业服务企业将一个管理区域内的全部物业管理一并委托给他人D.业主在公共走廊堆放杂物E.聘请未取得相应资质的装修企业承接室内装饰装修工程【答案】ABC【解析D属于违约或违反规约，通常不直接违反《条例》本身（除非造成安全隐患）；E是违反《住宅室内装饰装修管理办法》，不是《条例》。ABC明确违反《物业管理条例》。56.物业服务企业在处理邻里纠纷时，应采取的正确方法有（）。A.立即报警B.倾听双方诉求，了解事实C.依据法律法规和管理规约进行调解D.保持中立，不偏袒任何一方E.建议通过法律途径解决【答案】BCDE【解析】邻里纠纷通常属于民事纠纷，物业公司的角色是调解者。应调查事实、中立调解、提供法律建议。除非发生肢体冲突，否则无需立即报警。57.物业管理档案资料应当包括（）。A.物业权属资料B.竣工验收资料C.业主资料D.运行维护记录E.财务会计资料【答案】ABCDE【解析】物业档案涵盖权属、工程、业主信息、日常运行记录及财务资料，是物业管理的基础。58.物业服务企业参与社区治理的方式有（）。A.配合居委会开展社区文化活动B.协助政府部门进行流动人口管理C.协助维护社区治安D.报告社区内的违法违规行为E.代行居委会的行政职能【答案】ABCD【解析】物业服务企业是市场服务主体，不是行政主体，不能代行居委会职能（E错误）。但可以配合社区工作，协助管理。59.电梯安全管理中，三角钥匙的管理要求是（）。A.由持证的专业人员管理B.随意放置以便紧急使用C.使用后及时归还D.严禁非专业人员使用E.借用需登记【答案】ACDE【答案】电梯三角钥匙是开启厅门的专用工具，管理极其严格，必须由持证人员保管、使用、登记，严禁随意放置或非专业人员使用。60.物业服务企业资质取消后，行业监管的主要手段转变为（）。A.信用评价体系B.黑名单制度C.事中事后动态监管D.企业自律E.业主满意度评价【答案】ABCDE【解析】资质取消后，构建以信用为核心的新型监管机制，包括信用评价、黑名单、动态监管，并辅以企业自律和市场评价（业主满意度）。三、判断题（共20题，每题0.5分。认为正确的，选“A”；认为错误的，选“B”）61.前期物业服务合同可以约定期限，但是期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。（）【答案】A【解析】符合《民法典》关于前期物业服务合同终止的规定。62.物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为由抗辩拒绝交费的，人民法院一般不予支持。（）【答案】A【解析】物业服务具有公共性，业主不能以“未入住”或“未使用电梯”等理由拒交物业费。63.住宅室内装饰装修管理服务协议应当包括装饰装修工程的实施内容、实施期限、允许施工的时间、废弃物的清运与处置等内容。（）【答案】A【解析】这是装修管理协议的必备条款。64.物业管理用房的产权属于房地产开发企业。（）【答案】B【解析】物业管理用房属于业主共有，建设单位在申请商品房预售许可证时必须提供其配置说明，不得销售。65.物业服务企业可以将物业管理区域内的全部专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。（）【答案】A【解析】这是“分包”与“转包”的区别。专项服务（如保洁、电梯维保）可以分包，但整体管理责任不得转包。66.业主大会做出决定，必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。（）【答案】B【解析】一般事项需专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主参加，并经与会业主过半数同意。但重大事项（如使用维修资金）需达到2/3以上同意。67.物业服务企业收取的物业服务费用，实行包干制的，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担。（）【答案】A【解析】包干制的核心就是“固定费用，自负盈亏”。68.物业承接查验时，对于现场查验中发现的物业共用部位、共用设施设备的数量和质量不符合约定等问题的，建设单位应当及时解决。（）【答案】A【解析】建设单位对物业质量负总责，查验出的问题应由建设单位整改。69.业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。（）【答案】A【解析】这是《民法典》关于“主物与从物”权利一体转让的原则。70.物业服务企业不得以业主拖欠物业服务费用为由，减少服务内容或者降低服务质量。（）【答案】A【解析】这是公平原则和诚实信用原则的要求，不得因欠费而恶意降低服务标准（即报复性服务）。71.物业服务企业应当向全体业主公布物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的使用情况。（）【答案】B【解析】应当公布的是“收益情况”和“费用收支情况”。使用情况（如电梯运行次数）通常作为运行数据，不强制向全体业主公示，除非涉及收益。72.因维修物业或者公共利益，确需临时占用、挖掘道路、场地的，物业服务企业应当征得业主委员会的同意，并事后恢复原状。（）【答案】B【解析】应当征得业主委员会和“相关业主”的同意，且需在约定期限内恢复原状。73.建设单位未按照规定在销售物业之前选聘物业服务企业的，由房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。（）【答案】A【解析】符合《物业管理条例》对建设单位违规选聘物业的处罚规定。74.业主大会和业主委员会，对业主损害他人合法权益和公共利益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。（）【答案】A【解析】符合《民法典》关于业主大会及业委会职责的规定。75.物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。（）【答案】A【解析】这是物业企业的安全协助义务。76.专项维修资金收取、使用、管理办法，由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。（）【答案】A【解析】符合《物业管理条例》规定。77.物业服务合同期限届满前，业主委员会决定不再续聘原物业服务企业的，应当在合同期限届满前3个月书面告知物业服务企业。（）【答案】B【解析】通常规定是提前3个月，但具体时间可由合同约定，法律并未强制规定所有情况必须3个月，但一般做法是提前通知。根据《民法典》及相关司法解释，解聘需提前通知（通常为60日或合同约定）。但题目说“应当...3个月”作为绝对判断略显绝对，不过在很多地方性法规中确实规定3个月。这里按照常规实务操作，选A较为合理，但严格法律层面是“合理期限”。鉴于题库通常参考具体条例，此处判断为A（参考多地物业管理条例）。78.业主无正当理由拒不交纳物业服务费的，物业服务企业可以依法申请仲裁或者提起诉讼。（）【答案】A【解析】合法的追缴途径。79.物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。（）【答案】A【解析】“最终用户”原则，物业公司除非受委托代收，否则不应被强制捆绑收费。80.物业服务企业可以根据业主的委托，提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。（）【答案】A【解析】这是特约服务，属于市场调节行为。四、案例分析题（共4题，每题10分）81.案例一：某住宅小区业主李某在装修期间，欲将客厅与阳台之间的承重墙拆除，以扩大客厅面积。物业服务企业在巡查中发现后，立即向李某下达了《整改通知书》，要求其恢复原状。李某认为自己是房屋产权人，有权对自己房屋内部进行改造，拒绝整改，并认为物业公司无权干涉。问题：(1)李某的做法是否正确？为什么？(2)物业服务企业应采取哪些措施？(3)若李某坚持不改，可能承担哪些法律后果？【答案】(1)李某的做法不正确。理由：根据《住宅室内装饰装修管理办法》及《建设工程质量管理条例》，承重墙体涉及房屋主体结构安全，严禁拆改。业主虽然对房屋享有专有权，但其行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。(2)物业服务企业应采取的措施：①及时制止违规行为，下达整改通知书。②将相关情况及时报告当地房地产行政主管部门（或城管执法部门）。③做好相关记录和证据留存（如拍照、录像）。④必要时可协助主管部门进行现场处理。(3)法律后果：①行政责任：由房地产行政主管部门责令改正，处以罚款；造成安全隐患的，可能面临更严厉的处罚。②民事责任：若因拆改承重墙导致房屋开裂、倒塌或造成相邻业主财产损失，李某需承担修复、赔偿等民事责任。③刑事责任：若造成重大安全事故，构成犯罪的，依法追究刑事责任。82.案例二：某高层住宅小区，由A物业服务公司管理。某日，该小区5号楼电梯发生故障，导致业主王某被困在轿厢内长达40分钟。王某因幽闭恐惧症发作，受到惊吓，事后要求物业公司赔偿精神损失费5000元。物业公司辩称电梯维保由B专业公司负责，且电梯故障属于设备质量问题，物业公司无责。问题：(1)本案中，A物业服务公司是否应当承担责任？为什么？(2)物业服务企业在电梯管理中应履行哪些职责？(3)如何计算物业服务企业赔偿金额（如有）？【答案】(1)A物业服务公司应当承担责任。理由：根据《民法典》及物业服务合同约定，物业公司对物业管理区域内的电梯等共用设施设备负有运行、维护和管理的义务。虽然电梯维保可能外包给B公司，但物业公司作为管理方，有义务监督维保质量并保障设备正常运行。电梯困人属于管理瑕疵或违约行为，且物业公司未能及时有效救援（40分钟），导致业主受惊吓，存在过错，应承担违约责任或侵权责任。至于其与B公司的内部维保合同关系，属于另一法律关系，不能对抗业主。(2)职责：①建立并执行电梯安全管理制度。②配备持证的电梯管理人员。③委托有资质的单位进行日常维保，并监督维保质量。④保持电梯紧急报警装置有效，并能随时与值班人员联系。⑤制定电梯应急救援预案并定期演练。⑥发生困人故障时，立即通知维保单位并采取安抚措施，专业人员在规定时间内（通常市区30分钟内）到达现场救援。(3)赔偿金额计算：赔偿金额的确定需基于实际损失。精神损害赔偿通常需达到“严重后果”标准。若王某能提供医院诊断证明（如因